逃学大乱斗2.9:商业地产八大经典租售模式

1、普通租售模式

普通租售模式，就是按照平常一般的租售方式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。

  2、承诺一定年限固定回报率（国家以明文禁止这种字眼，但可换成其他）

承诺一定年限固定回报率，一般包括：“包租”与“保租”两种模式。

“包租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权由商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对加强市场信心有相当重要的作用。

“保租”模式，就是指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。

3、“以租代售”销售方式

“以租代售”销售方式，主要针对经营性商家，也存在两种情况。

一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年（一般旺场期，5年左右），若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。

二老的商场（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（一般以前租金已经计算进售价）。

4、“银企联贷”销售模式（非产权）

一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。

“银企联贷”销售模式，就是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款。目的快速回笼资金，减轻资金链压力

5、“预购合同”销售模式

“预购合同”是专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如：客户购买10万的房产，采用“预购合同”模式只需要支付9.09万即可，另外0.91万元的增值作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式而所有，商城给予业主固定年回报。

“预购合同”销售模式主要是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。

    6、“产权式”销售模式

“产权式”销售模式是针对于投资型客户，每年得到投资回报的客户群体。

此类客户群体，根据各地的经济水平，可以以“每1万元”、“每1平方米”（商铺或写字楼）或“每1年”、“每半年”（度假酒店）为单位进行销售，在办理产权证时，通过公证等手段进行“组合产权人”。降低投资门槛，使所有人都能够有经济能力投资本项目，参与到项目里来，并能在此得到相应丰厚的回报。

7、物业回购服务销售模式

——投资者经营不好，商铺可原价退还

商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。

理由：推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口，把风险留给开发商自己。其实并非是那么回事，发展商“回购”年限定在8年至10年，就算撇掉通货膨胀因素看，一个商铺如果能坚持经营8年至10年，一般说就能守得云开见月明，其价值肯定是增加了。增值了的商铺有谁会以原价退给开发商呢？又有谁愿意做赔本买卖做足8年至10年呢？期间早已把商铺自行处理掉了。因此，就算在最坏的情况下，投资者留给发展商的风险也是微乎其微的。

8、“商铺银行”概念销售模式

“商铺银行”概念营销模式，本质就是虚拟银行活期存款，存本取息。“商铺银行”操作模式基本流程：

①投资客户交首付，签定房屋买卖合同；

②办理银行按揭，10年贷款的月供由开发商来供；

③签定商铺委托经营协议书，10年间开发商以投资客首付为本返利；

④返本利率参考国家银行利率，但一定高于银行同期存款利率；⑤10年后，开发商必须收回商铺的产权，投资客户同样必须把产权过户给开发商；

⑥开发商收回产权的同时，返还给投资客户的首付款；

⑦10年委托期间，投资客允许自由退出；

⑧在此销售过程中，涉及到的贷款、办理产权、产权过户等各种相关费用（含税费）由开发商负担。

“商铺银行”操作模式关键点掌握：

①整个销售过程，客户仅需付首付，原则上不应承担其他费用，类比银行存款；

②因设立客户自由退出机制，客户收益可采取逐年递进方式返利，但整体10年间均不应低于8%，才能对客户有吸引力；

③在销售过程中开发商垫付的相关费用较大，可按投资客户退出的年限长短，适当由客户分摊一部分。（例如：10年期推出，开发商承担费用100%，9年期90%，……1年期10%）

“商铺银行”操作模式利弊分析：

开发商利益所在：

①迅速回笼资金，保证物业后续的开发和运营有足够的资本；

②拥有今后楼盘升值的巨大空间；

③物业产权完整，拥有绝对控制权，后期的招商或销售可灵活处理。

开发商风险所在：

①房地产市场风云变化，商铺市值不升反降；

②商家经营不善，导致商铺市值下降；

③商家经营不善，导致承诺客户回报无法兑现；

④商家经营不善，导致客户集体退铺现象发生。

投资客利益所在：

①商铺产权最终属于开发商，可以有效禁止开发商项目销售完毕，套现出局，把投资客的高额回报风险转嫁给承租商；

②考虑到后期开发商必需收回商铺，获取项目增值利润，故项目之初定价不会虚高；

③在销售过程中开发商垫付的税费及相关费用基本按商铺总价为缴纳基数，故项目定价开发商会据此酌情考虑；

④自由退出机制，投资客可根据项目的经营状况，决定退出时机；

⑤急需资金之即，可以随时抽取本金，等同于银行。

投资客户风险所在：

①回报不如市场上宣称的“一铺富三代，百年摇钱树”，“十年收回成本，还将拥有一个增值旺铺”这类投资性物业；

②商家经营不好，开发商不诚实，仍有资金被套牢的危险。

（注：“商铺银行”概念是否违法、是否涉嫌非法融资需要法律专家审定，以及过程实施变换。）