偶看新闻我和我的祖国三重唱:《物权法》——对私人房产在拆迁补偿有何保障？
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/04 05:04:30
近日，拜读了博文《该杀杀“钉子户”们的牛气啦》（此博文在互联网上可搜索得到），很有感触。
我不知道该博文的作者是否曾经历过拆迁和对拆迁有否亲身经历，更不知道他以什么为依据提出“该杀杀钉子户们的牛气”这个观点，也不理解他为什么要“该杀杀钉子户们的牛气”。
我虽不是拆迁户（只是因为我不是产权人，所以我还不能算是拆迁户），但我亲身经历了两场拆迁，其中一场是我全程、全权代理了我父亲的房屋拆迁（拆迁历程至今天为止已经6年多了）。这一场房屋拆迁的经历使我对拆迁有了前所未有的认识。“钉子户们”的牛气不但不该杀，而且要让它雄起！雄起！
一、关于“钉子户”
何为“钉子户”？到目前为止，尚未有标准、规范的解释，但大家心里都明白“钉子户”是何产物。
出现“钉子户”是好事还是坏事？“钉子户”多好还是少好？
其实，出现“钉子户”是好事，而且是“钉子户”越多越好！
为什么？
（一）“钉子户”没有错
这得从“钉子”的起源说起。“钉子”起源于拆迁，“钉子户”在拆迁中为维护自己的合法权益而不屈服于开发商给予的补偿条件而拒绝搬出自己的家园，致使自己的家园犹如一棵“钉子”般屹立不倒。“钉子户”成为“钉子”只不过是为了维护自己的合法权益，维护自己的合法权益难道有错吗？自己的合法权益自己不去维护，难道会有人帮你去维护吗？维护合法权益是正义之举！
（二）“钉子户”是公民对合法权益诉求的觉醒
自1991年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》以来，并不是每一个拆迁地块都有“钉子户”出现，产生“钉子户”的毕竟还是少数。拆迁过程中出现“钉子户”，实质是少数的拆迁户逐渐对自己的合法权益（房屋的处分权、房屋的收益权等）的觉醒，对维护自己的合法权益提出合理合法的诉求，但由于尚未掌握到有效的方法或因某方面的原因，该诉求暂时得不到满足。为了保留自己的诉求权，拆迁户不得不采取坚持与开发商对峙来寻求解决问题的方法。
而没有成为“钉子户”的拆迁户并不等于他们未有觉醒，只不过未成为“钉子户”的拆迁户们或者出于怕麻烦、或者怕耗时间等方面因素的考虑，没有坚持自己合理合法的诉求。
所以，“钉子户”的出现是公民对自己合法权益诉求觉醒的体现。
（三）“钉子户”是促进法治建设的催化剂
近年出现“钉子户”的频率大大提高，除了公民对合法权益诉求的觉醒外，更主要是公民的法律意识大大地增强了。拆迁经过了这么多年了，也出现了不少的“钉子户”案例。通过对这些案例的分析研究，出现“钉子户”的根本原因在于现行的拆迁制度跟我国现行的法律法规明显的相矛盾。“钉子户”是使这些矛盾浮上水面的最有效的载体，“钉子户”越多，矛盾浮上水面的速度越快，修订现行的拆迁制度的进程越快。
可以预料，“忽如一夜梨花开，遍地都是钉子户”之时，就是我国拆迁制度修订之日。
所以说，出现“钉子户”是好事，而且“钉子户”越多越好，越早出现越好！
二、关于弱势群体
一直以来，拆迁户是弱势群体已被普罗大众所公认。但是，如果我提出“拆迁户最初是强势群体”的话，人们对此观点未必有真正的认识。
拆迁户的弱势群体不是与生俱来的。拆迁户在拆迁之初绝对是强势群体，而且其强势群体地位的确立是我国现行的法律法规所赋予的。《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国刑事诉讼法》以及较被大家热议的《中华人民共和国物权法》等等确立了拆迁户在拆迁活动中的强势群体地位（详情可参阅我在博客http://blog.sina.com.cn/liangzw2008发表的博文“拆迁维权实录（1）--（4）”）。
强势与弱势不是永恒的，强与弱在一定的外部条件作用下是可以易位的。
