梦幻谷的演出时间:穷人通胀,富人通缩——讲讲百姓看不懂的经济问题--牛刀新作

内容简介 1
作者简介 1
序 1
离奇的中国经济形态 1
第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅 5内容简介
　　作为因具有良知、代表民意、敢说真话而大获网友好评的地产草根评论家，作者不遗余
力向高房价开火，通过解析房价泡沫与中国经济和社会千丝万缕的关系，揭示其中隐藏的巨
大的房市泡沫、金融风险和社会隐患，以及房地产商、政府、银行、炒房客和普通百姓之间
错综复杂的利益关系，振聋发聩，发出危机警示，为投资人和普通百姓的财富投资提供具有
远见的分析和建议。文笔辛辣，针砭时弊，读来酣畅淋漓，大呼精彩。
作者简介
　　作者简介
    牛刀 中国房地产最具影响力的独立评论家，曾任职大报版面主编、《深圳晚报》副总经理、
《深圳特区报》地产主编、分众传媒副总经理、TIPTOP传媒CEO,自创牛刀工作室，投身
地产策划、网络营销、图书出版等，与时寒冰、曹建海并称“中国地产三剑客”。因正义直
言、代表民意，站在百姓立场批判高房价，从而获得大量铁杆粉丝追捧，其观点具有一呼百
应的号召力。
　　
序
离奇的中国经济形态
　　我们在经济学上找不到这种理论，但是，中国的现实社会却构成了这样一种离奇的经济
形态：穷人，买什么都涨价；富人，投资什么都过剩。我把这种经济形态称做是，穷人通胀，
富人通缩。通胀和通缩，原本是不可能在同一时间作用于同一个经济体的，既有通胀就无通
缩，既有通缩就无通胀。然而，时代变了。
　　对穷人来说，现在不仅仅面临着万千种商品加权指数的上涨，同时也面临着买什么商品
都会涨价的局面。无论是用弗里德曼的货币主义观点，还是萨缪尔森的商品价格上涨的观点
来分析，对中国的穷人来讲，现在面临的都是恶性通胀。
　　对富人来讲，他们赚钱的指数已经在回落，现在是投资什么，什么过剩。所以，他们一
股脑地去搞IP0(首次公开募股)。富人，面临着一种前所未有的恐慌，纵使拥有住宅千幢，
问茫茫宇宙，却仍不知栖身在何处。
　　在中国社会，人与人之间的关系已经失衡，甚至到了矛盾重重的程度。从经济政策上来
讲，关系也已经不可调和。从货币政策来说，如果不加息，穷人要杀人；如果加息，富人要
自杀；从决策层面来讲，现在是哪个地方出事，就赶紧给哪个地方送钱，别的招儿，也实在
想不出来了。那么我们有理由叩问：究竟是什么原因导致我们进入了财富的死胡同呢?
　　这本书试图从一个侧面来解读这种现象，寻求中国经济的解决之道。然而，很多人对此
麻木不仁，不知道中国究竟会朝哪个方向走。用威廉·詹姆斯的观点来解释，那就是无论人
类最后的结局如何，我们必须生活。
　　因此，我们有必要客观地看待经济现象，理性地分析深刻的本质，找出问题的解决办法。
+-海量供给海啸般爆发
　　很多东西是表面的，而表面的东西带有很大的欺骗性。市场也是如此，很多人只能看见
市场的表象，但是，一个好的经济学家却能透过表象，看见经济的本质。
　　中国经济的本质是什么呢?是疯狂。一是货币发行的疯狂，中国的印钞厂从来也没有像
2009年以来这样，印钞机一天到晚不停地运转，以往运钞车一周只跑4趟，而在2009年印
钞厂的工人目瞪口呆，因为他们发现一辆运钞车居然一天就跑两趟，钞票根本就运不过来。
　　究竟印了多少钞票?有央行数据为证。2009年H2(广义货币)余额60．6万亿，增幅达
29．7％；而且，2010年继续狂印钞票，到6月末，H2余额达到67．39万亿，增幅仍然高
达18．5％。
　　要知道全球货币大国美国的国会规定，美联储的H2增幅上限为5％，这是绝对不可以
超过的。我们GDP的增速是比美国高，但实际GDP的增速也只是高两倍，但是，货币的增
长速度最高时是美国的6倍，最低时也是美国的3倍之多。这种疯狂带来的是什么呢?这种
疯狂带来了中国经济的巨大变化和中国社会的深深不安。我们先谈表象，也就是大家比较容
易看见的现象。
　　第一个表象是地铁、高速公路、高速铁路、机场、码头等基础设施建设全面开花。美国
有的我们要有，美国没有的我们也要有，结果是透支了国力、透支了国民财富，中央财政赤
字增加，地方政府债务庞大。
　　第二个表象是我们看见的高房价。全国城市房价高涨，涨到什么程度呢?实在令人不好
言说，还是用货币来说话吧，在2009年新增贷款9．7万亿中，有4万多亿流进房地产。所
以，一时间把房价托得很高，有的城市房价一年翻了一倍，经济相对较弱的小城市房价涨幅
也在20％上下。全国70个大中城市一年房价涨幅为23．4%，但是，国家统计局却报告说，
全国70个大中城市房价上涨1．5%。
　　第三个表象是因为房地产的暴利，引发了全国各大中小城市的拆迁运动。就中国来说，
拆迁运动只要发展到了县城，就表明中国房地产注定将迎来崩盘的一天。这是一个简单的道
理，它表明房地产在中国经济当中的比重过高，大量的房地产企业都要生存，而一二三线城
市已经没有空间了，大家只有扑向县城，把县城拆完后还能拆什么呢?没有了，房地产业也
就崩盘了。
　　这三个表象将带来三种供给：
　　一是房价居高不下引发民怨，政府将加大保障型住宅的开发和建设。这个量在新闻报道
上都比较大，而实际完成情况不一定理想。这并未妨碍社会保障型住宅在2010年、201 1
年一窝蜂地大量开发，201 2年将达到供给的最大峰值，预期将占住宅总量的15％～25％，
因为这将成为一项任务。
　　二是中国大中城市住宅用地的供地高峰在2009～2010年，形成供给高峰主要在2012
年。除去661座城市和2000余座县城不算，仅仅全国70个大中城市就将推出住宅总量2000
余万套，而这2000余万套住宅按可比价格计算，需要12万亿左右人民币才能形成支撑。央
行把所有的印钞机开足马力，也不可能给房地产提供如此之多的钞票。新建印钞厂已经来不
及，所以，开发商唯一的办法就是降价销售。201 2年一年，房价的下降幅度会超过50％，
大量的开发商破产倒闭，宣告泡沫破灭。
　　三是661座城市和2000余座县城异军突起，大量的城镇住宅推向市场，而市场再不会
给房地产面子。原因是全社会购买力极度匮乏，城镇居民和农民不可能大量地去购买这么高
价格的商品住宅，加上一窝蜂而起的住宅开发在结构上本身就存在很多问题，谁也不知道这
将意味着什么。
　　这三大供给在201 2年一起形成高峰。设想一下，泡沫破灭的时候，一定会非常壮观，
但是谁也阻止不了。因为现阶段房价的上涨不可能被遏制，只要房价在上涨就不可能阻止大
规模的拆迁，而现在拆迁的成本注定了房价的走高。在全民财富消耗殆尽以后，这样的供给
就是房地产的墓场。+-需求群体潮水般退却
　　什么是中国房地产市场的需求?不用我回答大家也知道，现在所谓的需求只是投机性需
求。如果说还有一部分改善性需求的话，那也非常少：现在买房子无非是因为房价上涨，货
币贬值，买家觉得把钱放在房子上比存在银行里要保值。但是，这种购买力已经无法成为主
流购买力。
　　最大的刚性需求群体是大学毕业生，他们工作几年后因为成家立业需要一个新房。我们
每年有600万大学毕业生，但是，令人遗憾的是，中国的70个大中城市给他们提供的就业
岗位不足200万，也就是说，201 2年，真正想要成家立业买房子的不到200万人。
　　在这200万人中，真正有支付能力的人，只要有给一套房子交首付的钱，就足可以支持
他们留学海外。在中国经济衰退和中国社会变动的情况下，大量的有支付能力的大学毕业生
选择去海外求学，这个群体约有50余万。就算2012年房价下降50％，剩下的1 50万人中
的大多数也是没有支付能力的。所以，真正在201 2年买房的群体，只有几十万人。
　　不要谈农民工进城买房的可能，没有几个农民工能够买这么昂贵的房子，真正先富起来
的农民，也早巳在城市有了住宅，所以，这个群体基本被逼出了市场，完全可以忽略不计。
这种现象是如何造成的呢?我在这本书中有详尽的描述。这与中国社会的年龄结构变化有关，
从中国的国情来看，24～35岁为买房的高峰年龄，而在2012年，因为计划生育政策的实施，
24～35岁年龄段的人减少了40％。
　　房子还卖给谁呢?不想清楚这个问题，就无法面对现实。这好比一场自然灾害，是不可
预料的，人类总是在后来才说，当初为什么不好好保护环境?就像2010年导致舟曲数千人受
灾的泥石流灾难一样，其实，在2005年，就有报道预测过度采伐山林必然会引发泥石流。
可是当时，谁在意?
　　2012年真正的住宅需求群体在一瞬间消失，没有谁知道为什么一年前还有那么多人买
房子，到了201 2年就再也没人买房子了。很好，这也是天问。+-空置住宅如堰塞湖破
　　造成这一切的基本原因，就是2010年中国社会无法解决6540万套空置住宅的问题。然
而，这就像一个堰塞湖，到了201 2年一定会破。试想，悬在中国经济和中国社会上空的堰
塞湖，突然崩塌，洪水一泻千里，将是何等景象?
　　那么，既然大量的空置住宅的问题已经被提了出来，为什么无法解决?这个问题是很容
易回答的，这就要看是谁拥有这么多的住宅。
　　这个问题奇怪吗?不奇怪!因为在任何一个经济发达的国家，都有一个基本的法案，叫阳
光法案。作为政府公职人员，理应要向政府报告财产，作为民众监督公职人员行使政府公权
的权利之一，以便民众监督，看看在履行政府公权时是不是主持公正。然而，这个法案，唯
独中国没有，中国民众因此不能监督政府官员履行职责。
　　那么，某些中国政府官员在权钱交易中，基本处在肆无忌惮的状态，只要不得罪他的上
一级领导，基本上就可以有恃无恐。现在的问题来了，一般的官员是无法将财产转移出境的，
即便是存钱到瑞士银行他们也觉得不安全。那么多的钱存在银行户头上现在只有傻瓜才会
干，像重庆的文强那样，将现金埋在池塘里也是极少数，因此，将现金转移到不动产上是最
好的渠道。于是，某些官员就用这种方式开始大量洗钱。
　　这么多年“洗”下来，再加上一些有能力贷款的人和少数暴发户也来如法炮制，不提防
全国许多城市住宅空置量一下庞大起来。全国的老百姓、媒体从业人员和经济学界人士就开
始关注住宅空置问题，许多人自发地去调查楼盘空置率和亮灯率。调查方法多种多样，很多
方法都是可取的，比如说，查电表转不转，水表流不流，也是客观判断住宅是否空置的好办
法。
　　用这个办法一查，惊天的秘密就暴露出来了，就在开发商大谈供求关系的时候，居然这
么多的住宅资源处在浪费状态，相信空置房中的大多数在银行都有贷款。试问，这样的住宅
市场还是一个健康的状态吗?一方面是老百姓买不起房；另一方面是大量空置住宅。这里面
对应的是一种什么逻辑关系?隐藏的是什么样的利益?
　　这悬在半空中的堰塞湖，给中国社会出了一个这么大的难题。很显然，在2010年，这
个堰塞湖不会破，因为中国社会还没有恰当的方法来解决这个问题，比如说开征房产税的问
题，比如说阳光法案的问题，都不是说做就能做到的。换句话来说，这个堰塞湖里的水还不
够满，预期突破1亿套时，此湖必将破。从时间上来推算，中国661个城市空置住宅突破1
亿套，也将发生在2012年。
　　这样，我就有了写作这本书的想法。从书的成稿到出版，经过一年多的时间，反复思量，
总觉得应该把中国经济的真相和中国社会的变局告诉民众，有了这本书，我相信大家能够找
到生活和努力的方向。
　　牛刀
　　2010年8月于上海#
第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅
　　中国661个城市现有空置住宅6540万套，可供2．6亿人居住。据悉，这是官方委托调
查的数据，但是，无法正式发布。那么，这个数据的可信度有多高?种种谜团在我脑海中升
腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。
　　在中国近30年的经济发展过程中，伴随的是通货膨胀，民众财富一直在被掠夺。而在
经济理论上，30年来几无建树，谬论横行。整个社会在攫取财富的过程中，集体迷失方向，
直接导致经济泡沫化。试问，这样的经济增长还是真正的繁荣吗?
　　显然不是。那么，这样的经济发展模式肯定不可持续，在崩溃之前，如何让中国民众得
以自保，将危害减少到最低，那就要找出中国经济的死结在哪里。只有找准了症结所在，才
好对症下药。也就是说，我们才能在纷繁的经济现象中，找到这种经济发展模式最大的软肋，
予以痛击，激发阵痛，推进改革，取得进步。否则，中国民众将损失严重。
　　6540万套空置住宅，是中国经济逃不过的劫难。因为这不仅仅是一个数据，而是中国
贫富分化的象征，是中国经济的死结，是中国经济增长模式本质的体现。试问，有谁见过在
其他国家，当民众住房问题聚成灾难的时候，却在一夜间发现原来大量的住宅都在空置；正
当既得利益集团拼命鼓吹土地供应不足导致需求无法满足时，却发现原来开发商囤积了大量
的土地，正在坐享其成，而那些囤积起来，并正在空置的土地可供全国各大城市开发半年。
　　问题究竟在哪里?我们究竟在哪里才能找到答案?好，让我们透过全国各地的空置住宅，
来一层层揭开中国经济的真相。￥剑走偏锋，查电表竟然查出了大秘密
　　中国住宅的空置率，是社会层面比较关注的一个问题。很多人通常是以晚上观察亮灯的
方式来判断空置面积，很原始也很无奈。尽管如此，还是有大量的人，严峻地提出了空置量
大的问题。我也曾利用晚上的时间，在深圳香蜜湖、蛇口和北京的东北三环、上海的静安、
普陀等地，观察过亮灯率。和大家想象得一样，十分震撼，因为大量的住宅是不亮灯的。很
多楼盘亮灯率不到20％，就连一些很成熟的社区，亮灯率也不到50％。  于是，我专门发
表博客，谈亮灯率的问题。  今夜和好友小酌，身心大悦。因要赶飞机，我只得先行告辞，
甚为遗憾。正值灯火通明，我叮嘱司机说，去香蜜湖逛一圈。
　　曾经的地王，现在的香蜜湖一号，基本是投机炒家的楼盘，亮灯率不到20％；房价从
7000元的开盘价一跃到现在36000元的水榭花都，亮灯率不到40％，而华侨城的天鹅堡，
曾经被楼市炒家猛炒的楼盘，亮灯率不到30％。那么多的空置住宅，在黑夜是那么的一目
了然，宛如一座死城。
　　相反，走上北环，回望桃源新村，一片灯火辉煌，亮灯率至少在90％以上。我专门数
了一栋楼，大约120套住宅，只有两户没有亮灯。桃源新村是深圳市政府推出的大型经济适
用房，由于原市长许宗衡的缘故，建筑质量出了问题，受到社会各界的严厉批评。但是这不
影响市民对经济适用房的欢迎，从亮灯率就可以看出，经济适用房是最广大的城市居民实现
居者有其屋的最现实的路径。
　　这哪里是亮灯率?万家灯火闪烁的是民心啊。任何一个城市的政府，都应该感受万家灯
火的祥和，而不应沉迷于房价的上涨。只有民心，才是一个民族最大的辉煌。你造那么多没
人住的房子有什么意义呢?
　　没想到，这篇博客一发出来，就遭到开发商吹鼓手的围攻，他们解释说，豪宅亮灯率不
高是因为富人关灯做爱。于是，我同他们开始了论战。
　　这是2009年8月初，我撰写的一篇博客。
　　无语。绝对无语。几个开发商雇请的马仔，在我的博客里疯狂地注水时，并没有刻意回
避豪宅亮灯率不高的问题，而是狡辩说，亮灯率不高是因为富人习惯关灯做爱。这太富想象
力了，简直让我当即卧倒，忍受不住这么强烈的十分雷人的轰炸。
　　亮灯率不高与富人习惯关灯做爱有关吗?有，还是没有?要说有，那是真的有，中国的富
人三妻四妾是有传统的，只不过现在更加风行，社会上流传的“小九”，已经是“小三”的
三倍了，因此，自然少不了夜夜纵欲。至于关灯还是不关灯，应该有各自的习惯-巴。不过，
我想即使不关灯，至少也要拉上窗帘，因为富人总不会有当众做爱的习惯吧。所以，这是真
的有。
　　要说没有，也真的没有。因为在我统计那几个豪宅楼盘的亮灯率后，许多网友告诉我，
这几个楼盘中很多房子几年来一直空置，水电、燃气的单子整月整月为零，也就是说几年来
根本就没有住人，怎么可能亮灯?这种情况在一二线的许多城市都比较普遍，一方面是老百
姓买不到价格适中的房子；另一方面是大量的豪宅过剩，市场的这种典型特征在亮灯率上一
览无余。所以，说富人习惯关灯做爱导致亮灯率不高，那是真没有。
　　大量的豪宅空置，从一个侧面印证了大量的社会财富的分化和社会资源的极大浪费。
2009年央行为什么增发了这么多货币，就是富人通过不动产搜刮了大量的财富，而这些财
富都没有转化为消费，而是转向了不动产上凝固了起来，一方面造成产能过剩消费不足，影
响了生产和消费的正常流转，造成实体经济的萎靡不振和社会失业率的上升；一方面造成富
者越富穷者恒穷，穷人群体没有享受到经济的繁荣，却被迫承受生活成本上升的压力。
　　2006年的“国八条”，中央政府首次提出90平方米以下的房子要占住宅供应量的70％
以上，这对解决市场供需矛盾是有好处的，只是当时还不太完善。现在，在没有明令取消的
情况下，许多城市都没有执行，这必将激化市场矛盾，助长炒买炒卖的投机行为。所以，调
节商品房市场的供求关系也是当务之急。尽管后来网上非常热闹，围绕这个话题争论得很激
烈，但是，毕竟没有引发主流媒体的讨论，也就不了了之。但是，这件事给了我很深刻的启
发，促使我决心把这个问题向中国社会提出来，发动整个社会的力量，合理配置中国的土地
资源，避免造成住宅的大量空置和浪费，防止发生大的两极分化。但是，我当时还没有想到
空置住宅有现在这么严重。
　　正在这段时间，一位网友给我发来一个数据，并肯定地说，这是官方委托调查的数据，
但是，无法正式发布，问我是否用得着。这个数据就是“6540"。但是，这个数据的可信度
有多高?为什么官方不敢发布?种种谜团在我脑海升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置
住宅真相。
　　那么，我开始证伪。假定这个数据是假的，我用什么来证明?首先，我查看了20世纪
80年代中国661座城市的存量房有多少，没有这个数据就无法证伪。经过调查发现，中国
30年来根本就没有进行过大规模的房产普查，也就是住宅的家底无从查考；一个一个城市
的加法运算，肯定不是科学的办法，而没有一个整体性的数据，要来对6540万套空置住宅
来证伪，那简直比登天还难。
　　那么，我开始证实。全国县级以上行政区划共有(不包括台湾地区)：23个省，5个自治
区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区(州、盟)；661个市，其中直辖市4个，地级
市283个，县级市374个；1636个县(自治县、旗、自治旗、特区和林区)；852个市辖区。
那么661个城市，这个数据是正确的。
　　那么，6540万套空置住宅是对的吗?我这里有一份资料：全国在建的商品住宅1250万
套，待售住宅200万套，这个基数是新数据，而且是官方公布的，那么，这个数据本身也没
有问题。建设部的专家一直强调，全国近十年来，新建商品住宅8000万套，这个数据其实
也不严谨，但是一直作为房地产统计的官方口径，一直只是统计全国70个大中城市，而没
有统计全国所有城镇。那么，也就是说，住建部公布的这个数据，应该是全国70个大中城
市。总和到全国661个城市，近十年新建的商品住宅应该超过1．6亿套。
　　尽管只是概算，但是，起码我们心里有数了。也就是说，全国661个城市连续6个月电
表零读数的住宅多达6540万套，这根本就不是一个大数据。初步测算，全国661个城市的
住房可能有2．7亿套，如果空置率为25％，空置6750万套。按照国际通行惯例，商品房
空置率在5％～l&／o之间为合理区。在全民炒房的情况下，空置率25％这个比例奇怪吗?
我认为一点也不奇怪，所以，6540万套约低于25％，是非常正常的。
　　2010年3月，全国政协委员梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断。他说：“1998～2008
年10年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40％囤积在开发商手中。除了民间资本
的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的
增量住宅空置率达到50％。”发言稿需要大会秘书处审查，委员掌声不断，加上信息向全球
发布，说明这个信息是绝对可信的。
　　2010年5月19日在中央财经频道的《空置我心》节目中，几位记者在北京的6个次新
楼盘蹲守调查15天。这6个次新楼盘的人住时间是从2005～2009年，空置率最低的一个楼
盘在30％，其他大多在50％～60％，最多的一个楼盘在70％以上(2005年就可以人住)。这，
没有丝毫虚假的成分。
　　北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组，对北京2004～2006年售出后人住的50多个小
区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27．16％。而电表不走的比例
还在陆续上升，2007年时达到29％。并且越往城外空置率越高，市中心二环至三环空置率
水平大约在20％左右，四环至五环就上升到了30％左右。
　　2009年4月，在一个银行内部会议上，有关领导举了两个例子：北京出现了一个人名
下有77套房的事情，而且全部使用了银行贷款；上海的某个市民，一个人买了364套住房。
上海的腐败区长康慧军有69套房子，重庆污吏文强有16处房产，山西某县原煤炭局长郝鹏
俊有35套房子，江西某县国土资源局落马的科长有52套房产。
　　2010年8月1日中央财经频道某节目称：从2007年到现在，天津建起了不少新城，一
手房已经基本卖光了。天津红勘领世郡，相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城，
相当于6个天安门广场大小。京津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，
5个颐和园，夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。节目记者问一个维修工说：“四十
几户，真正住户就一户?”维修工这样答道：“对。那边三百六七十套，常住的可能也就一二
十户吧。”另据媒体报道，近几年，海南省超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率
高达90％。2010年6月中央财经频道的节目称：内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。
有被访者认为，这个可容纳100万人的空城，只是为了满足政府的经济增长目标。
　　目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是假的就是假的，纸
包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票的大约2．5倍的事实，必然大白于
天下，那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里?房价打5折都高了。“剩房”要嫁出去，含
水量70％的“灌水猪肉”要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢，唯一的办法就是走降
价普及之路。
　　这样，采取概算的方法，基本能论证6540万套空置住宅的真实性，数据即使有出入，
也是10％以内概率的事，不影响大的范围内的真实，符合经济学的推测原理。所以，我为
此发表了一篇题为((6540万套空置住宅将引发中国版次贷危机》的博客文章。
　　据某权威机构调查显示，中国661个城市现有空置房6540万套，可供2．6亿人居住。
目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。
　　中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为，只有没有卖出去的房子
方为空置，从开发商的角度来说，空置率仅为4％；而社会学家争论说，即使卖出去了而长
期无人居住，也为空置，而且这种空置不仅仅是浪费资源，还隐藏着巨大的金融风险和社会
隐患。
　　某权威机构说，全国空置住宅共有654C}万套，在建房有125()万套，相加共有7790万
套，如果以每套间3人居住计算，可供2．6亿人口居住。我国城镇人口为5．5亿，假设7¨
790万套的50％投向市场，就可供1．3亿人口使用。7790万套是社科院从全国各地供电公
司调查的数据。标准是，每户每月电表读数为零，且持续6个月以上。
　　按全国房价4000元／平方米、户均约为‘70平方米的平均水平来算，全国城市空置住
宅总值约为18．3万亿(不包括1250万套在建房)，除去两成首付，在银行的房贷余额为14．6
万亿，相当于GDP的45％。也就是说，中国因为住房空置而造成的资源浪费高达半年的
GDP，而且，风险度很高。
　　一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投机购买。而楼市炒家用于炒
楼的资金，有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下从银行拿的贷款，并且不排除有一部
分国际热钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。
　　很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上相当大的资金用于投机购房上面，
他们不愿意付出囤积房产所应支出的税务成本。
　　由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的问题就是这6540万套空置
住宅的解决，这不仅是拷问中国的社会财富的平衡机制能否建立，也是在测度中国经济孕育
的风险能否得以化解，中国民生住宅的问题能否得以解决。更重要的是这些资源的浪费和社
会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。
　　从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一个隐患就是这些空置住宅隐藏
的金融风险。在2009年小阳春时，很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒
家就会抛售出去，而房价进入下降通道后，很大一部分将转成银行坏账。只是现在不知道数
额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。
　　从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春情况的了解，因当时房价上涨趋势不明，大
量的开发商和炒房客到农村借来大批身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只
需200元手续费，后来涨到了3000元。差额之大，令人瞠目结舌。也许，中国版的次贷危
机，就要从这些空置的住宅中暴露出来了。
　　不用说，这篇博客发表出来后，反响强烈，很多网站专门制作专题，很多网友自行发动
起来到各个楼盘去观察亮灯率，在网络上形成了一波声势浩大的“讨伐高房价、抵制空置率”
的活动。
　　我的志向是，发动全国民众，公布住宅空置真相，反对浪费土地资源，保护中华民族未
来的利益。既要统筹得好，又要有足够的智谋。“6540'’，这么一个普通的数据，传遍了包
括海外华人网站在内的所有中文网站。开发商这些既得利益群体，尽管恼羞成怒，但是，根
本就不知道发生了什么。
　　眼前的利益让一些开发商的吹鼓手迷惘，尽管他们意识到这是一件很大的事情，但他们
并不知道这件事最后如何发展，因此，只有对我本人进行恶劣诽谤，却没有关注“6540”后
面广阔的视野和深刻的内涵。他们动员一些财经媒体来对我进行谩骂，正是在谩骂声中，
“6540”传遍中国的财经界。客观上，这几个开发商的吹鼓手一起帮我扩大了它的影响。￥媒
体舆论压城，房屋空置量举国瞩目
　　网络能够唤起众人的智慧，信息即刻散发，传播面积极广。但是，我的目的是达到保护
中国的土地资源不被过度开发和浪费，促使房价的理性回归。那么，我还有很多事要做，尤
其是促进富有爆炸性的事件的产生。
　　因我一直担任中央电视台财经评论员，很快财经频道记者就打来电话，说是《经济半小
时》栏目要采访我。这个栏目在每天晚上的黄金时间播出，收视率特别高，在这里传播“6540”
那无疑是投下了一颗核弹，威力无比。
　　2010年4月13日，在中央电视台财经频道，我向全体中国人披露了“6540”，下面是
当时我接受采访时的一个片段：
　　主持人：和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市场和20年前的日本一样，
存在非常严重的泡沫，而且到了即将破灭的边缘。
　　牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，假设你这个房子是多少钱，我的租金用多
少钱可以收回投资，那么国际上一般来讲，这个比例是1：200，最多不超过1：250，也就
是说我用250个月的租金，可以收回我的投资款，这样的投资就有价值。这项比例呢．在深
圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的房产投资价值已经完全没有
了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主要的指标。第二个呢，就是我们讲房价收入比，以北
京来讲，现在是1：20多，国际上应是1：3～1：6。
　　主持人：牛刀说，衡量～个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除
了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。
　　牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国661个城市有6540万套住宅是空置的，
这么多的住宅，是以什么来衡量它是空置的呢，标准是6个月的电表读数为零，就是6个月
没有人用电，它就告诉我们有6540万套住宅是空置的，可以供2．6亿人居住，也就是说，
现在这么多的房子，这么多的社会资源，其实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我
们认为最重要的一个数据。从这三个数据来看，中国房价的泡沫非常大。
　　这是我第一次通过中国最大的电视传播媒体，告诉全国观众，6540万套空置住宅出现
在中国。但是，我还没讲这对中国来说意味着什么，将会如何影响我们的生活。这6540万
套房子对中国经济会构成什么影响?对中国社会产生何种危机?不过这个节目达到了一个效
果，那就是使全社会开始关注空置住宅。
　　没多久，广州市媒体开始行动起来。著名晚报——《羊城晚报》一马当先，开始了声势
浩大的对住宅空置率的大型报道，报道中说：
　　5月，广州楼市环比量价齐升。而早在4月初，面对楼市又再出现量价齐升的现象，广
州楼市泡沫有多大、空置率有多高再次成为全城热议话题。广州楼市空置率到底有多高，一
直是一个待解之谜。羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江
新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南部片区近3000套存量住宅进行监测统计后得
出：广州存量住房空置率高达20．24％，已超国际警戒线(10％)的一倍。
　　对此，广州市社科院研究员彭澎博士认为，目前投资客、炒房客手中有很多房，广州“住
房空置率相当高”。并且从住房空置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼
市确有较大泡沫。
　　广州的报道影响着港澳台地区，香港的电视、报纸和杂志，不断刊登出中国内地6540
万套空置住宅的报道，全面剖析房地产泡沫是如何威胁民生、危及金融安全的。
　　香港《文汇报》也对此进行了报道，文中说：“尽管数据仍存争议，但大量投机者进入
内地房地产领域囤积住房任其空置，等待房价上涨赚取价差，已是不争的事实，内地大中城
市住房空置率早已突破10％的国际警戒线。有专家警告，大量住宅空置，导致中国社会资
源错配、价格扭曲、财富浪费。一方面是大量有住房需求的人买不起房，或者说是无房可买；
另一方面是投机客囤积大量住房，任其空置，等待房价上涨。在这种情况下，房价反映的不
是住房供求的信息，而是投机的信息，房价变成了股价。目前的国际住房空置率警戒线为
10％～15％左右，而业内普遍认为，内地大中型城市已远远突破了这一警戒线。”
　　关于此数据的思考，文中则提出：“这样一个天量数据如果属实，恐怕所有当前的房地
产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考虑。一旦市场产生大泡沫，由于买家
通过银行借贷方式购房，会把风险转嫁给银行，后果将不堪设想。”
　　随后，发行量超百万份的《北京晚报))刊登专栏文章，文中说：“倘若6540万套空置住
宅数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头
顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办法排除险隋。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼
价已经搭得够高了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往外撤，搞不
好也会哗啦啦。不慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置率将会快速攀升，今
后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不是模型，是比模型更具象的实物。”
　　现在的问题是，国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统的核心价格。如
住房的投资价值代替了居住价值，住房是投资的工具，购买了住房一定会赚钱；住房是投资
工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让某些人把
住房当做权力象征及更便利的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次“国十条”(全
称((国务院关于坚决遏制部分城市房价过陕上涨的通知》)房地产宏观调控的最大障碍。
　　因为，2009年国内房地产市场在优惠信贷政策的推动下，房价快速飙升，从而使得有
消费需求的购买者全部被挤出，房地产泡沫越大，房地产市场就越有可能成为以投资者为导
向的市场，“国十条”的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种房地产过度炒作与投机的
局面。
　　因此，“国十条”的出台影响最大的就是房地产过度投机炒作，让其投机炒作血本无归。
在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他们会从反
面说，房价下跌会造成对GDP的负面影响、对地方政府财政的负面影响、对个人财富增长
的负面影响等等；他们也会从正面说，因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值
房价不会下跌等，从而使得中央政府对“国十条”执行落实所产生的效果存在疑问而迟迟不
愿推出。
　　总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得不少国人形成一个特有概念即
凡是投资性购买住房就能赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。如果投资性购买住房就是赚钱，
那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好，住房投机炒作钱就会来得越
快越多。
　　在这种观念的引导下，国人一定会千军万马地进入投资性住房购买市场，房价快速飙升
及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临的潜在风险也增大。而这个完全与中国经
济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场，给社会经济带来的负面影响
肯定是无可复加的!一  2010年7月29日，新华社《经济参考报》发表文章((6540万套空|
一量房假信息正在持续发酵，权威部门集体失语》。开发商和住建部官员一边倒地指责数据
失真，但是，他们既不敢证实，也没有能力证虚。而文中观点则认为：“有关部门应该尽快
进行一次住房普查，对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少空
置，增加供给，从而缓解供需矛盾。在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有
意义的事。它将为下一步出台房产税提供决策依据和参考。”各大网站均在第二天一早将这
篇文章发布在首页，引爆了全国的经济学家、房地产业从韭者、政府官员和广大网友的热烈
讨论，82％的网友认为，全国住宅空置量远远不止6540万套，政府拿不出数据，说明事态
非常严重。这个扑朔迷离的房地产空置量让房地产市场未来走向看上去更加像一个未解的谜
一般，让人不可捉摸，我们又将靠什么来找寻真相和答案呢?￥中国房价到底算不算高，学
会自己判断
　　全球房地产空置率的警戒线为10％，意思是有10％的房子卖不出去就表明房地产行业
的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540，万套是无法类比的。因为那是行业
景气度，而6540万套空置住宅涵盖了宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中
国经济将要发生大的变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈
谈中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让大家对房地产行
业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，看完这章，我相信大家都会有自
己的判断。
　　+-1．空置率
　　房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让决策层面难以判断，
空置率概念就是其中之一。
　　中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市
场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的
新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要
没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建
房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场
的新房屋。
　　前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，多指开发商还没
有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这个空置率为依据，判断是否应该去
库存化。因此，我们常常讲的空置率是指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也
是指的这种房子。尽管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅
的用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，也足以证明
这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。
　　房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程度，也用于判断社
会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，用以
囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接
破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，
国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。
　　就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空
置率达500／o以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区，空
置率在10％～20％之间为空置危险区；空置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为
货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库
存更为严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。
　　就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子，到处都
是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在
香港，新房换手率一年超过35％，就表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、
北京、深圳、广州这样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安
这样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗?  +-2．租
售比  看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，储蓄
利率为1．5％，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率一般为7％，投资回报率一般可
以达到4．5％，除掉契税大约有3％以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，
只有达到7％的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫，就没有投
资的价值。对中国一线城市来说，价格为100万的房子，一年的正常租金应该达到7万。
　　但是，中国住房租金率能够达到7％的一线城市几乎没有。开发商说的投资型购房完全
是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损的。中国的利率是5．7％，假定正常经
济发展状态下CPI是2％，也就是说，如果住房是作为投资所用，正常的租金收益率应该达
到9．7％，否则就是亏损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只
是一个幌子，大家都是为了投机，搏短期差价。
　　2009年12月，((福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计
算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租3．2万元位居榜首，香港以2．6万元位居第
二，北京则以平均月租金2．5万元名列“探花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考
量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，条件中没有面积的大小，没有总价的
高低，笼统地冠以月租金不太科学，也没有价值。
　　住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年，美国金
融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼租金是98美元／平方米，2008年跌至38美元／平
方米，现在租金略有回升，大约为48美元／平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现
经济的变化情况，是租金比较真实的价值反映。2004年之前，在北京、上海、深圳、广州
四个一线城市，同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；2006年，一线城市中同
等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等；2009年，一线城市同等地区同等品质住宅和
写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。
　　同样位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万元／平方米，是金茂大厦均价的整整
一倍，但是，汤臣一品现在的租金是多少呢?36美元／平方米，比金茂大厦现在的租金低30
％左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体
住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加作保证，无论是社会
财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢?这就是我们常说的流动性泛滥，
货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。
　　老百姓买不起房子怎么办呢?空置。北京、上海、深圳、广州空置率已经高达40%，继
续造房子，继续有人买，房子继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：  {TP21}{TP22}
举一个例子，银泰中心现在售价10万元／平方米，132平方米总售价是1320万元，年租金
合理状况应该为90万元，平均每月不低于7．5万元，但实际的月租金仅为1．8万元。换
一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万元，也就是说，
房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要
房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。  3．房价收入比  所谓房价收入比，是
指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新
房80平方米，按疯狂涨价后单价2．5万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为
单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4．8万元。
这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。
　　国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家
庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。
在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。
　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如
考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。
　　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房
价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、
南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。
　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收
入比。在西方，房价收入比有新建住宅的(新房交易)，也有旧有住宅的(二手房交易)，所选
取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而
不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因
此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向
比较带来了困难。
　　房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越
低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的
劳动成本。如房价收入比为40：1，可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40
年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。
　　那么，房价收入比多少才合适?国内目前流行的3～6倍的说法，据考证是20世纪90
年代初世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个
世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。
　　根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个
国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0．8～30，平均值为8．4、中位数为
6．4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2．1～20，
平均值和中位数分别为9和8．1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家
的平均水平相当。
　　如上所写，1998～2002年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供
房的90％，2003年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是
地价疯涨一年胜一年，地方政府从中“保八”8年，如2009年厦门调查房价收入比就高达
14倍，北京等城市就更不用说，同比美国的3．9倍，你就知道我们是处于一个什么样的经
济环境。
　　房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国
情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或
因为特殊原因制约。
　　买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能
买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%
左右(如瑞士、德国、瑞典)，而房价收入比很高，达到25～30倍的东欧国家，其住房自有
化率却高达90%以上(如匈牙利、保加利亚)。日本的房价收入比连续多年下降，美国的房价
收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化(东
京低于50％、美国为67％左右)。
　　房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具
有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因
为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率
比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道
理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”昵?中国在城镇住
房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑
是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢?我认
为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。￥找出元
凶，房价是被谁忽悠上涨的
　　对中国的经济现象一定要探求本质，才能找到正确答案。停留在国家统计局的数据分析
上，搞得不好就要误导民众。所以，跳出国家统计局的数据，对中国楼市进行全方位分析，
以求探明真相，揭示本质，寻求未来房价走势，让广大民众无论是买还是卖，至少落个心里
明白。
　　有数据显示，上海2009年的住宅有90％．是被外地人买走的。他们买这些房子干啥呢?
用来炒的。上海本地居民，尤其是年轻的白领们，早就被逼出这个市场之外，只得望房兴叹。
这么多房子建好后没人居住，既不会去装修，也不会去购买家电和日常生活用品，甚至常年
都没有水和电的消费，能带动内需吗?能拉动经济吗?长期发展下去，实体经济进入深度萧条，
社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买行为被遏制，这样的房价还有谁买得起?高房
价，危如累卵。
　　没有人能看懂中国楼市发生的一系列十分诡异的事件，更不知道这些事件对中国经济、
中国社会、中国未来会产生什么影响。许多经济学家拼命摆出一堆数据，试图从对这些数据
的分析中告诉人们，中国的通胀就要来了。本来，提醒人们注意通胀来临，城市居民的生活
成本将会因此而提高，对经济的破坏作用正在加剧，也是一件好事，只是，大家几乎是众口
一词，通胀就要来了，只有房地产才能避险。可是，中国各大城市的房地产真能避险吗?
