岳云鹏相声水平:图：五环外蜗居“被豪宅” 刚需房奴“交豪税”

图：五环外蜗居“被豪宅” 刚需房奴“交豪税”

搜狐焦点网友 发表于 焦点房产网 北京业主论坛 保利茉莉公馆论坛 2011-11-14 17:50:43

致北京市建委、地税局的公开信
　　——关于财税〔2010〕94号和京建发〔2010〕677号文件的执行问题

    因本人即将面临收房，最近特意查了一下相关契税政策，感觉有些规定不是很合理，特在此反映。本人的情况不是个案，数百名甚至数千名业主也有类似问题，恳请相关部门重视并解决。
    本人购房情况如下：地点在南五环外边上，首套房，且是唯一住房，90平以下。按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）和《北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》（京建发〔2010〕677号）以及《北京市大兴区地方税务局转发北京市住房和城乡建设委员会 北京市财政局 北京市地方税务局关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》（兴地税税政二〔2010〕174号）等文件精神，本人和众多邻居一样是可以享受1%契税优惠的。
    财税〔2010〕94号文件明确规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”京建发〔2010〕677号文件也明确规定：“凡按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定享受契税优惠政策的纳税人，在缴纳契税时，应向地税征收机关申报购房人及家庭成员情况，如实填写《购房人家庭唯一住房承诺表》（见附件）。”
    但是经过我们咨询，税务部门认为我们不能享受1%的契税优惠，仍然要按3%来交。综合各位邻居的咨询，税务部门答复是这样的：第一、财税〔2010〕94号文件是针对“普通住房”，而我们这种不能算是“普通住房”，依据参照2008年的一个文件标准，“五环外+120万以上”就不算是“普通住房”；第二、契税发生日是购房合同签订日，而我们是在2010年10月1日前签的购房合同，因此即便我们符合“普通住房”标准，但根据财税〔2010〕94号文件对契税优惠2010年10月1日之后生效这个时间节点的界定，我们也不能够享受1%优惠。
    针对上述答复，我们认为有待商榷。关于第一条答复，认定我们不是“普通住房”的那个标准是2008年制定的，即《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建办（2008）732号），里面提到“五环外+120万以上”就不算是“普通住房”，就应该征收3%契税。但是四年过去了，北京房价从2008年开始飙升至今，即便当前房价有所松动，五环外普通商品房每平米也在2万块左右甚至更高，90平米以下的小户型也远远超出了120万元/套的价格，显然此细则实施的适用条件已不符合当前的实际情况。也就是说，如今在五环以外几乎是找不到90平米左右而总价在120万以下房子的，而买这些房子的人并非大款，他们大都是工薪阶层和刚需，迫于城区房价的巨大压力而纷纷跑到五环外，而且买的大都是90平以下的房子，说他们购买的不是“普通住房”让他们情何以堪、欲哭无泪！自2005年以来，普通住宅标准都是一年一调整，但是自2008年以来，这个标准就再也没做调整！这违背了京建住〔2005〕528号文件的有关要求，在北京市建委于2005年下发的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（即京建住〔2005〕528号）中，有如下明确规定：“住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。”
    针对第二条答复，我们认为“契税发生日”不应该是“购房合同签订日”，或者说那个“房屋权属转移合同”不应该是“购房合同”，而应该是开发商交房后办理房产证的日期，那一天缴税的时候国家是什么最新契税政策就按最新政策来执行，而不应该按一年之前签购房合同时的契税政策来执行，这个道理跟银行发放贷款时参考发放当天的贷款利率是一样的。另外，根据《中华人民共和国契税暂行条例》：“第八条：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”综上两条，我们认为所指的“房屋权属转移合同”应该最起码是交房时签订的合同，如果是购房时签的合同，那么我们岂不都应该在购房当天或之后9日内接着交契税了？显然事实并非如此，因为到现在还没人通知我们收房、交契税。此外，关于权属转移时间节点认定，我们的购房合同是这么说的：“第二十一条产权登记 （二）转移登记 1、商品房交付使用后双方同意按照下列第1种方式处理。（1）双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。”由此可见，第一、权属转移一定发生在交付使用后，尽管我们的房款大部或全部已进了开发商的腰包，但我们还未取得法律意义上的权属，权属至今还属开发商；第二、要向权属登记申请并获批准才能进行权属转移。因此，这也证明了“契税发生日”不应该是“签订购房合同日”。
    综上所述，我们的诉求有三：1、应该根据目前实际情况，因地制宜地灵活掌握或及时调整2008年文件对“普通住房”的认定，显然“五环外+120万以上”不再是“普通住房”的认定标准连续四年未作调整已不合时宜；2、关于契税征收，应该严格按照财税〔2010〕94号和京建发〔2010〕677号文件来执行，即只要“住房属于家庭唯一住房”的便可以享受1%和1.5%的契税优惠，不宜再以之前的“普通住房”标准来卡住只有一套房的刚需，尤其是那些90平米及以下户型的“蜗居”刚需。根据目前各小区（基本都在五环外）的收房缴税情况来看，由于税收部门坚持按照2008年的标准来征税，因此这两个最新文件基本形同虚设，本意是为了配合房地产调控、打击投资投机性购房者，但殊不知并没有真正惠及那些“家庭唯一住房”的刚需者，到头来反而加重了他们的税负，因为他们的“家庭唯一住房”不被承认，而被认定为是“豪宅”，这不是中央实施房地产调控的目的，也不利于社会的和谐与稳定；3、在落实财税〔2010〕94号和京建发〔2010〕677号文件时，“契税发生日”应该是办理房产证时，而不应该是“签订购房合同日”，即“房屋权属转移合同”不应该被认定为是“购房合同”。
    为承受高房价，我们这些工薪阶层已成为彻彻底底的房奴，每月月供均在4000以上，再加上装修准备，每月几乎无额外的消费能力，实在无能力再承受多出的契税。既然此政策是“优惠”利民的政策，为什么不能够真正把好事做好呢？政府的蛋糕做的再大，最终也得惠及百姓呀。
    为了一个没有压力的未来，我们满怀期望来到位于五环外的郊区，但现实依然这么残酷，我们依然要为自己90平米“豪宅”契税折弯了腰。
    在全国上下都在为构建和谐社会而努力之时，我们恳请各位领导认真考虑相关政策目前的适用条件和适用范围，对已经过时且不合理的政策予以及时调整，让有关政策真正造福于老百姓！
    谢谢！

2011年11月11日

北京五环契税群：189535220