拆迁中，在地方政府或其职能部门及地方法院或明或暗的强制下，拆迁户原来的强势逐渐被削弱。而开发商的弱势却是在地方政府或其职能部门及地方法院或明或暗的支持下不断得到加强。此消彼长，最终演变为强弱易位，拆迁户沦落为任人宰割的弱势群体。
《物权法》出台后，拆迁户未必就可以忽然间走完了“由奴隶到将军”的地位飞跃历程而成为强势群体。拆迁户只要对拆迁、对《城市房屋拆迁管理条例》有足够的认识和理解，并且能正确运用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《信访条例》等法律法规，即使在《中华人民共和国物权法》出台前的昨天，拆迁户完全可以保证自己在拆迁中的强势地位，在拆迁中把自己置于主导地位。但拆迁户如果不能正确地运用现行的法律法规去维护自己的合法权益，即使《物权法》已出台，拆迁户仍无法摆脱在拆迁中沦落为弱势群体的窘境。
拆迁户在拆迁中如何操作才能保障自己的强势群体地位，我在我的博客中发表的博文“拆迁维权实录”已经悄悄地在进行讲述。
三、关于拆迁补偿
（一）拆迁补偿标准
房屋拆迁是没有补偿标准的，房屋拆迁也不应该有补偿标准！
房屋拆迁严格来说是房屋的交易（该交易没有严格按法定程序进行）。
拆迁户的房屋拆迁补偿应包括三部分：
第一部分：地面上建筑物的价值（即目前拆迁户得到的拆迁补偿部分）。
第二部分：无形价值部分，即拆迁户对被拆迁房屋的纪念意义的价值、对被拆迁房屋的感情价值部分。
第三部分：被拆迁房屋所占用土地的土地使用权价值（被拆迁房屋的土地使用年限基本上是没注明的，即被拆迁房屋所占用土地的土地使用年限为无限期，土地无限期使用的使用权价值无法估量）。
开发商在拆迁中支付的拆迁补偿分为两部分：
第一部分：地面上建筑物的价值。
第二部分：拆迁房屋所占用土地的70年土地使用权的价值（开发商出售的商品房房产证上注记土地使用年限一般为70年，政府出让70年土地使用权后获取了这部分补偿）。
拆迁户的房屋拆迁补偿只获得三部分中的第一部分，从来没有拆迁户能够获得第二、第三部分应得的补偿，而第二、第三部分补偿应该如何计算补偿价值是不可能有统一的标准，第二、第三部分的补偿价值只能由拆迁户与开发商依照市场交易的原则双方协商约定。
（二）回迁安置的回迁楼
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”的规定，拆迁户可以实行房屋产权调换，即实行回迁安置。至于安置在哪一幢楼，没有作出规定（过去开发商规定回迁一定是安置在回迁楼是没有法律依据的），即拆迁户有话语权就回迁安置在拆迁地段所建的楼房中的哪一幢楼与开发商谈判，只要拆迁户与开发商谈判约定则可。
（三）拆迁补偿与房价
拆迁补偿与房价的关系，由于暂时没有掌握相关的数据，我不好直接论述这一问题，但我亲身经历的一件事件或者可以说明问题。
2007年4月，我因拆迁被开发商以我不办理产权交换和回迁收楼手续提起的一场民事诉讼，在该诉讼案的审理过程中，开发商为了争取其主张得到法律的支持，向法官表示由于我一直不办理产权交换和回迁收楼手续，已经致使其造成经济损失。但在我提出“你利用拆迁占用了我房屋的合法用地后赚取了多少钱怎么不拿出来算一算，曝一曝光”时，开发商无言以对。
四、关于《物权法》中“公共利益”
《中华人民共和国物权法》第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……。”这一条规定的实质是依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产以取得土地进行“公共利益”项目的建设。
什么是“公共利益”其实是没有争议的，但是却有些“歪嘴和尚把经给念歪”了。
《物权法》中“公共利益”的“公共”是没有带定语的，它不是“****（区域或群体）的公共利益”，《物权法》中“公共利益”的“公共”是不分区域、不分群体的，也绝对不能是分区域、分群体的。
“公共利益”如何体现？
征收不是为了征收而征收，征收是为了建设公共利益的项目而征收。因此，公共利益应从其项目本身体现，同时符合下列五个条件的项目才是公共利益项目：
