藤萍小说情锁txt百度云:泪奔吧，楼市已成银行弃妇

         房价不跌，贫富差距进一步拉大，中国在未来只能走在快速奔向拉美化甚至菲律宾化的大路上。而血汗工厂永远成为中国经济舞台的主流，至于民族复兴与大国崛起将变成镜幻泡影。只有房价暴跌，贫富差距慢慢缩小，并集中国家力量推动产业升级，中国在国际经济体系中的地位才能上一个甚至几个台阶，摆脱被剥削的国际打工仔地位，翻身成为剥削别人的国际大老板。

　　最近的一系列政策都让我们看到了未来美好的曙光——首套房首付及贷款门槛的提高，二手房贷款的冻结等等。面对这样的局面，那些房地产相关利益集团的代言人却总是蛊惑人们说，楼市垮了，银行就垮了，银行垮了，中国经济就垮了。可事实是这样吗？

　　空口瞎掰那是忽悠人，不妨让我们来算笔账，用数字说明问题。首先来看看房地产投资的一些数据。房产投资一般占固定资产投资总额的22%。2010年，全国销售的房产总量约为600多万套。我们再来看看货币与信贷的一些数据。2010年，房地产信贷新增2.02万亿，其中个人按揭贷款新增1.4万亿，占房地产贷款比例70%。平均算起来，每套住宅需要银行贷款23万。这些年来，一般购房首付一般在30%-50%左右，权且算40%，因此购房的银行贷款占房价的60%。因此，2010年一套房产的总价约为38万。

　　2005-2010年的6年中，全国商品住宅共销售3000多万套。按38万一套计算，2005-2010售出的住宅房存量的价值大约为11.4万亿。2010年全年房产投资总额为4.8万亿，其中商品住宅投资3.4万亿，占房产投资总额的70%。因此，我们可以推算出，2005-2010年整个房产业的销售总额最多16万亿。

　　一般来说，房产商的资本金只占房产30%-40%，不妨设定为35%。因此，整个房产业中房产商只投入了约5.6万亿，剩下的10.4万亿才是银行贷款。但这10.4万亿是这些年来银行贷款的总额。银行真正剩余的贷款分为两部分，一部分是房产公司正在开发或已开发未销售掉的房产贷款，另一部分是按揭购买的房产在未来若干年需要购房者逐年归还银行的那部分按揭贷款。

　　在资金充裕的条件下，房产公司开发一个项目一般需要1-2年时间，不妨以2年作为房产公司运营一个项目的周期时间。根据这个数据，房产公司未归还银行的贷款约为4万亿。按揭贷款为7.4万亿左右，按平均20年的按揭还款时间计算，购房者平均已还了3年的贷款，仍需在未来若干年归还的银行贷款余额约为6.3万亿。由于按揭贷款占房产贷款的70%，个人按揭贷款约为9万亿。两个数据相加，房产贷款余额约为13万亿，其中银行贷款余额约为10万亿?。而银行目前贷款总量约为55万亿元，房产贷款仅占银行贷款总额的18%，其中房产商们的贷款仅占银行贷款总额的7%。

　　按照刘明康的说法，房价若下跌40%，相当于消灭了4万亿的流动性，有效地降低了通胀。而这4万亿的流动性，按揭购房者要承担其中的2.8万亿。按照3000多万套来计算，平均每个家庭要承担9.3万多，考虑到按揭时间剩余17年，平均每年损失几千块钱而已。对于真正的自住房购买者来说，这个损失的大或小纯粹是纸面价值，不会对生活有影响。至于炒房者们，那可能就真的会有一大批人跳楼了。再来看房产商，即便房产商个个都去跑路或跳楼，银行不过才损失了1.2万亿，坏账仅占贷款总额的2%（就算按房产商20%的资本金来计算，坏账也不会提高太多）。因此，房地产对银行的重要性被人为地夸大，而房产业绑架银行纯粹是忽悠人的奇谈怪论，房产商绑架中国经济更是差之毫厘，谬之千里了！房地产从来就没有绑架过什么中国经济。实际上很多地区的地价极为便宜，有些地方为了招商引资，廉价出卖甚至白送土地，只有某些经济发达城市的土地财政是他们的摇钱树。只有某些经济相对发达城市那些依靠卖地大发横财的地方政府担惊受怕而已！

　　再来看一看廉租房建设。即便按照任志强的说法，目前我们住宅的生产能力一年不到5亿平米能力，以每套廉租房50平方计算，大约每年可建造1000万套。即便每年建设400万套，5年下来建成2000万套，也能让现在的房产市场由非理性的发热状态恢复到理性状态。

　　因此，对于银行来说，房产业务早已不再是高收益的香饽饽。央行6次提高存款准备金率，并将承兑汇票、信用证、保函三部分的保证金存款纳入上缴范畴。信贷资源急剧萎缩。资本必然逐利。银行资本也是资本，房产商逐利，银行一样要逐利，有限的信贷资源必然要投放到高利润的业务上。银行更愿意将有限的资源投放到中小企业贷款中去。比如，民生银行对中小型企业贷款增长迅速，2011年该行针对中小以及微型企业“商贷通”贷款新增仍然达到全行信贷新增的50%。

　　而楼市已成银行的弃妇。在北京，自建行上调首套房贷款利率以来，招行、工行、农行等多数银行已停止首套房贷款优惠，首套房贷利率明确上浮5%，其中北京农行甚至高达20%。在深圳，尽管行目前并无正式通知要求提高首套房贷利率，但是基本都在按上浮原则执行，一些银行甚至可能出现停贷。而一些银行为了平衡年终结算的相关财务指标，可能到11月、12月就会开始停贷。

　　总而言之，用银行的钱买房将越来越难，房产商的资金链正面临着断裂。有些开发商迫不得已只能到海外融资。2011年前7个月房地产开发企业本年资金来源中，利用外资500亿元，同比大增65.8%，增速远高于其他资金来源。但2011年8月12日，国家外管局下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，同时还调减了2011年度境内企业对外债券发行担保余额指标的规模。海外融资的渠道又被堵塞。在这种情况下，就连某全国知名的超大型房产公司都愿意以年利25%的代价向任何人借钱。

　　总而言之，房地产绑架不了中国经济，楼市也已成为被银行抛弃的弃妇。在未来，中国经济转型的唯一道路只能是抛弃血汗工厂，推动技术进步与产业升级。现在政策的目的正在于此。尽管血汗工厂的倒闭或转移会影响失业，但只要在未来几十年产业得以顺利升级，我们完全可以养着上亿的闲人，将他们从枯燥乏味的血汗工厂中解放出来，去从事那些具有创造性的闲事，比如文学、艺术、哲学，甚至麻将等等。发达进步的社会原本就是应该养着一大群不事生产的闲人，人类社会的进步与文明的发展原本就是这样。要达到这样的目标，我们只能让房地产业回归理性，成为与其他行业一样的产业！

　　叶楚华　余治国