　　鉴于房地产市场欺诈现象非常严重，2009年上半年，一群地产博客作者首先站了出来，
指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按揭，并就深圳、上海、北京等地的假按揖隋况作
了披露，指出假按揭是中国式次级债，对中国金融体系危害极大。那么，首先我们来看看开
发商为什么要做假按揭。究其本质而言，假按揭是房价上涨的起爆器。
　　谁都知道假按揭是骗取银行贷款，是一种犯罪行为，是直接对中国金融体系的破坏，为
什么还有那么多开发商乐此不疲，并以这种假按揭来制造房价上涨的假象，并且蒙住了政府
的官员和一大批自住买家?从大的背景来看，开发商这是一种赌博，可以说是中国房价大跌
前的最后一赌。他们赌的是中国经济的衰退，地方政府必然会对房地产产生经济发展路径上
的强烈依赖，赌地方政府绝对不会让房价下降，即使所有的实体经济全部衰退，地方政府也
会拼死维护高房价。只有这种大赌，他们才会不惜铤而走险，以身试法。
　　在目前的二套房政策下，房地产开发商采用假按揭方式来套取银行资金的手法一般有如
下几种：
　　一是制造虚假的购房人。大的房地产开发商尤其是民营房地产开发商一般都有自己的销
售公司，这些销售公司都掌握一定的人头资源(也就是他们所说的老客户，这些人一般是一
些专业的炒房人或是他们内部员工或是员工的亲属)，每当开盘销售时，房地产开发商就动
员这些人来大量购房，将住房首先置于这些人头资源的名下，制造旺销假象，以他们的名义
向银行申请按揭，从而获得按揭资金。由于国家实行二套房政策后，这些人头资源的名下通
常有过多套购房经历，使得他们的贷款成数大大降低，利率也大大提高，这限制了这些人头
资源的利用价值。在目前国内的房地产领域，一些著名的房地产开发商都是制造假按揭的高
手，他们通过制造假按揭，配合炒房人炒高房价，同时也从银行获得了按揭资金。
　　二是构造假的收入证明。由于国家制定的关于按揭贷款的文件中明文规定，购房人的月
还款额不能超过家庭收入的50％。但一些开发商为了利用人头资源进行大量假按揭，必然
要制造虚假的收人证明来获得较多的银行贷款。目前，上海、深圳等地的一些炒房人能够向
银行申请按揭贷款购买上百套房屋，而实际上其正常收入不足供养一套房子，一个重要的手
段就是制造虚假收入证明来骗取银行贷款。房地产开发商要做假按揭，也必然需要做假的收
入证明，否则，难以骗取银行贷款。另外，一些房地产开发商不但为个人购房制造假的收入
证明，而且为相关购房公司制造假的收入证明。尤其是在商业地产的买卖中，房地产开发商
尤其是偏好将自己的手中的关联公司进行包装，扩大销售收入，制造实力强劲的假象，从而
在商业地产的买卖中制造假按揭，骗取银行贷款。前几年爆发的国美系中的鹏润家园中的假
按揭，就有类似的操作。
　　三是利用银行急于扩大业务的机会。大量事实已证明，所有的假按揭中，商业银行都不
是糊涂人，都是积极的参与者或是积极的帮凶。由于存在委托代理关系，大量的经营者都急
于扩大业务量而获取短期利益，很难考虑长期发展和长期风险。大多数的房地产开发商就会
利用银行这种管理漏洞，来制造假按揭，而银行通常是睁一只眼闭一只眼。目前，从深圳爆
发的按揭断供案中，就看出银行在这些假按揭案件中所扮演的不光彩的角色。
　　在房地产逆势中，但凡某房地产开发商宣扬自己的房地产销售得如何好时，首先要想到
的是，他实现的销售收入是否是真实的，是否是因为操作假按揭而实现了销售收入。如何判
断一个开发商是否通过操作假按揭实现了大幅度收入，一个重要的参考指标就是计算他的现
金流。如果这个开发商的公司实现的销售收入中的很大一块现金又流出了公司并不知去向，
很有可能是操作了假按揭，因为这些不明的现金流再次回流人了银行成为假按揭当中的首付
款了。
　　只有假按揭，才能在全球不动产都在向下估值的情况下，营造中国房价开始上涨的假象；
只有假按揭，才能在中国经济困难的关头致实体经济于死地；只有假按揭，才能诱导一批买
家在高位入市；只有假按揭，才能搜刮实体经济的资金，造成大量的产业工人失业。警惕啊，
人们。
　　中央电视台曾公开报道，开发商一天50元雇托排队，制造售楼处前排队买楼的假象，
社会上一片哗然。紧接着，一边呼呼地卖，一边哗哗地退，像一道道景观再现楼市。一边是
不断制造假象，一边是不断揭露假象，遗憾的是，在整个楼市的欺诈现象中，政府始终缺位，
也就是说，政府并没有出面处理楼市欺诈行为。这才让所有的老百姓明白，原来误解开发商
了，对于假按揭地方政府睁一只眼闭一只眼。
　　据业内人士分析，可能有部分开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做
假按揭骗取贷款，在渡过危机之后便可大捞一笔。开发商做假按揭还有一个基本动因，那就
是只有做假按揭才能拉高房价，而拉高房价只能靠假按揭，假按揭只有拉高房价才能把风险
全部转嫁给银行。开发商采取的手法是，先把房子卖给自己，造成成交活跃的假象，营造市
场的恐慌情绪，再诱惑买家出手。很多买家就是在这种情况下，被套了进去。
　　社会的公平和正义，不仅仅依赖司法的正义，正义还在舆论中，在人心里。行业性的市
场欺诈行为，悖逆市场的基本正义，有违社会的公平法则。对市场欺诈行为的容忍，就是对
民众的犯罪。因此，政府部门和银监当局绝不可掉以轻心，应该像最高法院那样，组织专门
力量，把所有假按揭的问题查个水落石出，对民众负责。
　　假按揭不仅仅是新房，二手房也存在大量假按揭现象。深圳暴露出来的一人成交56套
住宅的情况，绝非偶然。这是中国楼市一个特有的现象，暴露的是体制上的弊端和官商、银
商之间的利益纠葛，腐蚀的是社会的肌体，危害的是民众的利益，任其泛滥，不仅仅只是助
长楼市泡沫，更严重的是危及金融安全。￥看懂楼市政策，破房价迷雾
　　用历史的眼光来看待2009年上半年中国房地产产业政策的大调整，有些状况就能一目
了然。如果就事论事，很多东西是无法看明白的。因此，在谈到产业政策的无理变故时，我
们有必要来回顾一下上一轮的宏观调控，看看中国城市居民寄予很高期望的宏观调控是如何
在一夜之间轰然崩溃的。
　　2006年5月29日，中央政府开始了新的一轮宏观调控。这一轮宏观调控的核心内容，
就是90平方米以下的住宅要占到供应总量的70%以上，简称“9070”户型新政。中国民众
对这项政策很欢迎，因为降低户型面积就能多建房子，而多建房子就能降低房价，而降低房
价就能让广大城市居民尤其是年轻白领能够买得起房子。于是，一轮居者有其屋的梦想，开
始让普通城市居民进入甜美的梦乡。
　　这项政策从开始实施到实际见效，一般要一年的周期。但是，这以后的一年，中国楼市
发生了翻天覆地的变化，各大城市土地竞拍高潮迭起，地王频生，面粉贵过面包，而房价也
是一路猛涨，短短的一年翻了一倍并还有继续上涨的动力。究其原因，主要是中国住宅的开
发体制造成的，所有商品住宅均是以招拍挂供应土地，以商品房预售炒楼花，导致楼市投机
炒作过度，泡沫大面积衍生，不仅破坏了市场的正常秩序，还危及金融安全。
　　2007年9月27日，在房价地价猛涨的关键时刻，中央政府开始意识到楼市投机行为对
中国经济的巨大危害，果断实行二套房首付比例提高到四成的政策，简称“927”房贷新政。
从“9070”户型新政到“927”房贷新政，短短的一年多时间，中国一二线城市的房价涨了
一倍，三四线城市尽管投机炒作不是很严重，但是仍然开始了中国历史上从未有过的以房地
产为平台对普通老百姓的财富掠夺。老百姓不堪重负，叫苦连天。
　　“927"房贷新政之后，一二线城市楼市开始漫长的观望，房价开始深幅下挫回归理性，
到2008年9月，中国70个大中城市房价同比开始全线下跌，房价泡沫有望破灭，老百姓已
经破灭的梦想开始燃起新的希望。然而，就在这时，美国发生金融海啸，中央政府投入大量
的货币，这重新激发炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，到2009年5月，房价在货币大量
释放的情况下开始连续两个月的环比上涨，一线城市涨幅超过20％，刚刚看见住房希望的
年轻白领和中低收入阶层重新坠入黑暗之中。
　　当然，要想买房，可以，将你祖宗三代的财富全部交给开发商。不可否认，中国经济对
美国经济存在高度的依存关系，从加入wTO开始，就决定了中国的老百姓要为美国打工，
但是，美国的金融海啸，凭什么要中国人民来埋单?2009年一年时间，新增贷款9．7万亿，
M2余额突破63万亿，增长29．7％。结果是预料之中的，权贵阶层不仅仅满足于房价上涨
对社会财富的掠夺，还用假按揭等欺诈手法直接套取银行资金。因为他们知道，这已经是中
国人民30年创造出来的财富的最后一杯羹，赶紧分完了事。
　　现在，“9070”户型新政寿终正寝，二套房贷名存实亡，就连坚守了13年的开发商资本
金比例的底线，也悍然取消，更多的银行资金将会变成空置在那里的钢筋水泥。而正是这种
社会财富的乾坤大挪移，极少数人尽管还没有将中国10多亿老百姓创造的财富完全席卷一
空，但是，已经基本掠夺殆尽，最后，许多老百姓却连遮风挡雨之所都没有。
　　被中国社会寄予了很大希望的社会保障住宅，无可避免地陷入腐败的泥淖，甚至还出现
许多建筑质量问题，这种错误在其他国家的保障住宅开发当中是罕见的，甚至是不可能的。
怎么办?居者有其屋的希望在哪里?还能再将希望寄予一次宏观调控吗?还能为老百姓找回住
的权利吗?
　　很多问题不用问为什么，因为解释不清楚。对现在的中国楼市来讲，任何一个产业政策
的调整都应该是慎之又慎的，绝不能一夜之间倒一个，这样会犯下无法弥补的错误。
　　我们还是来看看这“一夜之间”的事是如何发生的。我们先来给这“一夜之间”的确切
时间进行定位，这个时间应该是2008年9月15日，美国百年金融老店雷曼兄弟在次贷危机
中宣布破产。第二天，中国政府宣布刺激消费，拯救经济。从2008年9月以来，共采取了
6项措施：①调整财政政策和货币政策。由原来从紧的货币政策、稳健的财政政策调整为积
极的财政政策和适度宽松的货币政策。具体表现为减免税收，实行增值税转型，下调基准利
率和存款准备金率；②启动扩大内需的刺激经济计划：俗称“4万亿投资”；③制定钢铁、
机械、船舶、装备制造、纺织等十大产业振兴计划；④调高出口产品的出口退税率；⑤针对
中小企业融资难出台相应的措施；⑥采取措施提高农民收入，拉动农村消费市场。这包括：
扩大家电下乡的范围，启动汽车下乡计划。增加对农业的投入，加大种粮补贴等。
　　这些措施中，影响最大的是货币政策。先后6次下调存款准备金率，把利息降至5年前
的水准，这些都还不够，就开动了印钞机，日夜加班印刷钞票。关于货币政策，我们将在后
面详细分析，在这里主要谈谈产业政策。
　　房地产是个区域性的市场，但是，中国房地产的产业政策一直是全国性的。而地方政府
素有土地财政一说，可见，房地产一直是地方政府的利益点。2007年“927”房贷新政后，
中国各大城市房地产市场陷入长期的观望状态，楼市成交低迷，土地流拍，对地方政府的利
益影响很大，因此，在中央政府还没有明确表态救市之前，西安、长沙、南京、杭州、武汉、
合肥、厦门等许多城市已经在突破中央政府的禁令，开始自发性的救市行动。救市政策越出
越多，条款越来越细。
　　2008年9月7日，西安“救市”。西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，
从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1．5％、1％、O．5
％三个等级给予一定比例的财政补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方
米以下二手住房的，购房户按购房款总额的1．5％享受政府财政补贴；购买90～144平方
米商品住房，购房户按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房
及二手住房的，购房户按购房款总额的0．5％享受政府财政补贴。
　　此前，长沙早在2008年7月22日开始“救市”，明确宣布，经济适用住房全面推行货
币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，
由政府给予货币补贴。
　　9月27日，在国庆假目“售房黄金期”前夕，南京市政府发布((关于保持房地产市场稳
定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持
力度，可延期交付建设规费、出让金。该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发
展环境、行政管理服务环境三章，共有20条。其中，与购房者相关的主要内容是，南京市
承诺适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步
降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。另外，进一步落实房改政策，加大住房补贴的
发放力度。在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品住房
的，给予房款总额1％的补贴；凡购买90～144平方米以下商品住房的，给予房款总额0．5
％的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。
　　8月1日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，调整了普通住房
标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区(大同街道、祥平街道、大嶝镇除外)购买商
品住房的，除享受原有“购房人户”政策外，新增“购买70～80平方米商品住房可办理不
超过2人的常住户口”的政策。另外，普通住房标准调整后，可让更多买岛内房者少交1．5
％的契税。
　　随后，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行“救市”。其中，
杭州市政府发布的((市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包
括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开
发期限等系列措施。而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度
上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。地
方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部
地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，后来已
经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。
　　可以说，地方政府发起的这场救市活动，是中国房地产的一场声势浩大的“逼宫”，中
央政府的房地产政策一下被冲垮，并且，冲破了银行的风险控制底线，冲破了近年来制定的
市场法则。“9070”户型新政、“927”房贷新政，限外令，土地新政等几乎所有的产业政策
一夜之间都不复存在，只要能卖出房子，只要房价能够上涨，就是硬道理。最后的结果是中
央政府表态“救市”。
　　这样出台的全国性的“救市”措施，注定要导致2009年房价的上涨。因为违背了经济
规律，这样的房价上涨注定是短暂的。但是，中央政府和地方政府的博弈，并没有就此打住，
也不可能就此打住。
　　2009年2月21日，原全国人大副委员长、著名经济学家成思危，在中科院研究生院举
办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上，宣布备受关注的国家第十大产业振
兴规划确定为房地产。消息一出，即刻引起轩然大波。一大批经济界人士，纷纷出面表态，
如果把房地产列为十大振兴产业，中国经济就有可能面临崩溃；现在的房价还在上涨，如果
还去振兴，就会引起房价暴涨，放大泡沫。
　　谁也没想到，社会反响是如此强烈。2月24日，结果出来，国务院常务会议决定，将
能源列入第十大振兴产业，房地产落选。即使房地产落选十大振兴产业，也没能阻止房价的
上涨，因为所有的产业政策基本失去意义，各大城市几乎无一例外地动用可以动用的政府公
权，拼死维护高房价，是不是十大振兴产业实际上已经不重要了。然而，这对楼市的中长期
影响却一直会存在。￥泡沫严重，中国房价水到底有多深
　　无论如何，透过20lo年上半年的中国楼市，我们已经看见刚刚被遏制的楼市泡沫被重
新放大，在没有产业政策制约和冲破了银行风险控制底线的情况下，在实体经济萎靡不振、
社会失业率不断增加的情况下，在城市居民收入毫无增长的情况下，房价一炮冲天，震惊世
界。中国经济总量超过日本，美国财长说中国经济是全球经济最先复苏的国家，还有“2050
年中国将成为全球最大的经济体”、“2030年中国GDP将超过美国”的说法，摩根大通说，
中国房价今年增长10％，明年还要增长10％，等等，不一而足。果真如此吗?信心比黄金贵
重，吹牛总不可能比黄金贵重吧，如果用吹牛也能忽悠经济增长，那我们还要经济学家干什
么?
　　数据上的矛盾，不是市场反映的结果，而是掺和了一些人为因素。实际上，央行新增贷
款传导到工业生产上没有那么快，通常需要半年甚至更长时间，所以，工业和信息化部的数
据更具合理性，而国家统计局的数据值得质疑。市场更值得关注的，可能还不是数据问题，
而是资产价格上升的问题，因为这个问题将从侧面印证，央行新增贷款并没有多少用于工业
生产，而是流向了股市和楼市。
　　在供求关系格局没有大的变化的时候，在购房人的可支付能力毫无增强的情况下，房价
上涨的唯一因素就是货币量突然增大。这种用货币供给主导的市场，不能确认不动产估值走
出下降通道，而只能增加未来楼市的不确定性，增加房价大跌的风险。
　　一边是工业生产持续低迷，一边是资产价格开始上扬，这不是经济进入调整的良好形态，
更不是经济有望复苏的迹象，恰恰说明经济开始进一步恶化，并且诱发人们对大规模投资效
能的担忧，对所谓的经济组织能力的质疑。尽管无法证实，但是，市场层面已经说明问题，
大量资金通过非正常渠道，进入股市、楼市，除了助长新的泡沫外，对处在衰退时期的中国
经济起不到刺激的作用。
　　实体经济不能有效地复苏，社会财富就不是真正增长，对资产价格来讲，股票也好，房
价也罢，其实也是空涨。股票大跌，股民已经有了足够的心理承受能力，不会发生大的问题；
而房价如果开始新一轮大跌，不只是中国社会没有这种承受力，中国经济的10年增长也会
功亏一篑。
　　根据趋势判断，中国利用2007年股市、楼市泡沫的破灭，成功地“剿灭”了一批刚刚
兴起的中产阶层。这一轮资产泡沫危及的可能是大量普通民众，看上去现在资产价格在上涨，
但脱离实体经济复苏的资产价格上涨，注定是虚假的上涨，并且正在诱发越来越多的投机者，
甚至没有支付能力的人涌进楼市，其后果将比美国的次级贷款还要严重。
　　不仅如此，因为滥发货币，失去了对货币发行的基本规律的把握，将导致全国区域性和
结构性通货膨胀的爆发。而这一轮通胀的爆发，将会此起彼伏，今天粮食涨价，可能明天油
价上调；今天深圳涨价，明天北京可能涨势更猛，老百姓的生活费将在这一轮的区域性和结
构性通胀中被彻底“消费”，我们应该正视这个问题。要知道，币值稳定才是最大的民生。
　　房子是为了住的，不是为了给钱财避险的。但奇怪的是，现在不仅仅是贪官和奸商在避
险，中小企业老板在避险，中产阶层在避险，炒楼客在避险，连普通城市居民的一点儿钱也
被忽悠出来避险了。老百姓的钱，来得光明正大，是自己的勤劳和汗水换来的，有什么必要
也去避险呢?
　　熟悉真相的人都知道，所谓避险，是指未来要发生严重通货膨胀，大家的钱会缩水，只
有买房子钱才可以保值，并且，严重通货膨胀马上就要来了，要买房子赶紧去买，再不买就
没有房子了。正是这种惊天谎言，促成了市场的这种心态，引发了市场的恐慌情绪。原本我
们应该告诉老百姓，要正确应对即将来临的经济衰退，而且，只有多持有现金才能应付危机，
才能进行正常的消费，只有多消费才能挽救实体经济，只有实体经济振兴了才有丰富的就业
机会，结果，却变成了一窝蜂去买房子，而且，按揭比例几乎100％，也就是说买房人几乎
都使用按揭贷款，指望着房子的升值好大赚一把。
　　这就很可怕了。一方面是老百姓本来就消费不足，可支付能力比较低下；另一方面却把
一点儿存款都变成了房子，还要承担几十年的债务。这一轮的买房人想在较短的时间内转手
出售，几乎没有赢利的可能，甚至根本就卖不出去。中国房价的泡沫已经很大，不具备任何
投资价值；有的人打算如果不能转手出售，就用于出租，但现在租赁收益率只有房贷利率的
一半，月月亏损的局面谁能撑得住?加上中国住宅只有70年的使用权，期末价值为零，长期
投资没有价值。
　　2010年6月份的cPI、PPI(生产者物价指数)数据已经出台，看不见通胀的迹象，此前，
发电量的数据已经出台，降幅仍然在扩大，经济即将转入通缩的迹象明显。有机构预测，2010
年下半年，中国房价有20%的下降空间，在很多城市应该远远不止，有的城市的下降幅度
将会超过30％，这种避险性买房不是往火坑里跳吗?
　　即使在2011年后会发生短期通胀，那也只会是短时期的。而且，这种短时期的通胀相
对房价泡沫来讲，是微不足道的，然而，相对城市居民生活成本的提高来讲，却是不容忽视
的，也是宏观经济经受不住的。最近，拜读了谢国忠的一篇文章，里面谈到日本现在的房价
回到了30年前，美国的房价在本轮经济见底后也基本上回到了20年前，中国的房价回到5
年前是不奇怪的。
　　所以，有两套住宅的普通城市居民，现在应该当机立断卖掉一套，转作其他投资，而不
是用存款去背债的方式避险，因为这样避不了险，再说现阶段买房避险是贪官和奸商的事，
老百姓无险可避，也根本不需要。所以，CPI告诉你的，是关于所有大宗产品的资产价格正
在走低的市场现实。尊重市场，不要被所谓的通胀预期所忽悠，是我们普通城市居民财富不
被掠夺的法宝。
　　避险?通胀预期，制造恐慌，诱导老百姓都去哄抬房价，最后到房价大跌的时候，很多
人会欲哭无泪。
　　绝大多数人不知道通货膨胀什么时候会来，究竟是什么幅度，对房价的影响有多大。他
们心里只有一个盲目的想法，那就是未来经济的主流就是通货膨胀，把钱投放到住宅上是最
稳妥的保值方式。
　　这个想法大体是没有错的。但是，有两个基本前提：一个前提是现行房价泡沫的严重程
度与住宅保值的水准，如果现行房价没有泡沫，那买房子是保值的，如果现行房价泡沫过大，
那就要考虑通胀的消化能力；二是未来中期经济走向决定房价是否有保值的可能。后者是一
个时间成本的问题。
　　我们先来说说第一个基本前提，现行房价泡沫的严重程度。很多人都知道中国房价泡沫
严重，但不知道严重到什么程度，可以消化什么样的通货膨胀。相对经济发展水平和城市居
民购买力而言，中国房价泡沫平均有40％以上，有的城市达到60％，后者消化5％以上的
严重通货膨胀需要12年。事实上，中国经济不可能发生连续12年以上的5％的通货膨胀，
从中国社会两极分化的现实出发，通货膨胀3个月，央行就要加息；通货膨胀6个月，银根
就要全面紧缩，没有哪个领导人敢承担长期通货膨胀的责任，那将会导致民不聊生，社会动
荡。所以，现在房价泡沫不是通货膨胀能消化的，房价大跌的趋势没有改变。
　　第二个基本前提是未来10年中国经济将完成从调整到复苏的转变，开始进入新一轮繁
荣周期。从宏观经济的发展来说，我们已经没有选择，只有设法扩大消费，才能激活实体经
济。没有实体经济的振兴，没有消费市场的扩大，中国经济无法进入繁荣周期。而拉动国内
消费市场的最大动力，是城市居民购买力的提高和社会财富的增长。要实现城市居民购买力
的提高和社会财富的增长，中国经济将在这3年开始实现痛苦的转型，出口创汇型和投资拉
动型经济已经不能成为新的增长模式，国内消费增长开始异军突起，而要实现国内消费的增
长只有让居民的被动投资改为主动消费。因此，房地产的开发模式将在这个过程中实现根本
的转型，房价上涨的速度没有任何理由会高于GDP的增长速度，如果加上通货膨胀的因素，
住宅不仅不能保值，还有一个很长时间的贬值过程。
　　很多人不了解中国的国情，一看见加印了钞票，马上联想到通货膨胀，中国的国情是这
些钞票要填补地方政府债务和进行无效能的投资，这是一个天大的窟窿，也是我们目前所看
见的，贷款新增了5万多亿，而实体经济依然奄奄一息的主要原因，全社会用电量依然在减
少，工业生产仍然处在低谷，PPI继续按照6％的幅度负增长。从市场层面来讲，该涨价的
已经涨了，比如说汽油，但是，通货膨胀的影子都没有。为什么?因为政府投资效能的低下，
新增贷款传导到物价上需要很长时间，等传导到物价上时，可能整个涨价的环境因素都变了。
　　那么，现在新增贷款传导到房价上需要多少时间呢?我认为，最少需要3年。现在局部
城市房价的上涨，基本是靠忽悠出来的。如果客观理性一点，即使央行超常规发行货币，今
明两年一点儿通胀的可能性都没有。现在市场上制造的通胀预期，是借央行大规模发行货币
之际的一种炒作，是对市场的严重误导。我们不能以20年前的通胀来思考今天的通胀，那
时主要是市场层面发生结构性矛盾导致供不应求，主要生活用品发生恐慌性涨价。而现在的
情况完全相反，是内需不足而导致的产能过剩，通常情况下，这是经济通缩的信号，现在的
市场表现也是通缩。不考虑这个现实矛盾，一味地以M2的增长来引发对未来通胀的预期，
是犯了教条主义的错误。
　　实际上未来3年，加印货币不可能解决宏观经济结构性矛盾，不可能解决产能过剩的问
题，更不可能解决投资效能低下的问题，也不可能产生中长期严重通货膨胀，如果真的产生
了中长期严重通货膨胀，那就表示整个经济崩溃了。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老
百姓财富的搜刮，是对市场的严重误导，也是中国楼市的又一个惊天骗局。
　　旧的泡沫还没有破，新的泡沫又开始大面积衍生，可是，新泡沫真的能掩盖旧泡沫吗?
从经济规律出发，应该是不行的，如果新旧泡沫一起破，那就要考验中国城市居民的承受力。
　　在撰写这一部分时，北京、上海、深圳、广州已经传来成交量巨幅下滑的数据，如果再
用拐点来形容，已经没什么新意了。客观地来看，资产价格的走强一定与宏观经济的发展有
关，我们不怀疑货币政策对房价的影响，但房价最终是城市居民来承接的，没有真正需要住
房的人来承接，房价就是空涨，也就是说只有挂牌价，没有成交价，这种价格不能作为市场
的参考价格。
　　2010年下半年，中国楼市基本没什么悬念。从目前情况来看，土地市场会很快热起来，
但普通商品房用地价格不会大涨，这是有许多因素促成的，其中包括保障住宅供应量的增大。
土地市场的价格主要反映对未来房价的预期，从中国经济的长期发展着想，从住房的民生属
性出发，中国楼市都将面临一场变革，当然，这是我们后文讨论的话题。+-大家都想得到答
案，房价还会再涨吗
　　所有人都在问这样的问题：房价会一直上涨吗?关于这一设问的答案将直接影响投资和
消费取向：试想如果房子一直涨下去，那它就是最好的投资品，而消费型购买力也不会再持
币观望。问题是，不可能有一种商品的价格会无限制地上涨，最终结果有三种：一是周期性
回归；二是达到稳定平台期；三是爆发性崩盘。土地的政府垄断属性和政府的强力干预能力
使周期性市场变得不可能，爆发性崩盘也不符合政府和开发商的长远利益，所以权力机关最
希望看到的结果是房价最后达到一个稳定平台期。这个稳定平台期并不是说价格不变，而是
通过稳定的价格增长达到最大可能地攫取社会财富的目的。所以说政府控制房价的最终目的
是形成一种稳态，在这一稳态下房价会持续增长，增长来源于整个社会生产力的进步。
　　然而这种稳态只是一种理想状态，事实上正是这种稳态中蕴涵着极大的不稳：当社会盘
剥处于临界状态的时候，系统中的任何扰动都可能扩展到全局，比如公民抗风险能力丧失带
来的负债能力下降很容易扩展到金融领域形成坏账，比如国际市场上原材料价格的变动极易
形成国内价格风险，进而引发社会风险。总之，当公民的经济基础被房地产业破坏之后，事
实上这个社会的经济基础也就被破坏了；当公民的抗风险能力丧失之后，这个国家缓冲危机
和抵抗风险的能力也就丧失了。没有公民个体经济的缓冲，任何风吹草动都可能引发不可预
知的后果，而一旦突发事件出现，投资过盈的房地产业必然如惊弓之鸟，最后爆发式崩溃几
乎不可避免，而这一爆发将是社会经济崩溃的引线。
　　为了防止房地产业带来的系统风险，国家会采用各种行政、财政和货币政策来平衡各方
利益，比如规定土地使用方式、调整信贷政策、调节货币供应量。不论如何调整，政府的最
终目的都是为了平稳地取得社会财富，在这一过程中我们感受最明显的就是通货膨胀。归因
于2008年年底的大规模投资，中国2009年上半年的信贷额巨幅增长，而彼时的CPI还处
于负数，这正是本轮房价疯涨的大背景。信贷增长增强了房地产商的信心，世界经济的低迷
和“保八”的行政号召让地方政府名正言顺地改调控为鼓吹，放信贷和抬地价并举，形成供
给型通胀。同时，信贷政策放宽也刺激了消费和投资需求，这部分需求催生的购买力把房屋
成交量和价格再次拉高，进一步形成价格上涨预期，吸引更多投资和消费进入。最后，为了
防止公务员收入受到冲击，将政府部门工资再次调整，这些增发的工资和各种福利卡最终回
流到社会从而加速了货币贬值(这就是为什么老百姓越来越穷，但高档商场里依然人头攒动
的原因)。地价和腐败成本上涨的供给型通胀和投资／消费上扬的需求型通胀配合公务员带
来的增加货币，最终完成了刺激经济的全过程。于是我们又看到了售楼处前的长队和满街重
新开张的中介公司。
　　早有专家称“适度通胀”是有好处的，这话在中国是“真理”。通胀让老百姓感到存钱
贬值的切肤之痛，不得不掏出钱来买房，哪怕以后要几十年节衣缩食；通胀让房价时刻处在
名义价格上涨中，即使真实价格低迷也会形成追涨的心理预期；通胀由政府部门开始却归利
于政府部门，同时隐性地降低工人工资，悄悄攫取社会财富；通胀可以消弭人民币上涨的压
力，保持出口，宁予外鬼，不予家奴。
　　然而，这些专家的“真理”又是如此卑鄙，他们的理论赖以成立的基础就是不顾底层老
百姓的生活困窘，就是全国80％的老百姓不得不做“房奴”，就是公务人员和权势人群的高
人一等、暗度陈仓。
　　可悲的是，这种通胀是政府为了维护自身利益的必然选择。他必须保持经济的高增长以
维护社会稳定。这种通胀在资源高度集中于房地产业的背景下显得更加必要：因为你已经为
这个“食利”行业筑起了那么高的坝，你就不得不接着往上填土——可怕的是，这些土正是
从坝基上挖出来的。
　　房价高引发了通胀，房地产业的一枝独秀使通胀效果锐化，加速了通胀的传导，恶化了
通胀后果。更可怕的是，当这种通胀成为惯性的时候，它就会超出政府控制的范围，最终会
演变成经济危机和社会危机。
　　有一个值得思考的问题：房地产业究竟是一个什么行业?是加工业吗?不是，水泥、钢筋、
空心砖等等都有专业厂家生产，而且是高度竞争的生产，从没听说哪个生产水泥钢筋的工厂
暴富；是建筑行业吗?也不是，那些真正从事建筑业的公司和工人不但没有因为房价上涨而
分得利润，反而工人经常被拖欠薪水，求告无门；是设计单位吗?也不是，随便找一家建筑
设计院给个三瓜俩枣图纸就出来了；是高科技行业吗?也不是，别说高科技，就是把墙垒合
格，房顶别漏水，挖个坑别倒掉，大家就心满意足了。左也不是右也不是，那这个被各级政
府称做支柱产业，被任志强、潘石屹之流说成是“极为复杂”的房地产业究竟是一种什么行
业?我告诉你，这个行业是建立在厚黑经济学之上，依赖于强权体制，从老百姓手里抢夺劳
动果实，在各利益相关部门间进行价值再分配的“高级的”、“形而上学的”神秘行业。这个
行业确实非常复杂，因为里边有太多利益关系要协调考虑(唯一不去考虑的就是老百姓)，哪
尊佛都不好惹，稍有不慎就可能鸡飞蛋打；这个行业只需把地拿过来交给建筑公司就算完成
了全部表面工作，而真正的实质工作则在于联络、协调、打通、吹嘘、收买、威胁和出卖。
这个行业对国民财富只有挥霍而没有贡献，却号称创造了最大份额的GDP，被当成了“救
市明星”；这个行业把权力之手戴上商品的手套，堂而皇之地把老百姓口袋里血汗钱抢得一
干二净，却挥动着抢来的钞票说是拉动了内需。
　　有开发商说：“看看吧，1998年房改之前城市居民住房条件怎样，现在连刚毕业的大学
生都可以买房了，这都是房地产的功劳!”听起来有理，但他的逻辑是虚假的。房改之前当
然有问题，依靠单位分房当然会造成供应短缺，这是计划体制的弊端，是必然要改的，但改
的方向是把原来单位控制的集体土地使用权变成公共土地使用权，用市场方式把土地还给人
民，而不是卖地生财。事实上1 998年的23号文件明确规定，只有高收入家庭才购买商品
房，中低收入家庭可以购买经济适用房和享受廉租房。如果依照这一思路，不仅大家可以买
得起房子，房价也涨不起来，这是2003年的现实，那时政府和开发商也没有挨骂，也没有
像今天这样民怨沸腾。问题是他们悄悄改变了房改的方向，把房屋建设市场化偷换成卖地赚
钱，把高收入阶层购买商品房偷换成绝大多数老百姓购买商品房。于是，从2003年的18
号文件开始，房价开始蹿升。所以说，我们从来没说房改错了，但不同的改革方向后果却完
全不同，同样是老百姓能住上房子，一种是用适当的价格购买，一种是让人民倾尽祖孙三代
积蓄购买，而我们恰恰选择的是后者。
　　“让中国人能买房”不是房地产商的功劳，“让中国人花三代人的积蓄买房”却一定是
房地产商抹不掉的债。即便是“让中国人买房”这件事，恐怕也不能算在他们头上：真正让
中国人买上房子的不是开发商，而是各级政府和政府手下的银行，开发商只不过是一个马仔
一而他们真正的目的也不是为了中国人买上房子，而是为了中国人买他们独一家的天价房。
这时，房子的商品属性已经不重要了，它已经抽象成了一种抢钱工具，而且几年以后可以重
复使用。
　　·
　　我们看到，中国的房产业根本就不是一种“行业”，只能算是一个“匪帮”，是用来取利
的工具，这一本质使它成为中国经济的毒瘤。一方面，它把大量资金吸纳到这个既不具有创
造性，也不具有先进性，甚至连社会财富也不创造的部门，使其他行业失去资本支持，萎缩
衰败，最终使中国经济走向死亡；另一方面，这些进入权贵手里的社会财富极少能形成再投
资，大多数流向国外银行或进入奢侈品市场，成为巨大的经济漏斗，使中国经济血脉耗竭；
最后，这些权贵和腐败资金形成投机热钱，和权力结合在一起后形成继续掠夺人民资产的黑
洞(比如内幕交易的股市)，破坏经济秩序，伤害公民经济基础，形成社会危机。当经济漏洞
大到无法弥补，中国经济的血液循环失效，金融系统失灵时，国家必然再次使出通胀手段弥
补亏空，于是物价再次疯涨，社会再次动荡，由此引发的危机必将无可补救。
　　现在流行一种谬论，说振兴房地产就是振兴经济，保护房地产就是保护经济全局，老百
姓买房就是爱国。这种说法很具有迷惑性，特别是在当前全球经济低迷、内需不足的大背景
下，依靠房地产带动上游产业，促进消费拉动内需的思路很有市场。
　　然而，这是彻彻底底的逻辑欺骗，是居心叵测的蛊惑。
　　第一，这种言论因果倒置。我们之所以受全球经济滑坡影响巨大，是因为内需长期停滞，
而内需不足起因于垄断性商品的长期高价，特别是房价高悬，让老百姓买了房子就没有了消
费能力。所以，恰恰是高房价导致了内需不足，现在反而鼓吹依靠发展房地产拉动内需，不
是南辕北辙吗?
　　第二，这种言论偷换概念。它把“内需”偷换成“花钱”，好像只要老百姓花了钱，内
需就拉动了，但他故意忽略了老百姓是不是心甘情愿地花这个钱，花这个钱是不是值得。本
来就没有那么高价值的房子却要老百姓花高价购买，这不是市场经济下的正常需求，也不是
正常需求该有的价格，这不是“内需”，而是垄断力量下的抢劫。
　　第三，这种言论只论局部，不论整体，犯了局部论的大忌。它只看到房地产的交易总额
扩大了，就认为内需提高了，却没看到其他行业因此失去了需求，导致整体需求下滑，这是
饮鸩止渴。
　　第四，这种言论忽略了必要条件和充分条件的关系。它认为只要房地产火了，上游产业
就会被带动，但它忽略了房地产的火暴并不必然引发上游产业的繁荣。认为房地产会拉动上
游经济的看法本身并没有什么大错，但在中国其效果要大打折扣。举个例子，如果房子供应
量不变，房价涨了一倍，则房地产业的“内需”总量增加了一倍，但上游产业完全没有受益。
事实上，就像我们已经讨论过的，房地产业并不是个创造利润的产业，而是个“黑帮”，进
入这个行业的资金大部分被开发商和某些贪官截留，很难传导到上游产业形成资本。因此，
上游产业的资本依然不足，工人生活依然困难，企业依然不堪重负。
　　第五，这种言论割裂了事物发展过程，缺乏发展眼光。以高价抢掠为特征的房地产业越
繁荣，老百姓在未来就越没有消费能力，用房子“刺激”出来的内需越多，我们未来的内需
就越衰竭，我们现在越是重视“内需”，我们将来就越是“内虚”。
　　除了逻辑上的荒谬，“房地产刺激内需，拉动经济”这种说法更显出无耻。
　　内需是什么呢?其实就是老百姓的生活需求，这本来是一个政府该为之服务的根本，现
在却需要“刺激”，为什么?是社会财富过多，老百姓需求满足了吗?不是，很多人连基本住
房需求还没有满足，怎么会没有需求?小区里的垃圾桶每天都要被人翻上无数遍，怎么会没
有需求?可是，因为财富都集中到少数人手里，百姓手里没钱，我们得自己赚钱看病、养老、
上学，我们就是再有“内需”，也不敢花钱，也只能忍着。因为贫富分化导致相对需求不足，
这正是马克思预言资本主义必然崩溃的理论基础，现在却是中国活生生的现实。可是某些地
方政府呢?他们不从增加老百姓的收入来提振需求，相反，他们认为我们“有钱不花”，影响
了“经济全局”——好，你不是不花钱吗?我把房子涨价，逼得你非把祖宗八辈的钱都掏出
来，再背一辈子的债，你要是气不忿儿，那就是破坏经济建设，就是不爱国!
　　把老百姓的保命钱硬抢过来吹嘘成“刺激内需”，这真的是为了老百姓的“内需”吗?
不是，老百姓的需求是质量合格住房，可“楼脆脆”、“楼倒倒”随处可见，连住房安全这一
最基本的需求都不能满足，这到底刺激的是什么“内需”?说白了这“刺激内需”的全称应
该是“刺激你花钱，满足我的内需”。
　　如果有关部门真有诚意刺激内需，其实办法多得很，比如对老百姓减税，对企业减负，
减少官员贪污浪费，取消地方壁垒，减少经济运行成本，构造社会福利体系，保障低收入家
庭生活，等等。只要公民和企业的负担减轻了，老百姓的生活有保障了，收入提高了，当然
就敢花钱了，还用得着拿爱国来说教?可是，有关部门放着这些真正刺激内需的正途不用，
想到的竟然是涨房价，竟然是见缝插针增加契税和出让金。
　　由于对社会经济资源无节制地抢掠、浪费和转移，房地产业不仅挤占了其他行业的生存
空间，也耗尽了这个国家公民经济的基础，透支了未来几代人的生存资源。我们可以想一想，
13亿缺少社会保障、被榨干了血汗的中国老百姓，他们有了病没钱治，老了无人赡养，上
学掏不起学费，找工作没有岗位……这是多么可怕的事。一个拥有13亿人口的大国，在房
地产业的鲸吞蚕食下，百业萧条，科技停滞，创新无力，资源匮乏，经济萧薄，这样的国家
怎样抵抗突发的天灾人祸?再加上环境恶化、竞争过度、道德破败、官匪横行，我们还有什
么幸福可言?我们还有什么明天可以期待?这样的国家，又怎么可能维持得长久?
　　没有任何～个国家可以靠盖房子走向繁荣富强。当社会发生动荡的时候，最不值钱的就
是房子。当初满清破败的时候，王公贵胄的豪宅府第全都一钱不值：因为房子就是房子，对
国家而言它不具有生产力上的先进性，不代表任何国家竞争力；对老百姓而言，当失去政治
标签的时候它是最累赘、最没用的资产。把一个国家的经济基础全搭在房子上，轻则说是缺
乏进取心和竞争力；重则说，这是在挖这个国家的坟墓，是在摧毁这个国家的未来。
　　可悲的是，到目前为止我还看不到明显向好的希望。商人们的贪婪无法遏制，老百姓依
然不明真相，环境依然持续恶化，这个国家的经济基础在房价高起的同时一步步被掏空。我
能预期的依然是个崩溃的远景，而崩溃后那些把几代人的希望都压在一套房子上的老百姓的
凄惨生活让人尤为不忍目睹。我只建议那些还买房的人们，如果不是特别需要，可以把投向
房产的资金转一部分向黄金或外币，为自己保存一些生存的希望；而那些不得不承受高价的
人们，也要有面对楼市坍塌的心理准备。￥挤掉房地产泡沫，先解决空置住宅
　　说到最后，要挤掉房地产泡沫最重要的举措应当是解决空置住宅的问题，将房地产市场
引领到一个健康合理的发展轨道上来。就空置住宅的问题，让我们作一些理性而客观的分析，
看看如何解决“6540”所带来的问题。
　　全球许多国家处理空置住宅的办法，完全可资借鉴。因此，我认为，中国应当重视空置
住宅问题，并紧急制定房产特别法案，允许住宅空置一年以后业主就将自行失去所有权，任
何人都有权居住，以解决中国住宅资源错配问题。那么，中国的大学毕业生、农民工不用租
房都能住上房子。
　　此前，新华网援引法国报纸报道说荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人空置房，这
在欧洲并不少见。荷兰法律允许人们入住空置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的
协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望突然出现在自己房屋中的“不速之客”搬走，
就必须证明其住房的空置时间还未超过12个月。
　　瑞典针对空置房的措施则更为有力，为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服
务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了
政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。
　　通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋空置率最低的两个国家，均不超过2
％。此外，英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了强有力的措施，向空置房开战。在德
国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋空置率超过10％的市镇，当地政府还会推倒那
些无法出租的住房。
　　而法国、意大利和英国的法律则针对空置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些
城市中，房屋空置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10％，第二年为12．5％，第三
年为15％，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些空置6周以上的房屋的所有者
进行罚款。
　　除了欧盟的一些国家外，其他国家的一些城市也对空置房采取了相应措施。在美国亚特
兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区的房子而得到补偿。在该城市一些
地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋空置而面临的处罚。此外，美国的克
利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒，这也是针对这一全球性问题
出台的最严厉措施。
　　欧盟对待空置住宅的措施符合中国现状。大量的空置住宅浪费了中国的资源，成为投机
炒作、囤房炒作、哄抬房价的筹码。资源的错配导致中国经济结构的严重扭曲，影响了国民
的正常消费和经济的健康运行。全国人大有必要制定特别法案，对空置一年以上的住宅进行
制度重建，允许国民自行入住。#第二章  中国式地王，高房价的起源〖HTK〗为了经济
增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就是制造了地王。开发商疯狂
地以高价拿地，新地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，连二三线城市也频频
诞生新地王，可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。只要招拍挂的
土地政策不改变，就少不了高价拿地的情况，而“房奴”的希望也就此泯灭。〖HT〗
　　中国的祖先，对土地一直非常敬畏，很早就奉有土地神灵，历朝历代的战争，概因开疆
拓土而起。所谓，普天之下莫非王土，率土之滨莫非王臣。
　　从土地开始讲起，那我要讲很久。土地与战争、土地与王朝、土地与美女，还有土地上
的男耕女织、千古传颂的人间童话。但是，这就游离了我们的主题。因此，我们还是从秦始
皇说起，硕大的秦王朝，是如何因对土地的不敬而最终导致王朝衰落的。
　　秦始皇统一六国，修长城抵御外患，应该是千古传唱才是，为什么最后的结局变成了天
怒地怨、人神共愤呢?一个简单的道理，秦始皇做了他想为其实无力为之的事。用我们现在
的话来讲，是超越国力进行投资，那等于就是掘墓。结果，一座好好的长城，被一个民女给
哭倒了，千百年来，谁都为“孟姜女哭长城”这个故事而感叹和嘘唏。
　　再来讲讲老佛爷修园子吧。修修园子，讲讲派头，休养生息，赏心悦目，又有何不可?
可是，洋人一把火就把园子给烧了。为什么?政府腐败，民声哀怨，一遇强敌，国破家亡。
烧一个园子，只是一个象征。更重要的是，这个园子表明在王朝危难之时，朝廷顾自纵乐，
罔顾民生。
　　最重要的是，任何时候，大兴土木首先都要考虑国计民生。用老百姓的话来讲，大兴土
木之前都要先敬土地神。土地，代表着民生的安定与祥和。一旦大兴土木打破了社会的安宁，
那这种结局都不会太好。
　　过去的一切，共同昭示着一个真理：民生重在安稳，而土地是最安稳的象征。
　　所谓太岁头上动土，那也是一件最不能干的事。
　　从我们现在的情况来看，我们的投资不是拉动经济，而是超越国力大肆挥霍土地财富。
　　长此以往，它所带来的远非是经济增长，而是经济全面崩溃后的萧条。说到底，兴，因
土地；衰，也因土地。￥土地财富共享，老百姓如何获利
　　谁在其他国家看见过地王没有?