（一）征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产权的行为，征收的主体是国家。因此，公共利益项目的主体是国家，即公共利益项目的所有权为国家所有。
（二）政府，是人民的政府，政府是公共利益的唯一代表。所以，公共利益项目必须由政府投资、建设、管理。如果个人、团体、机构自愿投资建设公共利益项目，不能直接投资建设，而必须把投资资金捐献给政府（不能捐献给慈善机构等），使捐献的资金的所有权发生转变，变为政府所有的资金后，再由政府以政府资金投资建设该公共利益项目。
（三）公共利益项目的所有权为国家所有，所以，公共利益项目的投资者必须是国家，即项目建设资金来源必须是财政投资。
（四）公共利益项目是公益性的、非经营性的项目。
（五）分享公共利益不需任何附加条件，合法的公民都可以无条件地分享公共利益。例如，通过征收建设免费开放的市民休闲广场、免费开放的公园、建免费通行的路桥等等是为了公共利益。但通过征收建收费的高速公路、建收费的观光景观、建商品房屋等则不属公共利益，因为，要分享收费的高速公路、收费的观光景观、居住商品房等需要支付一定的费用，支付不起这个费用的公民则无法分享到这个利益。因此，收费的高速公路、收费的观光景观、建商品房屋等不属公共利益。
综上所述，既然“钉子户”是公民对合法权益诉求的觉醒、“钉子户”是促进法治建设的催化剂、法律法规所赋予了拆迁户（包括钉子户）强势群体地位、拆迁户在拆迁中合法地享有话语权等等，对“钉子户”们的牛气我们不但不能杀，而且还要好好地保护它，让它在共和国的土地上发芽、茁壮成长。
让“钉子户”们的牛气雄起、雄起！！！
我不知道该博文的作者是否曾经历过拆迁和对拆迁有否亲身经历，更不知道他以什么为依据提出“该杀杀钉子户们的牛气”这个观点，也不理解他为什么要“该杀杀钉子户们的牛气”。
我虽不是拆迁户（只是因为我不是产权人，所以我还不能算是拆迁户），但我亲身经历了两场拆迁，其中一场是我全程、全权代理了我父亲的房屋拆迁（拆迁历程至今天为止已经6年多了）。这一场房屋拆迁的经历使我对拆迁有了前所未有的认识。“钉子户们”的牛气不但不该杀，而且要让它雄起！雄起！
一、关于“钉子户”
何为“钉子户”？到目前为止，尚未有标准、规范的解释，但大家心里都明白“钉子户”是何产物。
出现“钉子户”是好事还是坏事？“钉子户”多好还是少好？
其实，出现“钉子户”是好事，而且是“钉子户”越多越好！
为什么？
（一）“钉子户”没有错
这得从“钉子”的起源说起。“钉子”起源于拆迁，“钉子户”在拆迁中为维护自己的合法权益而不屈服于开发商给予的补偿条件而拒绝搬出自己的家园，致使自己的家园犹如一棵“钉子”般屹立不倒。“钉子户”成为“钉子”只不过是为了维护自己的合法权益，维护自己的合法权益难道有错吗？自己的合法权益自己不去维护，难道会有人帮你去维护吗？维护合法权益是正义之举！
（二）“钉子户”是公民对合法权益诉求的觉醒
自1991年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》以来，并不是每一个拆迁地块都有“钉子户”出现，产生“钉子户”的毕竟还是少数。拆迁过程中出现“钉子户”，实质是少数的拆迁户逐渐对自己的合法权益（房屋的处分权、房屋的收益权等）的觉醒，对维护自己的合法权益提出合理合法的诉求，但由于尚未掌握到有效的方法或因某方面的原因，该诉求暂时得不到满足。为了保留自己的诉求权，拆迁户不得不采取坚持与开发商对峙来寻求解决问题的方法。
而没有成为“钉子户”的拆迁户并不等于他们未有觉醒，只不过未成为“钉子户”的拆迁户们或者出于怕麻烦、或者怕耗时间等方面因素的考虑，没有坚持自己合理合法的诉求。
所以，“钉子户”的出现是公民对自己合法权益诉求觉醒的体现。
（三）“钉子户”是促进法治建设的催化剂
