最有才华的歌手排名:《容积率计算规则暂行规定》的通知
来源:百度文库 编辑:偶看新闻 时间:2024/04/29 08:24:40
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知沪规法〔2004〕306号 房地产中名词:容积率、建筑密度、绿化率计算公式
所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)》的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。
(1)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等
(2)建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
(3)绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式:
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知
沪规法〔2004〕306号
各区(县)规划管理局、各派出机构、规划设计单位:
现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们,请遵照执行,并将执行中的情况及时反馈我局。
二○○四年四月二日
容积率计算规则暂行规定
为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则,根据《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称《技术规定》)和有关技术标准,现作出如
下规定:
一、有关概念
(一)住宅规划容积率
住宅规划容积率——又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”,是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。
(二)住宅建筑容积率
住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”,是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。
(三)商办建筑容积率
商办建筑容积率——又称“商办净容积率”,是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。
(四)核定建筑面积
核定建筑面积——是指建设项目中,根据净容积率计算的建筑面积。
(五)可建建筑面积
可建建筑面积——是指建设项目中,根据净容积率计算的建筑面积,根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积,以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。
二、控制性详细规划中的容积率计算规则
(一)中心城内的控制性详细规划,应依据单元规划确定的可开发建筑面积,分别核定毛容积率和净容积率。
单元规划未制定前需编制的控制性详细规划,应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》(沪规法[2004]162号)规定的程序,核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。
(二)中心城以外地区的控制性详细规划,应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、国家级产业园区总体规划确定的可开发建筑面积,分别核定毛容积率和净容积率。
上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划,可参照《技术规定》表二核定净容积率。
(三)编制控制性详细规划,应根据用地性质细分建筑基地,分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定(见示意图):
1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内,建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。
2、以下用地不得计入住宅建筑基地或商办建筑基地:
(1)按配置指标必须设置的小区级以上集中公共绿地;
(2)独立的公共服务设施用地,如中学、小学、幼托、养老院、菜场等用地;
(3)独立的市政公用设施或特殊用地,如邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等;
(4)独立的规划控制线范围内用地,如高压走廊用地、
特殊管线安全距离内用地等;
(5)城市道路用地。
3、上述集中公共绿地、公共服务设施用地、市政公用设施用地等具体位置,在控制性详细规划中难以确定的,应按规划设计控制指标要求,明确在该街坊内的相关用地
规模,并划定其与住宅建筑基地或商办建筑基地的示意界限。该用地规模指标作为强制性指标,在修建性详细规划或项目审批时均应予以落实。
三、建设项目中的容积率和建筑面积计算规则
(一)净容积率的计算
1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目,应按控制性详细规划核定的净容积率执行。
2、尚无经批准的控制详细规划,且小于等于3万平方米的建筑基地,在核定净容积率时,首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定,细分建筑基地;再根据《技术规定
》表二规定的指标,经按《技术规定》表三的折减率折减后,核定净容积率。
3、审核建设工程规划设计方案时,商住综合楼建设项目中,按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率,不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。
(二)核定建筑面积的计算
核定建筑面积计算公式为:
核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。
(三)可建建筑面积的计算
1、可建建筑面积计算公式为:
可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。
2、奖励建筑面积按以下规则计算:
(1)实施绿地奖励面积:由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地,该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值,计为实施绿地奖励面积,但增加的建筑面积不得超过
核定建筑面积的20%。
(2)实施道路奖励面积:中心城范围内,由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的,该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值,计为实施道路奖励面积,但增
加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
(3)同时实施绿地和道路的,奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。
3、建筑基地内的以下建筑面积,不计入该基地核定建筑面积,但须计入可建建筑面积:
(1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层,可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽。
(2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。
半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的,按下式折算建筑面积:A’=KA
式中:A’—折算的建筑面积,K—半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积。
(3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。
(4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的,可不计入建筑面积。
(5)市政设施用地选址确有困难的,可在建筑基地内,设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的,在计算容积率时,可不计该
设施的建筑面积;单独设置的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积和占地面积,但在计算建筑密度时,必须计入该设施占地面积。
4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证,或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地,如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的,其已批准的核
定建筑面积允许不变。
四、本规定自2004年4月15日起施行。
表1:不纳入住宅(商办)建筑基地的用地类别
序号 用地类别 备 注
1 小区级以上集中公共绿地 向公众开放的公共绿地
2 独立的公共服务设施用地 中学、小学、幼托、养老院、菜场等
3 独立的市政公用设施或特殊用地 邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等
4 独立使用的控制线范围内用地 高压走廊用地、特殊管线安全距离内用地等
5 城市道路用地 支路(含支路)以上城市道路
所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)》的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金。因此,容积率越高,开发商的利润就越大。