　　也就是说，把本来是民众共有的土地拿出来招拍挂，然后由出高价者所得，这就是中国
的地王。做了地王的开发商，除了一夜扬名，还能牟取暴利。因为，地王盖出来的房子，绝
对不是为了卖给老百姓，而是卖给能够因此再投机炒作的群体。虽然房子只有70年使用权，
没有什么价值，但是现在却被炒出了天价。
　　我想不一定有人听说过，绝大多数国家都有一种房子是面向普通民众的，用来确保民生
安宁。  可中国没有。  中国的土地是公有的。
　　中国这种地王现象也是这几年才开始频频出现的。
　　透视地王的种种运作可以窥见，问题的源头是土地管理体制有缺陷，阻碍了生产力的发
展。从经济学来讲，经济就是经济，人类一切经济活动的起源，离不开土地和劳动，所以，
土地是财富之母，劳动是财富之父，这个论点一举成为古典经济学的煌煌巨论；经济的本质
就是生产和消费，生产引导消费、消费促进生产这一理论又竖起了近代经济学的里程碑；马
克思的剩余价值学说，亚当·斯密的资本推动分工提高效率的前提，仍然是劳动创造价值观
念的体现。
　　但是，近几年来，贯穿整个中国经济的理论体系与宏观经济学奠定的理论基础发生偏差，
处理土地、劳动、资本的关系模糊，其经济实践与中国经济发展的方向发生偏差，对经济的
本质论缺少尊重，从而让正常增长的中国经济成为资产泡沫的天堂，劳动的价值遭遇空前的
贬低，投机的心理充斥整个经济领域。
　　用土地垄断作为刺激社会两极分化的推进器，违背了土地是财富之母的价值学说。
　　在中国改革开放之初，原始市场经济理论，超越了“发展经济，保障供给”的计划经济
理论，从而解放了生产力，符合当时的基本国情。原始市场经济学说缺乏宏观经济理论体系
的支撑，所以，在经济增长到一定程度的时候，市场表现出很多短期行为。
　　中国这轮经济增长开始之初，其实是一个重估土地价值的开始。于是，珠三角一带率先
兴起以廉价土地作为优势吸引外资的招商引资模式，并取得了巨大的成功。这种成功也吸引
了沿海其他城市，于是，海南、汕头、湛江、北海等城市纷纷开始大规模圈地，很快兴起了
建国以来第一次土地引发的资产泡沫的热潮，并以泡沫破灭而告终。
　　但是，中国社会并没有反思这一轮土地泡沫引发的经济变革，没有认真考虑作为人民币
币值最大支撑的土地究竟具备什么样的价值，什么样的财富分配体制符合中国国情，而是陷
入了姓“社”姓“资”的理论争论的误区。这场争论现在看来毫无意义，反而阻碍了生产力
的发展。十三届三中全会，在邓小平的力主坚持下，放弃争论，而把主要精力放在经济建设
上，开始治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革，并首次提出工资和价格改革。
　　但是，全会并没有能完全分析当时物价上涨的原因，开出的药方并没有解决物价上涨的
问题。为了稳住公务员，那次价格改革和工资改革连在一起，公务员大幅地增加工资更推进
了价格的上涨，加剧了通货膨胀。现在看来，整个物价上涨是由珠三角和沿海地区高估了土
地价值而引起的，整个社会商品开始短缺而引发了通货膨胀。
　　当时最畅销的一本经济学著作是匈牙利经济学家亚诺什·科尔内的《短缺经济学》，他
阐述了计划与市场的协调理论，指出了经济增长、商品短缺与发展效率之间的关系。我曾两
次通读这本书，遗憾的是，没有找到关于土地财富的分配和土地价值在经济增长时期的估值
原理。现在看来，也许是亚诺什·科尔内先生也没有关注到土地估值对商品价格的影响。所
以，((短缺经济学》没有解决中国经济的本质问题。
　　那时中国的经济学家都比较功利，大多研究微观经济学。所以，厉以宁研究股份制有点
成果，便成为人们推崇的“厉股份”；曹思源研究企业破产比较符合中国国情，人们便盛传
“曹破产”，等等。
　　而缺少严格意义的研究宏观经济学的大家，使得直到现在还没有一位经济学家能够系统
地阐述土地财富的估值原理和分配原则，解决中国的土地问题。
　　2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发C20033
18号)，在第四条中，对经济适用房作了一个定义：经济适用住房是具有保障性质的政策性
商品住房。
　　这里面加入“商品”二字，一下改变了中国的社会保障型住宅的性质，否定了中国土地
财富的分配原则，文理不通，而且无法解释“保障”二字究竟如何“保障”，从而导致商品
住宅开发占据95％以上住宅供应的恶果。普通民众实际上从此失去了住房保障，也自然无
法享受到土地财富的增长成果，这种结果造成了社会分配的两极分化，引发了资产泡沫。
　　土地价值的过度高估，实际上是货币币值支撑力的大幅减弱。中国的货币没有同黄金挂
钩，所以，支撑货币币值的主要是土地和其他国有资源。这些资源集中在政府手上，因此政
府具有整合资源、发展经济、提升国力、造福民众的职责。
　　评估一国的土地价值有很多指标，如果要建立数据模型，那可能比GDP还要复杂，所
以，发达国家都没有从事这样艰巨的工作。但是，很多国家吃了不少苦头，最典型的是日本，
土地价值的高估导致日本经济崩盘，失去了20年的经济发展成果。美国是个例外，因为支
撑美元价值的主要是黄金，因此，黄金价格暴涨之时，就是美元出现危机之日。
　　+
　　对于中国来说，土地价值的评估主要依托国民收入的增长，国民收入综合水平的增长又
与GDP和CPI息息相关，一起组成对应土地价格增长的相关数据。所以，如果土地价格暴
涨，考验的是人民币的币值。
　　1988年因为土地价格增值过快，资金、信息、人才纷纷向土地集中，造成产品短缺，
引发通货膨胀，这给管理层造成错觉，反而以给公务员涨工资的形式化解危机，结果造成了
社会两极分化，财富分配更加失衡，不得已增加了货币投放，引发了恶性通货膨胀。如果当
时我们能够意识到，通胀的引发是中国许多地方土地估值过高造成的社会分配不均，那些享
受了土地财富的先富起来的群体拼命抢购进口家电、汽车和高档家具，引发中低收人群体抢
购正常日用品。
　　但是，我们当时忽视了土地财富的平衡机制，用只给少部分人加工资的办法来应对物价
上涨，而不是用增加供给的方式解决产品短缺，其结果，肯定是管理层不愿看见的。正如我
们在2009年的时候，面对由于国际市场发生变化出现的产能过剩，不是用提高城乡居民收
入的方式来刺激消费、拉动生产，反而加大基础货币投放，刺激资产泡沫，结果，房价暴涨，
产生货币危机。
　　1999年年末，中国的M2余额为11．76万亿元，对应北京五环内的房价5722元／平
方米。因为房价的上涨最能反映土地价格的上涨，人民币开始极度弱化，且币值不稳。2010
年，从一季度的数据来看，中国的M2余额高达65万亿元，比1999年增加了53．24万亿
元，增幅将近5倍，而同样是北京五环内的房价是31680元／平方米，10年内北京房价增
幅达453％，也接近5倍。
　　这种正相关的走势，违背了货币与黄金的反相关原则。我们在前面论述过，人民币的支
撑力主要依托土地资源和其他国有资源，类似于美国的美元和黄金的原则，美元走强而黄金
走弱，当黄金一旦走强的时候，那美元的危机也就不远了。对人民币来说，一旦土地价格的
增长速度与货币发行的速度正相关时，人民币的危机也就不远了。
　　何况，土地价值的高估是建立在极其不平等的财富分配体制下，不仅危及民生，还造成
了社会财富的极大浪费，引发社会动荡。土地价值增速越快，货币危机也来得越快。2008
年9月15日美国雷曼兄弟宣布破产时，中国的主流经济学家还没有拿出中国的货币与土地
估价比值，政府就匆忙救市，导致了整个土地管理失控，价格飞涨。币值不稳，是对所有持
币人的财富掠夺。
　　土地财富全民共享才是人民币币值稳定的前提。中国是公有制国家，土地归全民所有。
在正常经济增长中，普通民众主要依赖土地的升值来增加财富，而土地升值对民众的体现方
式或承兑机制就是住宅。许多国家采取了很好的政策，致力于解决社会保障住宅问题，坚决
打击楼市投机行为，保证了社会财富的均衡增长和分配公平。
　　美国住宅大约有85%是经济适用房，是所有美国公民都可以享受的。美国最大的开发
商的主营业务收入也是开发经济适用房。芝加哥房地产巨亨、股本集团投资(Equity Group
Investments)主席、拥有50亿美元资本净值的山姆·泽尔，在2008年((福布斯》“美国富豪
400强”排行榜上名列第68位，被誉为房产界的“山姆大叔”，他在美国国内的业务就有60
％是来自各州政府的经济适用房的开发。
　　也正因为开发商的积极介入，美国的经济适用房已经覆盖到大学教授，不仅仅只是中低
收入群体。美国的经济适用房根据各州经济发展状况，土地溢价率在10％～30％。也就是
说，满了一定的年限，经济适用房可以上市交易，一般都能让业主赚取10％～30％的收益。
这笔财富是人人都有的，很多年轻人的第一桶金其实是出让经济适用房的土地溢价率，保证
了创业所需要的第一笔资金，当然这笔钱也可以用于消费。
　　土地溢价率最高的是新加坡。新加坡的经济适用房5年后才能上市交易，政府保证上市
交易能让业主获得40％以上的收益，比欧洲各国、澳洲和加拿大都高。
　　但是，所有这些社会保障住宅体制很健全的国家，法制同样严明，以诈骗手段获得经济
适用房的案例比较少，也不会产生一个家庭有两套经济适用房的现象，更不可能出现官越大
越有权利享受经济适用房，并且是享受超大面积的经济适用房这种荒唐事。建造这种经济适
用房的现象，是中国房地产业最大的败笔，所有经济适用房的骗购行为和非法购买均由此引
起。
　　安得广厦千万间，大庇天下“寒士”俱欢颜，这是实现土地财富全民共享的崇高理念。
对中国来说，首先要解决的是体制、保障与财富均衡问题，作为支撑币值的主要资源的土地，
过分的透支和滥用都是对国民财富的掠夺，任何形式的投机行为危害更大。所以2009年对
楼市投机行为的放纵，是政府的严重失职。
　　所以，土地财富的全民共享，才是人民币币值稳定的前提。当然，我们现在还要解决许
多问题，但是，居者有其屋的目标不能变。对中国老百姓来说，安居才能乐业。现在政府所
做的一切，仅仅停留在纠错的地步，实现这一目标还有漫长的路要走。￥中国土地的招拍挂
制度合理吗
　　为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就是制造了地王(通
常指土地出让中拍卖价格畸高的地块)。
　　谈起中国的土地招拍挂，很多人应该不会陌生。1988年12月，中国商品房开始了第一
块土地的拍卖。在当时那种摸着石头过河的情况下，这种拍卖，对解放生产力是有一定好处
的。现在回过头来看，这种制度的设计有着非常重大的缺陷。招拍挂——预售——销售——
三级市场，这一系列的制度设计都是在模仿香港。但是，当我们考量香港的这种制度时就会
发现，香港之所以选择这种体制是英国人殖民的需要，是为了在100年内最大限度地掠夺香
港人民的财富才想出来的办法。因此，我们把香港模式称为掠夺型房地产开发模式。
　　把这种掠夺型的开发模式，原样照搬到我们这样的社会制度下，导致了深刻的社会矛盾
的产生，不解决好这样的矛盾，对中国社会的长期发展非常不利。当时，中央高层为了解决
这个矛盾，给土地和房产设定了一个时限，这就是我们现在所说的70年产权。这个时限的
设定，改变了招拍挂的性质，用资本市场的原理来衡量，我们现在拍卖的土地不是产权，而
是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为只有不出卖土地的
所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以上市交易，而使用权只能私下交易。
　　尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。土地的招拍挂导致
了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通
道；销售也是沿用售楼处体制，我们称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政
策、法律均不透明，才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实
充满了欺诈和携款而逃的事件。
　　．
　　还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。
　　远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香蜜湖的一块政府出
让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，“九万三”在深圳地产业内人士的心
目中，早已超越了土地的概念，而变成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。
　　香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、银湖一代，以别墅
而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其代表作，现在还有很多深圳的成功人
士居住于此。深圳第二代富人区是20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，
以小高层、高层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当然也
还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在的香蜜湖和红树林一
带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、
香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在
2007年已卖至50000元了，这是后话。
　　进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际公馆2期、景煜花
园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是“九万三”是既具有湖景又有低密度，
自然环境和人文环境都相当优越的地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在
新一轮的豪宅竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的口号。
所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得火热。综观2003年的土地
拍卖，3月，万科以9．7亿元的天价，击退联手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，
并创下了2216元／平方米的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有
宝安地王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达5．7亿元。“九万三”的命运将会如何?是否
能拍出天价?中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的最终拍卖价格可能会在6500元
／平方米左右。由于所涉及的资金庞大，所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，
中小型开发商可谓有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董事
总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业内公认的，它是新一代
豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的+地块，加上优越的环境，决定了这块地的
价值高昂，所以在今次的拍卖中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发
商对今后市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由于涉及的资
金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，因此会有多家开发商联手参
与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出现多家开发商联手竞拍的可能。
　　4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交易中心拍卖，由于
其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出动，最终该地块以9．5亿元拍出，
楼面地价高达7252元／平方米，住宅楼面地价则达到7400元／平方米，创下拍卖地块深圳
楼面地价最高纪录。这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛
涨，到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关内房价很快突
破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，而“九万三”正是自有地
王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面
包，这是人们怎么也不可能设想的高价。￥楼市生态链，地王和高房价的循环支撑
　　在楼市炙手可热的情况下，才会出现地王的风起云涌。只要诞生过地王的城市，接下来
就是房价的飞涨。与往年相比，2007年的地王身价更高，甚至超过周边房价；2009年的地
王更是登峰造极，只有央企才可能夺得，因此，地王还有显赫的尊贵身份。当然，二三线城
市也频频诞生新地王。可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。
　　地王现象虽然起源于2004年，但是兴盛却是在2007年，至2009年到达顶峰，产生了
央企地王。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均上涨50％。业内人士认为，天
价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，面粉贵过面包，新做出来的面包可以买以前
两个面包。万科集团、保利地产、招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产、
深天健、北辰股份等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价
地的成交纪录。2007年7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，
最终成交价格高出底价12．03亿元，创造该区域新地王。万科拿地3天左右，整个江宁区
二手房挂牌价平均涨了300元／平方米。11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以
13．0l亿元的价格拿得，楼面地价高达20000元／平方米。而当年6月，浙江绿城以12500
元／平方米的楼面地价拿下Dl地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高
达60%。
　　此外，2007年在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以22．26亿元竞得杭州城北建
筑面积约14．3万平方米的地块，楼面地价高达约15566元／平方米，接近甚至超过该区域
在售住宅价格。北京住宅性质用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，2007年
10月底，万科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000多元／
平方米，中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿元，按照该价格计算，该地块的楼
面地价将达12300元／平方米，这个价格也可以称之为天价。
　　开发商疯狂高价拿地，地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，已经成为
2007年中国房地产行业的主要特征。房价持续上涨，让开发商看到良好的市场预期，因此
开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。
然而，开发商并不知道，他们只是在地方政府的导演下，演出了一幕盛大的击鼓传花的游戏
而已。￥地王招拍挂背后的故事
　　之所以把上海“花木新民北块土地”这起招拍挂实例拿出来评判，是因为在土地招标中，
这样的事不是第一起，当然也不会是最后一起。我们在整个房地产的制度设计上，存在着巨
大的缺陷。这种缺陷不仅让房地产市场成为一个不公正的市场，也为腐败提供了一个绝好的
温床。最后就把中国的楼市变成了一个地方官员和开发商一起来掠夺社会财富的最大平台。
　　上海“花木新民北块土地”于2009年“十一”前突然宣布花落“星河湾”，此前这块地
最高报价近60亿元，却“临产”晚了一年。参与竞地却没有中标的开发商们对花木地块的
招标程序提出了质疑。业内猜测，此前过高的竞价“阻碍”了花木地块的按时决标，也“影
响”了报出高价的开发商的竞争力。
　　“我们是觉得这件事挺蹊跷。”一家房地产上市公司的有关人士曾直言。这家公司也参
与了2008年9月的花木地块竞标，并且报出的价格要高于“星河湾”。据该人士介绍，其公
司于2009年9月28日上午突然收到了一份《未中标通知书》，是由招标人和招标实施单位
上海市浦东新区土地资产交易中心联合发出的，“通知仅表明我们没有中标，但究竟哪家中
标，各项评分多少，一点都没有提。”
　　上述人士表示，其也是在致电浦东土地资产交易中心询问后，才得知最后中标的是北京
富华园房地产有限公司，追问后得知该公司隶属于因开发“星河湾”而闻名的广州宏宇集团。
“去年此时的土地公开招标可是搞得沸沸扬扬，如今却给人草草了事的感觉，趁放长假前夕
通知，且一点理由也不讲。既然是不光看价格的招标，就更应该讲游戏规则。”
　　甚至有开发商指出，2008年花木地块刚“现身”时就有坊间传闻称已内定“星河湾”，
“但我们认为既然出让方选择对外公开招标，并由相关政府部门来操作，应该说公正度、透
明度是有保证的，所以最后有八大开发商竞相参与，但如今土地被‘捂’了一年不说，最后
的结果至少在形式上叫其他开发商比较难接受。”一些开发商向出让方提出质疑，有关方面
没有回音，开发商也很难得到回应，因为政府自己是踢球的，同时也是裁判。
　　回想2008年7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地资产交易中心公开挂出占地面积
560余亩的花木地块，27亿元的底价已使其成为当年度的地王。而该地块一经推出，便引起
众多开发商的兴趣，最终参与竞标的金地、华润、世茂、仁恒、新鸿基地产等8家企业也都
是响当当的。2008年9月6日，金地以高出底价122％、高于第二名lO多亿的59．89亿元
报价领先，按此计算，高达约11300元／平方米楼板价已与周边楼盘售价差不多，由此还引
起市场一阵指责。但原计划于10月31日前公布的地块出让结果，却被出让方一则因“技术
原因”暂停决标的通知所取代。
　　“花木地块的招标结果可以说既在意料之中，又在意料之外。”易居房地产研究院高级
评论员杨红旭这样评价，“意料之中是因为去年报出了天价的金地风头太健，连出让方都有
点怕了，难中标也说得过去。而意料之外是因为最终拿走该地块的“星河湾”绝对是捡了个
大便宜，按其原先42．4亿元的报价计算，楼板价逾8000元／平方米，但时隔一年花木板
块的房价最高已至20000元／平方米。”
　　杨红旭还指出，当时出让方决定暂停出让的做法透露了有关部门对于高价争地的矛盾心
态，一方面通过高价出让可以获取丰厚的收益，另一方面还需考虑高价竞标带来的社会舆论
上的负面影响。花木地块竞标爆出天价虽属市场行为，但与中央的调控思路和当时的市场氛
围毕竟不够协调，从而出现搁置决标的结果。值得关注的是，当时的中途叫停对既定游戏规
则的实施带来了损伤，因此，在今后的操作中应进一步推动和完善相关的制度建设。￥成就
地王过程中的政府角色
　　在2007年地王频出的年份，中国房地产最轰动的土地出让事件，应该是长沙新河三角
洲地块出让。从这块地王诞生前后过程的案例中，我们可以看到诞生地王各方面的清晰规划。
　　2007年7月24日，开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块，以92亿
元在长沙市国土资源局交易大厅成功出让，最终被北京北辰实业和北京城开联合投标体天价
拿下，再创纪录，改写中国土地出让的历史，成为全国总价地王。该地块6月22日正式挂
牌，土地的保证金竟达10亿元，起拍价为46．3亿元，开创中国单宗最贵土地的历史纪录。
　　新河三角洲位于长沙市城区北侧，西临湘江，北依浏阳河，总占地面积约3000亩，规
划面积逾2200亩。按照长沙市政府规划，未来3年长沙市政府将投资120亿元将其打造成
长沙的“文化曼哈顿”地区，在此建设图书馆、博物馆和音乐厅。上述地块出让面积785198．96
平方米，规划用途为商业及住宅，总建筑面积不超过380万平方米。联合体竞得该地块后，
将在长沙市设立房地产开发项目公司，其中北辰和城开联合体占该项目公司注册资本的80
％。
　　长沙是中国中部地区的省会城市，不属于经济发达地区，但是在全国各大城市一片地王
炒作声中，长沙市策划了这起轰动一时的重大事件。随后，长沙房价暴涨，长沙市民公开挂
出“深圳炒房团滚回去”的横幅，由此可见长沙市民对高房价的深恶痛绝。所以，这起伟大
的地王策划，在长沙市民来看，就像一场天灾无可回避地来临。我们无法搞清楚这块地王诞
生的内幕，但我们不妨从市场的角度来仔细看个究竟。
　　让我们来看看，在一个房地产业不甚发达、房价一度全国排名靠后的农业大省，如何就
会一鸣惊人，一日之内成就中国地王?一是全国一线城市房价纷纷高涨，土地稀缺，许多开
发商不得不开始南征北战，二三线城市的大宗用地自然成为巨头们关注的热点和无奈的选
择；二是长株潭战略全面实施，房价相对较低、而且有望成为全国农村城市化建设综合试验
区有力角逐者的省会长沙，吸引力将会越来越大；三是该项目地处湘江、浏阳河交汇处，是
长沙市以“两馆一厅”(图书馆、博物馆、音乐厅)为依托重点打造的“文化曼哈顿”，区位
优势明显；四是政府已投入巨资完成全部征地、拆迁工作，开发商中标后可以立即启动，而
且本项目商业体量较大，容易做出新文章。
　　可问题是当时长沙平均房价仅为3500～3600元／平方米，该地块楼面价已达3500元／
平方米，预计项目成本价应在5500元／平方米以上，项目如何运作，将成为各方关注的焦
点。这且不说，依据长沙市民的购买力，完全不可能承受如此至高的房价，那么这些房子卖
给谁?而且，长沙市区总人口只有500万人，正常情况下，一年只能消化住宅400万平方米，
而这一个项目就够长沙市民买一年，更何况长沙现有新房存量超过1亿平方米，你还怎么卖?
　　据悉，现场拍卖时，地产大鳄世纪金源在82亿元报价后已不再举牌，为何金融街与城
开、北辰这些皇城根下的兄弟会互相残杀，一路将地价推高到92亿元呢?一个不可忽视的原
因是金融街、城开、北辰都将以上市公司做后盾，正是“成本无所谓，地价不怕高，股海做
后盾，老大乐陶陶”!令人困惑的是：如果中国房地产业在需求旺盛、供需失衡的状态下，
完全沦为资本大鳄们的游戏，房市将如何发展?房价如何踩得住刹车?或许，二三线城市房价
狂涨的高潮即将到来?!
　　房地产评论家他山说：“92亿元不是预期目标!”为了制造“中国地王”，长沙市的书记
和市长分别带队，分别去香港拜会了和黄、新世界等四大地产巨头老总，以巨幅土地作条件，
盛邀他们来长沙投资。和黄应上海政府之邀，2005年曾在上海浦东陆家嘴竹园商贸区和重
庆都有过制造“地王”的历史，所以，和黄是本次中标可能性最大的选手，也是因此受本土
企业最排斥的公司。另外一路人马则北上，拜访北辰实业、北京城开、首创等北派开发商巨
头。
　　长沙政府的基本设想是让北派的开发商和南派的开发商在长沙“斗”起来，“斗”得越
猛，政府获得的土地收益就越大。长沙政府的角色，就是一个导演。“92亿元不是预期目标”!
对于新河三角洲地块，政府部门的预期目标是100亿元，而不是92亿元。如果达到100亿
元是满分，90分以上算优良了。这是一位与长沙房管部门领导走得很“近”的某房地产公
司负责人透露的。
　　关于“中国地王”，长沙市政府部门一位科级官员对此的意见是：“中国地王”对促进长
株潭一体化建设具有重要意义。通过“中国地王”在长沙的产生，可以像“超女”一样提高
长沙的知名度，引起沿海投资者对长沙及周边地区的广泛关注。他把“中国地王”比喻为航
空母舰，他认为，航空母舰的进入，是区域综合国力和经济基础达到一定高度的体现。在当
时和今后，都是受人关注的新闻亮点。
　　其实，按照政府未来对该区域的规划来看，功能和配套设施，包括建筑风格都可以进行
统一的规划，但在建设方面，完全可以分为2～4个小块，在规划思路统一的前提下，分别
拍卖，反而更有利于公平竞争，不一定非要一次性让给一家大公司开发。如果让一家公司独
家来开发这么大的地块，其结果是有助于该开发商垄断该区域的地价和房价，这对市场而言
将会弊大于利。￥地产行业老大的两面派作为
　　2006年7月12日，备受关注的塘厦大坪村35万多平方米的土地由东莞市新万房地产
开发有限公司(下属东莞万科的项目开发公司)竞得。由于这块地容积率仅0．5，因此它也以
15243元／平方米的楼面地价成为广东省的新地王，广东新地王花落万科。
　　很多人对万科迷惑不解：一方面万科大叫“要为穷人建房子”，要建廉租房，并与建设
部一起以征集方案的形式向全中国人民作秀；另一方面不断哄抬地价，不断以超高价格拿地，
诱发房价继续拉高。这种如此明显的两面派做法，究竟是为什么呢?
　　其实，万科从2002年以后，已经步入了一个“向高房价挺进”的通道，一方面要疯狂
拉高楼价，牟取暴利；另一方面要不断扩张，套取巨额资金。2001年，万科资金已经吃紧，
被迫卖掉业绩优秀的“万佳百货”，对外宣称要走专业化开发房地产的路子。这几年，由于
房价的持续走高，深万科获利颇丰。但是，获利再多，也跟不上疯狂扩张、拉长战线、布局
全国的资金需求。好在有G万科这个巨大的融资平台，利用中国证券监管体制的漏洞，可
以不断套取中央企业华润、中粮等大型国企的资金，才得以维持扩张的需求。
　　作为行业老大，应该有其高尚的道德和操守。可是，人文道德口碑好的中国企业实在不
多。
　　而万科，已经像一辆失去控制的高速列车轰隆隆地奔向一个不可知的远方，倘若一旦颠
覆，对中国房地产企业的负面影响将无法估量。我们知道，“稳定房价”是新政的全部内涵，
加息加税、提高发展商的资金门槛、限制户型、扩张土地供应等一系列措施，都是为了“稳
定房价”。任何一个有眼光的企业家都应该看到，“稳定房价”已经成了中国长治久安的治国
方略，与社会稳定息息相关。从某种意义上来说，稳定房价是社会稳定的一个重要基础，作
为行业老大多在这方面动动脑筋，想想办法，既为政府分忧，又为社会减少“房奴”，应当
是富有建设性的。而万科则不同，一方面狂卖豪宅，深圳2006年8月房价涨12．8％，仔
细分析，与万科的金域蓝湾、东海岸、万科城住宅狂卖有关，也就是说，是万科推高了深圳
整体楼价；一方面，高价拍地。在广州金沙洲，周边楼价才4000～6000元／平方米，万科、
中粮联手以17．5亿元拿下金沙洲地块，楼面地价超过4000元／平方米，刷新了广州住宅
用地楼面地价的新纪录，业界预计该地块楼价将达8000～15000元／平方米。有专家因此声
称：广州房价泡沫极大，楼市已进入高危期。仅这两点可以看出，万科以其强大的实力让新
政在广州、深圳两地功亏一篑。
　　在全国的其他地方，都有万科高价拿地的记录。在这种记录面前，“稳定房价”成了一
纸空文，看来，中低收入群体的希望行将破灭。偌大个中国很快将衍生第二代，甚至第三代
“房奴”。和几位地产专家在私下谈论万科拿地情况时，他们都透露了深深的隐忧：一种意
见是别的公司也有高价拿地的情况，但产生的影响不如万科大，因为万科的战线太长，体量
太大，一举一动都牵动了行业的神经；一种意见是万科这么不顾一切地拿地，而且都是动用
央企的资金，来和政府的宏观调控唱对台戏，是否有另外的战略方面的目的?因为万科冒的
不仅仅是市场风险，也有政策风险；一种是万科是否想做大盘量形成垄断，而垄断局面一旦
形成，将对各城市的房地产市场形成节制作用，政府将不能不对万科另眼相待。凡此种种，
不一而足。随着时间的推移，万科必然还要在其他城市高价拿地，因为只要招拍挂的土地政
策不改变，就少不了高价拿地的情况，而“房奴”的希望也就此泯灭，宏观调控也成了一句
空话。￥有特殊背景的央企地王
　　央企，是中央直属企业的简称。中国央地分税时，中央成立国资委，架构了135家央企
公司，承担着国计民生的重大产业的经营和管理。在这135家公司当中，设立有16家专业
的房地产公司，承担社会保障型住宅的开发和建设。
　　但是，受到房地产暴利的影响，这135家央企中，除了16家专业的房地产公司，其他
的公司很快也纷纷成立了二三级公司经营房地产业务，有的甚至在大陆和香港上市。
　　广渠门外10号地将2009年以来北京的土地交易市场推向第一个高潮。在此之后，地王
喷涌而出。第一个真正的央企地王，非中化方兴的广渠门地王莫属，不仅总价刷新纪录，而
且影响巨大。2009年6月以来，在北京土地市场成交的100余块土地中，有20多块被央企
竞得，且几乎均成为阶段性地王。
　　其中以五大地块最具代表性：2009年6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以
19．6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地，超出广渠路10号地成为新任地王；6月30日，
中化集团下属的方兴地产以总价40．6亿元竞得北京广渠路15号地，并以楼面地价16000
元／平方米成为北京双料地王；11月20日，隶属于顺义区政府的大龙地产以50．5亿元拍
下顺义区后沙峪天竺区22号地，楼面地价2．98万元，并以0．63的超低容积率被冠以“三
料”地王；12月3日，中建全资子公司中建国际以48亿独揽亚运村三地块。
　　2010年两会之后，北京地王更是再上一个台阶。3月15日，大望京地块和亦庄地块分
别以27500元／平方米的楼面价格、52．4亿元的土地总价，刷新土地成交纪录，成为新的
“单价地王”和“总价地王”。但仅仅6个小时以后，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟
门桥地块夺走，实际楼面价格超过30000元／平方米。
　　在低利率和宽松的货币政策刺激下，这些央企账面不差钱。就中化方兴来讲，它是中化
集团的二级公司，我当时查了他们的财务报表，账面现金多达420亿元。按常规，他们的资
金应该配置石油等原材料，但是，当时国际油价波动很大，从147美元跌至36美元。如果
配置国际原油，可能损失巨大，他们看见各大城市土地价格飞涨，于是决定将土地作为一种
资产来进行配置，这样地价多高都不是问题。于是，一个举牌，40．6亿元，震撼了全球。
　　央企一拿地，不管拿在什么地方，那里的房价都跟着飙涨。广渠门周边的房价才16000
元／平方米，中化方兴拿的地价就高达15000元／平方米，此牌一举，周边房价闻之暴涨。
　　不过，从业绩来看，央企地王公司的成绩就很难说，因为他们不是为业绩而来。“风水
轮流转”这句俗语在2010年上半年的房地产市场中再次被印证，去年销售额屡屡创造神话，
并在土地市场上频繁夺得地王的央企，在2010年上半年的表现却不尽如人意。上半年全国
销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家减至现在的2家。而在土地市场，
央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中
国铁建地产两家属于央企阵营。
　　几家实力雄厚的央企地产商在72家非主营房地产的央企淡出房地产业后集体趋于低
迷，不禁令业内浮想联翩，房地产市场的“国退民进”在未来还会加剧吗?
　　自2008年开始，央企房地产公司的业绩就一直要高于同行的民营企业。中海地产、华
润置地、保利香港等央企地产公司在香港资本市场上被视为“红筹股”，比民营房地产公司
更受追捧。但央企房地产公司2010年上半年的业绩，两年多来首次逊色于同在香港上市的
其他房地产企业。
　　瑞信集团2010年7月6日发布研究报告显示，2010年年初以来，华润置地录得的合约
销售额同比跌17％，只占瑞信预期的全年目标的38%表现或逊于市场预期。中国指数研究
院数据研究中心副总监陈延彬表示，和华润置地相同，同为央企的招商地产业绩同比缩水明
显。曾在2009年上半年以74．02亿元的销售额成为当时销售排行第11名的招商地产，在
今年却被挤出了全国销售额前20名。而今年销售额第20名企业的销售业绩也并不高，仅仅
只有55亿元。
　　即使是销售额好于去年同期销售额的保利地产、中海地产等央企地产领军企业，2010
年上半年的业绩与其他房地产公司相比，也并不耀眼。根据中国房地产测评中心的统计，去
年上半年保利地产的销售额就达到了195．49亿元，但2010年上半年销售额却只有208亿
元，增幅不足10％；中海的销售业绩增幅更低，仅比去年的189．78亿元增加了不到6亿
元。而根据中国房地产测评中心的测算，2010年上半年销售排名前20名的房地产公司销售
业绩较去年同期平均增幅达到30％。恒大、碧桂园等公司的销售业绩增幅更是接近或者超
过100％。
　　倒是正期望通过股权转让、逐步从母公司剥离的远洋地产暂时成为各央企地产企业的业
绩增长冠军，72亿元的销售金额较去年同期的66亿多元相比，有接近10％左右的增幅。
　　不仅销售业绩表现不如同行，在土地市场上，央企地产商的表现也非常低调。中国指数
研究院的报告显示，虽然今年上半年的土地价格已较去年年底平均下跌了9％，但在增加土
地储备最多的10家房企中，央企却只有两家，其中保利地产以616万平方米的新增土地储
备名列第三名，中国铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十名。
　　众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。2010年上半年万科仅花费了251亿
多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿地等也紧跟万科步伐，在上半年以相
对便宜的价格买地。央企似乎只对高价地块情有独钟。整个上半年，仅中海、保利、中国铁
建三家央企花费在土地购买上的金额就达到460多亿元，但所购买的土地储备数量仅仅和万
科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月之前，3月以后就在土地市场上失去了踪影。
　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨表示，由于前期购入过多的高价地需要消化，央
企地产企业2010年上半年很少出手和其他房地产公司竞争新的地块，这使得很多其他地产
公司有了拿地的机会。但陈延彬认为，2009年购买了较多的高价土地只是央企地产商2010
年出手较少的原因之一。另一个原因是2010年3月底4月初时，国资委主任李荣融要求78
家主业非房地产业的央企退出房地产市场、剥离房地产业务。16家央企地产企业并没有被
要求淡出房地产开发业务，但是之后这些房地产公司在土地市场上的表现变得谨慎很多，购
买高价地的现象也随之减少。
　　与其他房地产公司相比，央企本来该在2010年上半年才上市销售的项目实际上早在
2009年年底就已经出售了，这导致2010年上半年公司可销售房源青黄不接，一部分央企上
半年的销售业绩之所以表现得不尽如人意，最主要的原因就是上半年的供应乏力。中国房地
产测评中心的销售排行显示，中海地产上半年的销售面积，较2009年同期下降了将近25％。
保利地产的销售面积虽然较2009年同期增长接近10％，但与恒大地产接近50％的销售面积
增长相比，显然要逊色很多。
　　央企房地产公司恰恰是因为在2009年年末大量消化了本该在2010年初才销售的房源，
导致公司在上半年青黄不接，错过了2010年调控前最好的销售时机。
　　此后诞生的这些地王，楼面地价均远远高出广渠门外10号地，多幅地块甚至翻了一番。
“与后来的央企地王相比，广渠门外10号地只是‘小巫见大巫’，‘小巫’尚且恐惧市场风
险延迟开工，何况‘大巫’呢?”一位不愿透露姓名的业内人士如此表示。
　　首创置业副总裁胡卫民此前曾公开表示，在土地从取得到推向市场的每年左右时间的周
期中，如果其间遇到市场向下波动，其潜在风险便显露茏遗。地王则意味着更大的成本。“以
望京地块为例，27500元／平方米的楼面地价意味着房价要达到45000元／平方米，开发商
才有利可图。”SOHO中国董事长潘石屹称。
　　而在2010年4月中旬之后的系列楼市调控之下，北京各区域正经历着急剧的向下波动。
据北京中原市场研究部统计显示，4月已取得预售证项目销售率仅为12．1％，相比3月预
售项目当月销售率37．8％下降幅度达68％，预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项
目成交的3237套下跌达到78％。
　　同时，成交均价也出现明显回调。根据链家地产的统计数据，2010年4月15日以来，
蓟门桥区域二手房成交量较之前下降了400／o，亦庄地王周边二手房成交量下降得更为猛
烈，高达600／o，一套房子能便宜8～10万左右。东升乡地王贵为30000元／平方米，但
该区域目前的二手房价格最多值23000～24000元／平方米。亚奥区域目前二手房销售均价
在24000～28000元／平方米，新政前后有500～800元／平方米左右的降价，价格下降幅度
在2％～3％。
　　据北京中原望京区域分行反映，2010年4月中旬以后望京房源明显增多，客户访问量
却迅速减少，原来关注望京市场的买房人，已暂停购房步伐。部分着急出售的业主报价调低，
一居室能降5～10万元，二居室降10万元左右。目前该区域二手房销售均价为23000～25000
元／平方米，一套房子成交价有10万左右的下浮。
　　尽管没有一块地王能够开发，央企地王的前景一片黯淡，但是并不能因此就说央企地王
寿终正寝，不排除会有死灰复燃的一天。然而土地是公正的，如果谁无视土地的公正而一味
地玩弄土地，不管是不是央企，下场都是可悲的。#第三章  从GDP看懂中国经济〖HTK〗
在暴涨的房价中，计算出来的GDP数据是非常好看的，而且房价越高，数据越好。把GDF
作为考量官员政绩的指标，这严重扭曲了GDP的功能，使其成了中国经济、中国社会的魔
咒。GDP里也潜藏着通货膨胀，对GDP的恶性追捧引发了中国30年来的第四次通货膨胀，
危及了老百姓的利益，研究通货膨胀，不能不研究GDP。〖HT〗
　　将房地产投资真正研究透了，大家就能明显地感觉到中国经济的投资增长模式已经到
头，三驾马车完全颠覆，投资不能拉动经济增长，出口又面临巨大变数，消费力赢弱时间无
法提振，更为严峻的是，资产泡沫正在破灭的边缘。过度投资除了衍生资产泡沫，还在催生
通货膨胀，又不仅仅只是通货膨胀。
　　所以，我们要仔细地研究一下中国目前的经济形态究竟是一种什么形态，未来究竟是通
货膨胀，还是通货紧缩?我们应该如何应对?
　　如果是通货膨胀，那处理起来也很简单，通过调整货币政策，就能够很好地平抑通货膨
胀。如果是通货紧缩，那也好处理，设法去库存化，消化过剩产品。但是，谁敢说一定是通
货膨胀?谁又敢说一定是通货紧缩?复杂的经济导致复杂的形态，同时增加了制定宏观经济策
略的难度。
　　现在我们需要做的是彻底了解清楚中国经济究竟发生了什么。无论是发生通胀还是发生
通缩，对我们来说，最重要的是中国的两大阶层的感受已经完全不一样了。而宏观政策的调
整，是不能以CPI或者GDP作为主要依据的。
　　那么，未来中国经济增长的主要依据是什么呢?我们还是逐个来慢慢解读。￥在中国靠
cPI测度通货膨胀可靠吗
　　为什么在制定宏观经济政策时不能以CPI为主要依据呢?这个问题我们还得从头说起。
　　1923年，美国政府首次构建了消费者物价指数，英文Constamer PriceIndex，英文缩写
成CPI，后来传到中国，时间不过30年。但是，对中国城乡居民来讲，CPI现在已经成了
一个魔咒。
　　cPI是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察
通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因
素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过
高的升幅往往不被市场所欢迎。例如，消费者物价指数上升2．3％，那表示，生活成本比
12个月前平均上升2．3％。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年
前的一张100元纸币，今日只可以买到价值97．70元的货品及服务。一般说来，当CPI大
于3％的增幅时我们称为Inflation，就是通货膨胀；而当CPI大于5％的增幅时，我们把他
称为Series Innation，就是严重的通货膨胀。
　　看上去是个非常简单的数据，实际上却非常复杂。
　　首先，CPI的构成就是一个问题。各个国家富裕程度不同，居民消费能力、消费习惯、
消费方式不同，导致各个国家的CPI构成权重也不同。2009年美国的CPI权数是这样构成
的：居住类(包括住宅建筑、燃料和公用设施、家具与房屋维修)权重为42．1％，食品与饮
料为15．4％，交通运输为16．9％，医疗为6．1％，服装为4．0％，娱乐为5．8％，教
育与交流为5．9％，其他商品和服务为3．8％等。从中可以看到，居住类占美国居民消费
权重最大，超过了四成；其次才是交通运输、食品和饮料，这三者所占比重达到了74％以
上。
　　而中国的CPI构成与美国有很大的不同。在中国的CPI中，食品的权重最大，占32．7
％，这个权重如果放在恩格尔系数大于65％的群体占50％的年代，是有一定道理的，以温
饱为主，情有可原。而现在中国恩格尔系数大于65％．的群体已低于5％，我们还把食品的
权重做到32．7％，无疑已经不符合时代发展，没有对应目前中国市场的收入水平和消费结
构，因此，整个cPI已经不具备测度通货膨胀的科学性。其他的权重，依次是娱乐教育文化
用品及服务，占14．2％；居住占13．2％，顺便说一句，居住类只包括水电及燃料、建房
及装修材料和租房价格；交通和通信，占10．4％；医疗保健及个人用品，占10％；家庭设
备用品及维修服务，占6％；衣着，占9％；烟酒及用品，占3．9％。
　　美国的CPI指数从数据收集、制作、发表及修改等每一个环节都是透明公开的，并且
每两年就对CPI的权重作一次调整，以适应居民消费的变化，以数据的透明公开性保证其
数据的科学、规范及权威性。比如说，CPI权重的确定，不仅能够根据市场消费者消费模式
的变化不断进行调整与修订，而且每一次修订后的权重完全公开透明，从而使政府确立的C
PI能尽量反映居民消费模式的变化。
　　但在中国，不仅CPI指数信息收集与制作过程不公开和不透明，而且CPI权数也不公
开和不透明。研究者要想知道CPI权数，只能靠自己来计算与测定。更为严重的是，由于
我国CPI的确定与测算不公开、不透明，当这种CPI与居民实际消费脱节时，相关职能部
门还会以莫须有的理由来蒙蔽民众。尤其是在近几年的CPI数据中，尽管指数上涨幅很低，
2010年2月仅为2．7％，但实际上千万种商品加权指数已经大幅上涨，因此，我们无法找
到通货膨胀没有发生的理由。
　　’
　　反观美国，CPI指数的确立不仅是从千百万居民的实际生活中抽象出来的，而且会随时
间的变化不断调整。在美国，CPI能不断反映居民消费．生活的连续性，而且也能反映居民
消费生活的变化性。美国CPI权数两年就有一次大的修订，以此来反映居民消费模式真实
的变化。对应美国的资本市场，CPI是一个十分敏感的数据，能够影响投资人的投资方向。
　　但是，在中国，一是CPI没有连续的历史数据，因为从计划经济向市场转型后，其数
据统计差异大；二是CPI权数为什么不敢公开与透明?最大的问题可能就在于CPI编制的人
为性及权重设计的不科学性。比如，中国的CPI权数是根据1993年的情况确定的，那时中
国刚从计划经济走出，无论是居民消费品的丰富性，还是居民的消费生活水平，都和现在的
情况不可同日而语。比如说居住类，那时是计划体制下的福利分房，但经过2003年商品房
市场化之后，国内的住房消费已发生了根本性变化。如果还以1993年的情况来衡量现在的
居民住房消费，这些CPI数据肯定会误导社会和误导政府决策。还有，食品消费权重也是
如此，当时中国，恩格尔系数大于65％l的城乡居民占总人口的50％，而现在连5％都不到，
而食品权数却仍如此之高，实在不符合实际情况。
　　由于美国CPI的公开透明、与时俱进，它不仅能够反映居民实际生活的消费模式变化，
也能成为企业、经济分析员及研究者考察或研究的重要参考依据。可以说，CPI的任何变化
都反映在市场变化的预期中。这样，不仅有利于企业及个人的经济行为，也有利于政府决策
的制定。但是，由于国内CPI在统计方法上的不透明，从而使企业及个人对政府公布的CPI
数据的关注不够，而政府通过这样的数据进行决策，就容易造成对经济形势判断失误，甚至
会影响政府的决策。比如，低利率政策是目前中国经济生活中许多经济行为扭曲的根源。但
由于cPI过低，或国内CPI一直保持在历史最低水平上，利率过低必然让债权利益受损和债
务人受益。国内低利率政策也成了国内固定投资过热和资产价格快速上涨的重要原因之一。
　　很多学者也指出：中国的CPI不足以测度通货膨胀。中国社科院研究员曹建海博士就
2009年上半年中国的CPI为负值时指出：中国的通货膨胀已经发生，反映在股票价格高涨、
房价3～5月的反弹、大宗商品价格的迅速上升，只是还没有传递到僵化的cPI统计指标当
中。
　　曹建海说，目前在人们的概念中，CPI代表着通货膨胀率。只要统计出来的cPI是负的，
就说明发生了通货紧缩，这个时候扩大货币发行就变得日益迫切。中国目前的情况非常奇怪，
明明2010年前4个月的新增贷款就多达5．2万亿元人民币，已超过全年的信贷投放计划；
2010年的货币增长速度已经达到25．5％以上，但5月cPI的统计却是下降1．4％，连续4
个月为负值。如果考虑到2010年一季度的GDP增长只有6．1％(就是这个数字也招致怀疑)，
实际上今年以来全国城乡居民的各类货币储蓄已经贬值1 8％左右，这不是通货膨胀是什么
呢?