近年出现“钉子户”的频率大大提高，除了公民对合法权益诉求的觉醒外，更主要是公民的法律意识大大地增强了。拆迁经过了这么多年了，也出现了不少的“钉子户”案例。通过对这些案例的分析研究，出现“钉子户”的根本原因在于现行的拆迁制度跟我国现行的法律法规明显的相矛盾。“钉子户”是使这些矛盾浮上水面的最有效的载体，“钉子户”越多，矛盾浮上水面的速度越快，修订现行的拆迁制度的进程越快。
可以预料，“忽如一夜梨花开，遍地都是钉子户”之时，就是我国拆迁制度修订之日。
所以说，出现“钉子户”是好事，而且“钉子户”越多越好，越早出现越好！
二、关于弱势群体
一直以来，拆迁户是弱势群体已被普罗大众所公认。但是，如果我提出“拆迁户最初是强势群体”的话，人们对此观点未必有真正的认识。
拆迁户的弱势群体不是与生俱来的。拆迁户在拆迁之初绝对是强势群体，而且其强势群体地位的确立是我国现行的法律法规所赋予的。《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国刑事诉讼法》以及较被大家热议的《中华人民共和国物权法》等等确立了拆迁户在拆迁活动中的强势群体地位（详情可参阅我在博客http://blog.sina.com.cn/liangzw2008发表的博文“拆迁维权实录（1）--（4）”）。
强势与弱势不是永恒的，强与弱在一定的外部条件作用下是可以易位的。
拆迁中，在地方政府或其职能部门及地方法院或明或暗的强制下，拆迁户原来的强势逐渐被削弱。而开发商的弱势却是在地方政府或其职能部门及地方法院或明或暗的支持下不断得到加强。此消彼长，最终演变为强弱易位，拆迁户沦落为任人宰割的弱势群体。
《物权法》出台后，拆迁户未必就可以忽然间走完了“由奴隶到将军”的地位飞跃历程而成为强势群体。拆迁户只要对拆迁、对《城市房屋拆迁管理条例》有足够的认识和理解，并且能正确运用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》、《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《信访条例》等法律法规，即使在《中华人民共和国物权法》出台前的昨天，拆迁户完全可以保证自己在拆迁中的强势地位，在拆迁中把自己置于主导地位。但拆迁户如果不能正确地运用现行的法律法规去维护自己的合法权益，即使《物权法》已出台，拆迁户仍无法摆脱在拆迁中沦落为弱势群体的窘境。
拆迁户在拆迁中如何操作才能保障自己的强势群体地位，我在我的博客中发表的博文“拆迁维权实录”已经悄悄地在进行讲述。
三、关于拆迁补偿
（一）拆迁补偿标准
房屋拆迁是没有补偿标准的，房屋拆迁也不应该有补偿标准！
房屋拆迁严格来说是房屋的交易（该交易没有严格按法定程序进行）。
拆迁户的房屋拆迁补偿应包括三部分：
第一部分：地面上建筑物的价值（即目前拆迁户得到的拆迁补偿部分）。
第二部分：无形价值部分，即拆迁户对被拆迁房屋的纪念意义的价值、对被拆迁房屋的感情价值部分。
第三部分：被拆迁房屋所占用土地的土地使用权价值（被拆迁房屋的土地使用年限基本上是没注明的，即被拆迁房屋所占用土地的土地使用年限为无限期，土地无限期使用的使用权价值无法估量）。
开发商在拆迁中支付的拆迁补偿分为两部分：
第一部分：地面上建筑物的价值。
第二部分：拆迁房屋所占用土地的70年土地使用权的价值（开发商出售的商品房房产证上注记土地使用年限一般为70年，政府出让70年土地使用权后获取了这部分补偿）。
拆迁户的房屋拆迁补偿只获得三部分中的第一部分，从来没有拆迁户能够获得第二、第三部分应得的补偿，而第二、第三部分补偿应该如何计算补偿价值是不可能有统一的标准，第二、第三部分的补偿价值只能由拆迁户与开发商依照市场交易的原则双方协商约定。
（二）回迁安置的回迁楼
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”的规定，拆迁户可以实行房屋产权调换，即实行回迁安置。至于安置在哪一幢楼，没有作出规定（过去开发商规定回迁一定是安置在回迁楼是没有法律依据的），即拆迁户有话语权就回迁安置在拆迁地段所建的楼房中的哪一幢楼与开发商谈判，只要拆迁户与开发商谈判约定则可。