(1)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等
(2)建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
(3)绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式:
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地),不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知
沪规法〔2004〕306号
各区(县)规划管理局、各派出机构、规划设计单位:
现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们,请遵照执行,并将执行中的情况及时反馈我局。
二○○四年四月二日
容积率计算规则暂行规定
为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则,根据《上海市城市规划管理技术规定》(以下简称《技术规定》)和有关技术标准,现作出如
下规定:
一、有关概念
(一)住宅规划容积率
住宅规划容积率——又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”,是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。
(二)住宅建筑容积率
住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”,是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。
(三)商办建筑容积率
商办建筑容积率——又称“商办净容积率”,是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。
(四)核定建筑面积
核定建筑面积——是指建设项目中,根据净容积率计算的建筑面积。
(五)可建建筑面积
可建建筑面积——是指建设项目中,根据净容积率计算的建筑面积,根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积,以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。
二、控制性详细规划中的容积率计算规则
(一)中心城内的控制性详细规划,应依据单元规划确定的可开发建筑面积,分别核定毛容积率和净容积率。
单元规划未制定前需编制的控制性详细规划,应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》(沪规法[2004]162号)规定的程序,核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。
(二)中心城以外地区的控制性详细规划,应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、国家级产业园区总体规划确定的可开发建筑面积,分别核定毛容积率和净容积率。
上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划,可参照《技术规定》表二核定净容积率。
(三)编制控制性详细规划,应根据用地性质细分建筑基地,分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定(见示意图):
1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内,建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。
2、以下用地不得计入住宅建筑基地或商办建筑基地:
(1)按配置指标必须设置的小区级以上集中公共绿地;
(2)独立的公共服务设施用地,如中学、小学、幼托、养老院、菜场等用地;
(3)独立的市政公用设施或特殊用地,如邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等;
(4)独立的规划控制线范围内用地,如高压走廊用地、
特殊管线安全距离内用地等;
(5)城市道路用地。
3、上述集中公共绿地、公共服务设施用地、市政公用设施用地等具体位置,在控制性详细规划中难以确定的,应按规划设计控制指标要求,明确在该街坊内的相关用地
规模,并划定其与住宅建筑基地或商办建筑基地的示意界限。该用地规模指标作为强制性指标,在修建性详细规划或项目审批时均应予以落实。
三、建设项目中的容积率和建筑面积计算规则
(一)净容积率的计算
1、已有经批准的控制性详细规划的建设项目,应按控制性详细规划核定的净容积率执行。
2、尚无经批准的控制详细规划,且小于等于3万平方米的建筑基地,在核定净容积率时,首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定,细分建筑基地;再根据《技术规定
》表二规定的指标,经按《技术规定》表三的折减率折减后,核定净容积率。
3、审核建设工程规划设计方案时,商住综合楼建设项目中,按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率,不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率。
(二)核定建筑面积的计算
核定建筑面积计算公式为:
核定建筑面积=建筑基地面积×净容积率。
(三)可建建筑面积的计算
1、可建建筑面积计算公式为:
可建建筑面积=核定建筑面积+奖励建筑面积+不计入容积率计算的其它建筑面积。
2、奖励建筑面积按以下规则计算:
(1)实施绿地奖励面积:由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地,该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值,计为实施绿地奖励面积,但增加的建筑面积不得超过
核定建筑面积的20%。
(2)实施道路奖励面积:中心城范围内,由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的,该段道路用地面积的50%乘以净容积率的值,计为实施道路奖励面积,但增
加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。
(3)同时实施绿地和道路的,奖励面积的二项累计总和不得超过核定建筑面积的20%。
3、建筑基地内的以下建筑面积,不计入该基地核定建筑面积,但须计入可建建筑面积:
(1)高度在2.2米以下(含2.2米)的设备层,可不计核定建筑面积;对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽。
(2)地下室的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。
半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的,按下式折算建筑面积:A’=KA
式中:A’—折算的建筑面积,K—半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积。
(3)屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的部分可不计入核定建筑面积。
(4)高、多层住宅建筑底层设架空层用作通道、停车、绿化布置、或居民休闲设施等公共用途的,可不计入建筑面积。
(5)市政设施用地选址确有困难的,可在建筑基地内,设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的,在计算容积率时,可不计该
设施的建筑面积;单独设置的,在计算容积率时,可不计该设施的建筑面积和占地面积,但在计算建筑密度时,必须计入该设施占地面积。
4、已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证,或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地,如因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的,其已批准的核
定建筑面积允许不变。
四、本规定自2004年4月15日起施行。
表1:不纳入住宅(商办)建筑基地的用地类别
序号 用地类别 备 注
1 小区级以上集中公共绿地 向公众开放的公共绿地
2 独立的公共服务设施用地 中学、小学、幼托、养老院、菜场等
3 独立的市政公用设施或特殊用地 邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等
4 独立使用的控制线范围内用地 高压走廊用地、特殊管线安全距离内用地等
5 城市道路用地 支路(含支路)以上城市道路
什么叫土地的容积率,如何计算容积率?
土地容积率怎么计算?
住房容积率怎么计算
建筑上的容积率是怎么计算的?
请问哪个房屋的容积率是什么意思?怎么计算啊?
建筑上的容积率是什么概念?如何计算?
住宅容积率计算公式是什么?
计算容积率时地下室的建筑面积算不算,福建省福州的
请问房屋的容积率是什么计算的,是越高越好呢,还是越底越好?在哪个范围属于高档房
请问居住小区内参与容积率平衡的规划建筑面积到底应该如何计算?
容积率的一点疑问?
住房的容积率是什么意思?
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容积率的详细解释
住房的容积率是什么东西?
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字符串长度计算规则??
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数学根号下的规则!sin@ 的计算简单题!!!
国家最新的<建筑面积计算规则>
请问:容积率是什么,怎么算的???
老年公寓的容积率一般应为多少
买房时看到的容积率是怎么回事?