　　CPI为负值说明了什么?可以从某种程度上说明一些情况。例如所统计的消费品，确实
发生了供过于求、价格下跌的现象，比如猪肉价格的回落就成为牵动CPI指标的关键因素，
这虽然荒谬但是事实。另外，在世界范围内，消费类电子产品升级、价格下降是非常重要的
行业竞争规则，如果采用相同产品销售价格变化，则这部分永远是下降的，甚至由于技术更
新可以出现由3000元变成零的回落(如3G技术可能导致大量传统通讯工具退出市场)，这究
竟能否属于消费价格的回落?如果考虑到食品、衣着、烟酒、居住之外的家庭设备用品、医
疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化等消费，都涉及到技术更新频繁的消费电子
产品的消费，则我国CPI统计显然有人为压低的嫌疑。
　　此外，在世界各国的CPI统计中，建房支出为家庭开支的重要组成部分，建房成本变
化在很大程度上反映着消费价格变化。但在我国城镇，由于绝无仅有的房屋建设开发模式，
几乎不存在居民自建房行为。居民在购买住房方面的巨大开支，反而不能被统计到消费价格
当中去。因此居住项目反映的消费价格变化不仅权重过低，而且变化幅度不明显，根本不能
体现居民家庭的消费状况。
　　最关键的是，中国的食品价格占到了消费价格权重的1／3，不仅远远落后于居民消费
的现实，还因为我国的粮食价格实施最严格的管制政策，由此导致CPI统计严重失真。或
许一些人认为，中国的粮食市场属于完全的竞争市场，他们没有意识到中国政府对粮食价格
的控制，这是极其幼稚的想法。据分析，2008年的粮食收购价格基本与1998年持平，而人
工成本、生产资料价格早已出现了几倍的上升。中国对粮食价格的控制，最厉害的是粮食储
备制度，日常储备规模为1．5～2亿吨(包括往年陈粮)，大约占我国粮食年产量的30％～40
％，这个储备量足以平抑任何粮食价格上涨；另外，当国内由于成本或市场供求变化导致粮
食价格上涨，中国则通过进口粮食平抑粮价(大豆除外，目前中国已失去定价权)；而当国际
粮价大幅上涨，中国则如2008年一样收紧关口，严禁可能导致国内粮价上涨的出口行为。
目前农业种植业务，特别是粮食种植业务基本上为全国性亏损，农民没有种粮的积极性。由
于粮价受到控制，中国基本上可以控制食品价格水平，这样中国CPI的1／3就成为处于中
央掌控之中的不变参数，而不管货币如何投放都不会大幅变动。
　　其实，只要是货币超额投放了，就表明已经发生通货膨胀了，这是通货膨胀的本来含义。
只是在中国政府高层的眼里，仅仅盯着cPI这样一个人为制造的“怪胎”。只有这个怪胎发
生变化了，政府才着手收缩或放松货币投放，但实际上已经积重难返，经济也就面临失控局
面了。
　　对于老百姓来说，要学会透过现象看本质，使自己聪明一些。一些人希望购房避险，因
为购房必然产生负债，也就是我们讲的房贷，这样做，可能还不如保留现金，只要把现金作
一个比较合理的配置，股票多少，债券多少，反而易于跑赢通胀。因为从2010年下半年开
始，中国房价将重回下降轨道。老百姓除了购买生活资料避险，更重要的是要通过自己的声
音，反对政府滥发货币损害公众利益。
　　曹建海的观点，一针见血地指出了中国官僚机构的不作为对经济的危害。作为这种观点
的理论支撑是著名经济学家、诺贝尔经济学奖得主弗里德曼坚守的观点。为此，弗里德曼和
萨缪尔森展开了长达几十年的争论，两人不分伯仲，却各有建树。
　　当然，我们不能简单地认为，通货膨胀就是货币贬值，但是，货币贬值一定会带来通货
膨胀。作为中国的老百姓来讲，如何面对通货膨胀是未来很长一段时期内面临的生存困境。
因为尽管不是老百姓制造了通货膨胀，但是通货膨胀一定会影响老百姓的生活，甚至改变中
国城市居民的生活方式，并以此改变中国。￥GDP才是中国经济发展的魔咒
　　与CPI相对应的是GDP。说起GDP，无论哪一级的政府官员都会津津乐道。GDP成了
中国经济、中国社会的魔咒，官员逢会必谈GDP，官员晋升依靠GDP。那么，到底什么是
GDP?
　　GDP简单地说也就是一个数据模型，和CPI差不多，功能不同而已。GDP是宏观经济
中最受关注的经济统计数据，因为它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。
GDP是按市场价格计算的国内生产总值的简称，是指一个国家(或地区)所有常住单位在一定
时期内生产活动的最终成果。它涉及的是经济活动，是实实在在的。一般来说，国内生产总
值有三种形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，GDP表现为一个国家
或地区所有常住单位在一定时期内生产的全部产品价值与同期投入的中间产品价值的差额，
即所有常住单位的增加值之和。从收入形态看，GDP表现为一个国家或地区的所有常住单
位在一定时期内的生产活动所形成的原始收入之和。它包括常住单位因从事生产活动而对劳
动要素的支付、对政府的支付、对固定资产的价值补偿，以及获得的盈余。生产过程中的新
增加值，包括劳动者新创造的价值和固定资产的磨损价值，但不包含生产过程中作为中间投
入的价值。在实物构成上，GDP是当期生产的最终产品，包含用于消费、积累及净出口的
产品，但不包含各种被其他部门消耗的中间产品。
　　GDP的测算有三种方法：①生产法，GDP=∑各产业部门的总产出一∑各产业部门的中
间消耗；②收入法，GDP=∑各产业部门劳动者报酬+∑各产业部门固定资产折旧+∑各产业
部门生产税净额+∑各产业部门营业利润；③支出法，GDP=总消费+总投资+净出口。
　　老百姓最关心的GDP其实是产品形态，它表现为所有最终产品的价值之和。这里所谓
的“产品”，不仅包括诸如食品、衣服、汽车等有形的货物，而且包括诸如教育、卫生、理
发、美容等无形的服务。所谓“最终产品”是指那些不再被用于生产过程，或虽被用于生产
过程，但不会被一次性消耗或一次性转移到新产品中去的产品。
　　比如，一个电视机厂在利用购进的各种零配件组装电视机时，各种零配件一次性转移到
新产品中去，所用的电被一次性消耗掉，它们被称为中间产品，只有组装完的成品电视机才
是最终产品。GDP中之所以不包括各种零配件和电等中间产品的价值，是因为作为最终产
品的电视机的价值已经包括了它们的价值，把这些中间产品的价值与最终产品的价值相加，
就会重复计算。所谓“所有的”是指GDP所包括的产品的全面性，它不仅包括所有经过市
场交易的最终产品的价值，而且包括所有未经过市场交易的最终货物的价值，如农民自产自
用的粮食，以及部分未经过市场交易的最终服务的价值。但是，GDP不包括住户成员为本
住户提供的没有报酬的家务劳动，如照顾老人、养育儿童、清扫房屋等。
　　所以，GDP非常注重市场的交易属性，未形成交易的产品就没有产生GDP。
　　以上这些观点属于中国的官方解释，比较系统和完整。那么，GDP是怎样统计出来的
呢?这不仅仅是我们在揣摩的事，也是国际社会很关注的事。2009年上半年，中国的GDP
数据发布后，国际社会瞠目结舌，许多经济学家都在置疑这个数据的真实性。国家统计局回
答说：中国有40万统计人员在工作。
　　事实上，后来印证了国外经济学家的猜测，中国公布的GDP数据和地方政府报上来的
GDP数据，相差了1．4万亿元，地方政府多报了。2009年上半年中国GDP为139862亿元，
较上年同期增长7．1％。在国家统计局公布上半年年报不久之后，地方GDP亦纷纷出炉，
增幅普遍好于预期。在全国31个省区中，有13个省份保持两位数增长，天津和内蒙古更以
16．2%的增幅领跑全国。仅有浙江、上海、山西、新疆、甘肃和宁夏6省区增幅低于7．1
％的全国平均水平，负增长省份则只有山西一地。然而根据这样～份亮眼的成绩单统计，各
省GDP汇总之后，总和为153755．68亿元，比国家统计局统计的多出13894亿元。省级
GDP平均增幅也超过9．5％，远高于国家统计局7．1％的增幅。
　　这样的数据误差，几乎每年都要发生。2007年全年居然也曾相差1．24万亿元。之所
以相差如此之大，主要原因是我们的行政系统将GDP纳入各级领导干部的考核指标，而且
是个硬性指标，GDP多的省市，官员自然晋升一级。2009年，全国GDP最多的省是山东、
江苏、广东，新闻媒体把他们称为“3万亿俱乐部”，意思是，他们的GDP超过了3万亿元。
具体数据是：山东GDP达到33805．3亿元，同比增长11．9％；江苏达到34061．19亿元，
同比增长12．4％；广东达到39081．59亿元，同比增长9．5％。
　　这样上上下下到处在做GDP，然而，我们所要考虑的不是GDP的数据好看，而是要考
虑什么样的GDP才是创造财富。发展经济的根本目的是什么?我们认为，发展经济是使全社
会更快更多地创造财富、积累财富，实现社会财富的全民共享。为了表示财富增加的快慢与
多少，经济学家们构建了GDP这个数据模型，用来测度经济的发展和消费、生产以及货币
之间的指数，促进经济的健康运行。
　　把GDP’作为考量官员政绩的指标，这是严重扭曲GDP的功能，把一个好端端的数据
模型妖魔化，于是，GDP风头强健，中国各地开口闭口必谈GDP，地方政府都在把创造更
高的GDP当做头等大事来重视，中央政府也把“保八”当做了2009年必须达成的目标来追
求，这真是滑天下之大稽。现在的问题是，GDP的增长真能表示社会财富的增加吗?我们应
当创造什么样的GDP才算真正增加了社会的财富呢?￥强拆运动和GDP的隐藏关联
　　有人这样归纳GDP：两辆汽车相撞，一辆需要大修，一辆全毁，需要重买，保险公司
也只好理赔。正当三方都很沮丧的时候，一个经济学家对他们说，感谢你们又为汽车修理业、
汽车制造业、汽车销售业创造了几十万元的GDP。
　　这段笑话，反应了老百姓对GDP的嘲弄。之所以把这段笑话照录于此，是因为对GDP
的这种恶性追捧引发了中国30年来的第四次通货膨胀，危害了老百姓的利益。如果不是政
府官员对GDP这种近乎宗教性的膜拜心理，中国的通货膨胀不至于发展到如此严重的程度。
　　只有经过交换的物质才会变成财富。物质世界是丰富的，但是物质就是物质，物质要成
为财富，就要通过人们正常的交换。试想，假如不发生交换，则物质还是物质，一旦发生了
交换，物质就变成了财富。经济学有个基本原理：双方自愿(不妨碍第三人)的交换总能促进
双方财富的增长。这个原理反过来应用便是：自己生产出来的产品算不算财富并不能一相情
愿，而是只有通过交换被他人(在现代社会指市场)认可后，这样的产品才能变成社会财富，
没有人愿意与你交换的产品充其量只能算是物质。
　　需要说明的是，物质是不会消失的，它可以从一种形态变成另一种形态，这一点我们初
中学过的物质不灭定律(后改称质量守恒定律)已经给出了答案。但是，财富却是可以消失的，
一种产品从能够满足人们的需要变成了不能满足人们需要的东西，物质仍然存在，但财富消
失了。比如，一栋房子被烧毁，从物质层面上看，它只是改变了一种形态，变成了砖头、瓦
砾、断壁残垣；从财富层面上看，它不能再满足人们的居住需要，因此财富已经消失或者至
少是减少了。财富本质上就成为人们趋利的目标。
　　人类早已走进了货币年代，现实生活中的以物易物的活动已经很少很少，但人们用货币
购买他人的产品，其交换本质仍然是和最原始的斧头换羊一样。因为，货币是自己的劳动所
得，用货币购买别人的产品，实质上就是用自己的劳动产品与他人交换，但货币大大地方便
了人们的交换。由于有了货币的计量，人们还能对通过交换后财富的增加程度作出比较准确
的描述，这就有了GDP的概念。但是，自此仍然没有人把财富和GDP作一个完整的说明。
　　作为联合国来讲，为了方便监测全球各大经济体经济变化，把GDP作为国家经济核算
体系中的一个指标，主要是反映一定时期内社会经济活动所创造的财富增加值总量。全社会
这种交换越多，GDP数值就越大，则表明社会的有限资源得到了更加合理的分配与利用，
社会的财富就增加得越多，因此地方政府官员把GDP的快速增长作为自己任期内的目标是
非常有道理的。只是后来，中国中央政府将GDP作为考量地方政府业绩的主要指标，这违
反了市场交换产生财富的原则，这才把GDP妖魔化。
　　问题是，既然我们的GDP概念是源自于交换产生财富这个原理，因此我们在追求G D P
时，就必须符合这个原理的基本条件。这个原理有三个基本条件：一是交换必须自愿；二是
交换必须不妨碍第三人；三是交换必须在两个清晰的产权主体之间真正发生。假定不符合这
三个条件，那么所得出的GDP数值的准确性恐怕就得大打折扣，或者说GDP的数据就会有
瑕疵。比如说，旧城改造下的强行拆迁，就是违反了这个原则，所得出的GDP背离了社会
财富的交换原则，有的甚至适得其反。
　　地方政府牵头的强制性交易，不能算是GDP，而强制交易只能危害GDP。2009年12
月，面对各大城市的强行拆迁逼死人命的事件，中央政府宣布废除原有的拆迁条例。拆迁条
例即《城市房屋拆迁管理条例》，是2001年11月1日开始施行的，2004年修改《宪法》时，
就加强了对公民合法的私有财产不受侵犯的保护性规定。2007年，((物权法》通过。拆迁条
例并不符合((宪法))和《物权法》关于“公共利益的征收征用”的规定，且在《宪法》修改
和《物权法))实施前出台。拆迁条例如果要被修改，就必须面对政府躲在幕后与开发商合谋
利益的问题。事实上，这个问题正是一些地方政府阻挠拆迁条例的修改，是修改迟迟不能进
行的关键所在。
　　拆迁条例将因公共利益征地与商业征地混作一谈，从而剥夺和限制了被拆迁人的合法权
益。发拆迁许可证的行为是一种政府征收行为，原本这种征收只能为公共利益服务，但政府
发给了开发商，开发商却可以用来进行商业利益开发，并且具有了行政力量的支持。其次，
被拆迁人直接面对的是开发商，而不是政府，而且当开发商与被拆迁人发生矛盾冲突时，政
府还会作为中间人进行裁决。拆迁许可证是政府发放的，政府本身就是当事的一方，这违背
了程序正义原则。
　　然而，几年来，地方政府为了GDP数据的好看，为了高房价产生的暴利，进行了大规
模的拆迁行动，在与拆迁对象也就是钉子户谈判未果时，不惜采取断水断电、和地方黑恶势
力勾结等方式进行暴力拆迁，并累累逼死人命。这种GDP就带着罪恶，这种罪恶因为中国
的土地所有权属于体制，而不是任何私人所有，再加上拆迁条例的规定而变得无法被追究。
　　现实生活中这样的例子也不少，而且可以反映在GDP上。比如，政府要在老城区拆迁
建新房，居民们势必提出补偿要求。按照同等地段的价格，应当每平方米至少补偿3000元，
但政府因财力有限或其他的原因，只同意按1000元收购，最终胳膊拧不过大腿，居民在一
片牢骚谩骂中搬了出去。政府再以3000元的价格卖给开发商，开发商经过设计、施工等若
干环节建成新房子，再以7000元的价格卖给业主。此时，通常GDP的计算是按照实际发生
价格，即每平方米的GDP应当是(3000-1000)+(7000-3000)=6000元。可是如果政府不强制交
易，而是按照市场价3000元收购，则应当是(3000-3000)+(7000-3000)=4000元。也就是说，
按照强制交易的价格，GDP的确是大幅增长，每平方米产生GDP6000元。可是如果当初政
府的收购行为是按照公平自愿的原则来进行，则同期社会每平方米增加的GDP就只有1000
元，远远没有我们所计算的那么多，甚至在某些情况下是负数也不一定。
　　中国各大城市拼命发展房地产，国家从产业政策、财税政策和货币政策上加以扶持。房
地产创造GDP吗?官员们回答，房地产不仅仅解决了地方财政问题，还创造了大量的GDP。
有的城市市长甚至鼓吹说，一半GDP靠房地产拉动。那么，在这里，我们可以从两个方面
证实，房地产所创造的GDp，只是短时GDP，没有创造社会财富。
　　一个方面是，中国的房地产是货币化的反应，本质上是因为货币贬值引起的房价上涨，
不受市场供求关系的影响。据央行网站消息，1999年12月广义货币供应量(M2)为11．76
万亿元人民币，狭义货币供应量(M1)为4．58万亿元人民币，流通中现金(MO)为1．34万
亿元人民币。在此后的10年时间中，各类货币供应量持续大幅增长，直至2009年12月，
中国的广义货币供应量达到了60．62万亿元人民币，狭义货币供应量达22万亿元人民币，
流通中现金达3．82万亿元人民币。我们看见的是与货币相对应的房价暴涨，中国房地产市
场在2000年后出现大幅上涨，以北京和上海为例，2000年上半年北京市五环内新盘均价为
5722元／平方米，至2010年3月，北京五环内新开楼盘均价已经达到31680元／平方米。
10年内，北京的新开楼盘价涨幅达到了453％。2000年上海市房屋均价3326元／平方米，
2010年4月均价已达26000万元／平方米，10年内上海楼价的涨幅达681％。而2009年全
国完成房地产开发投资36232亿元，比上一年增长16．1％；全国商品房销售额43995亿元，
比上一年增长75．5％。
　　在暴涨的房价中计算GDP数据是非常好看的，而且房价越高数据越好。其实，无论房
价涨得多高，房屋作为住宅的使用功能并没有变化，住宅的价值也没有变化，唯一变化的是
银行贷款的增长。这一增长反映在市场层面可以看到，在已出年报的12家上市银行中，2009
年房地产贷款达到5．28万亿。2010年一季度，全国70个大中城市房价暴涨，同时，主要
金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产贷款人民币新增8457亿元，季末余额同
比增长44．3％。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31．1％；个人
购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53．4％。这仅仅只是一季度的数据，在新增
贷款中，房地产就拿走了32．530／‘。房地产本质上并没有创造社会财富。
　　第二个方面是，如果从全球全人类的利益出发，房地产同时排放了大量的二氧化碳，按
照中国对联合国的承诺来讲，中国将来用于房地产减排上的付出，至少是房地产用3～5年
的时间所创造的GDP。全球碳排放量最大的4个国家中，中国位列美国之后，是碳排放量
第二大国，其次是俄罗斯和日本。在碳排放量的权重中，中国的房地产占到46．7％，而美
国的房地产只占美国碳排放量的13％。主要原因是，美国的住宅建得不多，利用率特别高，
而中国建了很多房子，中国人很喜欢买房子，并且买了房子自己不住，也不对外出租，空在
那里。这么多年，空了6540万套住宅，天天在那里排碳，却不创造GDP，将来还需要我们
的子孙来减排。所以，中国的房地产不但没有创造GDP，反而损失GDP。
　　至于房地产和上下游产业链的关系，不是我们现在要探讨的主要问题，因为任何一个行
业都有上下游产业链，而各个行业又是在各自的市场中运行，市场竞争从来不以依赖性做主
导，而是实行丛林法则，适者生存。过度地依赖某一个行业，中国经济不可能取得长足的发
展和壮大。￥消费、投资、出口还能拉动GDP吗
　　消费、投资、出口被称为中国经济的三驾马车，一起并重，基本权重不相上下。我们曾
经津津乐道于这种架构，并认为是中国经济最稳固的架构，现在看来这只是乌托邦，而且已
经完全垮塌。一个基本的原因就是中国的GDP偏离了应有的财富增长方向，而演变成了资
产泡沫，现有的GDP增长并不是中国社会财富的真正增长。
　　让我们先来看看出口，这个曾经被国人引以为豪的增长究竟是怎么一回事。这个世界上
有不自愿的GDP，也有妨碍他人的GDP，那么有没有交换没有完成的GDP?有的，而且这
种现象还比较普遍，但是也最容易被人忽视，恐怕要多费点口舌才能说清楚。因为，没有完
成的GDP被全部计入了GDP，而其实它根本就不算。
　　中国加入WTO以后，才开始有了大规模的进出口。在整个GDP的权重中，中国的出
口最高时占据28％。但是国际贸易有自己的法则，而且这个法则是由美国人制定的，一直
以来，我们在遵从这个法则的时候，陷入了一个巨大的误区。出口实际上是两国之间作交换，
原本很正常，同样能够促进双方财富的增长。但是，出口与国内之间的交换却又有不同之处，
那就是各自的计价标准并不一样，美国人的产品以美元为计价单位，中国人的产品以人民币
为计价单位，这就涉及到汇率换算。这也是2009年至今，美国上上下下对中国进行施压、
指责、加收惩罚性关税的主要原因，因为人民币兑换美元的汇率存在非市场化趋势。
　　如果汇率不能正确反映两国人民之间交换的真实需要，或者直接说就是换算比率偏高或
偏低，这就会造成双方交换的不平衡，要么是我多给了你，要么是你多给了我，这种贸易顺
差一旦数值十分巨大，则说明交换就并没有全部完成。
　　以我们中国目前的实际情况而言，我们已累计贮备美元超过了2．4万亿，也就是说我
们给了16．8万亿元(按7元人民币兑l美元价格粗略计算)的东西给美国，按照交换的原理，
美国应该给我们需要的2．4万亿美元的东西，这样才会在促进美国人财富增长的同时也促
进我们自己的财富增长。美国人当然同意给，我们贮存的大量外汇就是他们给的，我们可以
据此到美国的市场去买我们需要的东西。
　　可是现实的情况是我们并没有用这些外汇去购买美国人的东西，原因就是因为汇率偏
低。本来是5元人民币中国生产的东西可换1美元美国生产的东西，但我们政府却硬性规定
要7元人民币中国生产的东西换回l美元美国生产的东西，这就导致了出口企业生产繁荣而
进口企业生产萎缩。对出口企业而言，他们把7元钱的东西送到美国才卖1美元，美国人觉
得非常便宜，故而愿意消费中国的产品，而这些出口企业把换回的l美元再在国内央行换回
7元人民币，他们的产品即使卖得很便宜也有钱赚，但如果是l美元只能挽回5元人民币则
铁定亏损。可是对进口企业而言，他们就没有了积极性，他们本打算到美国进口一成套科技
设备，可是因为他们必须花7元人民币才能在国内央行兑换1美元，他们觉得按照这样的价
格进口设备成本太高，生产出来的产品没有竞争力，只好放弃进口。再说中国人到了国外旅
游、公务出差之类也合不得花钱，虽然他们已经兑换了一些美元，可是他们到了美国按人民
币的比价一算，那里的东西价格都高得离谱，他们只好也不用美元。正因为汇率偏低导致中
国人都不愿意使用或者说用不起美元，所以，央行的美元就越攒越多，结果到今天居然有2．4
万亿元之巨。
　　这2．4万亿元的巨额外汇贮备，相当于美国人给了一张欠我们16．8万亿元人民币的
借条，甚至连借条也谈不上，因为美元可以由美国这个主权国家自行印刷，它可以不断多印
多发使之贬值，其他什么实际的产品也没有给我们，这种交换能算完成了吗?但是如果按照
GDP的计算公式，假定这14万亿元出口到美国的产品成本是12万亿元，则整个国家的GDP
就增加了2万亿元人民币。从实际的结果看，是我们中国穷人白借了16．8万亿元的东西给
美国富人，而且没有利息，我们的财富大大地减少了，因为都送到美国去了，却没有从美国
拿回相应的东西，但从GDP的数据上看我们却增加了2万亿元，这个GDP的增加在国内并
没有财富与之对应。
　　所以说，出口创造的GDP只有在外汇收支平衡的基础上才有意义，才算为国内增加了
财富，只卖不买或者卖多买少产生了巨额顺差，都表明我们还有相当多的交换没有完成，因
此这样的GDP就不能算为社会创造了财富。
　　进入2010年以来，全球贸易已经超过18万亿美元，还在以每年9％左右的幅度增加。
全球贸易已经成了各大经济体拼死力争的商业战场。中美两国之间更是打得不可开交，两国
领导人频频会晤，并就贸易和汇率问题展开多轮谈判，也就是在为各自利益奔忙。
　　现在，我们再来看看中国三驾马车的另一匹马——投资，它又给中国经济带来了哪些后
患呢?
　　未来中国经济独特的形态，是2009年用投资拉动经济增长而埋下的祸根。现在我们非
常信奉凯恩斯的一些做法，即在经济不景气的时候，采用政府投资来拉动经济，比如中央政
府表态要在3年内投放4万亿元人民币来救市，而且投资的主要领域是诸如铁路一类的基础
设施建设。政府增加投资来救市本身无可厚非，如何投资却是一篇值得探讨的大文章，并且，
如果投资超越了国家的财力，而投资的大多是过剩的产能，大家想一想，这将意味着什么?
这样的GDP能代表财富的增长吗?
　　中国这一轮疯狂的投资，主体是政府，不仅有中央政府，还有地方政府。所以，整个市
场的问题的性质就起了变化。政府想投资办一个企业，或投资一个项目，这个时候进行决策
的是官员，官员们也是经济人，他们也有自己的利益诉求，他们可能并不切实关心这个企业
今后生产的产品能不能卖出去、能不能够收回投资，而是关心办这个企业自己能不能得到好
处，或者在自己的任期内能不能多出支撑门面的政绩。
　　何况，政府投资的项目有的是垄断，垄断靠行政强制来获取超额利润，是人们在没有选
择下的交换，相当于强制交易的GDP；有的根本不考虑回报，比如修建一个超大规模的体
育馆，或许平均10年才能用上一次，而平时的维护费用却高得惊人，如果是私人投资就绝
对不会这样草率，这相当于没有完成交换的GDP。比如说，投资高铁，最后却因票价过高
而没人乘坐。
　　当然，私人投资也会出现失误，但错误的频率与影响程度恐怕要比国有企业或者公共财
政投资低得多，因此，这也就是在中央政府投入4万亿元救市时，很多经济学家呼吁应该把
更多的钱交给民营企业来使用的道理。然而，中国政府并没有这样做，相反是由政府的许多
部门来承担这样的投资，而这样的投资很多完全没有收益，那么，政府就开始大规模举债。
这样，官员都成了最大的资本支配人。把一个政府变成了公司董事会，这样促使了中国整个
社会负债率的急剧上升，无论是私人、公司还是政府、社会团体都在大肆负债。
　　中国社科院的一项统计表明，北京、上海等中国大城市的居民家庭整体负债率高于一些
欧美家庭，北京的家庭债务比例高达122%，上海、青岛、杭州等城市家庭债务比例分别达
到155％、95％、91％。
　　我们来看看中央政府的财政赤字，这相当于中央政府的负债。2007年中央财政赤字只
有2000亿元，占GDP的比重为0．8％；2008年，中央财政赤字1800亿元，占GDP的比
重为0．6％；2009年，中国财政赤字规模为9500亿元，其中中央财政赤字7500亿元，中
央财政为地方代发了2000亿元的地方债，占GDP的比例为2．8％。2010年，财政赤字计
划为10500亿元，其中中央财政赤字8500亿元，代发地方债2000亿元，赤字率(财政赤字
占GDP的比重)仍在3％以下。国际上通行的马约标准：赤字率国际安全线一般设为3％。
2010年全国财政赤字预计占GDP的2．8％，但是，如果GDP被注水，加上未统计在内的
及其他隐性财政赤字，则可能大大突破国际安全线。
　　再来看看地方政府迅速膨胀的巨幅债务。截至2009年12月末，商业银行对地方政府融
资平台的贷款余额已达7．38万亿元左右。以地方政府负债中85％来源于银行信贷来粗略
计算，当前地方政府负债余额已超过10万亿元。7万亿元左右的贷款占我国商业银行人民
币贷款余额39．97万亿元的18％，商业银行2009年信贷扩张冲动为自己埋下了巨大的系
统风险隐患。据瑞信的估计数字，到2010年年底，地方政府(含地方政府下属企业)的总负
债规模将达12．5万亿元。
　　从上到下，都在负债，都在透支未来的财富和劳动。那么，货币依托的基础是什么?财
富透支、环境透支、健康透支、土地透支，建立在这样的基础之上的任何一种纸币，它的唯
一趋势只能是贬值；那么，当储蓄优势不复存在，整个经济体正在失去一个最重要最天然的
屏障，我们该如何应对下一次危机?
　　这种投资一旦没有社会财富作支撑，央行就开始加印货币。2009年中国央行基础货币
投放超过历史，M2余额达到63万亿元，增速超过29．7％。根据对GDP、cPI和居民收入
水平的综合评估，2009年人民币贬值超过23．2％，史无前例。在这里，中国政府的投资已
经埋下了通货膨胀的祸根。投资，这一匹老马将会死得很惨。
　　那么，再来看看消费，这是发达国家占GDP权重最大的财富，也是经济增长的最大动
力所在，那么，中国处在什么状态呢?
　　消费，在绝大多数情况下是真实自愿且不妨碍第三人的交换，消费的增加意味着社会资
源得到了更加有效的分配，意味着大量的产品被生产出来满足了人们的需要，社会的财富总
量实实在在增加，故其产生的GDP最值得提倡。当国内储蓄总量太多的时候，这意味着许
多居民没有将自己的劳动成果拿出来与人交换，妨碍了社会财富的进一步增长，因此，储蓄
率太高一直被经济学家视为创造社会财富的障碍。再加上中国人民币的货币体制不健全，储
蓄无法转成流通中的货币，也间接影响了消费。
　　怎么办?央行这时候出招了。2008年以来，中国一年期存款利率一直维持在2．25％，
这不是一个低利率的问题，而是负利率的问题。因为CPI不断在涨，有的时候甚至突破了3
％，2010年上半年CPI总体水平是2．6％。也就是说，老百姓的钱存在银行，每年都在缩
水。就G20国家来讲，只有中国处在负利率的状态下。央行以负利率来掠夺民众的财富，
弥补政府亏空。其他国家有零利率、低利率，这种策略是为了刺激消费，降低储蓄率。但是，
中国政府没有致力于做好社会保障，而是以负利率来掠夺民众的财富，其结果是没有刺激消
费，反而激发储蓄率的上升，城乡居民存款已经达到28．5万亿元。
　　消费的重要性还体现在其让投资最终能找到落脚点。倘使大家都不积极主动消费，则意
味着当初大量的投资(无论是政府的还是私人的)所生产出来的产品没有人愿意与之交换，这
就使投资活动不能持续，从而抑制了社会财富的大量和快速地创造。已经投资的项目因为产
品不能销售，企业难以为继，当初的财富就有可能在一夜之间变成泡沫。当然，这些过剩的
产能也可以转向出口，可是国外的经济也不会永远高涨，一旦遇到诸如金融危机之类的事情，
他们的居民也合不得消费，这时企业仍然难逃倒闭的命运。因此，中央把扩大内需、激发内
需作为一项长期政策。只是可惜，到目前为止，扩内需只是一句口号，在疯狂投资的状态下，
不可能有内需的扩大。
　　不过，需要我们大家思考的是，对于芸芸众生来说，追求生活的幸福与快乐应当是人生
的主要目标，何以会捂紧口袋而不肯消费呢?原来，人的一生有太多的不确定因素，比如生
病、遭灾、退休、失业或者孩子上学，这些都是要花钱的，如果有钱的时候不积攒一些，困
难来临时就会束手无策。为什么美国人的储蓄率会这样低?不但不存钱，还借钱消费，今天
敢花明天的钱，许多人认为这是美国人的传统文化所致。其实，当初美国人的储蓄率也是非
常高的，只是随着美国经济的强大，他们设计了一系列的制度来解决人们的后顾之忧，使他
们的国民在失业时能领取失业救济金，在生病时可以享受医疗保险，孩子上学时可以接受免
费教育等等，这样国内的消费就大大地激发出来了。
　　参照美国人的经验，我们的政府在投入4万亿元进行救市时，有些做法就很值得商榷。
如果用来投资基础设施建设，前文已经分析过，这里面有可能会造成太多不必要的项目上
马．造成太多的社会浪费，其产生的GDP可能存在许多水分，甚至不仅不会增加财富，有
可能还会消灭社会财富；如果我们把这些钱用来保障国内居民的失业、医疗和教育(比如说
直接当做农民工失业救济金投入)，既能促进GDP的产生，又能使更多的居民更因为有了这
种保障，而对未来的生活感到安全和放心，他们将会大胆地消费，从而带动其他方面的G D
P快速增长，最终能够促进整个社会财富的大幅增加。
　　相反，消费会很难扩大，从而抑制了生产，成为影响GDP增长的最大因素。在我们目
前的GDP中，很多是没有完成的结算和投资，这样，就给全球造成了一种幻觉，中国的GDP
看上去增长很快，其实，真正的GDP没有多少，财富的增长速度也非常缓慢。￥GDP也会
引发通货膨胀
　　通过以上的分析，我们发现GDP虽然有许多的缺陷，但它也的确能够代表社会财富的
增加，并且目前还找不到可替代的更好概念。对于GDP概念的缺陷，我们也并非完全一筹
莫展，可以在现行GDP概念的基础上作一些修正，使GDP的概念更臻完美。我们姑且把这
个概念叫做GDP的有效累积，它增加了两个要素，一个是有效，一个是累积，它的计算方
法是当年的GDP总额，减去无效的GDP和消失的GDP，它比纯粹的GDP概念更能反映一
个地方的富足程度与发展速度。
　　如果一边是GDP高速增长，一边是GDP的迅速消失；或者是GDP在不断地增加，但
增加的部分却是一些无效的GDP，那么再高的GDP发展速度也并不能证明社会的财富在增
加，经济在发展，因为，只有保留下来并为人们所需要的GDP才是真正的财富。一个地方
不断出现又消失的GDP或者无效的GDP，只能证明我们过去做了太多的无用功或者我们现
在的决策有问题。
　　令人遗憾的是，我们生活当中这样的例子仍然比比皆是、层出不穷。中国几乎所有的城
市都在大兴土木，大马路、大广场、大公园层出不穷，有的学校斥资数千万修造一个大门，
有的城市在几无人烟的郊区大道上通宵亮灯，这些远远超出实际需要的面子工程，难道不是
无效的GDP吗?很多地方的城建规划是朝令夕改，房子是拆了建，建了拆，再拆再建，屡建
屡拆，每一次的拆迁过程不都是过去GDP的消失吗?
　　如果启用了GDP有效累积这个概念，我们就能对一个地方的经济发展状况、财富拥有
程度作出更加准确的判断，一个地方GDP的总有效累积数值越大，表明这个地方越富有；
当年的GDP有效累积越多，说明当年此地的经济发展速度越快。因此，启用这个概念就显
得非常的必要与迫切，但愿政府与学界能够采纳。
　　了解了什么样的GDP才是创造社会财富，我们就能明白，原来GDP里也潜藏着诱发通
货膨胀的因素。那么，GDP和通货膨胀又是一种什么关系呢?他们互相对应的又是一个什么
样的价值?简单地看，GDP和通货膨胀之间没有必然的联系，但是，中国的事情有时就是这
么奇怪，中国的通货膨胀主要就是因为GDP导致的。从经济学理论来解释，GDP和通货膨
胀是两个不同的概念，不存在因果关系，只是互相依存。但是，中国的国情就是，GDP成
了中国通货膨胀的根源，研究通货膨胀，不能不研究GDP。
　　一个良好经济体的运行应该是理性健康的，应保持有质量的增长。宏观经济之所以成为
一门独立的学科，并诞生了许多诺贝尔经济学奖得主，诞生了许多大师，就在于这门学问打
通了数理文史，探寻经济规律，勇于追求真理。经济的规律有自己独特的运行方式，令人敬
畏。许多成功的经济学家就在于能够根据经济规律，力排众议，慷慨陈词，解释经济现象，
寻找发展路径，预测未来趋势。
　　经济是有周期性的，简单地称为繁荣、衰退、调整和复苏，像日月星辰一样周而复始，
循环往复。人们违背经济的周期性规律，有可能贪得一时小利，但是经济必将陷入更长时期
的衰退与调整，而后才能复苏。
　　2009年政府在中国宏观经济发展路径的选择上，有一些失误。把经济增长的一个系数，
当做一个大型新兴经济体的目标，所以，选择以投资来拉动经济增长的方式，几乎把中国经
济拉向了万劫不复的深渊。原先三驾马车的构建本来就不是很科学，现在已经完全垮塌，修
复起来至少需要3～5年。很多人认为，这一轮房价泡沫破灭后，房价能够很快被政府托起
来，那完全是痴心妄想，因为中国的房价泡沫是投资拉动型经济增长的一个陉胎，这一轮房
价泡沫破灭后，没有8～10年的时间，都不可能恢复到2006年的水平，重上2009年的高位
大约需要10～20年。
　　在中国GDP的权重中，唯一能引发通货膨胀的就是投资权重过高而衍生的资产泡沫。
由资产泡沫引发的通货膨胀，才是通货膨胀中的绝症，最后的结局就是经济硬着陆。
　　与日本相比，我们GDP构成中的消费权重是一揽子统计，也就是说把私人消费和政府
消费统计在一起，因此无法判断出社会购买力中私人终端消费能力究竟有多大，也就无法判
断出城市居民究竟能承担多大的通货膨胀压力。而日本是分开统计的，日本的CPI上涨1．3
％时中央银行就会通过货币政策来抑制通货膨胀，主要依据私人消费的购买力来判断。而中
国因为体制的原因，很多原本是私人消费，却可以开一张发票给公家报销，每一年的‘‘五
一”、“十一”黄金周和春节消费之所以比较火暴，也大多是因为可以公家报销的结果，所以，
货币政策对通货膨胀来讲往往是在城乡居民支撑不住的时候姗姗来迟，货币效应比老百姓对
通货膨胀的感受滞后许多。
　　中国的消费统计和美国相同，但是，美国法制严明，不可能产生大规模的私人消费政府
埋单的情况，因为那是犯罪。所以，像中国这样由政府工作X员．3v规模带来的消费会完
全不在乎通货膨胀，就像春节的三亚，酒店客房越贵，住的人就越多，因为都不用自己掏钱。
因此，美国的货币政策主要考虑宏观，也就是说在GDP和CPI之间的涨幅差距来判断通货
膨胀的严重程度，从而制定合理的遏制通货膨胀的办法。再说，美国法制严明，美国国会通
过立法控制M2的增长，最高上限为5％，堵塞了货币大幅贬值的机会，而中国，明明全国
人大两会批准的M2增长目标为17％，央行却把涨幅做到29．7‰还不用承担任何责任，导
致2009年人民币实际贬值27％，想不通胀都难。所以，中国2010年通货膨胀的根源出在
GDP“保八”上面，因为GDP的“保八”确定了投资增长模式，实际上中央财政和地方财
政都没有钱，直接导致了央行滥发货币，衍生资产泡沫，引发通货膨胀。
　　中国应该在宏观经济的数据中找出合适的比例来制定货币政策。从前三次通货膨胀的情
况来看，经济的高速增长如果带来恶性通货膨胀的话，对中国经济和中国社会并没有好处，
因此，提出GDP保多少是不科学的，也不符合官方自己提出的科学发展观的要求，在经济
调整时期，更不能强行地制定经济高速增长的目标，就目前来说，在M2增速上限为17％
的情况下，6．5％的GDP的增长对应1．8％左右的CPI增长，比较符合中国国情，揠苗助
长的结果往往适得其反。￥GDP去政治化的方向
　　2010年上半年的宏观经济数据出台，GDP总量不少，有17．284万亿元，增长11．1
％，是一个了不起的增幅，至少在G20国家首屈一指。遗憾的是，市场对此没什么反应。
因为现在的GDP数据的全部意义，已经被政治化，也就是说与地方官员的政绩有关，与他
们的升迁、重用和乌纱帽有关，与经济、民生的关系似乎不大。因此，对市场的刺激也就不
大。
　　GDP从来就没有任何颜色。地方官员现在谈GDP比以前要高明一点，过去，他们通过
用那种圈地、拆迁、置换土地的办法来招商引资、大建开发区、胡乱开采小煤窑和其他矿藏，
总之，只要能把GDP搞起来，就是把爹娘都卖掉也在所不惜。试想，这样一来，GDP有时
就会充满血腥。所以，他们把这种GDP叫做红色GDP。
　　当然，对官员们来讲红色GDP还有另一层更深刻的意义，那就是职位升迁。上级考核
下级的第一个指标就是GDP，领导前来考察问的第一句话往往也是GDP。GDP涨幅领先的
官员，抬头挺胸，豪情满怀；而GDP拖后腿的地方，官员们往往抬不起头，更别想升迁了。
　　这种GDP也会坏事，本来只有10个亿的GDP，往上报的时候，就报15个亿，查起来
再说。这样，国家统计局就很头痛，数据老是统计不准，往往是中央和地方隔了几万亿，一
查是地方多报了；再一查，这个多报的地方官员已经升迁了。这就弄得几个部门怨声载道，
长此下去，官员的提拔就会有问题。
　　有的地方官员生猛一点，大兴土木，强拆强迁，也能搞出许多GDP。但是，这很容易
引发极端事件、群体抗争，甚至社会动荡。所以，这样弄出来的GDP，并没有得到好评。
在这种情况下，大家就谈起了绿色GDP。意思是，别为了GDP搞得太过火，这样就算搞出
了GDP也不太值。
　　当然，绿色GDP也符合上级领导口味，听起来还比较现代。试想，我既创造了GDP，
又保护了环境，保护了生态，保护了耕地，保护了社会稳定，何乐而不为呢?