（三）拆迁补偿与房价
拆迁补偿与房价的关系，由于暂时没有掌握相关的数据，我不好直接论述这一问题，但我亲身经历的一件事件或者可以说明问题。
2007年4月，我因拆迁被开发商以我不办理产权交换和回迁收楼手续提起的一场民事诉讼，在该诉讼案的审理过程中，开发商为了争取其主张得到法律的支持，向法官表示由于我一直不办理产权交换和回迁收楼手续，已经致使其造成经济损失。但在我提出“你利用拆迁占用了我房屋的合法用地后赚取了多少钱怎么不拿出来算一算，曝一曝光”时，开发商无言以对。
四、关于《物权法》中“公共利益”
《中华人民共和国物权法》第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。……。”这一条规定的实质是依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产以取得土地进行“公共利益”项目的建设。
什么是“公共利益”其实是没有争议的，但是却有些“歪嘴和尚把经给念歪”了。
《物权法》中“公共利益”的“公共”是没有带定语的，它不是“****（区域或群体）的公共利益”，《物权法》中“公共利益”的“公共”是不分区域、不分群体的，也绝对不能是分区域、分群体的。
“公共利益”如何体现？
征收不是为了征收而征收，征收是为了建设公共利益的项目而征收。因此，公共利益应从其项目本身体现，同时符合下列五个条件的项目才是公共利益项目：
（一）征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产权的行为，征收的主体是国家。因此，公共利益项目的主体是国家，即公共利益项目的所有权为国家所有。
（二）政府，是人民的政府，政府是公共利益的唯一代表。所以，公共利益项目必须由政府投资、建设、管理。如果个人、团体、机构自愿投资建设公共利益项目，不能直接投资建设，而必须把投资资金捐献给政府（不能捐献给慈善机构等），使捐献的资金的所有权发生转变，变为政府所有的资金后，再由政府以政府资金投资建设该公共利益项目。
（三）公共利益项目的所有权为国家所有，所以，公共利益项目的投资者必须是国家，即项目建设资金来源必须是财政投资。
（四）公共利益项目是公益性的、非经营性的项目。
（五）分享公共利益不需任何附加条件，合法的公民都可以无条件地分享公共利益。例如，通过征收建设免费开放的市民休闲广场、免费开放的公园、建免费通行的路桥等等是为了公共利益。但通过征收建收费的高速公路、建收费的观光景观、建商品房屋等则不属公共利益，因为，要分享收费的高速公路、收费的观光景观、居住商品房等需要支付一定的费用，支付不起这个费用的公民则无法分享到这个利益。因此，收费的高速公路、收费的观光景观、建商品房屋等不属公共利益。
综上所述，既然“钉子户”是公民对合法权益诉求的觉醒、“钉子户”是促进法治建设的催化剂、法律法规所赋予了拆迁户（包括钉子户）强势群体地位、拆迁户在拆迁中合法地享有话语权等等，对“钉子户”们的牛气我们不但不能杀，而且还要好好地保护它，让它在共和国的土地上发芽、茁壮成长。
让“钉子户”们的牛气雄起、雄起！！！
江苏常州无房产证的房产在拆迁时如何补偿?
江苏省无房产证的房产拆迁时如何补偿
人民币升值对房产有何影响?
如果政府拆迁商业用地，和有房产执照的住宅哪个安置补偿会多一点
拆迁补偿
拆迁补偿
拆迁补偿
北京市拆迁补偿对地上物的补偿有那些具体规定，比如房屋的门窗及地面。谢谢
请问：火电厂对环境的影响有何补偿？根据？
有没有农村拆迁补偿的答案
国家对私人贩卖粮食作物有何规定
有房屋产权证而无土地使用证在拆迁时是否可以得到相应补偿？
有房屋产权证而无土地使用证在拆迁时是否可以得到相应补偿？
国家对于无房产产籍房屋拆迁，在补助上有那些规定那？
请问房产经纪人，房产顾问，房产销售有何区别
农村拆迁补偿办法
北京拆迁补偿协议
太原市房屋拆迁补偿
拆迁补偿问题
房屋拆迁补偿
拆迁补偿的问题
房屋拆迁补偿问题
房屋拆迁补偿合理性？？
关于拆迁补偿