偶看新闻混凝土地下室墙体裂缝:知道我国的房地产业“黑水”有多深吗？目前的楼价“没泡沫”！
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 15:58:03
知道我国的房地产业“黑水”有多深吗？
目前的楼价“没泡沫”！
[ 说实话难啊 ] 于2011-11-10 11:32:12
都知道房地产是暴利行业，都知道房地产业里的水很深，都知道腐败现象在这里已经是显规则，也都知道楼价的泡沫是因为房地产商的身上少有道德的血液。然而，可能有人不知道一些房地产人的苦恼，不知道没有背景没有靠山房地产人的难处，更不会知道房地产的潜规则，与众多的政府部门，银行和媒体怎样的打交道。有人认为，房价太高就是房地产的老板心太黑，其实不尽然。
去年，记得曾有地产专家说道：我不认为目前的房价有泡沫，起码是现在，泡沫没有破就不算泡沫。这样的理论可以说语惊四座。今天，又见到有开发商发表了这样的高论：就我们所得到的利润而言，房价根本就没有泡沫，3%的利润难道是泡沫？那么，如此高的房价其他的利益都到了哪里呢？是谁将泡沫吹大的呢？
据业内人士透露，那些没有靠山，缺少资金的房地产商，赔钱白干的，倾家荡产的也有不少。进入这个行业，需要过好五道关呢。第一是资金关，银行中没有靠山是万万不能的；第二是注册审批关，关关坎坎都需打点；第三是买地关，这一关是最关键最核心的关口。在政府中没有主要的首脑甭说拿到便宜的地价，就是高价地都拿不到。所以，就必须头磕到，钱送到，严重一点的还要美女投怀送抱；第四关是跑章关。公章十几个，婆婆一大帮，哪个答应不到也会给你挡道。几十个公章盖下来，不死也要脱层皮；第五关是卖房关。水电，煤气，消防，治安，绿化，网点，以及众多的配套设施，小门小户的要送礼，大一点的门口就要送大钱，政府的主要官员怎么办？还要赠送房子，主动将房证写上大爷的姓名。至于给那些小官小吏们打七折八折的购房票就更不足挂齿了。据透露，如今的地价成本均在房价总成本的23%以上，有的会更高。这是说有形成本，既建筑材料，和人工的综合。而隐形的成本就不好计算了。几十个相关的管理部门要拿走房屋售价的60%以上。这一点，似乎不是天方夜谭。如果再出去给银行的贷款利息，扣除国家的税费，真正装入房地产商腰包的会有多少呢？
所以，如今真正有背景，有靠山的房地产商，就搞起了倒卖土地的生意，由政府的手中拿过地块，左手签单，右手卖地，转手就是一笔大钱。也有的将工程层层转包下去，自己身不动，膀不摇，每天开着宝马奔驰进酒楼，出洗浴，也能将钞票搞来很多很多。
也有开发商这样说，都说如今的楼价有泡沫，如果按照有形成本和无形成本的综合计算，到了开发商手中的利润不足3%，这样的利润率难道是“泡沫”？隐性成本太高，各种规费太高，国家的税收太高，所以使得开发商很受伤，很无奈。要想赚钱，就必须违规操作。除了将技巧集中到政府部门的关系上，就是在建筑面积，公摊面积等方面做文章了。比如：开一建二。审批时是一万米的建筑面积，建筑时变成三万米。开放的阳台改成封闭的就多出来很多，进深延长一米又多出很多，如果增加些楼层数，建筑的平米数就更多了。人们会说，不是有监理吗，不是要验收吗？开发商会心甘情愿地接受“处罚”。象征性地开出罚单，而大头却塞进个人的腰包。比如：公摊面积注水。增加10%的面积谁也看不出来。就是专业的测算师都有10%的误差。因为公摊的门类太多了。再有，地下室，车库，和其它设施，本来都属于业主所有，房地产商也可以将它变成自己的财产。因为，没有一个楼盘是由一个人整体买断的。
看到这里，我们该为开发商说一些什么“公道话”呢？就是房价虚高不是因为开发商自己造成的，里面那么多的隐形的开支，那么多的潜规则，显规则，那么多的规费和税收，以及那么高的地价，楼市怎么能够不虚高呢！抑制房价首先是政府的问题。要从政府的自身做起。正如任志强所说：政府天天降房价，为什么不把地价降下来？为什么不在减免税收上，提高人民的收入上下力气呢！