　　其实，GDP本身没有任何色彩。中国的GDP硬要搞出色彩来也不是不可以，但是得不
到国际社会的认同。这个数据也不能成为宏观经济的主要参考指标，个人投资者如果以中国
的GDP来指导自己的投资行为，那大多数人一定会亏得老本都看不见。GDP是一个没有色
彩、没有温度的很硬的东西，衡量GDP的唯一指标是社会财富的增长。没有社会财富的增
长，再多的GDP也是徒增笑柄，或者成为升官的阶梯。
　　中国必须重构GDP。GDP之所以成为地方官员升官的阶梯，成为某些官员贪污腐化、
大吃大喝、强拆强迁的借口，一个很主要的原因是中国GDP构成不合理。当然，这是有历
史原因的。因为我们当时的改革开放，主要是面向欧美国家开放的，借鉴的也是欧美国家的
数据模型。GDP、CPI等等都是美国的数据模型。
　　但是，中美两国毕竟有本质的区别，社会制度不同决定了宏观经济的数据模型的搭建，
也应该有所不同。比方说，我们构建的三驾马车现在来看，除了投资一驾马车在跑，消费和
出口两驾马车常常大起大落，已经缺少稳固的根基。这样，除了GDP的总量外，其他细分
数据研究价值已经不高。
　　美国是个发达的资本主义国家，而中国社会制度是社会主义。两国在消费上有个本质的
不同，那就是政府消费的不同。美国政府的消费是有严格控制的，白宫的消费额度是经过国
会批准的，并由白宫办公厅严格控制使用过程；各州政府实际上的消费和中国的地方大佬比
起来十分吝啬，如果有谁像中国的地方官员这样消费，那他的政府早就破产了。
　　中国是政府消费最为庞大的国家，政府消费的权重在GDP里举足轻重。据测度，一般
每年的政府消费占GDP的权重不会少于20％，仅吃喝一项就高达6000亿元，其他的消费
也是无法控制。也就是说，我们现在的消费约有一半是政府消费，而政府消费只是消耗社会
财富，不会有拉动经济增长的作用。
　　因此，我们不妨改目前的三驾马车为四轮驱动。私人消费、政府消费、投资和出口。宏
观经济的全部使命就是创造社会财富，实现国强民富。那么，国强民富体现在消费上，就是
不遗余力地扩大私人消费需求，只有私人消费需求的不断扩大，才有实体经济的全面振兴，
才有社会充足的就业机会。从社会层面来说，只有私人消费的不断增加，才有国民幸福指数
的增强，才能体现人民富裕程度的上升。
　　现在一看消费尽管权重还没到位，但是也不错，每年都占40%左右，而真正的消费其
实都是政府的挥霍浪费，损耗的是国民财富，助长的是贪污腐化。这个问题比较具有普遍性，
除了造成浪费，还培养了官员好吃懒做的秉性，造成了政府机关人员数量庞大和工作效率低
下。这种局面通过经济手段来改变，也许比使用行政手段更好。
　　追求GDP必须彻底废除“破窗理论”。老百姓的语言总是很朴实：什么GDP，就是搞
地皮。一语破的，力透纸背。为了GDP不惜拆了建建了拆，全国各地到处是“鬼城”。鄂尔
多斯著名的“鬼城”，什么都建好了，就是没人居住，但是，鄂尔多斯的GDP增长速度达到
46％。
　　著名的“破窗理论”就是这么来的。敲破窗户可以为补窗工匠提供更多的工作岗位，使
玻璃店得以增加销售额，玻璃厂企业群得以做大的市场蛋糕，玻璃厂工人购买力得以提升，
从而把破窗带来的经济增长驱动传递到其他行业。中国的房地产可以说是把“破窗理论”运
用到了出神入化的地步，见谁都说，房地产可以拉动上下游50多个产业。完全是一派胡言。
　　建一座桥是GDP，把这座桥拆了又是GDP，重新再建桥还是GDP。这种扭曲的政绩观
或许能让地方政府官员乐在其中——它是彰显政绩的硬杠杠，是走向平坦仕途的基石，甚至
是官员们顶礼膜拜的图腾。拆一片地是GDP，然后建好场馆又是GDP，在很短的时间内请
大家来参观是GDP，活动结束就拆掉场馆也是GDP。许许多多的大兴土木，明明是面子工
程，浪费社会财富，却编织成能够拉动GDP的谎言。
　　浪费财富和创造财富之间，其实隔着很深的鸿沟。破坏自然生态、透支未来资源，是短
时趋利行为。地方在“以GDP论英雄”的形势下，有的领导干部不惜以高消耗和高污染为
代价，表面上经济增长了10亿元，但这些“形象工程”、“面子工程”、“数字出官”和“官
出数字”等等现象却广受诟病。
　　创造真正的财富，才是GDP的核心内涵。创造财富的根本，就是生产、消费。生产拉
动消费，消费促进生产，是创造财富的永恒法则，历千万年而不变其宗。脱离了生产，脱离
了消费，去奢谈GDP，那就是虚的。#第四章  穷人为何通胀，富人为何通缩〖HTK〗中
国未来将处在什么样的经济状态下?一种形态是富人对资产和货币的态度，另一种是穷人对
商品价格和货币的态度。所以，未来中国经济的基本形态应该是——穷人通货膨胀，富人通
货紧缩。中国的宏观经济数据没有几个人能搞得懂，什么才能作为判断已经发生通货膨胀的
标准?老百姓在经济调整时期是一定要关注通货膨胀的，抵御通胀就要懂得投资理财，获得
熊市通胀的生存法则。〖HT〗
　　从2010年上半年的中国宏观经济数据上，我们就可以看出，中国经济增长淹没在泡沫
之中，已经很难实行自我救赎。
　　2010年上半年，中国国内生产总值172840亿元，按可比价格计算，同比增长11．1％，
比上年同期加快3．7％。其中，第一产业增加值13367亿元，增长3．6％第二产业增加值
85830亿元，增长13．2％第三产业增加值。73643亿元，增长9．6％。这里GDP的增长是
名义增长，GDP实际增长仅为7．5％0
　　那么，与之对应的最严重的资产泡沫——房价的增长，是多少呢?2010年6月，全国70
个大中城市房屋销售价格同比上涨11．4％，涨幅比5月环比下降0．1％，5月为上涨0．2
％。也就是说，在这么严厉的调控政策之下，房价继续保持上涨，比实际GDP增长高出3．9
％，这是一个很大的比例，可以毫不夸张地说，房价泡沫基本淹没了经济增长，换一句话来
说，经济在增长，而社会财富并没有增加。
　　那么，与之对应的货币增长是多少呢?6月末，M2余额67．39万亿元，同比增长18．5
％，增幅比上月和上年末分别低了2．5和9．2个百分点；Ml余额24．06万亿元，同比增
长24．6％，增幅比上月和上年末分别低了5．3和7．8个百分点；。M0余额3．89万亿元，
同比增长15．7％。上半年净投放现金658亿元，同比多投放1236亿元(2009年同期为净回
笼578亿元)。这里的货币增长高出GDP实际增长11％。考虑到2009年29．7％的增长，
所以，11％的增长幅度也是相当大，货币泡沫不亚于房价泡沫。
　　当一个经济体的经济增长完全淹没在经济泡沫之中的时候，作为宏观经济的决策人，中
央政府首先考虑的是化解泡沫，这一点是毫不奇怪的。如果是一个高效能的政府，这个泡沫
是可以化解的，但是，对中国政府来讲，体制决定了，中央政府没有能力化解这么巨大的泡
沫。  通货膨胀要来了吗?￥你真的了解通货膨胀吗
　　通货膨胀(Innation)的基本概念是：在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求导
致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象，其实质是社会总需求大于社
会总供给。
　　通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买
力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者
用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。
　　纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸
币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出
现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手
段的职能，可以自发地调节流通中的货币量，使它同商品流通所需要的货币量相适应。而在
纸币流通的条件下，因为纸币本身不具有价值，它只是代表金银货币的符号，不能作为贮藏
手段，因此，纸币的发行量如果超过了商品流通所需要的数量，就会贬值。例如：商品流通
中所需要的金银货币量不变，而纸币发行量超过了金银货币量的一倍，单位纸币就只能代表
单位金银货币价值量的l／2，在这种情况下，如果用纸币来计量物价，物价就上涨了一倍，
这就是通常所说的货币贬值。此时，流通中的纸币量比流通中所需要的金银货币量增加了一
倍，这就是通货膨胀。
　　在宏观经济学中，通货膨胀主要是指价格和工资的普遍上涨。通货膨胀之反义为通货紧
缩。无通货膨胀或极低度通货膨胀称之为稳定性物价。在若干场合中，通货膨胀一词意为提
高货币供给。因此，若干观察家将美国20世纪20年代的情况称之为“通货膨胀”，即使当
时的物价完全没有上涨。以下所述，除非特别指明，否则“通货膨胀”一词意指一般性的物
价上涨。通货膨胀，是指经济运行中出现的全面、持续的物价上涨的现象。纸币发行量超过
流通中实际需要的货币量，是导致通货膨胀的主要原因之一。
　　不同学派对通货膨胀的起因有不同的解释。
　　对于通货膨胀最广为人知也是最直接的理论是：通货膨胀导因于货币供给率高于经济规
模增长。此说主张以比较GDP平减指数与货币供给增长来作测量，并由中央银行设定利率
来维持货币数量。此观点不同于奥地利学派的理论，在于其着重于货币之数量而非实质。在
货币主义架构下，货币的聚集是重点所在。
　　‘
　　而依新凯恩斯主义，通货膨胀则有三种主要的形式，为Robert J．Gordon所说的“三角
模型”的—部分：需求拉动通胀(demand—pullinflation)——通货膨胀发生因GDP所产生的
高需求与低失业，又称菲利普斯曲线型通货膨胀；成本推动通胀(cost-pushinflatiOil卜—今
称“供给震荡型通货膨胀”(supply ShOCk inflation)，发生于油价突然提高时；固有型通货
膨胀(built—ininflation)——因合理预期所引起，通常与物价／薪资螺旋(prioe／vagespiral)有
关，工人希望持续提高薪资，其费用传递至产品成本与价格，形成恶性循环。固有型通货膨
胀反应已发生的事件，被视为残留型通货膨胀，又称“怔性通货膨胀”，甚至是“结构陛通
货膨胀”。这三型的通货膨胀可随时合并解释现行的通货膨胀率。然而，大多时候前两种形
态的通货膨胀(及其实际的通货膨胀率)会影响固有型通货膨胀的大小：持续性的高(或低)通
货膨胀带动提高(或降低)固有型通货膨胀。
　　菲利普斯曲线通货膨胀说的需求带动理论主要集中于货币供给：通货膨胀可由流通中的
货币数量与经济供应力(其潜在输出)相关。这点在政府(可能于对外战争或内战期间)印行超
额的货币引起金融危机时特别鲜明，有时会导致恶性通货膨胀(恶性通货膨胀是一种不能控
制的通货膨胀，在物价很快上涨的情况下，就使货币失去价值。恶性通货膨胀没有一个普遍
公认的标准界定。一般界定为每月通货膨胀50%或更多，但很多时候在宽松上使用的比率
会更低。多数的经济学家认为的定义为“一个没有任何平衡趋势的通货膨胀循环”)，使得
物价飞涨(或达每月上涨一倍的程度)。
　　供给面经济学说假定通货膨胀一定由资金供给过剩与资金需求不足所引起。对这两个因
素而言，资金数量纯粹只是标的物。于是，欧洲于中世纪的黑死病流行期间所发生的通货膨
胀，可视为因资金需求降低所引起；而20世纪70年代的通货膨胀可归因于美国脱离布雷顿
森林体系所定的金本位后所产生的资金供给过剩。供给学派假定，资金供给与需求同时提高
时，不会导致通货膨胀。供给面经济学说所阐述的一个要素，称美国20世纪80年代由低税
所引领的经济扩张为结束高通货膨胀的手段。其论点在经济扩张提高对基本资金的需求，且
此种做法抵消通货膨胀的影响。经济扩张可视为经常性地带来对资金的高需求，且其他条件
等同于提高资金数量。在国际货币市场中，此种政策无可置辩。供给面经济学说主张，经济
扩张不仅提高国内对资金的评价，也会提高国际上的评价。
　　在我国，改革开放以来，先后经历了3次大的通货膨胀：
　　+-1．第一次通胀(1979～1 980年)
　　改革开放初期，1979～1980年我国两年财政赤字都达170亿元以上，国家不得不增发
货币130亿元来弥补国库亏损。1980年年底，全国市场货币流通量比1978年增长63．3％，
大大超过同期工农业生产总值增长16．6％和社会商品零售总额增长37．3％的幅度，自然
引发了改革开放后的第一次通货膨胀，使商品价上涨率达到60／0波峰，到了经济危机的临
界点。后经过压缩基本建设投资、收缩银根、控制物价等一系列措施，这次通货膨胀得到抑
制。  +-2．第二次通胀(1986～1 988年)  1986年后，由于政策调整，随着商品价格的放开
和工资改革的推行，旧有价格体系和经济结构中不合理因素又使通货膨胀再度爆发。
　　1987年年底货币供应量达到1454亿元，比1983年多出925亿元，增幅为174％。这是
因为工资改革、职称评定及随之而来的基本建设投资的大规模升温，乡镇企业以银行信贷形
式大批上马，导致了市场对货币的大量需求。央行以发行第四套人民币和推行大额面钞的方
式，应对了过热经济对货币量的需求，却导致了新一轮的通货膨胀。
　　1988年3月，上海率先调整了280种国民经济必需商品的价格，接着各大中城市相继
提价，提价率占商品总量的80％，价格平均上涨30％，最高者达到80％，尤其是家用电器、
摩托车、石油等化工产品。
　　据有关方面统计，1988年的零售物价指数，创造了建国40年以来上涨的最高纪录，达
到18．5％，当年财政价格补贴高达319．6亿元，商品供求差额为2731．3亿元。中央迅
即作出反应，召开会议整顿经济秩序。  +-3．第三次通胀(1 992～1 994年)  1992年至1993
年，由于市场经济改革，国家全面放开了对过去发放票证、限额供应商品的限制，允许其以
溢价形式，根据市场供求关系自由定价。同时，计划经济时期由国家统一定价和指导价格的
几乎所有商品，都开始根据成本和市场需求形势重新定了价格。为了弥补差价，提高职工价
格补贴标准以及再度提升工资，企业争上项目，外出投资，动用有限的外汇储备大量购进各
种机械设备和高档商品，一再地扩大了银行信贷规模。地方政府大搞开发区开发和用信贷大
规模开发房地产业。开发过热，项目虚增，使许多生产资料价格上升40％。为了维持正常
经营，许多企业，包括集体、私营企业，都不得不靠“三角债”来维持局面。
　　国内货币供应量增幅均达35％以上，直接导致当期或稍后时期物价水平的普遍上涨，
引发“通货膨胀”。1993年，国内的通货膨胀率为13．2％，通货膨胀高峰在1994年，当年
的通货膨胀率达到21．7％，物价上涨率分别为13．2％、21．7％、14．8％。
　　这3次通货膨胀的结果，我们都非常清楚：第一次通货膨胀主要是输入型商品引起的，
进口家电和其他进口商品因市场短缺引发了大幅涨价，中国城乡居民开始不顾一切地抢购商
品。第二次通货膨胀，引发了中国社会大动荡。第三次通货膨胀导致中国经济处在10余年
的衰退、调整和复苏之中。￥通货膨胀来了吗
　　谁能说中国未来处在什么经济状态下?不管给出什么答案，其他人都会怀疑。所以央行
对未来只敢说：通胀预期。谢国忠是力挺未来中国要发生通货膨胀的激进派学者，他的理解
是，中国未来两年一定会发生恶性通货膨胀。
　　谢国忠的观点应该得到积极的支持。谢国忠这样认为：全球经济再次触底已成定局，这
次的导火线是欧洲债务危机及其连锁反应。通过实施财政紧缩和宽松的货币政策，欧洲各国
政府都力图依靠促进出口来减轻债务负担。但是欧洲以外的世界各国也在靠经济刺激计划支
撑国民经济，欧洲将成为不可承受的重担，全球经济势必放缓。
　　只不过，这次的触底过程将会是缓慢的，出于两个方面的原因。首先，欧洲各国政府不
会坐视银行破产，以避免重蹈雷曼兄弟破产导致信贷危机的覆辙。其次，中美两国可能会延
长他们的经济刺激计划。在这一次的经济下滑过程中，通胀压力会持续加大，到2012年将
最终导致利率急速上调，以及随之而来的又一次经济危机。
　　近来，世界各地的股市都在下跌。在前一时期，人们对于经济持续恢复的信心，让市场
预支了未来多年的增长红利。但此前的经济“增长”只是库存水平恢复和经济刺激计划实施
的结果，并不是来源于全球经济复苏所真正需要的各国家、各产业之间的结构性调整。认为
单靠经济刺激计划就可以促成经济复苏实现可持续发展的盲目信心，造成宽松的财政和货币
政策在世界范围内大行其道，这把全球推到了高通胀悬崖边。
　　欧债危机让下一次经济危机发生的可能性大大提高。醉心于高增长率的政策制定者们对
欧洲事态的反应，将很可能推迟经济刺激计划的推出。之前的政策错误之处，在于盲目相信
经济刺激计划可以解决经济结构的不合理问题，现在延续这些政策，会进一步放大错误决策
的后果，并且使通货膨胀的压力进一步加大。
　　大多数政策制定者和分析人士都认为，经济增长缓慢的大环境会使通货膨胀保持在低
位。等将来经济形势好转，停止经济刺激也来得及，通货膨胀不会过度恶化。出于三个原因，
这种凯恩斯主义的思维方式完全不适于当前的世界经济。
　　首先，全球经济的低迷将持续较长时间，因为经济结构失衡带来的负面影响，是单纯依
靠经济刺激计划克服不了的。那些金融、地产之类的泡沫行业，以及上下游相关产业，不可
避免地将缩减规模。此外，在西方社会借钱消费支撑经济增长的方式结束以后，发展中国家
也还需要一些时间，才可能把出口转为消费需求导向的经济增长。出于凯恩斯主义的思维方
式，势必给当前的世界经济开出长期、而且过量经济刺激计划的药方。当这种政策开始带来
问题的时候，是不可能及时退出以避免造成通货膨胀的。
　　其次，尽管经济增长缓慢，过低的利率水平还是会让人们对于通货膨胀的预期上升。这
种状况在20世纪70年代也曾出现过。通胀预期本身，就可以把过量的货币供应转化为通货
膨胀。这对能源和食品价格方面的影响尤为明显。
　　最后，全球化对于通货膨胀的抑制因素已经被消除。在我们考虑通货膨胀问题的时候，
2010年发生在富士康和佛山的本田配件工厂的事件，重要性甚至超过了美国的就业统计数
据。在过去10年全球化发展的过程中，中国扮演了定价者的角色。中国过剩的劳动力供应，
让工业制成品价格持续下降，并且在低利率的环境下遏制了通货膨胀的发展。
　　但是现在，中国已经走出了劳动力过剩的时代。未来5年内，中国的流水线工人工资有
望翻倍，这一增长过程甚至有可能在3年内完成。其他的低成本国家，像孟加拉国和印度尼
西亚，短期内都没有足够的基础设施让他们取代中国来充当世界工厂。未来10年内，中国
出口商品的价格也可能会翻倍。中国出口的增长，将更多地受益于价格上升，而不是规模扩
大。日渐上升的生产成本势必加速通胀的形成，并且让今天的低利率具有更大的通胀风险。
　　10年之前，我曾经在文章中提到过，中国买什么什么涨价，卖什么什么降价。以后，
中国买的东西还是会涨价，但是中国卖的东西也会开始涨价。许多外国企业实力太强，中国
的生产厂家在跟买主谈判的时候瞻前顾后，不敢跟他们谈涨价。但是将来他们不敢也得敢，
因为成本的上升已经不可避免。
　　宽松的货币政策加上持续上涨的油价，造成了20世纪70年代的通货膨胀。宽松的货币
政策加上中国工资水平的上升，将会在未来10年内推动通货膨胀的发展。而发达国家将再
一次陷入滞胀的泥潭。即将出现的经济二次触底过程发展会很慢，周期会很长，我们有可能
会经历中美主导的又一轮经济刺激计划，时间可能在2010年年底或者2011年年初。但是经
济下行的势头不会被改变。在力图促进经济增长的过程中，通胀压力将持续加大。
　　谢国忠的理论在通货膨胀派中最具代表性。他的劳动力成本提高导致通货膨胀的观点是
正确的。中国的实际情况是，公务员加薪是通货膨胀最显著的标志。
　　我们不要相信全球通胀，这种通胀输入到中国所占比例也是非常少的。在通胀的问题上，
我和克鲁格曼观点接近。克鲁格曼先生在2010年5月28日指出，所谓通货膨胀是政治性的
欺骗活动。我在5月30日撰写博客提出：通胀预期或成中国楼市惊天骗局。
　　在这篇博客中，我有过这样的表述：我们所指的未来应该是3年以内，也就是说，2009～
2011年这3年，中国发生严重通货膨胀的可能性有多大。因为一般性通胀或者说适度通胀，
对不动产的估值不会产生影响，所以，我们要讨论的问题是这3年会不会发生严重通货膨胀，
严重到什么程度，对不动产估值会产生什么影响，不把这个问题搞清楚，现在以保值为目的
的买房者将从此掉入一个巨大的陷阱，不仅对买房者生活质量产生影响，也会对国民经济尤
其是消费带来灭顶之灾。如果按照2010年3月、4月两个月的成交量，民营实体经济不用
半年就将关门一半。有学者指出，中国的民营实体经济已经有40％关门大吉。
　　有网友问，我们现在看见汽油在涨价、房子在涨价，这两件可是大宗消费品，符合通货
膨胀的某些特征，如果这些不能成为判定通货膨胀的依据，曹建海认为中国的CPI统计有
问题，也不能作为判断通货膨胀的依据，那么什么才能作为老百姓判断已经发生通货膨胀的
依据昵?
　　首先我支持曹建海的观点，中国的宏观经济数据没有几个人能搞得懂，别说普通老百姓，
就连我们天天盯着这些数据的财经评论人，怕是也没有几个人能够自圆其说。只需注意每一
年的政府工作报告提出的目标数据和每一年的实际完成情况的对比，就应该知道，没有哪一
年的数据是相吻合的，但我们并不能因此就说政府在骗人，因为国家统计局实在是找不出更
好的统计办法了。
　　但是，老百姓在经济调整时期是一定要关注通货膨胀的，这关系到生活成本的问题，关
系到房子是买还是卖的问题，关系到生活质量问题。那么，我们先来看看美国的老百姓是如
何判定通货膨胀的。美国尽管经济投机非常严重，但基本生活用品的价格是稳定的。从1929
年美国发生经济危机以来，美国老百姓判定是否发生通货膨胀，主要看各地工会组织的要求
加薪的抗议活动是否成功，只要各地工会组织要求给蓝领工人加薪的抗议活动成功了，那就
说明通货膨胀将要发生，因为薪水一加，怎么都会刺激通货膨胀。如果没有成功，那就说明
物价的上涨还是局部的结构性的。
　　中国的国情不同。中国30年来先后发生过3次通货膨胀，每一次都有一个鲜明的特征，
那就是给公务员加薪。也就是说，老百姓判定有没有发生通货膨胀，只要看政府有没有给公
务员加薪，这比去分析那些永远搞不清楚的数据要直接简单得多。如果给公务员加薪的幅度
比较大，那通货膨胀也就比较严重，相反，加薪幅度比较小也就说明通货膨胀不怎么严重，
如果没有加薪也就不存在通货膨胀问题。现在的所谓通胀预期，在中国来讲，不一定像克鲁
格曼所说的是政治性的欺骗，但是，说是商人在欺骗民众，那是一点都没错。
　　从政府开始提出给公务员加薪到实际加薪的那一个月，大约是半年的时间。这个时间对
于我们考虑买房还是卖房非常充裕，完全没有必要提前两三年来买房子抵御通胀，因为这两
三年房价还有一轮大跌，现在正处在高位。我们应该考虑这一点，政府现在是没有能力给公
务员加薪的，一是2009年9月15日以来，为了刺激经济增长，政府开展了一系列的财税减
免活动，国库已经空了，财政赤字越来越大；二是2010年的经济增长不好，连续5个月，
国家税收都是负增长，现在看来，因为股市和楼市卷走了大量的新增贷款，实体经济破产倒
闭的现象还将持续，税收还将负增长，改变这种状况的唯一路径就是开征物业税和资源税，
不管楼市炒家如何反对，开征物业税已经是没有办法的办法。在这种情况下，政府是不可能
考虑给公务员加薪的，因为公务员队伍太庞大，哪怕加薪幅度比较低，也是一笔庞大的数额。
　　所以，老百姓应该放心大胆地干自己的事，不要被通货膨胀的预期所忽悠，要坚信违背
广大城市居民实际购买力的高房价一定会破产，房价一定会理性回归。因为，政府不可能冒
着财政破产的危险，去支撑高房价。政府也不可能看见税收日益减少、社会失业率上升而不
去挽救实体经济，中国也不可能成为一个以房地产来主导宏观经济的国家，因为房地产只是
一个普通的产业，只是在经济结构中承担一个单向的使命，一旦失衡，难免会破坏整体经济。
　　我有很多话是对老百姓讲的，谢国忠的很多观点是对外资投行和中国顶级富豪说的。因
此，我们两人的观点其实就有了两种形态的表述；一种形态是富人对资产和货币的态度；另
一种是穷人对商品价格和货币的态度。所以，未来的中国经济的基本形态应该是，穷人通货
膨胀，富人通货紧缩。￥通胀来了，富人为何通货紧缩了
　　未来的中国经济形态对富人来讲，在资产泡沫时期，投资收益非常高，有的甚至一年翻
一倍、翻几倍。但是，从2010年下半年开始，这种好日子似乎不会再来了，往后富人面临
的是通货紧缩。一来利率风险很大，二来国内流动性开始回收。这种经济形态的表现就是，
投资什么亏什么，做什么什么过剩。
　　而在这之前，中国富人们囤地囤房，一夜暴富。这给中国社会带来了什么呢?为什么当
时囤地囤房就可以成为富豪?
　　中国现在实行的是宽松的货币政策。这是一句金融学上听不懂的话，却成为中国的国策。
实际上我们可以解读为制造泡沫。
　　我们现在一年期存款利率是2．25％，而我们的CPI是2．9％，所以，目前处在负利
率水平之下，幅度为6．5％，存1万元，一年要缩水78元。而另～方面，银行开闸放水，
拼命贷款出去。2009年新增贷款9．7万亿元，相当于GDP的1／3。因为停不下来，2010
年银行接着放贷，上半年又放出4．6万亿元。
　　这么多的贷款流向市场，造成了流动性的大泛滥。这些钱流向哪里，哪里的价格就要暴
涨。而富人大多有自己的产业和资产，可以轻而易举地从银行贷出大量的资金，进行短期投
机行为。所以，由于中国的商业间谍活动猖獗，在全球中国买什么涨什么，中国需要原油，
国际原油价格就会上涨；中国需要铁矿石，全球铁矿石就跟着涨价；中国需要铜、铝、镍、
锌、锡，所有大宗资产跟风而涨；中国需要黄豆和玉米，黄豆和玉米马上涨价。
　　那么，在国内，这些流动性，只流向两个地方：一个是房地产，一个是黄金，造成了这
两样东西价格猛涨。富人喜不自禁。
　　这些话是不能说的，因为将刺伤很多人；这些话又不能不说，因为也将挽救很多人。既
然是实话，那么就要实说，简明扼要，一语破的。
　　房价的高和低，没有必要同任何国家或城市去比。因为土地具有不可转移性，决定了价
值取向的不同，任何一种类比都是误导。因此，房价其实是这个国家和民族政治、经济和文
化的综合反映。中国的房价走到今天，政府有责任，老百姓也有责任，追究任何个人的责任
都是没有意义的。
　　房价到了这一步，已经是没有办法了。换一句话来说，泡沫就要破了。我曾经写过一篇
博客，谈了我对泡沫破灭的时间节点的预判，2012年房价泡沫将破灭。在这篇博客里，我
把房价泡沫如何破灭、其过程的演变，很委婉地告诉了大家。很多人没看懂，有的甚至反讥：
你说房价泡沫正在破灭，又说要到2012年，那到底是什么时候?
　　中国房价泡沫的破灭不是一夜之间发生的，而是有一个过程。这个过程需要两年，也就
是说，从2010年起到2012年年末都是泡沫破灭的过程。正如有的经济学家说，往后两年中
国白领要学会泡沫化生存。
　　为什么说房价泡沫现在正在破灭昵?房价泡沫对应经济增长来说，是经济增长的高级阶
段；而对应社会问题来讲，是两极分化的集中反映。两极分化，是联合国比较关注的问题，
因为是经济增长带来的最大副作用，危及社会稳定。因此，联合国每年都要进行基尼系数的
统计和排名。2009年，中国的基尼系数破天荒的达到0．49，2010年要突破0．52。这个点
位，是很多国家经济泡沫破灭的时间节点。
　　贫富差距达到这个点位，社会上就出现穷人杀人的现象。我说泡沫正在破灭，是因为
2010年上半年出现一系列幼儿园杀人案件。很多人从这个角度那个角度来分析这种现象，
我从经济学角度来看待这件事就只有一个解释，那就是贫富严重分化，穷人已经不想活了，
这也正是房价泡沫破灭的前期特征。
　　我一直不想谈这个观点，是因为太残酷。国金证券首席经济学家金岩石大胆地提出了这
个问题，所以，我不妨公开来谈谈。
　　金岩石说，货币不回收只有两个去处，或者是进入水桶，演化为通货膨胀，或者是进入
水池，也就是资产泡沫，只能在两者之间进行选择，非此即彼。如何选择，道理看起来很简
单，实际上却非常复杂。如果让货币流向水桶，穷人活不下去，货币流向水池，富人可能自
杀，就是今天所谈的金融风险。现在我们的选择非常简单，是让穷人活下去，还是让富人自
杀?
　　其实，这是没得选择的，也不是政策想怎么选择就能怎么选择得了的。目前是穷人已经
开始杀人，政府一方面严惩凶手，一方面也在解决社会不公的问题，尽可能地缩小贫富差别。
下一阶段必然是富人自杀的阶段，而且也正在出现。民航中南局局长自杀只是个案，还有很
多个案将陆续出现。金岩石看见了这个现象，却试图依赖政策来规避社会行为的想法，未免
有些天真。
　　这是多年来贫富差距不断增大酿成的，不是一朝一夕促成的。为什么各国的房价泡沫最
后一定会破灭，没有任何一个国家的房价泡沫不破的道理。因为，房价涨到最后，就不是经
济问题、货币问题，而是政治问题、文化问题和社会问题。
　　穷人杀人和富人自杀，只是泡沫破灭过程中的两个阶段、两种现象。但是，殊途同归，
最终会一起湮灭在泡沫之中。中国社会所要作出的努力是，尽可能地把这两种现象对社会的
危害都减少到最小，不可能保证不发生。城市居民实在要买房，一定要考虑有至少10年的
偿还贷款的能力，而且，这10年有可能是中国经济大萧条的10年。因此说现在涨房租，是
十分可笑的。
　　任志强、潘石屹攻击宏观调控政策的一个主要理由，就是说商品房无论价格多高，都让
富人去买房。他们的理解是，国家应该把拍卖土地得到的钱给穷人盖房子，而不是降低商品
房的价格。让那些富人去买商品房，国家用收税给穷人盖房才是正道。国家打压商品房，穷
人还是买不起。大家应该关注的不是商品房价格，而是保障性住房分配是否合理，现在看里
面存在太多问题，真正的穷人几乎没有从中得到好处，而是被迫购买商品房，最后却把矛头
指向开发商，这是非常愚蠢的，真正问题出在政策的制定者!
　　先不说这些理由是多么荒谬可笑，单说富人买房也是中国经济和社会的一颗毒瘤，尽管
这颗毒瘤不是像潘石屹所讲的“创可贴”所能治好的，但是，如果“创可贴”都不去贴，那
中国经济和社会一定会化脓腐败和蔓延，最后会一命呜呼。那么，我们看看这些富人是如何
买房的，他们的买房对社会、对房地产市场有什么好处。
　　不管制度存在多少漏洞，商品房的价格也没有理由高得离谱，高房价要坚决打下来。因
为这个涉及到的不仅仅是投资渠道的问题，而是坚决打击投机行为的问题。我在深圳工作了
7年，上海工作了3年，我没见过富豪们拿自己的钱去买房子，他们的房子早已多得数不清，
并且已经用各种各样的名目将资产转移到国外，他们根本就不会拿自己的钱来炒房子。
　　上海、浙江是中国炒房最严重的地区，同时也是新增贷款发放最多的地方，但是也是
2009年GDP下降幅度最大的地方。这里面的对应关系是，大量长三角的实体经济老板，拿
到贷款后立马就去炒楼，一天也不耽搁。财经专栏作家吴晓波说，他的一位在杭州的朋友，
拿到5000万贷款，1分钱也没有留在公司搞经营，立马去炒楼，说炒楼的收益是搞实业收
益的几倍、十几倍、几十倍。我所认识的一位服装企业老板，原本是拿贷款准备去全国各大
城市开500家连锁店，在银行贷了3亿元人民币，结果只留下了3000万元作流动资金，一
家连锁店也没开，把2．7亿元人民币全部拿去炒楼。可以说，这也是两个地区GDP下降幅
度最大的一个原因，如果坚决打击炒楼，以这两个地方的经济实力，GDP很快就会大幅增
长。
　　很显然，这种现象的发生不能怪这些老板，是因为货币政策出了问题，导致这些老板这
样做。现在来调整这些政策完全是悬崖勒马，继续下去无疑会摔下悬崖。说什么富人买商品
房，富人还需要商品房吗?他们无非就是把银行的贷款作一种转移支付，牟取暴利。真正的
富人，像马云、江南春、史玉柱、曹国伟、丁磊、马化腾他们会去炒房吗?这种用贷款、假
身各国的房价泡沫最后一定会破灭，没有任何一个国家的房价泡沫不破的道理。因为，房价
涨到最后，就不是经济问题、货币问题，而是政治问题、文化问题和社会问题。
　　穷人杀人和富人自杀，只是泡沫破灭过程中的两个阶段、两种现象。但是，殊途同归，
最终会一起湮灭在泡沫之中。中国社会所要作出的努力是，尽可能地把这两种现象对社会的
危害都减少到最小，不可能保证不发生。城市居民实在要买房，一定要考虑有至少10年的
偿还贷款的能力，而且，这10年有可能是中国经济大萧条的10年。因此说现在涨房租，是
十分可笑的。
　　任志强、潘石屹攻击宏观调控政策的一个主要理由，就是说商品房无论价格多高，都让
富人去买房。他们的理解是，国家应该把拍卖土地得到的钱给穷人盖房子，而不是降低商品
房的价格。让那些富人去买商品房，国家用收税给穷人盖房才是正道。国家打压商品房，穷
人还是买不起。大家应该关注的不是商品房价格，而是保障性住房分配是否合理，现在看里
面存在太多问题，真正的穷人几乎没有从中得到好处，而是被迫购买商品房，最后却把矛头
指向开发商，这是非常愚蠢的，真正问题出在政策的制定者!
　　先不说这些理由是多么荒谬可笑，单说富人买房也是中国经济和社会的一颗毒瘤，尽管
这颗毒瘤不是像潘石屹所讲的“创可贴”所能治好的，但是，如果“创可贴”都不去贴，那
中国经济和社会一定会化脓腐败和蔓延，最后会一命呜呼。那么，我们看看这些富人是如何
买房的，他们的买房对社会、对房地产市场有什么好处。
　　不管制度存在多少漏洞，商品房的价格也没有理由高得离谱，高房价要坚决打下来。因
为这个涉及到的不仅仅是投资渠道的问题，而是坚决打击投机行为的问题。我在深圳工作了
7年，上海工作了3年，我没见过富豪们拿自己的钱去买房子，他们的房子早已多得数不清，
并且已经用各种各样的名目将资产转移到国外，他们根本就不会拿自己的钱来炒房子。
　　上海、浙江是中国炒房最严重的地区，同时也是新增贷款发放最多的地方，但是也是
2009年GDP下降幅度最大的地方。这里面的对应关系是，大量长三角的实体经济老板，拿
到贷款后立马就去炒楼，一天也不耽搁。财经专栏作家吴晓波说，他的一位在杭州的朋友，
拿到5000万贷款，1分钱也没有留在公司搞经营，立马去炒楼，说炒楼的收益是搞实业收
益的几倍、十几倍、几十倍。我所认识的一位服装企业老板，原本是拿贷款准备去全国各大
城市开500家连锁店，在银行贷了3亿元人民币，结果只留下了3000万元作流动资金，一
家连锁店也没开，把2．7亿元人民币全部拿去炒楼。可以说，这也是两个地区GDP下降幅
度最大的一个原因，如果坚决打击炒楼，以这两个地方的经济实力，GDP很快就会大幅增
长。
　　很显然，这种现象的发生不能怪这些老板，是因为货币政策出了问题，导致这些老板这
样做。现在来调整这些政策完全是悬崖勒马，继续下去无疑会摔下悬崖。说什么富人买商品
房，富人还需要商品房吗?他们无非就是把银行的贷款作一种转移支付，牟取暴利。真正的
富人，像马云、江南春、史玉柱、曹国伟、丁磊、马化腾他们会去炒房吗?这种用贷款、假
身份证、假收入证明去炒房子的人，正是利用信贷政策的漏洞，编织了中国的“庞氏骗局”。
　　我曾经发起过“2004奔向东莞”的大型深圳市民东莞购楼活动，当天有461人去东莞
买房，结果让我大吃一惊，因为在这个购房团里，真正是深圳市民想去东莞投资买房的少而
又少，绝大多数人是内地来的。他们当天就买走了许多大型楼盘中的别墅。这件事情让我感
到非常愧疚。试想，这些炒房者哪里来的这么多钱?
　　所以说“炒房的人很有钱”，这话也没错，可是他们究竟有的是什么钱，就大可追究。
客观地说，只有一些小炒家有可能抱着赚钱的目的，拿着自己的钱炒楼投机，最后大炒家们
一哄而逃，小炒家们来收拾这一地鸡毛。几年以后，再回头看看现在的房地产市场，所有鼓
吹高房价高地价的人都是中华民族的罪人，为几个贪官和奸商做吹鼓手，他们伤害的是中国
普通百姓最善良最淳朴的感情。
　　房产最后的结局就是“6540'’。这6540万套空置住宅大部分是银行贷款的转移支付，
一旦贷款收缩而房价又大跌，风险将很快爆发。
　　我们来看看2009年至今，中国的富豪的另一投资品黄金的价格。高盛2009年8月在原
油价格147美元的高位时曾经高唱：原油价格要突破200美元。对于黄金，2009年12月，
高盛依然公开宣布，把2010年黄金预期价格看高至1300美元／盎司。在这两个重要的时间
节点，高盛都传递给市场一个反面的预期，投资人应该理性判断出，这位国际投资大鳄正在
准备出逃。高盛控制了9％的黄金市场，他一出逃，黄金价格必将大跌。
　　我们还是先来说说原油。2008年5月6日，高盛发表研究报告称，未来两年内国际原
油将由于供应短缺而上涨至150～200美元之间。这份研究报告由高盛首席分析师默提(Arjun
N．Murti)撰写。2008年7月11日，中外记者采访我的时候，正值原油价格达到顶点，当天
收盘价为147美元。我当即批驳了高盛的观点，指出原油价格很快将跌破100美元。
　　事实上，从2008年7月13日，国际原油价格在高位盘整了3天就开始大幅下跌。但是，
高盛在8月20日仍然发布报告，声称原油价格要突破200美元，理由是因全球需求增长和
供应下降。我当时判断是高盛手中还持有原油没有跑掉，因为谈到市场供应问题，只有一个
理由可以支持原油价格还会上涨的观点，那就是美国从伊拉克撤军。只要美国不从伊拉克撤
军，原油供应就不会出现大的问题。由此可以看出，高盛没有能力左右美国是否能从伊拉克
撤军，所以，原油价格必定大跌。
　　同样，这一轮的黄金价格上涨也根本不是供求关系问题，黄金每年的开采量巨大，而且
黄金用于工业生产只有17％的比例，基本上没有什么实用价值。所以，这一轮黄金炒作，
同样是高盛等国际资本大鳄借助美元走弱猛炒黄金牟求暴利。这是资本的本性。因此，我在
博客上提醒中国投资人不要跟风恶炒黄金。
　　但是，随后发生了一件让我意想不到的事。2009年11月3日，国际货币基金组织在1045
美元的高位出售200吨黄金给印度央行。分析此事，国际货币基金组织参与爆炒黄金，主要
是为了牟利，但是不排除这个组织被国际资本大鳄收买一起来哄抬黄金价格，从中牟取暴利。
相信将来的事实，有可能证明这点。因为，如果不是国际货币基金组织在政治上向印度央行
施加压力，傻瓜也不会在这个高位购买黄金，而且是200吨的海量。同样，国际基金货币组
织也将如此恶劣的手段用于中国，2009年1 1月17日在与中国的谈判失败后，居然发表声
明逼迫人民币升值。
　　不管美元是否走强，只要中国不在如此之高的价位购买国际货币基金组织剩余的203
吨黄金，国际黄金价格就将大跌。值得欣慰的是，央行副行长胡晓炼女士在台北公开阐明中
国的立场，中国的黄金储备已经达到t045吨，成为第五大黄金储备国，而且，中国每年有
280吨左右的开采量，2009年还出El了110多吨，因此，中国不会购买黄金。我向胡晓炼
女士表示深深的敬意，因为中国没有必要和国际投资炒家一起爆炒黄金，去赚中国投资人的
钱，因为现在80％参与黄金炒作的是中国投资人。
　　历史常常会提供许多令人难料的契机。就在黄金价格被爆炒到1200元／盎司的时候，
原油和铜铝镍锌锡等大宗资产价格全面暴涨，全球通货膨胀一触即发之际，迪拜房地产泡沫
破灭。2009年11月30日，我研究美元的走势后发表博客指出美元开始走强，全球大宗资
产泡沫即将破灭。时隔5天，美元见底反弹，全球黄金价格暴跌，纽约黄金收盘价为1162．50
美元／盎司，一天跌幅达4．58％，成为历史之最，宣布了大宗资产价格泡沫全面破灭。
　　然而，后面发生了欧元危机，许多投资人对纸币失去了信任，纷纷储备黄金，以便不时
之需。在纸币没有恢复信任之前，也就是说在美元没有加息之前，黄金价格还将震荡盘升，
但是很难站稳1300元整数关口，最高冲至1350元。
　　对于全球经济来说，只剩下了中国房价泡沫还没有破。只有中国房价泡沫的破灭，才能
宣布全球经济开始进入复苏。尽管中国每年只有4万多亿美元的GDP，但是，因为加入WTO
以后，中国经济加入了全球经济的大循环，中国拥有大量的外汇储备，中国是美国最大的债
权国，因此，中国经济的影响力是不同凡响的。中国房价泡沫没破，根本谈不上全球经济的
复苏。现在看来，在全球大宗商品价格泡沫破灭后，中国房价泡沫也将很快破灭。这是经济
的发展趋势，是不可阻挡的。
　　资产泡沫的凶险可见一斑。别看现在富人的资产大量增加，但是，有多少是泡沫谁也说
不清楚，只有等风一吹，才能看见真实状态，或者说，只有等海潮退去，才能看见谁在裸泳。
￥通胀来了，穷人如何保家保财
　　对穷人来讲，经济形态完全是另一副样子。尽管国家统计局公布的CPI数据仍然在3
％以内，实际上穷人这个群体看见的是商品价格都在上涨。
　　先来说房子。衣食住行，基本民生。2010年7月17日，中国社科院和北京工业大学联
合发布《2010年北京社会建设分析报告》，该报告称，北京在社会建设方面仍面临高房价等
挑战。报告说，北京市居民收入差距几年来呈扩大趋势，20％高收入者可支配收入是20％
低收入者可支配收入的4．3倍。2008年北京城镇居民人均可支配收入24725元，户均可支
配收入64285元，以一般家庭每户住宅面积90平方米计算，2009年11月北京住房的平均
价格为17810元／平方米，需要支付160万元，相当于一般家庭25年的可支配收入，房价
收入比为25：1。
　　这是什么意思呢?真正需要房子的人，就是房价下降50％，他们还是买不起。2009年一
年，北京市就将房价拉高了一倍以上。现在来谈房价下降，普通市民还是望尘莫及。同样的
道理，普通市民工资涨两倍，他们还是买不起房子。
　　基尼系数，或译坚尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼根据劳伦茨曲线所定义的
判断收入分配公平程度的指标，比例数值在0和1之间，是国际上用来综合考察居民内部收
入分配差异状况的一个重要分析指标。
　　按照联合国有关组织规定：基尼系数若低于0．2表示收入绝对平均；0．2～0．3表示
比较平均；0．3～0．4表示相对合理；0．4～0．5表示收入差距较大；0．6以上表示收入
差距悬殊。国际上通常把0．4作为收入分配差距的“警戒线”。一般发达国家的基尼指数在
0．24～0．36之间，美国偏高，为0．4。中国内地和香港的基尼系数都超出0．4。2007
年，中国的基尼系数达到了0．48，已超过了0．4的警戒线，2009年已超过0．49，2010
年预计将会超过0．52。
　　经济增长增快，而贫富差距也在飞速加大，近3年中国贫富差距加大的速度跃居全球第
一。据国家统计局统计，职工年平均工资最高的三个行业中，证券业年平均工资为17．2l
万元，是全国平均水平的6倍，其他金融业人均年工资8．767万元，是全国平均水平的3．1
倍，航空业人均7．58万元，是全国平均水平的2．6倍。而电力、电信、石油、金融、保
险、水电气供应、烟草等国有行业的职工不足全国职工总数的8％，但工资和工资外收入总
额却相当于全国职工工资总额的55％。世界银行报告显示，美国5％的人口掌握了60％的
财富，而中国1％的家庭掌握了全国41．4％的财富。
　　房价过高是拉大贫富差距的罪魁祸首。中国贫困人口数按照国际标准测算在世界上仍排
名第二。我国政府2008年确定的贫困线仅为人均年收入785元，人均每天仅0．3美元，这
与世界银行推荐的人均每天1．25美元的贫困线差距极为悬殊。正是由于收入分配的失衡，
导致我国内需拉力不足，被迫严重依赖国外的消费需求和市场。贫富差距巨大不仅带来内需
和消费不振，带来经济风险，还会造成普通大众的严重不满和社会秩序的动荡不稳，亟需采
取措施从根源施治。
　　然而，中国一些主流经济学家却在拼命鼓噪，“个人收入拉开差距在我们这个发展与改
革阶段是不可避免的”，果真如此吗?俄罗斯给出了否定的答案。俄罗斯的基尼系数从1991
年的0．260扩大到1993年的0．409，此后，一直维持在0．4左右。14年来，为什么俄罗
斯的基尼系数一直保持在0．4左右，一是俄罗斯将财政收入的大部分用于教育、医疗、住
房和弱势群体等公共支出；二是多年来，扣除通胀后的实际工资增长率长期保持高于GDP
增长率；三是俄罗斯坚决降房价，坊间传闻，普京的一句话使奠斯科房价一年降60％。
　　2006年6月4日，世界银行发表的报告称：俄罗斯的经济增长符合穷人的利益。这或
许就是叶利钦和普京能在选举中不断获胜的原因。2006年，俄罗斯GDP增长6．7％，工资
增幅却高达22．4％，人平均月工资10475卢布(约408美元)，扣除通胀后实际工资增长13．4
％；2007年上半年，俄罗斯GDP增长率7．6％，物价上涨6．2％，2007年6月6日世界
银行在《(俄罗斯经济报告》中指出：2007年1～4月份居民实际收入和工资水平分别增长
了II．5％和18．5％。2007年7月13日，俄联邦卫生与社会发展部部长米哈伊尔-祖拉波
夫宣布，俄罗斯人的平均月工资已超过500美元。￥不贷款的人是中国最穷的人
　　中国社会的价值观已经被严重扭曲，过去是穷人没有钱被迫负债生活，现在是富人大量
负债挥霍无度。不可思议的是，富人挥霍无度的钱却是穷人补贴给他们的，而且穷人正越来
越多地用自己劳动创造的财富补贴富人，让他们继续挥霍无度。这种荒谬的逻辑，导致整个
社会价值观的严重扭曲。
　　没有在银行贷款的人，是中国最穷的人，这个群体在2010年约有8亿人。2007年以前，
这个群体为10亿人，2009年开始的家电下乡、汽车下乡和建材下乡这种贷款消费的模式，
被扩展到整个农村，在两年的时间里有两亿农民走进了贷款消费的“时尚”生活。中国城乡
居民家庭负债比例急剧上升，但是，仍然有8亿人不仅没有在银行贷款，而且还有一部分存
款。
　　这8亿人恰恰是中国社会相对贫困的群体，他们缺少保障，之所以在银行有存款，是为
了积聚一点应对子女读书和生老病死的钱，不幸的是这些钱正在补贴富人。谢国忠称，2009
年3月末金融机构住户存款余额为28．5万亿元，低利率等于向储户家庭征收了1．4万亿
元的税(28．5万亿元乘以5％的应加利息计算得出)。实际数据比谢国忠的这个数据还要夸
张得多，因为谢国忠没有考虑2009年人民币贬值23．3％的情况，当然，这贬值的幅度要
分两年至三年传导到商品价格上。
　　我们先来看看中国城乡居民储蓄的形态，大约分三种：第一种是越穷越要存款的农民家
庭，这些家庭一年的存款约为5000～20000元不等，是典型的保障型储蓄，然而因为人数众
多，实际存款比例非常高；第二种是普通城市居民，许多是下岗工人出身，平时靠做点小生
意为生，家庭存款在10000～50000元不等，很大因素是为子女读书、成家储蓄，他们是高
房价受害最大的群体；第三种是农民工家庭和未买房的部分白领家庭，这样的家庭存款因素
比较复杂，因为流动性较大，收入也不稳定。
　　上面这三种储蓄形态的家庭，实际上构成了中国社会的最底层，他们的命运，与中华民
族的复兴息息相关。我们强调中国社会必须建立财富平衡机制，实现土地财富的全民共享，
很大～部分因素，是为这绝大多数人创造公平合理的社会环境，让他们中间的许多家庭迅速
跻人中产阶层家庭，形成中国社会特有的橄榄型结构，带动社会消费。
　　实际上，2004年以来，这个庞大阶层的一点点财富，正在被疯狂地掠夺，到2009年，
对这个贫困阶层的掠夺更是达到登峰造极的地步，时至今日他们家庭可怜的一点点存款还在
缩水，仍然没有停止。因为这个群体庞大，尽管每个家庭没有多少存款，但是，集合大家的
存款，那是一笔非常大的金额，在28．5万亿元存款余额中至少占据了60％，也就是说有
大概17万亿元的余额。人民币贬值，实际上主要是他们的财富在缩水。
　　这种荒唐的逻辑，是导致中国民间消费力衰退的主要原因，而中国民间消费力的衰退直
接影响了生产，也就是中国产能过剩和城乡居民存款居高不下的主要原因，本质上，是这么
多的人的钱在补贴政府官员和少数富人的消费。
　　与这些家庭节衣缩食相反，一部分富裕家庭却在疯狂地从银行攫取贷款，进行投资和消
费。当然，主要是政府贷款消费引起的。其实，从2009年的情况来看，很多政府部门并没
有钱，但能很方便地从银行贷出钱来。2009年，地方政府的负债从2008年2．7万亿元迅
速上升到7万亿元。2010年更是在直线上升，很有可能突破10万亿元。这些贷款，很多是
用于地方官员的消费，最后都要以货币缩水的方式平均分摊到每一个储户身上。
　　这是一个对社会、民族的未来不负责任的年代，这是一个鼓励贷款消费的年代，这是一
个只引进西方的消费观念却没能建立西方保障体系的年代，因此才会产生这种穷人补贴富人
的荒唐逻辑，而且，谁都知道这种逻辑对应的是什么样的利益，但谁都没有办法去改变。
　　美国经济学家舒尔茨是1979年的诺贝尔经济学奖得主，他在当年的颁奖典礼上曾说：
“世界上大多数人是贫穷的，所以如果我们懂得了穷人的经济学，也就懂得了许多真正重要
的经济学原理。”但这句话如果拿到现在的中国来说就应该是这样的，如果你懂得了穷人补
贴富人的经济学，那么你就懂得了中国的经济学。
　　最近世界银行(World Bank)的经济学家通过分析发现，当今中国明显比以前富裕的同时，
中国的穷人却更加贫穷了。虽然中国经济连年高增长，但中国经济却越来越不均衡。而这个
不均衡，无论从连续上涨的高房价，还是从冰火两重天的证券市场，都可以清楚地被看到。
从中国经济高增长而穷人的财富继续减少这一点来看，目前的中国经济显然不是穷人的经济
学。中国的经济形态导致所有经济学原理都要重新定性，因为一个经济体同时容纳通胀和通
缩，只不过是以贫富来区分。
　　中国为什么会出现经济结构继续扭曲的状况呢?要理解这点，我们就必须要理解中国经
济的实质是穷人补贴富人的经济学。实际上，如果按照2010年上半年的CPI来计算，中国
穷人在银行的28．5万亿元存款，将以货币缩水的形式补贴富人，仅这一项就高达1860亿
元。
　　为什么这么说呢?因为无论从国企垄断，还是从证券市场垄断，抑或是从国家的宏观货
币政策、国家行政配置资产等多方面看，中国的经济政策很多是穷人补贴富人的经济政策。
而这个经济政策最明显的问题就是没有形成一个起点公平、有充分竞争形态的市场秩序。以
至于处于社会底层，或者没有话语权的弱势群体，失去更多获得财富的机会。而穷人的财富，
随时会因为国家的宏观经济政策被拿来补贴富人。
　　补贴富人的经济形态不只是发生在国内，也发生在国际贸易中。比方说，中国通过出口
补贴美国。与美国相比，中国无论如何都是一个“穷人”，但是，我们却以廉价的劳动力和
透支的资源，保证了美国人民的高福利和低通胀的幸福生活。￥学会泡沫化生存才能抵御熊
市通胀
　　我曾经向政府部门建议，面对目前的经济形势，想方设法扩大我们的消费群体的第一个
办法，是把200万大学生的l 80亿元的助学贷款全部免除。和以往不一样，原来的大学生就
业率在70％以上，尽管2009年上半年对外发布的就业率是68％，实际反映却只有30％，
这是我们从广东、上海就业情况的调查当中了解到的。他们连工作都没有，还得还贷款，那
还怎么消费，怎么生活?年轻人在经济调整中最该被关注，他们的消费力旺盛、新潮，关注
他们对未来的走向是有好处的。第二个办法，我们中国恩格尔系数大于45％的群体还有2
亿多人，这是联合国统计的数据。在中国宏观经济的指标中并没有提恩格尔系数，而这个系
数对我们准确判定居民的消费是有好处的。我们都知道中国的社会保障体系不完善，个人的
纳税体系不完善，个人的银行征信体系不完善，这些方面的不完善，造成了我们很多宏观数
据的缺失。这些群体不是通过政府减税可以扶持的，政府应该拿出资金支持老百姓。一年一
个人新增1000元钱的消费，那么中国的消费市场就会得到改善，消费总量就会增加2000
亿元以上。我们还需要关注城市里面未享受保障的农民工这个群体，我们现在有1．4亿名
的农民工，在1．4亿名农民工当中实际上已经有6000万名农民工失业。如果这6000万名
农民工在城市就地失业，对于城市的压力是非常大的。
　　据此可以判断，我们面对即将发生的通货膨胀，是一种熊市通胀。也就是宏观经济仍然
处在衰退过程中，产能全面过剩而消费不足，但是，因为流动性过剩，这些钱流入什么商品，
什么商品就会涨价，因此，才会出现“辣不怕”、“蒜你狠”、“豆你玩”的现象。春节前柴米
油盐酱醋茶还会全面涨价。熊市通胀将直接威胁社会稳定和民生安宁。
　　那么，城市居民如何应对熊市通胀?没有谁知道现在是花钱买房子，还是花钱买债务。
花钱买了房子还好说，毕竟还有房子在那儿，花钱买了债务那就难办了。
　　什么是花钱买房子呢?这是对城市的中产阶层以上群体而言，他们手上还有不少闲钱，
在考虑保值升值。钱放在手上十分不放心，大家对人民币的信任度已经降到历史的冰点，看
上去是白花花的银子，一不小心就变成了给祖宗上坟的纸，那就是几代人白忙活。因此，大
家一致认为，买了房子放在那总有个东西，所以大家一股脑儿地买房子。这叫花钱买房子。
　　什么是花钱买债务呢?这是相对年轻的白领和穷一点的人而言，他们赚钱不多，坑蒙拐
骗这一套都玩儿不来，平时在衣服上省一个角，咖啡上省一块糖，好不容易积攒了一点钱，
这不，通胀要来了，多少衣服的角和咖啡的糖啊就这么不见了，的确心有不甘，于是，七弄
八鼓捣，凑了一个首付，买了一套房，从此就没有好心情。偏偏还有个叫牛刀的家伙，不停
地说房价还有一轮大跌，这要是把首付跌没了，那不是花钱买债务吗?
　　有钱的买房子，没钱的买债务，但是大家还买来了一个共同的东西，那就是：闹心。闹
心是东北话，北京人有时也会这么讲。上海人可不这么说，一遇闹心时就自己骂自己：小瘪
三，还不时自己给自己一个耳光。深圳人好赌，买了就买了，买后管他洪水滔天，落了个爽
快。
　　其实谁也不爽，原因是谁也不知道通货膨胀是怎么回事。网上有数据说，2009年上半
年工业利润下滑20％，工业企业中有很多是上市公司，大家都在亏损，股票为什么还能不
停地往上蹿?半年涨70％!早知如此，还不如多买点。可买了房子的也不亏，尽管找钱是越来
越难了，深圳市还在说，城市居民收入水平11年来首次下降，这个应该有，越来越多的人
买不起房，房价却半年涨了30％，有的涨了50％。明明都在赚钱，如果这就是通货膨胀，
那钞票不是越来越薄，而是越来越厚，分明是天上在下钞票啊。这钱来得，让所有的人都成
了卖火柴的小女孩，那纷纷扬扬在下的不是雪花而是钞票。
　　当然，如果这就是通货膨胀，那就没这么多闹心的事了。谁会在意天上下钞票呢?这比
日全食还难遇见。现在怕就怕老天到时不是在下钞票，而是下刀子来催债，那就麻烦了。
　　首先是花钱买房子的麻烦。谁花钱买房子都有那点歪歪的心，买来的房子至少要保值，
因为我买来的是房子，不是一个烫手的山芋。所以，在买房子的时候，七算八算，是按揭时
间越长越好，还是首付越低越好，多贷一点款，还款时间长一点，这样多余的钱可以再买一
套，万一有什么问题，可以卖掉一套房子保一套房子。当然，傻瓜都知道，通货膨胀真正来
了，央行首先就是加息，一次不够两次，两次不够N次，就像清朝时候的凌迟处死，现代
人叫钝刀子割肉，肯定不如一次性把利息加到底好，就像肯定不如吃一颗子弹来得痛快，可
偏偏央行给你来的不是子弹而是钝刀子。
　　2008年9月15日之前，央行就是这样对待地产商的，可地产商命好，那肉还没割完，
突然不割了，并把割过的给他补上。地产商就这样活过来了。活过来的地产商至今想起来都
很后怕，中央政府让他们赶紧买地、开发、“保八”，没有钱让央行把投资准备金率下调，可
地产商就是不敢买地。不怕死的什么时候都会有，但是会越来越少，因为往枪口上撞不怕，
面对钝刀子，谁还敢嘴硬?有数据为证：2009年上半年，全国商品房销售面积34109万平方
米，同比增长31．7％。同时，全国完成房地产开发投资14505亿元，比去年同期回落23．6
个百分点。楼卖得很好，但开发商就是不敢开发新盘，不敢拿地，中央政府没办法只好赶着
央企去做地王。城市居民还没有经过这种钝刀子割肉的感觉，谁又想做第一个吃螃蟹的人?
　　其次是花钱买债务的麻烦，日子也不好过。人又不是驴子，牵着不走骑着飞跑，谁愿意
去花钱买债务呢?这不是没办法嘛。就这么一套房，房价涨的时候是没法卖的，跌的时候呢，
又十分闹心，总像别人借了米还了糠一样。到首付跌完，问题来了，一是银行的利息加上来
了就没那么容易降下去；二是生活成本比房子涨价前提高了一倍：三是该死的薪水不仅提不
上来，反而在下降，这不能去和老板说，因为老板会板着脸告诉你，现在生意难做，就你这
职位，还有许多眼红的在排队呢。你还能说什么?
　　早先看过一本小说，是法国作家莫泊桑写的，叫做((菲菲小姐》，说的是法国人打不过
普鲁士人，普鲁士人马上就要来了，虽说是“马上就要来了”，而不是已经来了，可这个即
将引来普鲁士人的法国小镇居民自知打不过普鲁士人，就越来越颓废了。人们整天不知道该
干啥，也不知道用什么方法来抵御普鲁士人，在日复一日的焦躁中，居然希望普鲁士人早点
来，不管普鲁士人来到后会是怎样的奸淫掳掠，反正普鲁士人是要来的，晚来不如早来。
　　现在，不管是花钱买房的，还是花钱买债务的，都希望通货膨胀早些来，因为通货膨胀
肯定是要来的，而且肯定会“奸淫掳掠”，可是人们挡不住，因此只有唯一的希望，通货膨
胀早来。
　　我们为什么不能抵御通货膨胀呢?
　　过度负债而收入下降，是2009年以后中国城市白领家庭的基本趋势。本人走访了白领
集中的上海、北京两大城市，发现从今年开始有房贷的家庭，七成家庭月供比例超过家庭收
入的五成；生活成本原本只占三成，但水电油气全面调价增大了成本，提高了不少；所以，
每月积蓄不到一成，旅游、购物等消费大为减少。
　　按发达国家的白领收入月供比例，房贷月供占家庭总收入的30%比较合适。中国城市
白领家庭房贷月供占家庭总收入40%，风险系数正在加大。从2009年的住房按揭贷款增加
幅度来看，中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元，至2009年9月末，加上银行公积金
贷款已经突破4万亿元，贷款增加数以年均75％的速度增长。从总量来看，美国的住房按
揭市场发展50多年，其住房贷款余额也不过在3万亿元左右，但是中国房地产市场刚发展
不到10年，其个人住房按揭贷款余额就达到3．3万多亿元，加以公积金住房贷款7000多
亿元，已经超过了4万亿元。
　　现在来看，假如CPI上涨3％，住房贷款月供比例超过50％的家庭，每月就开始人不
敷出，不仅积蓄没有了，还将开始负债。对他们来讲，要么增加收入，要么降低生活质量，
要么继续啃老。但是，生活成本处于上升通道时，是没有办法降低的。如果银行再加息2％，
那么，2009年买房的年轻白领，断供将成为常态。这对中国社会来说，是首次发生的经济
现象，其后果不亚于美国的次债危机。
　　在调查中，我还发现一种十分有害的心理。有人认为，如果发生通货膨胀，那么至少收
入会增加。抱有这种侥幸心理的大有人在。这种情况放在美国，那没问题，美国有强大的工
会组织，一发生通货膨胀足以让资本家加薪。但是，在中国不行，加薪这条路实际行不通。
因为在这个时期，经济正是在加税的通道运行。中国的企业税赋很重，如果再给员工加薪，
那很多企业会关门大吉。
　　还有一种盲目乐观的心理，那就是如果实在不行就把房子卖掉。可是，你的房子是在房
价泡沫最严重的时候购买的，只要央行宣布加息，许多房子房价要跌去30％～500，首付款
都跌没了，你还怎么卖?当回收流动性的时候，囤积在炒家手上的大量住宅会爆发性地投向
市场，有价无市的局面很快形成，还怎么卖房子呢?
　　中国住宅市场是严重畸形的市场，已经埋下了足以颠覆中国经济三驾马车的巨大隐患，
导致资源错配，资产价格猛涨，产业结构型矛盾加剧，社会购买力被高房价吞噬殆尽，再印
钞票也解决不了问题。所以，我认为应该考虑这个问题了。加薪无望的家庭，应该采取措施，
将大房子换成小房子，小房子改为租房，手上留一点现金以备不时之需。
　　抵御通胀就要懂得投资理财。但是，中国的住宅市场泡沫已经非常严重，以购买住宅来
进行避险其实无险可避，而且，一旦泡沫破灭，首先就是住宅价格的暴跌。因此，我们不妨
考虑采取组合型投资理财方法，将实业投资、股票债券投资、黄金珠宝投资等方式结合，获
得熊市通胀的生存法则。#第五章  中国房价泡沫破灭倒计时〖HTK〗中国房价泡沫离破
灭仅有一步之遥。这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普通家庭。大多数人只是面临生活质
量下降，但是，问题会出在住房贷款上。如果首付款都跌没了，再来承担过高的月供，月供
还有意义吗?现在购买住房，不仅无险可避，而且，将面临资产大幅蒸发。〖HT〗
　　“6540”，是中国经济的堰塞湖、中国社会矛盾的引爆器，我们不能听之任之。在一帮
开发商、专家和媒体的城市化的忽悠下，中国连一个小小的县城都再造新城，全中国各地都
在拆了建、建了拆，事实上社会财富在这种拆了建、建了拆的过程中，丝毫没有增加，但是，
GDP翻了几番。这样的GDP反映不到社会财富的增加上来，导致决策一而再、再而三地失
误，终于到了无法挽回的地步。
　　很显然，连续6个月电表读数为零的6540万套空置住宅，绝不是空置住宅的全部，实
际数量比这要多得多。从大的数据来说，30年前1．7亿套的存量房，现在已经拆除8000
多万套，剩余的9000多万套分布在中国城市的两极，一极是大的城市，北京、上海、苏州、
西安等400多个城市；一极是经济比较落后的地区，中西部的一些古城。被拆掉的重新建起
来的房子大多是一样，钢筋水泥的森林而已。那么，这30年来，我们拆了建、建了拆的幸
存下来的住宅大约有1．8亿套，加上9000万套的存量房，共2．7亿套住宅，实际居住人
口5．4亿人，平均3口之家，实际居住住宅只需1．8亿套，按人口正常流转需要的住宅
2000万套计算，大家看看，我们空置了多少住宅?我们浪费了多少土地?凝固了多少财富?助
涨了多少泡沫?
　　从小的方面来说，全中国的许多城市大片大片的社区，亮灯率不足50％。大片大片的
住宅一个人也没有，却奇奇怪怪全部被卖出去了。房子全部被开发商卖完了，却几年没人入
住，这是什么房子?其实，这就是泡沫。
　　泡沫总是要破的，泡沫的衍生和发展，是不以人的意志为转移的。政府面临的只有两种
选择：一种是化解泡沫，一种是刺破泡沫。化解泡沫的时机，对中国而言已经错过了，那剩
下的是唯一选择，那就是刺破泡沫。￥房地产市场还值得投资吗
　　中国有两个资本市场，一直备受资本的关注。
　　一个是股票市场，一个是房地产市场。而把房地产市场也当做是资本市场来做，即使不
是中国首创，也是中国在这个时代，在2009年全面放大了房价泡沫，把房地产货币化做到
了登峰造极的地步的结果。在房地产货币化的同时，是社会财富分配的巨大不公，是全民财
富的两极分化，也是导致中国经济深幅调整的原因之一。所以，中国的资本市场面临全面危
机。
　　我们从来不否认房地产的投资属性，但是，在培育房地产投资市场时应该有明确的方向
性，那就是在房地产产品中适合投资的商铺、写字楼、租赁型高级公寓等等可以在资本市场
发挥作用，而对于以民生为主的住宅应该致力于全民财富的均衡增长，而不是权贵们肆意掠
夺城市居民财富的平台。以新加坡为例，新加坡政府明文规定，公屋(相当于经济适用房)5
年后可以出售，出售的收益大约可以占到房价的25%～30％。这笔财富对新加坡公民是均
衡的，人人可以享受。而在中国现有的住房体系之下，不能保证所有的中国城市居民都能从
住房上享受到应有的财富的均衡增长，造成了社会的极大不公。
　　所以中国的房地产市场已经成了资本市场。大的权贵垄断土地，小的权贵炒买炒卖，如
果遇到市场问题，政府政策将被调整，财税资源将被调动，从而保证房价、地价的稳定。
　　因此，我支持大家投资股票。中国股票的总市值在3400点时是30万亿元，和我们一年
的GDP差不多。尽管股市的扩容速度不宜太快，但是，就现有的经济总量来讲，中国的上
市公司还是太少。2007年12月份，国际清算银行公布的数据：全球金融衍生品日交易量达
到596万亿美元，全球的GDP是60万亿美元，金融衍生品日交易量10倍于全球的GDP，
现在看来虚拟和实体经济相距太大，泡沫也就破灭了。因为在过去20年间，平均GDP增长
是3．5％，平均的贸易增长是7％，也就是一倍于GDP。
　　2008年美国股票总市值为18万亿美元，在2009年3月最低点时是10．7万亿美元，
跌去了7．3万多亿美元，半年时间，道琼斯指数重返万点之上，股票总市值也就恢复到了
接近18万亿美元。2008年，美国GDP总量是13．98万亿美元，约占全球GDP总量的18．3
％，却只相当于股票总市值的75％左右，从这个比值看，中国股票市场至少还应该扩容25
％，扩容空间还非常大。
　　关键不在于股票市场有多大的规模，而在于建立好股票市场的社会规则，让股票市场成
为中国全民的投资渠道，从而有效抑制房地产市场的投机行为。这种说法基于三个前提，一
是增强股市的投资功能，使投资人能从上市公司的业绩中享受到投资收益；二是强有力的法
制体系的保障，杜绝骰票价格操纵和一切欺诈行为；三是建立股票经纪人的信托责任体系，
为投资人承担风险。
　　中国也只有股票这个资本市场才能培育成一个法制健全的市场，而房地产市场完全不能
作为一个资本市场来培育。到目前为止，全球没有一个国家有过把房地产市场培育成资本市
场的成功范例，中国完全没有必要去做这种淳种徒劳无益的尝试。2009年的市场现实，已
经清楚地让中国社会认识到，助长房地产的投机行为，只是为权贵们提供了一个掠夺全民财
富的平台，对中国实体经济的振兴，对中国社会财富的平衡，对中华民族的复．兴没有一点
好处。  所以，资本市场在发挥资本的作用的同时，应该用法治的精神，建立垒民财富均衡
增长的良好机制，这也是资本战略发展的需要。在我们抑制房地产投机的同时，才能保证投
资环境的公平和正义，让全民财富在资本市场上得到均衡增长，将会极大地提高城乡居民的
购买力，从而扩大国内消费，消化过剩的产能，真正迎来中国经济的全面复苏，进入新一轮
的繁荣。￥离破灭仅一步之遥的房地产泡沫  2009年10月，道琼斯指数在美国次贷危机以
来首次重上万点，预示擎美国实体经济的见底复苏，也预示着第二次金融海啸预言的破产。
美国道琼斯指数从14600点的高位，跌至2009年3月2日的6740点，直到重上万点，走出
了一条惊心动魄的曲线。同时也可以看出，美国社会对刺激经济所作出的方向选择和努力。
　　2009年10月中旬，中国发改委也公布了一个数据，那就是全国70个大中城市房价同
比上涨2．8％，环比上涨0．7％，连续7个月环比上涨。还有两个数据，一个是2009年9
月新增贷款达到5167亿元，比市场预期的3000多亿元高出许多，还有一个是地方政府欠债
突破5万亿元。我们先看看后两个数据。后两个数据说明以投资拉动经济的失败，即使美国
宣布退出经济刺激计划，中国也没有办法退出。原因有两个，一个是大量的钱投到铁路、公
路和基础建设上，减少贷款将导致大量的烂尾工程；另一个是中国房地产已经货币化，减少
贷款将直接导致房价暴跌。
　　我们来看地方政府的欠债。地方政府欠债突破7．38万亿元的数据，是发改委公布的，
那就意味着仅仅只是公布了在基础建设投资上的欠债，在大兴土木大量兴建政府办公楼等楼
堂馆所方面的欠债，并不是地方政府的所有欠债，因为还没有包括公费旅游、吃喝接待方面
的欠债。这笔欠债如果公布出来，同样很惊人。地方政府解决欠债有三个办法：一是对冲，
就是用财政收入偿还，但是，根本不可能；二是投机，把部分资产打包上市，但是这样很多
资产将会变着法子流进个人口袋，对偿还债务作用不大；三是营造一个“庞氏骗局”，最后
由银行来冲销。
　　这两个数据的公布给市场增加了一个预期，那就是尽管中国还没有到加税周期，但是，
税收将会大幅增加，这其中包括二手房交易税和物业税。不加税无法应付政府庞大的开支，
向企业征税已经到了极致，因此，只有转向个人征税，而转向个人征税的最大空间显然不是
所得税，而是房地产的交易税和持有税，而持有税属于新开的税种，空间非常大，即使土地
出让金大幅下滑，依靠物业税也足以维持正常增长。
　　那么，现在问题来了。中国的房价泡沫已经巨大，基本上相当于1986年时期的日本、
1996年时的香港。很多经济学家在研究房价泡沫的时候，产生一种臆想，那就是提出了许
多如果，如果日本政府当年不颁发《土地融资限令》，日本的房价就不会破灭；如果董建华
不推出8．5万套廉租房的计划，香港房价泡沫就不会破灭。而历史是没有如果的。现在回
过头来看，不管日本有没有((土地融资限令》，不管董建华会不会推出8．5万套廉租房计划，
这两个地方的房价泡沫都会破灭。
　　中国房价泡沫比当年的日本要严重得多。日本股市没有大跌前，日本房地产上市公司的
市值只占股票总市值的11％，而中国仅在A股上市的123家地产公司和近170家与地产相
关联的上市公司的市值就占A股总市值的17％(包括中国建筑)，如果加上在香港上市的中
国内地地产公司和在中国证监会排队等候IPO的30家公司，那就是一个规模极为庞大的制
造泡沫的机器。道理很简单，这些房地产上市公司本身都不持有物业，没有固定资产，连龙
头老大万科的固定资产都只有市值的5％，一旦破产，这些房地产公司什么都没有。
　　不过说他们什么都没有也不一定正确，他们最大的资产就是泡沫资产——土地。而土地
在中国正在变成一种可怕的金融工具，充当的只是金融衍生品的作用，而把土地作为公司资
产上市也是最近3年的事，这之前是严格禁止的。中央政府关于土地方面有很多诸如两年没
有开发予以收回的禁令，很遗憾，没有得到很好的执行。  2007年的情况来看，地王的结
局都很悲惨，但是，2009年又重演这幕悲剧，而且更加疯狂，是为什么?就是为了圈钱。
　　2008年9月，日本人看见中国的土地卖出了那么高的价格，也按捺不住冲动的喜悦。
日本静冈县带来伊豆半岛一块150万平方米的土地到上海来挂牌出卖，永久产权，随意规划，
价格多少呢?每平方米78．88兀人民币，还不如中国一个四线城市的乡镇土地价格。众所周
知，日本是一个国土面积很小的国家，那土地才是真正的稀缺，而价值呢?再说填海吧’成
本每平方米也只需要600～1000  ，看看土地的真实价值，再来看看地王的价格，泡沫焉能
不破?
　　所以，中国房地产泡沫离破灭只有一步之遥。不管是加税，还是加息，或者是别的诸如
《土地融资限令))之类的产业政策出台，都会刺破泡沫。比对中国宏观经济的艰难跋涉，比
对中国城市居民收入的缓慢增长，再来比对房价的连续上涨和地王的不断出现，我们还有什
么理由说，中国房价泡沫是钢铁做的?中国房价泡沫就不会破?拭目以待吧。现在购买住房’
不仅无险可避，而且，面临资产大幅蒸发。￥中国房产面临长期贬值
　　现在的资本流向让市场越来越混浊。我之所以用混浊这两个字，是因为国际资本已经改
变了流向，大量的资金流向了一个不可知的地方，方向不明，所以混浊。有经济学家用虚拟
资本理论来解释这种现象，这是不科学的。我们通常说，要对经济规律抱有敬畏之心，可是，
美国次贷危机以后，我们发现经济规律尽管不可抗拒，但是却极易改变，而且许多游戏规则
可以随时被打破，而打破了游戏规则引发的严重后果，由下一届政府和晚一个时代的民众来
承担，这才是人类最大的危机。美国如此，中国亦如此。
　　说一个市场普遍关注的表象吧。在2009年以前，美元和黄金的关系，是一种制衡关系，
美元涨，黄金跌；反之，美元跌，黄金涨。现在不一样，美元涨，黄金跟着涨，还拉着原油
一起涨。美元黄金一起涨，黄金对货币的制衡作用就自动消除。我们有许多荒唐的经济学家
一个劲地叫嚣，黄金猛涨，美元危机。那是胡扯，黄金猛涨，美元危机那是放在以前，现在
黄金对货币的制衡作用消除了，他们的涨跌已经不是互为因果的关系，而是推波助澜。打一
个不恰当的比喻，就像两个对手的合作，两股敌对势力遇到更强劲的对手，就会走到一个战
壕里来。但他们肯定会反目为仇，等把共同的敌人赶跑了，自己就互相干起来。现在的美元
和黄金就是这种关系。  那么，什么东西比美元和黄金更厉害，而且成了他们共同的敌人呢?
孵就是流动性。泛滥的流动性，将绞杀一切商品的真正价值，摧毁生产与消费。我们都知道
货币理论上有三个名词：MO、Ml和M2。金融学上一般根据流动性的大小，将货币供应量
划分不同的层次加以测量、分析和调控。各国对MO、M1、M2的定义不尽相同，但都是根
据流动性的大小来划分的，MO的流动性最强，M1次之，M2的流动性最差。中国现阶段
也是将货币供应量划分为三个层次，MO指流通中现金，即在银行体系以外流通的现金；
Ml：狭义货币供应量，即MO+企事业单位活期存款；M2指广义货币供应量，即M1+企事
业单位定期存款十居民储蓄存款。在这三个层次中，MO与消费变动密切相关，是最活跃的
货币；M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于MO；
M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通常所说的货
币供应量，主要指M2。
　　这样我们就容易搞清楚其中的道理，M2与社会总需求有关。中国在经济高速增长的这
十来年，我们的M2一直保持在16．5％左右的增长。2009年的国务院总理的政府工作报告
确定的M2目标为17％，这就已经考虑了增大货币供应的问题，全国人大代表举手通过。
　　社会财富没有增加，而货币多投放会导致什么后果呢?很多人都会回答，那肯定会发生
通货膨胀啊。可是，我们并没有看见千万种商品平均价格加权指数的上涨，而是万千种商品
价格更加低廉，中国民众的购买力不足，而所有的商品产能都在过剩。当然，经济学家一直
就有这么两种学派，一个是费里德曼的货币主义学派，理论核心是，只要多发行了货币就是
通货膨胀，因为货币相对商品贬值了；还有一个学派，是萨缪尔森学派，主张千万种商品加
权指数上涨才能认为是通货膨胀。
　　明眼人一看，这里会出来一个名义上的通货膨胀和实质上的通货膨胀，费里德曼讲得正
是实质上的通货膨胀，而萨缪尔森讲的是名义上的通货膨胀。2009年以后，中国还会发生
房价上涨，但是，都不可能是实质上的上涨，而是名义上的上涨，实质上在以后漫长的年代，
相对货币价值，中国房价至少有10年的下跌。2009年的上涨已经透支了未来十多年的价值，
只有不负责任的经济学家才会说房价长期肯定看涨。什么是长期?什么是短期?对资产来讲、
对人生来讲，10年就是长期，在10年里价值都已经被透支，那就是长期下跌。
　　回过头来，再来看看多发的货币去了哪里?中国经济的深层矛盾是民众购买力不足而产
能过剩的矛盾，所以，多发的货币最好的流向是去了老百姓的口袋，然后，全体国民开始高
消费，有了消费热潮，才能带动生产，才有宏观经济的尽快复苏。正像我们所看见的新增发
的货币都流进了楼市和股市，促使了资产价格的上涨，衍生了经济泡沫。增发的货币大量流
进了股市，股市的泡沫就要破灭；货币流进了楼市，房价就要长期下跌。中国人忽悠的本事
天生的高明，没有通胀，他可以忽悠一个通胀预期。就连央行行长也多次强调所谓的通胀预
期，岂不知通胀就是通胀，经济学上根本就没有通胀预期这个名词。而泡沫就是泡沫，泡沫
是掩盖不了的。
　　以涨价的方式去房地产库存化，创造了世界经济史上的奇迹，因为迄今为止，还没有一
种大量库存的商品是以连续7个月涨价的办法被抢购一空的。中国的房地产在2009年做到
了，但是，随之而来，人民币的对外升值对内贬值和通货膨胀应声而来，中国民众将要以漫
长的辛劳为流动性的泛滥埋单。每一次人民币兑美元的升值，而对本币都会出现大幅贬值，
2002年如此，2007年也是如此，2010年也无法逃脱这个局面。所以，以后漫长的岁月，不
管人民币对美元如何升值，对本币都是贬值的，如果再诱发通货膨胀，直接导致的是中国社
会财富的缩水，而不是资产价格的实质性上涨，明白了这个意思，就应该明白了中国现在的
房价对应宏观经济的发展水平和城市居民的购买力存在多么巨大的泡沫。要化解这个泡沫，
需要漫长的时间，日本花了20多年，中国所花的时间有可能更加漫长，这就是未来中国房
价不可能上涨的道理。￥作好泡沫破灭前的准备
　　高房价泡沫的破灭已经一触即发。这个泡沫破灭的趋势，也已基本明朗。许多有识之士
作出过很多努力，试图化解泡沫，但是，遭到了在高房价中享受巨额利益的群体的强烈反对，
致使从2005年开展的为期三年的宏观调控无疾而终。并且，随后在一夜之间，政策面180
度大转弯，放大楼市泡沫，把中国经济送上崩溃的疯狂末路。
　　现在已经没有办法了。很多人都在思考，政府会不会保护有房人的利益?我想政府应该
会这么做的，可是，问题是政府如何保护有房人的利益?政府还有什么能力来保护有房人的
利益?发货币吗?津巴布韦的前车之鉴犹在眼前；不发货币吧，烂尾楼烂尾工程遍布神州。这
样一个结局，将是对所谓的房价上涨地王频生现象的极大嘲笑。
　　开发商在讨论这个问题的时候，很多人又重提拐点论。其实现在要到来的不是什么拐点，
和2007年“927”房贷新政以后面临的市场环境已经完全不同，不是什么房价回调走进下降
通道，下降到一定的时候，达到了市场购买力允许的水准，成交量还会放大。现在的房价是
降不下来的，而一旦房价降下来了，那就是山崩海啸式的狂跌。我们不希望看见这种局面，
中国社会承受不起泡沫破灭的后果。
　　怎么办?还有什么路径实现这种房价非理性上涨的理性回归，促成中国经济的软着
陆?2009年8月26日各大网站同时刊登了两条消息：一条是美联储开始悄无声息地撤回资
金，整个货币供给在上两季是以187％的速度飙升的，而经过2009年4～8月中旬的季节性
调整后增长骤减，年利率降到了8％。再举个例子，2008年9月，货币储备从100亿美元一
下子膨胀到近l万亿美元，而从5月中旬开始，储备经过调整开始以43％的速度下降到目前
水平在8000亿美元左右。由此，我们再看两个货币供应的衡量标准：M2和MZM(联储银
行流动性资金)，已经开始收缩。M26月中旬开始以13％的速度缩小，而MZM则较上年同
期减少了2％。
　　还有一条是奥巴马11月首度访华，或继续游说中国买美债。奥巴马政府宣布未来10
年政府预算赤字总额预期为9万亿美元，远远超过上次公布的预期数字，后者仅为7．1万
亿美元左右。同时，政府还可能宣布，将2009年度预算赤字估算值下调至1．58万亿美元，
比先前的估计少2620亿美元，这是因为政府实际用于救助金融产业的资金少于预期。如此
背景下，奥巴马尤其需要获得中国这一最大债权人的支持。
　　这两条消息告诉我们，美国已经开始收货币放国债了。中国无法不去购买大批美国国债，
因为如果中国不去购买美国国债，美元就将开始实行兑人民币的贬值，中国的巨额外汇储备
就将形同废纸，我们加入WT0的种种作为，都是在为美元打工。我们如果满足美国人的要
求，那对中国人民来说是将忍受通货膨胀带来的痛苦。美国本土，将继续低通胀高福利的经
济增长模式，却把高通胀输人中国。
　　这也就是房价短期内无法下降的外在原因。而内在的原因就是，权贵阶层认为，城市居
民还有一定的购买力，于是制造种种谎言营造高房价的良好气氛，要把最后一批购买力盘剥
殆尽才罢休。等到通货膨胀真正来的时候，中国绝大多数城市居民已经失去了任何抵御通货
膨胀风险的能力，许多人在高负债下生活，最后被迫放弃房子。指望政府这个时候来保护你
的房子，那是幼稚可笑的、不切实际的妄想。但这不影响我们提几点建议，因为这不是与虎
谋皮，而是与狼共舞。
　　一是尽快开征物业税。对普通城市居民居住的第一套普通住宅免于征收，第二套改善型
的住宅适当征收，而对持有三套以上住宅的课以高额持有税，用这种办法促使市场增大供给，
减少中国社会财富在不动产上的空置和浪费。国土部门要全力清理被开发商囤积起来的土
地，重新规划，定出推盘时间表，对两年以上没有开发的住宅用地一律收回，重新推向市场。
　　二是设法控制人民币的升值。美国在2008年以来收国债放货币时，人民币贬值了13％
左右，那么，在美国将于2010年开始放国债收货币时，同样以这个幅度保持人民币的升值，
绝对不能让人民币的汇率大幅波动。控制好人民币的汇率，也是维护中国本土不动产价值的
一种方式，尽可能地实现不动产价值的理性回归，而不是一夜暴跌。
　　三是在2009年房价上涨幅度最大的十几个城市，全面推出大规模的质优价廉的普通住
宅，避免更多的普通居民在已经弱化的购买力上再去经受一遍高房价的盘剥。风险一旦来临，
购买超出普通城市居民实际购买力几倍甚至十几倍的住宅的人，那是房价泡沫破灭最先受害
的群体。而这一批人没有享受到经济的繁荣，却让他们最先受害，这是很不公平的。￥地王
是酝酿房价泡沫的顶峰
　　谁也不能开土地的玩笑。中国人一向敬畏土地，土地爷爷是一种神灵，总是在冥冥之中
庇佑苍生。我并不迷信，但世道使然，触犯了土地神灵是要遭天谴的。同样，在中国把土地
拿来炒买炒卖，并借此哄抬房价的人，也是没有好结果的。因此，每一轮疯狂的炒地，就是
房价泡沫破灭的前奏。
　　怪事出在央企争当地王。舆论大哗，群情鼎沸。争当地王显然没有问题，是因为老百姓
没权利反对，而这又是政府非常欢迎的一件事，所以没问题。
　　大凡去争抢地王的，绝非一般好汉，而是有背景的大腕。既是大腕，在抢地王时，考虑
的就是非常人所考虑的问题。比方说，常人考虑的问题是，买来这块住宅用地，然后开发住
宅产品，卖一个好价钱，所以，在常人的想象中，现在土地价格决定了未来两年房子的价格，
土地价格高了，自然未来的房价就高，其所谓面粉与面包的关系。可是，争当地王的开发商
不是这么想的。
　　开发商是怎么想的呢?比方说，2009年中化方兴争抢广渠门地块，把民营开发商无情地
边缘化，它又有什么能力可以在未来两年内把这块地变成一片住宅，而且卖出一个能赚钱的
价钱?他在举牌40亿元的时候，考虑过这个问题吗?没有。那么他考虑的是什么呢?回答这个
问题就有必要考虑中化方兴是一个什么背景。
　　中化是中国著名的央企，承担着中国石化产品的全球经营战略。中化方兴是中化的二级
公司，承担着大型国家工程的建设项目。他们在从事全球贸易时，一直是囤积化工之类的产
品，资源配置比较单一，因而，早就有过进行资产与资源的重新配置。由于房价的大幅上涨，
他们发现土地资源的增值幅度远比化工原料的市场价格上涨幅度要大，再加上广渠路这块地
原先是个化工厂，他们很熟悉，采用囤积土地的方式重新配置资源，达到提升资产价值的目
的。至于以后，房子能卖什么价钱，不是他们现在要考虑的事。
　　还有一种央企争当地王的情况，他们不是像中化方兴这样考虑，考虑更多的是把土地当
做一种金融杠杆，去撬动更大的资本。在中国的证监会，有30家开发商准备IPO，圈钱近
千亿，干啥呢?买地。拿到土地，就拿到公司的成长空间和未来预期，就拿到良好的收益和
分红，何乐而不为?中国的开发商本身都不持有资产，就连龙头老大万科固定资产也只有市
值的5％。如果开发商破产，那他们甩给银行最大的资产就是土地。可那时，这些土地可能
一文不值。  不管是资源配置也好，还是金融杠杆也罢，他们首先考虑的都不是什么房价的
问题。奇怪的是，中国的买房人一看见土地价格的飙升，首先想到的就是政府在助推房价，
其次想到的是以后房价还要涨。所以，地王在市场上的客观效果刺激了一部分人出手买房。
但是，他们并没有考虑，市场吹大的泡沫不等于未来的价格。
　　2007年，当地王此起彼伏的时候，人们看见的是什么呢?看见的是房价的最后上涨，最
后在所有地王诞生之地，房价大幅下跌。但是在中国社会的努力之下，房价泡沫正在得到有
效化解，房价开始理性回归。事过两年，再来看看当年的地王，广州27块地王中24块没有
开发，其中8块受到政府处罚。上海的地王要么退地重拍，要么退还给政府。深圳、北京的
地王，大多空置。就连万科东莞地王，也只得悄悄地转给他人。开发商争当地王后连开发的
勇气都没有。
　　普通城市居民真正的购买力本来就不高，一下陷进由高房价挖掘的长达二三十年的债务
陷阱之中，我们只有祷告上苍，不要发生像莫斯科的今天、美国的昨天、日本的前天一样的
房价泡沫的破灭。因为一旦发生泡沫破灭，首先受害的是我们无辜的普通城市居民。因为他
们的房子既不能变现，又没有其他的现金来源，这堆泡沫资产将葬送很多家庭的幸福生活。
￥房价泡沫破灭何处开始
　　我建议所有不顾民族大义、毫无廉耻、唱涨房价的人，都去石家庄看一看。你们无视中
国老百姓的购买力，无视中国经济的空前困难，继续以垄断和掠夺的方式，炒买炒卖民众赖
以居住的房子，大量衍生经济泡沫，最后会是一个什么样的结果?
　　《中国证券报》曾报道，河北省会石家庄市的房价2009年7月份同比下降5．5％，同
比降幅居全国首位；二手住房价格同比下滑7．5％，同比降幅排在第二。这是石家庄房价
自6月同比下降5．8％以来，再次大幅度下降。石家庄市房价已经连续两月同比降幅全国
第一。这仅仅只是一个开始，只是一个表象，更为严峻的深层矛盾将就此爆发。
　　熟悉石家庄的业内人士都知道，2009年7月22日，石家庄市政府颁布刺激楼市的政策，
明令取消"9070"户型新政政策。这个早已名存实亡的政策，是没有必要专门取消的，专门颁
布一个文件，无非是想以信心刺激一下市场。到了这个地步，表明政府早已知道市场的真实
情况，只是不愿意站在民众的立场来考虑问题罢了，希望抱住开发商的大腿，把市场弄起来。
　　石家庄房地产的真实情况如何呢?2007年年底，河北省启动“三年大变样”工程，石家
庄先是大量拆迁改造，再通过把地高价卖出，来获得新的城建投资资金。大拆迁短期内带来
大量住房需求短期内急剧增加，致使2007年石家庄房价上涨幅度在全国排名前列。两年后，
在那一场大拆迁中获得土地的楼盘，纷纷开盘。2008年石家庄市土地报建数量十分惊人，
算上回迁改造面积有4500万平方米之多。而与之对应的，是弱小的需求：石家庄2007年房
地产市场最好的时候，新房销量也只有170万平方米。
　　4500万平方米的供应，一年只有170万平方米的需求，造成了石家庄市到处都是未完
成工地的凄惨景象。然而，政府已经没有退路，只有加快卖地速度，才能保证土地财政的这
根链条不至于断裂。2008年，石家庄市卖地892．24公顷，政府土地出让纯收益18．78亿
元；2007年石家庄卖地1054．66公顷，政府土地纯收益25．86亿元。石家庄市政府2008
年土地出让纯收益目标是30亿元，在2008年目标根本没完成的情况下，2009年又再次加
码，提升到了50亿元。石家庄市市长艾文礼2009年8月11日向“全国百家媒体”介绍石
家庄市经济运行情况时说，2009年、2010年两年石家庄计划投资1111亿元，做146个城建
项目。
　　而现在面临的实际情况是，房价、地价同时开始暴跌，房地产泡沫已经开始破灭。同时，
同样面临严峻局面的还有合肥、大连、成都、长沙、太原、武汉、西安等二三线城市。大连
在建、在售、在开发的项目3000多万平方米，而一年的销售仅为600万平方米；长沙在建、
在售、在开发的项目2600万平方米，一年的销售是400多万平方米。然而，谁也停不下来，
为什么?土地财政的链条不能断。
　　土地财政成了高房价的巨大推手，在许多二三线城市表现了同质化的趋向。因此，带来
的市场反映也基本相似。由于购买力与商品价格完全脱节，房价的暴跌在所难免，只是市场
在寻找一个暴跌的突破点而已。原来市场的视角一直在关注一线城市，而现在的情况是，流
动货币主要集中在一线城市，造成了市场旺销的假象，引起了某些错觉。现在看来，这一轮
房价泡沫的破灭将从二三线城市开始，逐步蔓延到一线城市，引发高房价的全面崩盘。
　　要维护高房价不崩盘，最好的办法是分3年时间给购买自住性普通住宅的城市居民予以
货币补贴，数额大约为9万亿元。中央政府2010年在4万亿元的刺激经济的投资中，拿出
9000亿元兴建社会保障住宅，现在看来是杯水车薪。如果无法拿出这9万亿元，如果城市
居民收入水平无法提高到与房价相均衡的水准，那剩下的只有一条路：泡沫破灭，究竟是谁
来埋单?￥房价泡沫破灭前的征兆
　　这一轮房价泡沫因央行滥发货币而起，也将因央行回收流动性而破灭。所以，城市居民
要密切关注央行何时回收流动性，作好应对房价泡沫破灭的准备。
　　一般来说，这一轮泡沫破灭前会出现以下征兆：
　　一是美国开始放国债收货币。2009年11月，奥巴马访华，向中国政府提出一笔非常庞
大的购买美国国债的计划，美国政府在美元汇率上都会作出明确表示。这笔国债数额的大小，
决定中国的出口市场有多大和人民币存在多大的升值空间。相比较日本当年而言，人民币加
速升值就是房价黼破灭的开始。
　　二是央行开始回收流动性。央行的货币政策在哄抬房价方面是走在市场前面的，而在调
节供给平衡市场方面往往滞后，等央行开始回收流动性，已经表示流动性不可遏制了。过去
回收流动性，是从提高存款准备金率开始的，先提高存款准备金率后加息，而这一次很有可
能先加息，再来提高存款准备金率，所有个人房贷最早受到冲击。
　　三是恢复二手房交易税费。在二手房交易比较频繁的城市，财政收入那出现下跌，北京、
上海、深圳、杭卅I、南京等城市财政收入下跌的幅度最多达到35％，其中一个重要的原因
就是二手房交易税减免了90％，这一块成了各地财政上的窟窿，没有其他的办法可以填补，
只得恢复征收交易税费。  四是投机炒卖比较严重的城市成交量大幅下滑。中国楼市主要不
受供求关系影响，老百姓早就买不起现在的房子，最后一点购买力，也被通胀预期、人民币
升值预期、人民币贬值等谎言忽悠进了楼市，所以，无论地方政府、开发商和媒体再怎么使
劲忽悠，成交量也无法放大。泡沫资产开的出现显现效应，市场普遍认识到泡沫的危害。  五
是商品涨价风起云涌。流动性在推动资产价格上涨、放大资产价格包沫后，将会不断流入各
种商品，包括猪肉、大豆、牛奶、油料、糖等，尽管这些商品大多供过于求，但是，资本会
囤积居奇，哄抬价格，和现在房价的上涨一样，只不过比房价上涨的周期更为短暂，却更加
猛烈。  以上征兆，都是房价即将破灭前的市场表象。同时，中国出国留学和投资移民比例
大幅上升，新生儿出生率大幅下降，结婚成了中国城市白领一件很奢侈的事，居而不婚是一
种社会思潮。因为，大多数人没有办法结这么昂贵的婚。同时，普通城市居民生活质量普遍
下降。这一切都意味着房价泡沫将要破灭。
　　那么，出现了这些征兆，普通城市居民怎么办呢?大多数人只是面对生活质量下降的问
题，但是，更大的问题会出在住房贷款上。很多人本来就是两代人支付首期，一遇到实际收
入水平下降，就很有可能还不起月供，最好的办法就是，准备两年以上月供的资金，以应付
泡沫破灭。现在的问题是，一线城市房价下降的幅度有可能超过30％以上，那么，首付款
都没有了，月供还有意义吗?
　　每个家庭面临的情况是不一样的，但是，月供增加却不可改变。如果首付款跌没了，再
来承担过高的月供，显然没有意义。这是一个真正两难的选择。2008年年初发生的全国退
房潮，影响的绝大多数是楼市炒家，而这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普通家庭。￥决
定中国房价泡沫破灭的四大经济现象
　　2012年将要发生这四大经济现象，国际国内的环境决定了中国房价泡沫的破灭。一线
城市房价至少将跌去50％，全国70个大中城市整体房价将要跌去30％。中国在这个时代，
注定要经历这场劫难，既然躲不过去，那么不如勇敢面对。
　　+-1．美元指数站稳90点并高位震荡
　　2010年，美元在同欧元的搏斗中，稳操胜券，成功地解脱出来，并展开同黄金的搏斗。
　　在法治环境上，美国国会于2010年通过了金融改革方案，其目的就是维持美元的稳定，
在201 1年上半年，美联储将正式宣布加息，美元指数重新大幅走强，黄金价格出现暴跌。
　　在美国非农人El减少，PMI指数突破50％，GDP增长3．5％的环境下，美元指数将
于2012年站稳90点上方，逐步打压黄金价格。此时，黄金价格被逼入1045美元下方，有
可能会出现阶段性的底部，最佳买点为920美元。
　　美元指数站稳90点，宣告了美国经济从次贷危机中解脱出来，开始出现新的复苏。此
时，为降低制造业成本，以美元定价的铜、铝、镍、锌、锡等大宗资产价格大幅下挫，而中
国因进口大宗资产过多而导致PPI居高不下，再加上土地成本过高、税赋压力过大、薪资成
本过高、产品的国际竞争力被削弱等因素，很多民营企业开始倒闭，企业主被迫降价卖出不
动产。  +-2．中国基尼系数突破0．54，贫富分化严重  中国2009年，基尼系数达到0．49，
超过国际警戒线，在亚洲地区22个国家中排名第一，贫富分化极为严重。
　　拉美经济泡沫破灭时，巴西基尼系数是0．52。日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数
是0．53。中国房价泡沫破灭时，基尼系数将达到0．54。  +-3．刘易斯拐点将于2012年
出现在中国  刘易斯拐点，即劳动力过剩转向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农
村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。2012年，刘
易斯拐点出现时，长三角、珠三角蓝领工人薪资水平将要突破3000元，并以此宣告，中国
长达20年的人口红利被政府瓜分完毕。  +-4．中国实际通胀率突破10％  2012年，即使
国家统计局继续用数据造假，也无法遮住实际通胀率突破lO％的事实，一个主要原因就是，
中国的PPI可能突破12％。两者相关，无法掩饰。而在这种情况下，中国的GDP可能滑落
至6％～8％之间，无论如何是保不住的，货币将继续贬值。地方政府债务在2012年突破15
万亿，最高峰值将出现在2014年要突破20万亿。政府不抓住时机，采取强有力的手段，到
2014年整个经济可能面临崩溃。￥25～34岁泡沫预测定律
　　在阅读这节前，先阐明几个结论：与房价关系最为密切的是人口统计学、政府利益和炒
作；房地产是中国2000～2020年的支柱性行业，是地方政府财政的主要来源；在物业税推
出之前，政府是房价上涨的最大受益者，也将会是房价下跌的最大受害者；婚育人数决定着
中、低端房地产市场的走势，必然也直接影响到整个房地产市场。
　　从人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后骡是骡，马是马，
好企业脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁月已燃为灰土，40岁的中年人也
许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起1998～2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重
度感冒，长江之于钱塘江。
　　2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而用于旅游、养老、
假期等用途的高档住宅将成为新的热点。
　　未来10年，面对25～34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化速度的加快，政府在
房地产(主要为卖地收入)上的财政收入面临着市场剧烈动荡的风险。由此，政府在房地产上
的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变化脱钩。或者说政府在“房子”的财政收入的稳定性
上力求有所作为，比如物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适
用房建成之前。利益大头的政府在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑(未必会分
化)。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税征收必定是全民性的，至多先富人后
穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，三套往死征”，这是一相情愿。总体而
言，新游戏中，地方政府对房价的托手，从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商
是输家。如果地方政府不彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10年房价不会崩溃式下跌，而是
长期缓陧向下。
　　火暴房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般地方政府的财政收
入至少50%以上来源于房地产，据说徐汇区的房地产收入是上海市最低的，也在30％左右。
近年来政府财政收入的增速大于GDP也是源于房价上涨和市场的火暴。为什么我们知道某
些地方官员在地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马?只怕与政府暧昧的态
度有着很大关系。
　　而人口结构问题，将彻底摧毁这种利益链，一举成为房价泡沫破灭的引爆器。因为中国
的买房大军，一夜之间像潮水般不知退向哪里，消失得无影无踪，而中国大量过剩的住宅和
建筑房产业大军，望着空荡荡的房子而目瞪口呆。
　　 横向对比，英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55％、59％、40％，但人
均住房面积在20世纪90年代初就分别达38平方米、38平方米、31平方米。如果光用人均
国土面积来计算，中国人口即便超过20亿，人均住房面积仍可比英、德、日要多，土地的
数量根本不是问题，也丝毫不是什么稀缺资源。实在不行，填海成本也极低。
　　再来看，中国1978年人口为9．6亿人，其中城市人口只有20％，城镇居民人均住房
面积只有6．7平方米；2007年中国人口近13亿人，城市人口超过43％，城镇居民人均住
房面积却达到28平方米。1950年美国人均住房也只有26平方米，现在人口增加l倍，而人
均住房面积增加一倍多，超过70平方米。阿根廷人均土地面积是美国的2．1倍，但是2005
年阿根廷人均住房面积只有22平方米，不但远比美国少，甚至比中国还5．-o．俄罗斯面
积远多于美国，人口不到美国的一半，但是2006年俄罗斯人均住房面积只有20．8平方米，
比中国还少，计划到2015年赶上中国现在的水平。
　　当今世界经济是泡沫式的经济。维持泡沫，必须有等量以上的后继资金持续注入，一旦
后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市如此，楼市亦然。
　　从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当25～34岁这个
群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃(我将其命名为“25～34岁泡沫预
测定律”)。为什么?因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚
性需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。可以说，25～34岁婚育人
口数量的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。下面以“1990年日
本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。
　　日本在1990年、1991年股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正
好是25～34岁人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20％左右的
降幅。下图画圈部分即日本在1 990年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量(见图1)。  
{TP183}2007年美国发生次贷危机，楼市崩盘。画圈部分为2007年时25～34岁婚育群体的
出生时间和数量(见图2)。
　　{TP184}如果我们以2005年美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这个规律将
更加精确。   在我国，25～34岁婚育人口的低点是在什么时候?以5年为单位计算，是在
2010年。图3画圈部分，为2010年时我国25～34岁婚育人口的数量(见图3)。
　　{TP185}如果再精确些，我国25～34岁婚育人口的低点是在201 1年。   相对2000年
的高峰，2010年有着30％的降幅，超过了日本20％的幅度。  从下图中(见图4)还可以看
到，2010～2020年25～34岁年龄段会有23％的涨幅。在2020年，将出现我国历史上25～
34岁年龄段人的第三个高度。不过它远小于1995年的历史高峰，再者，1995年之后，在
2000年有着25～34岁年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的价上涨，力量有限，与1998～
2008年的涨幅和时间跨度都不可相提并论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代(准确
讲是1986～1995年)更多的人有着独生子女背景，相对来说，购买力也更加强劲。令人宽心
的是，中国人口老龄化的加速会将之有效抵消。2000～2008年老龄人口人数上涨，老龄化
比重从7％增到8．3％，而到了2020年会达到17．17％，翻了一番多(见图5)。
　　从老龄化角度讲，2000～2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年时间，老龄化增长
率仅为1．3％。但预计2008～2018年将增长8％，翻了一番!
　　{TP186}有朋友问我，大崩盘或者说拐点(变化必须绝对明显)何时发生，能不能给一个
精确的时间?那么，我们来看看日本与美国的房价上涨经历吧。我先用画图来说明(见图6～
图7)。   {TP187}很奇怪的是，在人口低谷之前的3～5年，是两国楼市最疯狂的时刻。美
国楼市最疯狂时间是在2002～2005年之间；日本是在1986～1988年之间。两个时间点都是
在楼市崩盘和人口低谷发生的前3～5年。巧合的是，中国楼市最为疯狂时刻是2007年，未
来3～5年，你说会是有怎么样的景象?
　　具体到年份，那我们就重点关注下2012年吧。
　　在这里我重点要讲的是：80后将是中国高房价的最后一批埋单者。他们是购房风险最
大的年龄点。也就是说你买了房之后，房子基本等着贬值，而面对婚育和长达10年左右缓
慢的下跌跨度，你又不得不买。在2013～2015年，全国整体房价在大降价后将出现阶段性
底谷，这应该是一个阶段性买点，从人口结构来说，这个买点至少可以让你在5年之内不贬
值。婚育人口在2011年出现30％降幅的低谷，之后在2015～2020年可能(仅仅是可能)再次
疯狂(相对下跌后的疯狂)，之后中国人民头上“新三座大山”之一的“高房价”将彻底“休
眠”。95后婚育之时，已告别房价泡沫。#第六章  2013年中国经济体制改革畅想〖HTK〗
2012年泡沫破灭，2013年是一个中国财富重新分配的元年，中国经济也将进入一个新的周
期。机会就在眼前，就看我们如何把握。我们将怎样重新创造我们的财富、建构我们的未来
呢?〖HT〗
　　无论时代如何发展，我们都需要生活。威廉·詹姆斯的告诫是永恒的真理。生活，不能
没有未来，不管这种未来充满多少艰辛和困苦，我们也要寻找生活的希望。从前面几章我们
可以看出，中国经济是怎样被高房价拖进了死胡同，我们又是付出了如何巨大的代价，做了
如何巨大的努力，牺牲了多少人的财富和幸福，我们，究竟会得到什么?
　　民生经济学的一整套学术体系，其实就是建立在土地财富全民共享的基础上。只有实现
土地财富的全民共享，才有中国经济的繁荣，才有中国社会的稳定，才有中国民众的安居乐
业，才有中华民族文化复兴的希望。我将用毕生的精力创建民生经济学，为中国未来的经济
发展和社会安宁寻找理论支持，并指导中国未来的社会实践。
　　作为民生经济理论体系最重要的一环，货币理论将彻底摈弃“温和通胀”的想法，放弃
掠夺性经济当中最本质、最具破坏性的“温和通胀”理论，是中国未来经济发展的需要。因
为所谓“温和通胀”的本质就是容忍政府掠夺民众的财富，这也是把中国经济拖进死胡同的
症结之一。在通缩和通胀面前，倘若无法平衡，宁肯选择通缩，也不能提倡“温和通胀”。
　　在穷人通胀中，我们如何生存?在富人通缩中，如何规避风险?前文我们已经讲述了很多，
下面，让我们来展望一下2013年中国经济体制的一些重大变革、经济发展趋势和我们的生
存理财方法。￥货币体制开始纠偏
　　没有一个健全规范的货币管理体制，就不可能有健康运行的经济体系。中国30年来，
货币大幅贬值，30年前的100万元如果不用于投资，现在只值15万元。这样的货币首先谈
不上稳定，更谈不上诚信。货币本身缺乏诚信，如何在全民建立诚信体系?所以，中国的货
币不仅仅对中国持币人，而且对全球其他国家货币也要具备基本的诚信。  +-1．货币增速
当纳入法律体制严格限制  从货币增速看，全球其他国家货币很少有超过G D P3％的现象，
大多数国家制定了严格的法律法规，严格控制和管理货币增速。美国国会立法规定，M2的
上限为5％。这个规定，尽管没有对应GDP增速，是因为美国国民并不关心GDP这个数据，
再加上GDP的增速和CPI的增速之间差距很小，所以，在M2的增速上限上只设定了目标。
但是，美联储的这个目标是硬性的，美联储主席和美国总统都无权超越。
　　而中国在M2增速上完全是随意性的，这样岂不出大问题?谁不想多花钱?但是，这个钱
事关国民财富，政府可以随意乱花吗?2009年，1M2增速高达29．74%，这是天方夜谭的事，
中国就偏偏出现，经济岂能不垮?通货膨胀岂能被遏制?尽管每年的政府工作报告也确定了
M2的上限为17％，但是，有人监督吗?监督管用吗?这才是搞垮中国经济的本质原因。
　　所以，中国应当对。M2的管理制定严格的法律，任何人不得违反。从中国国情出发，
中国的M2应该对应GDP和CPI的数值差，以不高于3％为上限，也就是每年GDP的涨幅
减去CPI的涨幅，然后加上3％，此为最高上限，任何人不得违反。因为，一突破这个最高
上限，就是掠夺全民财富，是不能被允许的。尊重国民财富，才是真正尊重国民。掠夺国民
财富，不管是以何种手段，都是对国民利益的侵犯，是一种犯罪行为，任何借口都不行。 
+-2．彻底消除负利率状态  负利率尽管不是中国特有的经济现象，但却是中国持续时间最
长的经济状态。美国最长的状态为零利率，但是，不至于产生很长时间的负利率。而我们的
负利率不是市场行为，而是人为的，也就是说，是央行故意为之。
　　央行的神圣天职，是为了维护币值的稳定。中国的央行为了商业银行的利益，在存贷款
之间故意制造了一个很大的利差，为了保证商业银行赚取暴利。比如说，一年期的存款利率
为2．25％，而贷款利率为5．76％，中间的利差为3．51％，全部转化为商业银行的利润。
而美国是0％～1．5％，中间的利差为1．5％。这就是中美两国银行利润完全不同的地方，
中国的利润是美国的130％。
　　商业银行能赚钱这当然是一件好事，可它赚的是谁的钱呢?表面上看，商业银行赚的是
贷款户的钱，贷款越多，利润也就越大。其实不然，中国的商业银行赚的钱很大一部分是储
户的钱。如果没有储户的钱让商业银行能够盈利，中国的商业银行尽管在利差的巨大利益下，
也难脱全部破产的命运。为什么?
　　中国的商业银行原来一直是政府所有，那么政府在经营银行业时有很多是政府行为，因
此，不仅效率低下，而且造成了大量的烂账、坏账。组建股份制银行后，这一堆烂账、坏账
被剥离出来，谁来承担呢?汇金公司。汇金公司的大股东就是央行，也就是说，这些烂账、
坏账都由央行承担。
　　那么央行既然承担了这些烂账、坏账，就一定会从什么地方加倍地赚回来，而且要赚得
神不知鬼不觉。这种手法就是货币贬值，在利率为负的状态下，悄悄掠夺存款人的财富。一
般判断负利率状态主要依赖C PI数据和一年期存款利率之间的差距，因为国家统计局在统
计CPI时过多考虑了政治因素，实际CPI要比统计局的CPI高出很多。即使按照国家统计
局的数据来计算，2010年8月CPI为3．5％，利率为2．25％，实际负利率为1．25％，
老百姓存款1万元，每年缩水150元。
　　负利率状态不仅掠夺了老百姓的财富，更重要的是逼得老百姓在经济状态不好的情况，
依然要去投资。而投资又没有好的去向，很多人不懂外汇，不懂国际市场投资方法，只得在
国内的几个市场进行投资，股市血本无归，只有房子目前在泡沫还没有破的状态下有保值和
升值的功能，于是，大家都去囤积住宅，这是造成了6540万套空置住宅的本质原因之一。
　　遏制房价，主要是消除负利率的状态。在央行被千夫所指万夫痛骂的时刻，央行应该立
刻改弦更张，提高利率。从趋势上判断，央行进入加息通道是2011年上半年，首次加息将
实行不对称加息，目的就是消除负利率，给存款人一点信心和希望，在通胀和通缩之间，作
一个预期的平衡。  +-3．建立M3的货币体制  这个问题太过专业，我简单来谈。M3=M2+
其他货币性短期流动资产(国库券／金融债券／商业票据／大额可转让定期存单等)。M3最
发达的国家就是美国，而中国现行的货币体制当中没有M3，也从不公布M3，这已经落后
于经济发展。
　　债券市场，实际上也是一个庞大的投资市场。中国一直致力于发展股市和楼市，忽视了
债券市场。造成这种现象，表面上看上去是一个很大的失误，实际上是决策层有意为之。因
为股市可以大量圈钱，圈来了股民的钱，可以不必对股民投资收益负责。因此，在未来相当
长的一段时间内，在债券市场不发达的情况下，中国股市还将是一个赌场，愿赌服输的民间
理论充满血腥。
　　而楼市其实上也是地方财政不可或缺的圈钱之道，试想，当中央通过直属企业垄断了所
有国家资源的时候，地方政府还能找到比卖土地更便捷的赚钱之道吗?显然不能。因此，楼
市调控看上去只是中央和地方政府矛盾的一个反映，其实暴露的是中央和地方的分配不均，
这种楼市状态必然充满掠夺和血腥，直至泡沫破灭。
　　纵观中国的投资市场，最有发展空间的是债券市场。相对股市和楼市，债券市场有更稳
定的投资收益，比存款利息略高，也不存在暴利，因此，应该能受到老百姓的欢迎。然而，
政府尽管可以大量发债，但是如果不致力于跑赢通胀，那么债券市场也是很难发展的。目前
中国来说，政府应该通过建立M3，大力发展债券市场，使债券一举成为最受老百姓欢迎的
投资产品，对社会稳定和经济发展有利。￥开征房产税推广至全国大中城市
　　中国政府正在成为一个最大的利益集团，所以近几年改革的意愿一直不强，全社会征信
体系荡然无存，阳光法案永远停在嘴上，社会财富没有平衡机制。房价泡沫破灭，促使政府
反省自身，激发改革愿望，重新掀起改革浪潮。而财税体制不改，其他的经济改革根本无法
推动。
　　痛定思痛，政府再不推出房产税已经说不过去了，也无法纠正中国社会出现的两极分化
的体制缺陷，政府在掠夺穷人的同时试图保护富人的利益，结果不仅没有保护成功，反而促
使富人财富大量缩水，内需不振，投资无门。所以，越来越多的人看出，城乡居民的消费实
力没有增强，富人即使拥有万亿财富千幢豪宅，也会竹篮打水一场空，最后落了一个白茫茫
大地真干净。
　　要提高城乡居民的购买力，首先就要建立社会财富的分配机制。那么，拥有多套房产的
人多缴税，应该成为房产持有人的一种自愿自觉的行为，并培养多交房产税的荣耀。没有这
种胸怀，就会重犯第二次错误。而对未来中国来说，民众绝对不允许政府部门重犯第二次错
误。
　　所以，对政府来说，减政和征税要同步运行，方能收到事半功倍的效果。减政，对政府
来讲无疑是痛苦的，政府机构的臃肿与庞杂已经到了民众无法容忍的地步。不减政，收来再
多的税也不够政府开支，更不够贪官污吏挥霍，也会将改革的成效付之东流。要减政，首先
要清理闲杂人员，将一大批官员下派基层，帮助普通百姓渡过时艰。减少文山会海，减少政
务开支。铺张浪费，任何时候都是犯罪。  所谓减政，首先就要把共青团、妇联、工会这些
群团组织从公务员队伍中剥离出来，自行运营，不管他们的工作具有什么意义，都不能让纳
税人来养活，而改由基金会等出面支持。这一板斧砍下去，将减少政府当中巨额不合理的开
支，清理一大批闲杂人员。其次，政府的一些非职能管理部门该合并的合并，坚决缩减行政
经费，保护纳税人的利益。
　　只有减政充分，中国的房产税开征起来才有意义。从经济趋势上看，中国全面开征房产
税应该在2013年，2011年只会在部分城市先行运作，以解决6540万套空置住宅中存在的
严重分配不合理的问题。尽管利益集团疯狂阻挡，但是，是挡不住的。因为民众的力量，已
经被6540万套空置住宅激发出来，随时爆发大规模的呼喊，其势已不可阻挡。
　　现在的问题是，开征房产税具体的操作，一定要保护民众的利益。也就是说，只拥有一
套普通住宅的家庭，绝对不是征税的对象；根据中国国情，拥有的第二套住宅，因为有出租
收益较多，所以，只能象征性征收。真正课以重税的是三套及以上住宅持有人，一直要征得
他们把房子卖出为止，才能取得真正的效果。￥全民征信系统初步建立
　　由于中国的体制问题，各行业征信系统都不是很全面，但是，凑在一起那将是十分完整。
比如，银行体系的征信系统，在所有贷款人和信用卡持有人中档案非常全面；税务系统在中
高端纳税人中体系也很完整，但是，没有拓展到所有城乡居民；公安部门的信息档案是最完
整的，但是，个人财富人信用记录的资料不完整。   试想，如果由国务院牵头，这三个部
门将信息汇总，那么，全国性的人征信系统、家庭征信系统、企业征信系统将全部可以建立
起来，而且需要多少经费支持，只需要统筹和协调。2013年，在中国政府第三次人口普查
完成之后，中国政府将致力于建立和完善个人征信系统，让灰色收人现形，让财富走在阳光
下。  空置住宅聚集着中国70％以上的灰色收入，也是中国社会最大的不公平之所在。其
实解决这个问题很容易，而且，不管政府愿不愿意，这个题最后都会得到解决，只不过是，
政府主动解决这个问题，这对中国社会、中华民族都是持一种积极的负责任的态度，对中国
经济和中国社会的危要小得多，而政府心怀侥幸认为能躲过去，最后的结局就是危害巨大。
政府主动解决这个问题很简单，那就是主动降房价。到2012年，中涉房地产贷款将会突破
13万亿元，个人房贷余额会达到8万亿元，个住宅总资产(不包括已经还清房贷的住宅)约为
11万亿元，相当于中股市最高峰时总市值的1／3。而中国股市从最高峰到最低值，仅为14
月，总市值缩水了14万亿元，中国经济并未受到什么大的影响，中国会也没有发生大的动
荡。  那么房地产呢?在房价下降30％的时候，在银行有贷款的住宅总市  (不包括已经还清
房贷的住宅，下同)缩水3万亿元，这个时候，无论是银行还是个人都不会有任何风险，只
是资产缩水；在房价下降40％的时候，银行没有风险，个人尤其是后期入市的楼市炒家，
将会发生断供，断供率不会超过总按揭买房的2％；房价下降50％时，住宅资产总市值缩水
5．5万亿元，个人房贷风险率上升到5％。
　　股市缩水14万亿元，中国没发生什么大的问题，住宅资产缩水5．5万亿元，还有5％
的个人房贷风险，难道就不能承受吗?
　　不，完全可以承受。所不能承受的，只是地方政府土地价值的缩水，财政收入减少。但
是，这部分减少的财政收入，如果用房产税弥补回来，对政府本身也没什么影响。那么，还
有什么理由可以解释，政府一定要支撑高房价?
　　没有。再要找理由，只有一个，那就是主管官员本身在房地产的利益上都有个人私利，
为了维护私利而阻挠公权的执行，这股势力越大，中国的经济就越危险，中国的社会就越不
安宁。打破官员的利益链，坚决执行好房价调控，是每一个中国公民的义务和责任，必要时，
应该采取行动捍卫民众的居住权。￥2013年中国经济将展开五大趋势
　　2012年泡沫破灭，2013年我们开始重新建仓。在泡沫如此泛滥的情况下，赚了钱的人
不要得意，因为，那只是你的机遇而不是你的本事；亏了本的人也不要绝望，相信中国人的
古话，“风水轮流转”，我们以自己诚实的秉性、天生的聪颖和坚强的人格，将迎来这次机遇。
2013年是一个中国财富重新分配元年，中国经济也将进入一个新的周期。机会就在眼前，
就看我们如何把握。
　　然而，一场举世惊叹的房价泡沫刚刚破灭，其后怕犹在，心理阴影尚未消除，要一下子
振作起来也不是那么容易的。所以，这个时候我们需要的是一种民族的精神，背负复兴民族
文化的抱负，齐心协力，共渡时艰，振兴民族经济。
　　2013年中国经济将展开五大趋势。这五大趋势，从某种意义上来说，只有房价泡沫破
灭才能换来。尽管代价惨重，但是，对于中华民族新的崛起来讲，这是必须付出的代价，物
有所值。
　　一是中国重新夺回人民币定价权。曾几何时，中国的国际市场大宗产品和农产品的定价
权几近崩溃，买什么什么涨价，输进了大量的通货膨胀，也是PPI居高不下的主要原因。2013
年，中国政府将坚决肃清内鬼，重新夺回国际大宗产品的定价权，为降低生产成本殚精竭虑，
提升中国制造的市场竞争力。人民币夺回定价权，才有中国真正的内需。
　　二是中国经济的结构性调整正式开始。这么多年，政府光说不做，天天在说调结构扩内
需保民生，而实际上天天都在助长资产泡沫，只要是资产泡沫泛滥的经济体，就不可能调整
结构，这是宏观经济学的一个常识。只有泡沫破灭，中国经济的结构性调整才得以全方位展
开。首先是农业结构的大调整，粮棉油等主要农产品的主导地位重新确认；工业的调整以轻
工业为主导，以效益为中心，努力提高社会就业率，促进经济的繁荣。
　　三是中国资本市场确立价值投资的基本方向。中国股市的重重黑幕正在被一个一个地揭
开，监管部门肃贪倡廉严惩贪官污吏，逐步还股市一个朗朗晴空。中国中小投资人不用再与
主力机构苦战，而是寻找业绩良好成长空间巨大的上市公司，作为投资的主线。2013年，
中国股市在触底后展开反弹，并将有效突破3447点的5年线。
　　四是中国全方位打开全球资本市场投资渠道，外管当局放开外汇管制限制，人民币汇率
在全球实现一篮子自由兑换，包括中小投资人在内的中国公民将可以自由投资各国股票、债
券、期货和其他金融产品，投资视野更加广阔，投资收益普遍提高。
　　五是中国贫富差距开始缩小，基尼系数在突破0．54的高位后开始下降。中国社会经过
不懈努力，加上泡沫破灭的自行调节，中国贫富差距大幅缩小，但是，在下降至0．47时由
于住宅体制的缺陷、土地财富分配的不公，贫富差距缩小的过程中遇到障碍，因而，离联合
国设置的警戒线还有0．07的距离。革命尚未成功，同志仍需努力。￥2013年，我们建仓
全球
　　市场就是这么奇妙，泡沫破灭后尽管财富大量蒸发了，却没有改变中国的社会结构，因
而中国社会稳固的基础犹存。如果我们能够建立平衡社会财富的机制，创建符合中国特色的
社会保障体系，那么，中国人的财富憎长的空间，就会被迅速打开，人民币开始对全球资产
价格进行重新定价。+-1．农产品最具投资潜力从目前的情况看，我们要与美元决一死战。
而且，这场殊死搏斗将发生在农产品的定价权上。20lo年上半年，正当中国向印度大幅进口
棉花的时候，印度突然宣布暂停出口，理由是国内棉花价格飞涨。当然，这是一句明显的托
词，因为国内棉花价格飞涨，正好提升棉农的收益和企业的盈利。为什么突然宣布停止出口
呢?而且，还将时间选择在4月19日。
　　印度是全球第二大产棉国，棉花供应超过500万吨，出口量也仅次于美国。中国海关统
计，2010年1～2月，中国从印度进口的棉花量达到总进口棉花量的近半成，数量为26．55
万吨，同比大幅增加1694．37％。印度政府限制出口，势必会在短期内减少中国进口棉花
的资源，加剧国内供应紧张局势，从而在一定程度上有推高棉价的可能。
　　来自中国纺织网的统计数据预计，尽管乐观估计，2010年国内产棉也只有680万吨，
缺口仍将达到320万吨以上，中国需要再发放100万吨以上的进口配额。在新疆棉花出运并
消化之后，中国纺织业将主要依赖进口棉花。
　　可是，2010年6月8日开始，喀什地区疏附县遭遇暴雨天气，连续的降雨引发山洪，
致使多个地方的降水量突破历史极值，造成小麦、玉米、棉花等瓜果农作物受损面积达上万
亩。本来中国棉花就因为国内种植量减少，预期今年将进口30%，加上新疆受灾进口量更
要扩大，而印度却在之前宣布停止向中国出口。
　　印度停止出口棉花的结果是，6月，宁波口岸自美国进口棉花2．1万吨，同比增长47．8
倍，环比增长3．7倍，占上半年宁波口岸棉花进口总量的58．3％；而6月份自印度的棉
花进口量为零。也就是说，中国不得不依赖美国棉花。可是，我们不要忘记，中国曾经是产
棉大国。
　　不仅如此，我们来看大豆，作为食用油的主要原料，我们现在的大豆基本依赖美国。广
州海关统计数据显示，2010年l～2月，经广东口岸共进口大豆101．2万吨，比2009年同
期增长14．1％。受中国政府对国产大豆进行保护性托市收储影响，国有企业进口大幅下降
七成，外商投资企业和私营企业进口大幅增长。
　　美国进口大豆垄断态势令人担忧。海关数据显示，2010年l～2月，经广东口岸进口美
国大豆98．7万吨，增长37．3％，占同期经广东口岸进口总量的97．5％。海关介绍说，
自美国进口大豆多数为转基因大豆，其特点是出油率高达200／0，而国产大豆出油率只有
16％，同时美国进口大豆在政府高额补贴政策资金支撑下，生产集约度高，成本低廉，严重
挤压国内大豆的市场空间，美国通过控制转基因大豆的核心技术，逐步垄断豆粕以及炼油等
下游产业链。
　　2009年，中国进口大豆比2008年净增500万吨。增加量正好相当于2009年国库积压
的国产大豆数量。此外，外资企业还通过并购国内炼油厂等控制下游行业，以逐步取得大豆
的定价权。掌握全球粮食运销的ADM公司与新加坡郭氏兄弟共同参股的子公司，正是占据
中国食用油行业半壁江山的金龙鱼食用油的“主人”。此外，国产大豆种植面积不断下降，
国产大豆全产业链现全面萎缩。预计2010年黑龙江大豆种植面积为6500万亩，比上一年减
少560万亩。
　　中国大豆种植面积持续下降，对豆农及下游中小炼油厂的生存环境将会造成较大的影
响。而实际是我们的产量不足以支撑现在的市场需求。外资机构测算，如果美国停止向中国
出口大豆，中国要拿出30％的耕地种植大豆。我们还能拿出这么多的耕地吗?
　　我们再来看玉米。中国国有企业中粮集团有限公司在2010年5月12日确认已从美国购
置了6船玉米。有美国官员指出，中国本年度已经合计从美国进口了15船玉米。这是4年
来中国首次进口玉米，即使是在4年前，中国也仅购买了一船。因受到中国方面购买更多美
国玉米的消息推动，美国芝加哥期货交易所玉米期货累创新高。
　　一些分析家指出，虽然中国目前购买的约40万吨玉米只相当于美国玉米产量的零头，
但是这笔交易将会持续进行，交易量甚至可以达到400万吨。400万吨是个什么概念呢?这
是20世纪90年代中国每年向美国出口玉米的总量。现在完全倒过来，我们要向美国进口这
么多的玉米。
　　还有猪肉，这已经是公开的秘密，上市公司新五丰、福成五丰的实际幕后控制人是美国
高盛投行，外加顺鑫农业、双汇发展等有猪肉业务的公司，也和外资有千丝万缕的联系。所
以，高盛的分析师曾说，高盛已经控制中国猪肉市场22％的份额。
　　我们再来看看住房。目前，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置
房足以供2．6亿人居住。建设部原副部长杨慎坦言，有必要进行第二次房屋普查，根据新
数据制定新住房政策。在这6540万套空置住宅中，外资购买、外籍人士购买、有国际热钱
背景的中国籍人士购买和港澳台人士购买的占1000多万套。
　　有分析师指出，这1000多万套住宅，大多为中国主要城市的高端住宅，为外资囤积，
用以垄断中国城市的住宅市场。再加上中国的汽车、高铁设施等也为外资进口。由此便形成
了美国在经济上已经完全控制了中国。那么，中国民众的衣——棉花，食——粮食作物，住
——600多万套，行——大量的美国汽车和高铁设施，全由美国进口，还有几件是中国自己
可以做主的?
　　这种生存状态，不是一个民族应有的生存状态。上海的光明乳业收购新西兰牧场，让我
们看见了一点希望。我们民族的实业家应该向光明乳业这样，收购外国的乳业资源和有关国
计民生的战略资源，这才是有经济战略思考的行为。而我们现在的许多实业家只知道炒地炒
楼，完全不知道我们的经济体系被外资控制，也完全不知道我们的民生、我们的衣食住行很
快将沦落他人之手。
　　因此，从两国利益出发，中国要夺回对农产品的定价权。在这一领域，中国投资人一定
要有战略眼光，与美元一决高低，投资空间巨大，获利也会异常丰厚。不如此，我们的衣食
住行很快就将被美元定价，我们的市场就会被夺走，民众的财富就会被掠夺。  2．原油长
期趋势暴涨  原油的定价权一直以来牢牢地掌握在美国手上，基本上是说一不二。中国政府
为了防止国际市场原油价格的大幅波动，开始进行原油的战略储备。2009年1月5日，中
石化集团宣布，中国石化镇海岚山原油商业储备基地(简称岚山项目)工程已通过中交验收，
这也是该集团建成的第一个大型原油商业储备基地。位于浙江宁波的该项目，总储油能力将
达380万立方米(1立方米约合o．9吨)。   继2007年12月国家石油战略储备中心成立之
后，石油央企纷纷加快步代建立自身的商业储备基地。2008年7月国际油价暴跌后，逢低
扩建石油储备的呼声变得更高。“前段时期油价过高，大家认为当时并非是扩大战略石油储
备的好时候，但如今油价相对便宜，再不抓住这个机会恐怕说不过去了。”一位国家能源局
人士解释说：“未来，我国将形成国家战略葛油储备、地方储备、央企商业储备及中小型商
业储备四级储备体系，原油的战略储备将相当于90天的净进口量。”
　　我国建立石油战略储备的讨论始于2000年。当年，我国原油净进口量为6000万吨，对
外依存度尚不到30％。但当时80％的进口原油却来自中东，进口依赖单一而海路漫长。基
于规避原油供应不足或中断风险的考虑，当年，由发改委、交通部、海运公司、石油公司等
方面组成讨论组，专题研究油源的多元化和建立石油储备问题。2003年油价走高后，我国
的原油进口量也大幅攀升。2003年8000万吨，2004年1．2亿吨，2007年更是增长至1．5
亿吨，对外依存度高达约50％。建立石油储备，因此变得更加紧迫。
　　2007年12月，国家石油战略储备中心成立，由政府投资的第一期战略石油储备基地，
在镇海、舟山、黄岛、大连四个沿海城市兴建，总库容为1200万立方米。目前，镇海和舟
山两个500万立方米的储备库已经投入使用。一期项目主要集中于东部沿海城市，而在二期
规划中，内陆地区将扮演了重要角色。
　　据悉，国家发改委关于总库容达2680万立方米的石油储备二期工程已规划完毕，但详
细的名单并未公布。新疆鄯善、甘肃兰州、辽宁铁岭、黑龙江林源等，可能成为第二批国家
战略储备基地的候选。这些城市都具有毗邻油源地，有一定石化工业基础的特点。在中石化
岚山项目通过验收之时，新疆鄯善国家原油储备库的一期工程已正式投入运营。
　　据一位中石油人士透露，鄯善原油储备项目是第二批国家原油战略储备中首个投产的，
主要储存新疆原油和哈萨克斯坦进口原油，并通过西部原油管道(鄯善一兰州)向东输送。近
年来，新疆在我国石油战略中的地位不断升高：中石油旗下新疆油田、塔里木油田和吐哈油
田产量已达5000万吨／年油当量，中哈石油管线每年又可输入2000万吨哈萨克斯坦原油。
位于新疆东部的鄯善县，距离乌鲁木齐约300公里，地理位置特殊，被称为“西部能源通道
的枢纽”。
　　“尽管(新疆)地理位置较远，但目前已成为中国油气资源的集聚区，同时又是中哈油气
管线的必经之地，在当地建石油储备可谓顺理成章。”前述中石油人士说。鄯善项目占地面
积480亩，投资8．56亿元，其10座储油大罐的总库容达到100万立方米。而这仅仅是一
期工程，未来，这里将建成800万立方米的库容，总投资将达到65亿元。一位中石化咨询
公司高层指出，一旦第二批国家战略储备基地全部投产，我国将拥有近4000万立方米战略
储备库容，这相当于90天的净进口量，与美欧等国水平一致。
　　“从全球范围来看，石油储备是由国家战略储备和企业商业储备两部分组成，两者性质
不同，但密切相连。随着我国石油对外依存度的不断提高，中石油和中石化、其他石油企业
加大自身商业储备的积极性很高，随着投资来源的多元化，我国石油储备体系已渐次成型。”
上述国家能源局人士表示。随着国家两期战略储备基地的启动，中石油、中石化也启动了各
自的商业储备。
　　岚山项目是中石化投产的第一个大型商业储备，位于宁波市镇海区的该项目，建有38
座lO万立方米储油罐，总储油量为380万立方米，约合2500万桶。未来，中石化还打算在
浙江平湖、广东湛江和山东青岛黄岛区建设三个商业储备库，以供应华东、华南市场所需。
中石油的商业储备计划，则将在辽宁铁岭、新疆、锦州港和独山子等地实施。
　　民营石油企业亦希望进入石油商业储备体系。2009年1月5日，中国商业联合会石油
流通委员会会长赵友山，再次向国家发改委了解民营石油企业进行石油商业储备的意见。此
前，他曾代表民营企业提交《关于加大进口石油成品油完善国家能源战略储备机制的报告》，
希望国家可以向民营企业开放石油进口，鼓励民营石油企业到国际市场找油，或者由国家出
面，租用民营石油企业的油库储存石油；同时，他还建议，国家可以适当削减一部分国内产
能以增加从国际市场上的进口量。
　　对于企业来说，国际油价近期的剧烈波动，是直接的商业驱动。2002年仅为20美元／
桶的国际油价，在2003～2007年间，稳步攀升至50美元／桶，并最终在2008年7月中旬
到达147美元／桶的历史高点。此后，国际油价开始暴跌，至2008年11月，纽约商交所原
油期货结算价跌破60美元／桶，距最高位已有近90美元的跌幅。上述中石化咨询公司高层
解释说，“对于中国来说，随着经济的不断发展，石油对外依存度不断升高是可以预见的，
因此每当油价回落时，抄底储油、等待油价再次高涨，是降低成本的最好办法。日韩和美国
政府、企业都采取曾使用过这种方法。”
　　但中国石油战略储备，往往被解读为国际油价的推高因素之一。国家能源局局长张国宝
在《人民日报》上撰文表示，中国应利用全球能源需求下降的时机增加石油储备，鼓励企业
利用空置的商业库容，增加石油储备。与此形成呼应的是，国家油价近期持续反弹。
　　中国中小投资人对国际原油的投资，主要渠道是原油期货。对由美国高度垄断的原油的
投资，一定要高度关注美国和国际原油的主要输出国的关系，冷静分析中长期趋势，并结合
技术分析。对原油短期价格走势最好的技术软件是斐波那契的技术分析方法。就目前来说，
原油价格维持在80美元上下方震荡，但是，原油价格中期走强的趋势已经开始显现。
　　从国际经济走势分析，2013年国际原油价格将要挑战前期高位——由2008年7月11
日创下的147美元一桶的价格，现在投资原油期货，长期趋势是暴涨。对中国政府来讲，现
有的原油储备总量还远远不够，因为中国将成为全球原油消费大国。中国每年1000多万辆
汽车的销售，决定了中国对国际原油市场的需求。所以，中国应该限产汽油汽车，发展新能
源汽车。  +-3．全球大宗资产价格走势分析  全球大宗资产价格受到市场供求关系的影响，
价格波幅较大，投资机会也很多。这里，我们简单地分析一下最具投资潜力和成长性的产品。
　　稀土。在全球范围内，中国的稀土、钨、锑产量占全球份额的八成以上，“先天优势”
最为突出。随着国家储备和产业整合的推进，稀土、钨、锑将拥有更为充分的定价权。同时，
新经济的增长引擎将拉动稀土、钨、铟、锗等小金属下游呈爆发性增长。
　　稀土暴涨。始于美国的全球金融危机，但是，全球金融危机何时见底尚不确实，这要看
美国、欧洲、日本三大经济体是不是陷入衰退。因为稀土尽管稀缺，但是对其他行业依存度
比较高，特别是拉动稀土消费增长的汽车、石油、数码影像、电动玩具等几大稀土下游行业
陷入困境，可能导致稀土产品价格进一步下跌，从而给稀土行业增长带来风险。
　　中国房价泡沫破灭，对稀土价格会产生一定的影响，但是，从全球需求看，2013年，
稀土价格还将猛涨。投资稀土，2013年是建仓的好时机。
　　锗是一种化学元素，它的化学符号是Ge，它的原子序数是32，是一种灰白色的类金属。
锗的性质与锡类似。锗最常用在半导体之中，用来制造晶体管。1886年，德国的文克勒在
分析硫银锗矿时，发现了锗的存在；后由硫化锗与氢共热，制出了锗。
　　投资锗，要充分估量锗的市场应用和稀缺性。因为锗的特殊效能，可以利用锗金属的半
导体效能提高人的体温，达到防癌的效果，锗的应用会越来越广泛。现在美、日、韩三国都
在将锗用于美容，很受欢迎。预期锗的市场将会扩大。投资锗，在2013年收益将会很丰硕。
　　锌是微量元素的一种，在人体内的含量以及每天所需摄入量都很少，但对机体的性发育、
性功能、生殖细胞的生成却能起到举足轻重的作用，故有“生命的火花”与“婚姻和谐素”
之称。
　　人体正常含锌量为2～3克。绝大部分组织中都有极微量的锌分布，其中肝脏、肌肉和
骨骼中含量较高。锌是体内数十种酶的主要成分。锌还与大脑发育和智力有关。
　　锌的应用也很广泛。投资锌可以做中长线。在国际市场上，锌的价格目前偏高，预期在
2012年回落见底，2013年投资机会很大。不管是锌业公司的股票，还是锌的产品，投资前
景都是显而易见的。
　　无论是锗，还是锌都与人体生命机能有关。这样的产业将来是中国乃至全球最具成长性
的产业，未来发展空间广阔，业绩成长迅速。同时，他们还有一种特性，非常稀缺，将来能
够提炼多少，是否能够满足全球市场的需要都很难说。我们看好这块市场和这几种贵金属，
并不等于排斥其他的贵金属，因为还有很多产品都有投资价值，在依赖人们的挖掘。  +-4．外
汇市场永远有机会  下面简单地讲一下外汇市场，是因为外汇市场的投资对中国人来讲，已
经非常便捷，而且，投资收益可能比股市更大。未来的外汇市场，在2012年洗牌完毕，美
元指数重新大幅走强，机会又将来临。
　　从2010年5月起，任何一个中国公民，只要带上身份证，就可以去银行换50000美元，
也就是说每个人都多了一条生财之道——投资外汇市场。炒汇的人要学会做“猪”——在看
不清行情的时候敢于像猪一般懒惰，按兵不动；而当机会来临时，勇于像猪一样贪心，不轻
易收手。而若想准确把握时机，最根本的，要多了解相关知识。
　　外汇投资最怕的就是“错”，一次大的亏损就可以使你毫无翻身之力，而很多时候犯错
误就是因为不了解。比金钱更有力量的是知识，只有考虑周全，方能万无一失。2009年12
月，我在东华大学给硕士生演讲时，就谈到外汇，谈到美元指数。我当时说，2010年美元
可能逼空欧元，所以，美元指数可能大幅上涨，至少站稳80点。想想看，现在做多美元，
要赚多少钱?
　　2010年，果然不出所料，美元借希腊主权债务危机之际，大局逼空欧元，美元指数最
高上冲89点，在逼空欧元后回落。所以，外汇投资，获利也是非常丰厚的。外汇市场赚钱
的途径有两种：一是利用汇率波动赚钱，比如先从银行借某种即将贬值的货币，全部卖出，
等它贬值的时候再全部买回还给银行，从中赚取差价；二是利用利息差赚钱，也就是向银行
借低息货币买入高息货币赚利息。
　　国际清算银行2004年统计报告显示，2004年外汇市场交易量比2001年增长了57％。
原因之一就是此间外汇市场上出现了两种方式同时获利的现象——美元、日元、瑞士法郎利
率很低；澳元、新西兰元和英镑的利率非常高，而美元又呈现出相对于其他货币贬值的趋势。
这种几乎是无风险的投资机会，带来了很大的获利空间。
　　最著名的外汇投资实例就是索罗斯不到一个月就获利10亿美元的成功投资。索罗斯是
外汇市场上的哲学大师，他根据自己的哲学思想判断英镑将贬值，于是拿出10亿美元放在
银行当押金，按照国际惯例采用10倍杠杆，借出50亿英镑(约为100亿美元)，然后把50
亿英镑以时价“2”的汇率卖出，换回100亿美元。当时英国政府许诺英镑不会贬值，一直
用政府外汇储备购进英镑，等到外汇消耗殆尽，就只好宣布英镑脱离欧洲货币体系开始贬值。
当英镑汇率跌到1．7附近时，索罗斯开始购买英镑，而此时买回50亿英镑只需90亿美元，
于是索罗斯净赚10亿美元。
　　国际外汇市场上有四种交易形式——主要是期现货交易、外汇保证金交易、外汇期货交
易及外汇期权交易。外汇期权交易，是中国银行提供的服务之一。外汇期权如何赚钱呢?比
如一份5万元、手续费为2％、未来3个月行使价格为1．28的欧元看涨期权，实际上就是
在未来3个月内按照1．28汇率从银行买5万欧元，付给银行1000欧元手续费的权利。假
设3个月内欧元汇率涨到1．35，就可以行使这个权利，以1．28的汇率买入5万欧元再按
市价1．35卖出，从中赚取差价。当然，如果3个月内欧元汇率从没上过1．28，就要损失
1000欧元手续费。
　　投资期权时有一种马鞍形策略，即看涨和看跌期权各买一份，不管涨还是跌都能赚钱。
但要是市场没大变，不够填补期权费，就会亏本。这种策略适合长期未有大变化的币种，因
为按照市场规律，横盘很久的货币必然要变化，而且业内讲“横着有多长，竖着就有多长”。
期权交易有个很大的特点，就是风险和收益不对等。期权买方的潜在收益是无限的，但损失
最多就是既定的手续费。因此，从投资角度讲，投资者应当避免做期权的卖方。
　　目前，市场已经积累了很多汇率走势分析方法，掌握方法，才能更准确地预测汇率走势。
购买力平价理论——简单地讲，该理论认为麦当劳的一个汉堡在中国和在美国的售价应当一
致，若在中国卖得比在美国便宜，则意味着美元相对于人民币将贬值。利率平价理论——在
美国存一笔美元和将这笔美元换成人民币存在中国，利息收入应相等，否则利率高的币种将
贬值。
　　还有一种均价理论，不仅可以预测趋势，还可以提示买卖时机。方法很简单，就是将每
天的收盘价加总算平均价，5天算一次，20天算一次，分别描点、连线，两条线平行上行即
为上涨趋势，5日线向下下穿20日线时，上涨趋势就会停止。这种技术处理方法，要特别
细心，准确把握。
　　投资的目的是赚钱，职业投资者的“赚钱”指的是长期稳定获利，而不是一时暴利。索
罗斯的投资业绩，是28年平均每年复合增长率28％；巴菲特的投资业绩，是30多年平均
每年的增长率为30％。外汇投资的关键是心态要好。著名外汇专家安狄说，当一个趋势来
临的时候，它的结束需要震荡很长时间，所以胜利的时候不要着急抵仓。但如果事后发现抵
仓过早，也无须懊悔，只要没亏大钱，机会还很多。
　　国际外汇市场的“：非常6+1”规则，是从金融投资角度看外汇投资，国际外汇市场有
六大特点，这就决定了其投资操作有别于其他投资形式。
　　第一，外汇市场是以美元为中心的浮动汇率体系。国际外汇市场上占交易量80％的是
七大主要工业国的货币，安狄将其形象地称为“非常6+l”：“1”为美元，国际外汇市场主
要交易量都发生在美元和其余6种货币间的兑换，美元交易量占总交易量的70％；另外6
种货币为日元、英镑、瑞士法郎(因瑞士为永久中立国而被视为避险货币)、欧元、澳元、加
元。人民币暂时还未进入国际外汇市场。浮动汇率体系是指7种货币之间的汇率处在时时刻
刻的变化之中。货币的汇率不是由政府决定的，而是由市场供需力量所决定，购买者多的货
币就会升值。
　　第二，外汇市场是以银行为中心的市场运行机制。期货采取集中清算的方式，市场中的
一方可以清楚地知道对手是谁，而且因为是你死我活的斗争，所以可能会无所不用其极地使
用各种手段，竞争十分惨烈。而外汇市场采取的是分散清算的方式，只要世界上有可以进行
外汇交易的银行还在开门营业，外汇市场就在波动。所以从星期一早上5点到星期六早上5
点，外汇市场无时不在变动之中，不会出现连续的跳空或跌停涨停，也没有直接可见的竞争
对手，规律性相对较强。但是有时给人的压力也很大，上个厕所的工夫，可能原本赚钱的交
易单就亏本了。
　　第三，外汇市场规模大。2004年3月国际清算银行的统计显示，外汇市场日均交易量
达到1．9万亿美元。可见个人力量很难影响整个市场，投资风险也就相应地要小些。
　　第四，外汇市场是以国家信誉为核心的市场机制。货币本身的印刷成本很低，它的交换
价值以其国家实力为后盾。人们之所以愿意交易这7种货币，就是因为这7个国家的综合实
力强。因此炒外汇比炒股的风险要小，因为股票是以公司信誉为保障，而公司信誉和七大工
业国信誉的稳定度不可同日而语。从另一个角度讲，国家的政治经济波动形势对其货币汇率
影响很大。“9·ll”时世贸大楼一倒，美元相对于瑞士法郎就贬值了5％～60／o。这就要求
外汇市场操作员胸怀全局，放眼世界，关心国际时事政治。
　　第五，外汇市场没有牛熊市的概念，涨跌都能赚钱。
　　第六，外汇市场是全球主要金融市场的连接纽带。比如你想买澳大利亚的国库券，就要
先换澳元；国库券到期换成澳元后，才能再换回美元。  +-5．实体经济全面复苏  2013年，
中国实体经济全面复苏。以美元定价的商品价格全面走低，而以人民币定价的商品开始出现
一轮繁荣。以美元定价的商品主要是指汽车、电脑、设施设备、家用电器以及高端建材等，
而以人民币定价的商品主要是指消费类、服务类、文化出版娱乐类商品，两者市场严格区分。
　　中国投资人可投资以人民币定价的各种商品产业，兴办经济实体，实现产业资本向金融
资本的过渡。2013年，中国的创业板投资价值开始凸显，创业板上市公司将突破100家。
中国中小投资人投资创业板的热情，不亚于当年国际投资人投资纳斯达克。我们一定要记住，
美国经济的上一轮复苏的领头羊就是纳斯达克。中国的201 3年将会重复纳斯达克的故事，
财富神话一夜传遍神州。
　　图书出版。中国的图书市场前景广阔，2013年开始，中国白领们猛然兴起传统的读书
热潮，他们不再仅仅只是停留在网络上搜寻资讯，而是开始复古，在读书上寻找乐趣增加新
知识。初步预估，图书出版在2013年总销量突破300亿册，成为中国经济新兴主导产业之
一，并打通与国际市场的版权交易渠道，用中国文化影响全球。
　　网络游戏。2013年中国的网络游戏发展迅猛，中国网络游戏销售收入达到1000亿元，
带动相关产业增加产值近2000亿元。预计2013年销售收入仍将保持50％左右的增长。自
主原创的网游产品销售收入达到700亿元，占市场销售收入的70％。国内企业腾讯、盛大
网络、完美时空、网易等继续保持增长势头，新的品牌公司喷涌而出，主要产品涵盖网络游
戏、P c游戏、电视游戏、手机游戏、街机游戏、掌机游戏，还包括电信增值服务、数码消
费类电子产品、游戏周边产品等，中国网络游戏产业前景广阔。
　　文化传媒。以三网融合带动的文化传媒产业异军突起，市场容量可达5000亿。三网融
合是一种广义的说法，在现阶段它并不意味着电信网、计算机网和有线电视网三大网络的物
理合一，而主要是指高层业务应用的融合。其表现为技术上趋向一致，网络层上可以实现互
联互通，形成无缝覆盖，业务层上互相渗透和交叉，应用层上趋向使用统一的IP协议，在
经营上互相竞争、互相合作，朝着向人类提供多样化、多媒体化、个性化服务的同一目标逐
渐交汇在一起，行业管制和政策方面也逐渐趋向统一。2013年，三网融合催生文化传媒产
业飞速成长。
　　金融服务。高端金融服务业在2013年也开始向普通家庭渗透，由于与国际投资市场的
接轨和融合，国际上新的金融产品不断走进中国白领和中产阶层家庭，并广受欢迎。根据中
国的投资文化和中国的储蓄率，设计金融服务的产业将如雨后春笋蓬勃发展，涉及业务总量
将突破l万亿元。
　　还有很多产业，比如创意产业、美容产业、医疗保健、家政服务、酿酒产业、旅游产业
等等，在2013年都有机会。因为，中国的内需在2013年才刚刚启动，如果提高在GDP中
的权重为10％，那一年市场空间为新增3．6万亿元，而一年新增3．6万亿元，对中国13
亿人口来讲，其实只是九牛一毛。关键是怎么解决国内需求和国内消费的可支付能力问题，
建立符合中国国情的政策边际，培养出中国经济新的增长点。￥尾声
　　我们现在可以来给6540万套空置住宅作一个总结了。我们从全球经济背景、中国经济
增长、货币发行、房价泡沫、贫富差距等许多方面，全面分析了6540万套空置住宅对中国
经济和中国社会的影响，以及将有可能产生的社会变局，结论让人心情非常沉重。
　　6540万套空置住宅绝对不是一个普通数据，而是联系着千千万万你我他。尽管人们对
这个数据本身存在总量上的争论，开发商拼命证伪，却没有一个人可以拿出相关数据；国家
统计局除了推出一个待售住宅的数据，也根本没有中国住宅总量的数据调查基础。而实际上，
我们已经通过这个数据，揭示了中国经济的深层矛盾，找出了解决的办法。长痛不如短痛，
泡沫破灭，尽管可能会像日本一样，在低增长中踯躅前行，但对经济的健康运行，对社会的
民生安宁，也是大有裨益的。
　　也许很多读者会问，经济矛盾在最后无法解决的情况下，有市场的内在动力来予以调节，
那么，中国还夹杂着许多复杂的社会矛盾，包括贫富差距的扩大，也能通过泡沫破灭自行调
节吗?经济学上认可的是财富的增长和消失，所以，各大经济体政府都通过税收等多种办法，
建立社会财富的分配机制。在这种分配机制失衡时，市场将发挥作用。
　　很多重大经济事件的发生，都是综合因素引起。我们现在必须告诉读者，如何判断市场
的顶点，分析和判断泡沫破灭的环境因素、时间节点。  +-1．对国际经济环境的初步研判  未
来全球经济的发展趋势，主要看美国。其他的经济体，都是美国派生出来的概念。中国的房
价泡沫破灭也一定与美国有关，因为，这个威力足够大，并且，在不知不觉之中，就像对欧
元的洗牌一样，对人民币重新洗牌。
　　2010年7月，当美国宣布从伊拉克撤军时，我就预感到国际经济格局将发生重大变化。
首先，为了维护美国人民的低通胀和高福利生活，为了维护美元的霸主地位，为了维护世界
经济的正常增长，美国将面临两种选择：
　　一种选择是打伊朗。发动战争，当然能扭转经济颓势。上一轮的海湾战争，美国总花费
为380亿美元，但是，海湾国家出了270亿美元，美国自己只出了110亿美元，还有一部分
出自联合国。而美国在石油上的直接利益就高达960亿美元，还不算军火和其他军费开支盈
余。此外，战争还带动了美国制造业的生产，增加了美国的就业。
　　这一次打伊朗，奥巴马完全可以如法炮制，但是，奥巴马的风险是美国人民的反对。因
为不管是什么样的战争，总会有伤亡，而这是美国人民最不愿看见的。所以，也许战争还没
开打，就将爆发示威游行，对奥巴马显然不利。于是，我在2010年8月中旬的北京投资人
讲座上，坦诚地谈了我的看法，目的是看看北京的投资人有没有这种敏感。因为对投资人来
讲，了解大势为得道，技术操盘是小问题。
　　遗憾的是，当时，北京投资人都觉得很兴奋，但是都不明白美国发动对伊朗的战争将如
何改变全球经济格局。相反，他们对我推荐的两支股票非常感兴趣。结果，他们都赚了这两
支股票的钱，没有一人在事后和我谈起美伊战争。
　　之后，我就在我的微博里开展了对美伊战争的讨论，绝大多数网友认为美伊战争不可能
爆发，让我感到非常遗憾。我一直在上海、北京做投资讲座，想给投资人传道，而不是讲术。
术道之间，我更看重道。
　　但是，中国这两大城市的投资人，不管他们资本多大，更多的是想听我谈术。这就让我
感到非常遗憾，不懂全球经济大势，是不可能成为一代投资大师的。所以，我一直想写这本
书，更多的也是讲道。所谓传道，授业，解惑。当我知道在网友当中也很少有人认为美伊会
爆发战争后，我开始转向另一个方向，那就是，美国还用什么方式延续他的低通胀高福利模
式呢?
　　一个不好的感觉让我十分痛苦。2008年，美国在上一轮网络泡沫破灭后苦心经营了10
年以两房债券为主导的次级债券，问题终于爆发。但是，最后的结局是，美元以虚拟资本血
洗全球财富；2010年又以非常金融手段，掠夺欧洲资产近3万多亿美元，将欧元从l：1．56，
逼成了1：1．26～1．32，使欧洲的GDP从13．72万亿美元，回到了10万亿美元附近。
就是欧元也是美元布局10年后，开始斩获。
　　现在，美国所要做的肯定是杀一头肥猪，不可能是印度，不可能是韩国，更不可能是俄
罗斯和日本，那么，目标将指向中国。2005年，中国第一次汇改以来，美国极力和中国保
持良好的贸易合作关系，让中国在美国积聚了多达2．4万亿美元的外汇储备。这个尽管是
没有完成的交易，但是，总有算总账的一天。除了给中国经济增长最快的5年来算总账，还
有就是，这5年也把中国这头猪养肥了。
　　这5年中国经济总量从16万亿左右，一跃而达到33万亿，翻了一倍，这里面当然有美
国的功劳。尽管人民币升值了20％，依然不影响中国的贸易顺差。这且不说，2．4万亿的
外汇占款，导致中国的货币发行超出常态，国内货币贬值严重，通货膨胀不可遏制。但是，
中国对美国来讲是具有战略目的的，不可能在2010年对中国有所企图，道理很简单，美国
经济状况是，2010～2011年的增长均无大碍，因为在汇率上战胜欧元的成功使美国经济可
确保两年无虞。
　　重要的是2012～2015年，如无新的增长动能，除了战争，美国只有拿中国这头肥猪开
刀。所以，美国要用两年的时间，将人民币升值20％以上，也就是把人民币升值到1：5．60
的水准，那么，除了外汇储备缩水1万亿美元以外，人民币以前购买的美国债券除了保持利
息的收益外，直接缩水20％，等于10年来，中国白送8000多亿美元给美国用。用这个方
法，美国平衡了国内的财政开支，保持了低通胀和高福利。
　　如果压迫人民币升值，仅仅只是解决美国国内的财政危机，那也就罢了。但是，美国的
战略企图是，采取金融手段，发动对人民币的货币战争。汇率只是一个方面，而另一个方面
呢?用资本狙击人民币。2012年6月5日，美国各大财团将动用虚拟资本近4万亿美元，全
面发动对人民币的狙击战。人民币开始大幅贬值，房价泡沫破灭。
　　这不是一场假想的战争，而是已经兵临城下。但是，中国的主流经济学家无人觉察，他
们的眼睛只是紧紧盯住中国一两个月的经济数据，丝毫没有对人民币的货币体系进行改革的
意愿，中国的决策层不是注重社会财富的增长，而是依然滥发货币，用投资来拉动经济增长，
就为了达到“保八”的目标。
　　中国的货币危机一直存在，但是，从2009年开始显山露水。2009年，中国的货币总量
开始超过美国，而经济总量只有美国的1／3，所以，诺贝尔经济学奖的获得者克鲁格曼说，
人民币价值被严重低估，实际上人民币的估值水平应该是3美元左右。克鲁格曼当时讲这话
时，美元兑人民币为1：6．8276左右。按照货币总量、经济总量的比值来讲，克鲁格曼的
观点无疑是对的。
　　这是我们面对的国际环境，2012年在货币上必有一战。究竟人民币能不能战胜美元，
取决于中国决策层的智慧。但是，很遗憾，迄今为止，我们还在拼命发钞，完全不知道这个
世界上将会发生什么，我们将迎接哪些挑战。  +-2．中国经济的软肋  国内的经济状况正
在进一步恶化。一方面是人民币升值，全面提升出口企业的生产成本；一方面是房价泡沫迅
速膨胀，政府所作出的努力基本徒劳。2010年9月下旬，我专门去江浙两地一些外贸企业
跑了一圈，看看人民币升值对他们产生的影响。这一跑，让我大吃一惊。
　　现在的外贸企业生产繁荣，订单饱满。但是，这些企业的老板告诉我，因为9月人民币
升值幅度太大，很多订单都是亏钱的。亏钱为什么还在做?只有一个原因，亏的钱都有政府
采取出口退税等多种方式补齐。这一下把我蒙住了，因为现在退的不仅仅是税，有的地方政
府直接给企业补钱，只要你开工，一切OK。
　　这个问题就来了。我们出口究竟是为了什么?很简单，为了赚外国人的钱，把全球财富
吸引来中国，为中国创造财富，同时解决中国就业问题。现在的问题是，企业都在亏钱，政
府给补贴。临时应对国际经济形势的变化，这种措施那是可以，然而，人民币升值是长期的，
企业长期靠政府补贴，办这个企业有何意义?政府长期补贴企业，这不是搞反了吗?这是明显
违背经济规律、甚至是违背逻辑的事。
　　看上去违背逻辑，但是，我们很快发现，这对应的是另外一种逻辑。我们先来问问，除
了出口退税，政府还能补贴，这笔钱从何而来。所以，不要小看地方政府。比方说，杭州市
政府2009年卖地收入1200亿死，对杭州政府来讲，补贴所有企业也不过10来个亿，不是
一个零头的零头吗?而卖地的收入如此之高，对应的又是另外一种逻辑。
　　为什么卖地收入这么高昵?因为人民币巨幅贬值。我们的货币块应量M2早已经是全球
第一，2010年8月份M2达到68．7万亿元，而美国目前的M2为8．6万亿美元，折合人
民币约58万亿元，中国的M2竟然超过美国大约10万亿元人民币。M2的高速增长与我国
资产规模和经济活动规模的增长是相关的，但我国的M2占GDP比重达到180％(假设今年
的GDP达到38万亿元)，而美国只有60％左右。换一句话来说，这是中央政府采用货币贬
值的方式让地方政府赚钱。
　　那么，钱从何来，又向何去?真正创造社会财富的恰恰是底层的民众，通过的是千千万
万中小企业。那么，仅仅来看这些出口型中小企业，我们就会发现，他们的钱有两个流向，
一个是被外国企业赚走了，尽管外国企业拼命压低价格，我们就是亏钱也要生产，很显然，
这些劳动创造的价值部分很大一块被外资拿走。
　　这些普普通通的劳动者创造的财富还有一部分要被住宅拿走，政府卖地之所以能卖这么
多钱，是因为开发商要买地，而开发商之所以要买地是因为开发商卖房子赚钱，赚的是谁的
钱?普通城市居民。现在中国经济的软肋暴露了出来，一部分财富被外国人赚走，而另一部
分财富转移支付到了房地产上。支撑房地产的，其实是中央银行的货币。失去了货币的增长，
中国经济等于没有增长。
　　这就是为什么如果美国要来掠夺中国的财富，采取的办法就是首先让人民币兑美元升
值，然后在国内大幅贬值，一升一贬之中，搜刮中国民众创造的财富。而且，他们是从2005
年开始运作，2012年开始收获，前后长达8年，我们一步一步走进美元设置的套子中，无
法回头。
　　中国的M2高增长与资产规模的扩张是同比例的关系，打破这种关系，单靠汇率是不行
的，还必须靠利率。双向运作，房价泡沫会被挤破。预期中国人民币2010年8月开始升值，
年底前升值到1：6．5。然后，美联储开始加息。预期美联储加息的时间节点在2011年6
月、7月，而且是持续地加息。使2011年以前进入中国的热钱回流进美国，中国央行只有
加大基础货币的投放才能维持货币正常流转，人民币贬值开始。2012年6月后，中国房价
泡沫开始破灭。
　　这时，中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上，城乡住宅总市值超过150万
亿元，占GDP的比重大约为360％，而美国目前只有200％左右。巴西的经济泡沫破灭时，
房地产占GDP的比重为2900／o，日本房价泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为310％，
待这个比重在中国占到了360％，美元才开始动手，泡沫焉能不破?  +-3．空置的6540万
套住宅是一个伟大的警示  矛盾基本公开，我已经尽我所能告诉中国社会这些真相。中国避
免本次危机的可能性基本没有，但是，我们要依靠民族的智慧，将危机造成的损失设法降到
最低。遗憾的是，我们发现这个问题时已经晚了一年。在我这本书临出版之际，也就是从
2010年10月开始，中国政府将全面铺开社会保障住宅的建设，国务院副总理李克强亲自领
军，四方督阵，各大城市市长立下军令状，也要把保障型住宅向前推进。
　　这和我的预期差不多。但是，保障型住宅只解决民生问题，解决不了经济矛盾和社会问
题。2010年9月20日，我发表博客文章说，遏制楼市投机行为已．经回天乏术。我在博客
中写道：
　　毫无疑问，在开发商和地方政府的强大攻势下，本轮房价调控全线溃败，一线城市房价
全面上涨，二三线城市正在加紧推出地王，大规模的拆迁运动蔓延到县城，水泥、钢材价格
全面上涨。未来半年，在人民币升值和国内消费不足的双重挤压下，许多企业生产成本大幅
上升，不堪重负。2011年春节前后，中国中小企业将爆发大规模的倒闭潮。
　　这一轮房价上涨是泡沫破灭前的疯狂，已经不可遏制。之所以形成目前这种局面，是在
想象之外，却在规律之中。
　　一是政府调控等于虚晃一枪，并没有真的遏制投机。纵观8年来的几次调控过程，这一
轮调控是最短命的，从2010年5月1日执行开始，热热闹闹地搞出许多政策，最终能够落
实的没有几条，就连五成首付的效应也被新发货币对冲，也就是一方面以五成首付来遏制投
机，一方面照样滥发货币，2010年8月M2居然高达19．5％，冲抵了五成首付的所有效应。
以金九银十为起点。新政的效应只有120天。
　　二是政府说得太多而做得太少，给市场华而不实的感觉，所以市场干脆不予理睬。新华
社、《人民日报》等多家中央媒体先后专为房价调控刊发社论多达19篇，火药很猛，但只是
一拳打在棉花上，没有用。市场不看你怎么说，只看你怎么做，说得多而拿不出实际的措施，
必定贻笑大方。
　　三是错过了最好的加息的时间窗口，以致无法挽回败局。一般来讲，cPI超过3％的3
到6个月都是加息的时间窗口，2010年8月cPl数据一出来就应该加息，这是不能犹豫的，
但是，决策层优柔寡断，迟迟不决，或者根本就没有遏制房价消除泡沫的决心，继续以负利
率掠夺存款人的财富，致使整个调控功亏一篑，留下无法弥补的缺憾。
　　四是没想到人民币升值来得这么快，在8月就出现了热钱流进的拐点。从央行高层的纷
纷表态不难看出，决策层对实行一篮子货币踌躇满志，以为兑美元单边升值的历史结束了，
人民币很快会国际化，但是，仅仅两个月，人民币兑美元就走进了单边升值的通道，外汇占
款突然大幅增加，因此，一方面美元收不回，另一方面货币哗哗地印，房价岂能不涨?
　　五是房产税迟迟不予开征，根本不能阻止投机购买的预期。房产税空转了7年，许多城
市都有开征的意向，唯独不批准一个城市先行开征．以儆效尤。房产税的开征，许多国家都
有成功的先例，也只有如此，才能真正遏制投机。那些行政手段、媒体评论对资本的泛滥都
是不起作用的，只有征收高额持有税，这些投机资金才会自动消失得无影无踪。
　　机会已经坐失，两年内不会再来，中国已经失去了最后一次拯救房地产的机会，房价泡
沫将按照经济规律轰然破灭，中国社会开始动荡，中国民众将要作出很大的牺牲来应对这场
中国60年来第一次出现的经济危机。究竟会发生什么，只有听天由命。这个天，是中国民
众的智慧。
　　+-4．中国为什么不可能避免通胀和通缩同时发生
　　那么，我们还是回到主题。中国经济为什么复杂?究竟复杂在什么地方?如何来认识这种
现象?我们已经看见了房价泡沫，而且明知许多国家的房价泡沫最后都归于破灭，而我们不
去化解泡沫，却想让泡沫破灭成为可以避免的事。怎么可能?
　　我们还是先来看看通货膨胀。
　　通货膨胀的起因一般为两种，一种我们称为内生性的，一种我们称为输入性的。当这两
种通胀同时作用一个经济体时，恶性通胀不可避免。
　　内生性的通胀我就不再重复了，它是由超量发钞引起千万种商品加权指数的上涨，包括
房价、食品价格、日用品价格和其他各种商品价格的上涨。政府部门习惯用行政手段来处理
价格问题，结果只能按下葫芦浮起瓢，打下了这个商品价格那个商品又涨起来了，穷于应付，
疲于奔命无法两全。所以，2010年到处是“辣死你”，“豆你玩”，“蒜你狠”，打来打去，价
格越打越高，尤其是房价。
　　而输入型通货膨胀就不一样了，可以说在人类自有经济危机以来，最为严重的输入型通
胀将发生在中国。
　　这件事的起因就是中美贸易。
　　中国加入wTO以后，就开始进行汇改。汇改当时，美元对人民币为1：8．2，当时的
中国的M2为28万亿元，2005年以后，中国加快发钞速度，M2翻了一倍多，余额从28万
亿元直接到了现在的68．7万亿元；而美联储的M2只是平稳增长，5年只增长24．3％，
为8．6万亿美元，折合人民币约58万亿。中国的M2竟然超过美国大约10万亿人民币。
两国币值自然发生了变化。体现在贸易上，自然产生巨额逆差。
　　由于中美两国货币总量的巨大变化，人民币货币总量增长了160％，而汇率变化仅为
22．4％，两国的贸易实在无法进行。而变动汇率，也就是美方要求人民币大幅升值，那将
导致整个人民币资产出现天翻地覆的变化，动摇中国经济的根基。所以，中美两国不可能就
汇率问题达成一致意见，矛盾一触即发。
　　2010年，美国加快施压人民币升值，迫于压力，中国央行实行二次汇改，让人民币汇
率实行一篮子货币兑换，兑美元直接升值了1．08％。由1：6．8276升值到1：6．6992就
赶紧刹车，道理很简单，大量的出口企业要政府补贴才能生存，再升值下去，将不堪重负。
　　美国国会众议院当即通过中国汇率方案，要对中国征收高额的惩罚性关税。奥巴马在和
中国总理温家宝会面时，也直接提出了汇率问题。那么，美国为什么一定要让人民币升值
20％～500／o呢?除了我上面讲的人民币货币发行过多的问题，还有一个重要原因。
　　大家知道，美国是一个低通胀高福利的国家，最近几年，一直维持低通胀高福利与中国
的贸易很有关系。
　　几年来，中国在美国的外汇储备已经高达2．4万亿美元，按照2005年后的综合汇率约
为1：7左右，折合人民币为16．8万亿元。也就是说，在中美贸易中，美国从中国拿走了
2．4万亿美元的货品还没有付钱，而这些货品已经被美国民众消费完了，而且价格异常低
廉。试想，我把你的商品消费完了还不给钱，现在一看币值不对，我还要你向我付利息，天
下哪有这样的道理?但是，这在中美两国问成为一种客观的实在。
　　现在的情况是，人民币在国内确实贬值很厉害，而对美元比值变化不大。由于这16．8
万亿虽然是没有收回的货款，但是，中国央行已经加印钞票支付给了中国的企业。就这笔钱
而言，中国央行已经实实在在加印了钞票，并且投放了出去。因为如果央行不支付这笔巨款，
很多企业根本无法支撑下去。但是，钱发出去了，就会转移到消费市场上。如果这笔钱没有
变动，还是16．8方亿，那么，对商品价格影响不大。现在美国要变动的是这笔钱的总额，
对中国国内的商品产生的影响就非常大。
　　比如，如果汇率按照美国政府的要求，升值20％～50％，我们取其中间值，实际汇率
升值到1：5，那么，这笔钱中国只能收回12万亿，4．8万亿就不见了。那么，中国央行就
多加印了4．8万亿人民币用以对冲汇率的损失，这4．8万亿将全部传导到商品价格上。考
虑到中国的外汇储备占货币总量的1／3不到，我们就按1／3来算，升值10％，我们的CPI
就要涨3％；升值30％，我们的CPI就要涨9％。
　　这就是输入型通胀的基本路径，并且无可避免，而美国就一直可以保持低通胀和高福利。
所以，未来中国即使控制了内生性通胀，也不可能控制得了输入型通胀。穷人买什么什么涨
价的局面不会得到改观。  那么，为什么又会发生通缩呢?  看上去是个悖论，实际上一点
也不奇怪，那就是中国城乡居民个人负债总额和他们的收入比例毫不相称。这么多年，政府
一直使用低利率甚至是负利率刺激消费，拉动生产，促使了大量的城市居民拼命贷款消费，
超出了所有人的预期。因此，他们拼命投资赚钱才能支付高昂的生活成本，一旦无力支付这
种生活成本时，经济就是一片萧条。
　　这不是一个人和一群人的问题，而是整个社会的问题。2008年前，这种负债现象，主
要产生在政府、企业和城市居民家庭，2008年后，政府为了刺激经济，推动汽车下乡、家
电下乡和建材下乡，促使了47％的农民家庭开始负债。
　　宏观地来看，中国负债隋况很不乐观。
　　根据审计署前期对18个省、16个市和36个县本级的审计，其中有7个省、10个市和
14个县本级债务率超过100％，最高达364．77％。从全国债务情况来看，截至2009年年
末，中国政府总负债为15．7万亿元，约占2009年GDP的48％，日本2010年2月该比例
达到229％，2009年年末欧元区16国平均水平也达到78．7％。到2012年，初步预算，中
国政府的总负债要突破28万亿元，由于人民币升值，折合美元计算，中国负债总水平也要
突破GDP的80％，超过欧元区平均水平，货币危机无法避免。
　　而我们的城乡居民个人贷款数额十分庞大。2010年8月，人民币贷款余额45．68万亿
元，同比增长18．6％，比上月末高0．2个百分点，比去年同期低15．5个百分点。当月
人民币贷款增加5452亿元，同比多增1348亿元。分部门看：住户贷款增加2010亿元，其
中，短期贷款增加896亿元，中长期贷款增加1114亿元；企业及其他部门贷款增加3436亿
元，其中，短期贷款增加965亿元，中长期贷款增加2530亿元，票据融资减少205亿元。
城乡居民贷款总额数次突破20万亿元。初步预测，到2012年，全国城乡居民总负债要突破
25万亿元。
　　政府负债加上个人负债占当年GDP的160％，超过国际警戒线。
　　由于实体产业没有得到消费的拉动，大量的人成为专业投资人。他们平常看上去很有钱，
一旦投资无法盈利时，债务就将暴露。也就是我们说的，到了富人投资什么都不赚钱的时候，
也就是央行进入加息通道的时候。富人，进入了通缩的时代。
　　我们多次呼吁，政府要拉动内需，而不是提高生活成本。因为提高生活成本必定压抑消
费需求，而消费需求一旦被压抑，在外贸市场发生重大变化时，中国社会就没有回旋余地。
在人民币升值和惩罚性关税的双重挤压下，所有产品均出现大量过剩，而即使大量过剩，也
没有谁会去降价，因为，最后会把这些已经拉高价格的商品抵押给银行，其中最突出的商品
就是住宅。
　　所以，大量有钱人的感受是通货紧缩。这便是穷人通胀，富人通缩。泡沫一捅就破，不
捅也会破。
　　事情、矛盾、焦点都摆在这里。我们每个人都应该三思，这是对一个民族的警示，也是
我们对改革开放30年来的一个反思，提醒我们要选择符合中国国情的经济增长方式，实现
全民的共同富裕，才能在国际上全面提高竞争力，努力实现中华民族的伟大复兴。￥附  牛
刀演讲录  不想蜗居就要争取平等的权利——在东华大学硕士生毕业前聚会上的演讲
　　应东华大学之邀，我于2009年12月10日为东华大学全校硕士生作了一场演讲，全面
阐述了我对中国楼市的看法。在现今中国出现的高房价，代表的是中国最落后的生产力，阻
碍了社会进步和民族振兴。作为中国的一代有为青年，不要把自己混同于一个炒房客，而应
该致力于中国住房体制的创建，谋求大多数中国民众生活的安宁。以下为演讲内容摘要。
　　看见大家这么年轻，刚才有一半人举了手，准备三年之内买房子，我感到很有压力。我
在清华大学资本战略研修班演讲时，感到很轻松，台下坐的都是身价千万的总裁们，大家都
有房子，当然年龄也比在座的各位大，因此，没有买房子的必须性。而你们不同，你们都是
硕士研究生，没有房子就不能结婚啊，即使结婚也不想要孩子，这个麻烦就大了。不过即使
如此，我觉得你们面临的重要问题，不是买房子，而是争取买房子的平等权利。
　　在中国各大城市买房子有四种形态：
　　第一种形态是，绝大多数买房人他们买房子是为了自己住，也就是像我们今天在座的，
因为要成家立业，所以想依靠自己的打拼为自己争取一个居所，同样买房的形式也是自己赚
钱交首付，三成或者两成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房价之间有个合
理的比例。你们的这种买房行为叫做对冲，就是用自己的收入去对冲以后长达二三十年住房
按揭款。如果房价过高，绝大多数人就会感到不堪重负。
　　第二种形态是，一部分有一定财富的人，他们完成了原始积累，所以很多人买房子是为
了出租，他们和你们不一样，他们需要有一定的专业眼光，房子的租金一定要能抵付以后的
月供款还略有收益，这种买房形态叫做融资。用一个首付款做杠杆，在银行融来一倍的资金，
然后将整套房子出租，2006年以前，这种买房形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭，
好的商铺买房人的盈利空间相当不错。但是，后来开发商开发出投资性小户型公寓，看上去
也是用于出租的，但形态和商铺已经不一样，因为，国家的金融政策是住宅可以二成首付，
那么，投资人在银行的杠杆效应是5倍，从商铺1倍放大到住宅5倍，是开发商钻了金融政
策的空子。你可以看看开发商是如何破坏国家政策，一步一步把中国楼市变成了一个赌场。
　　第三种形态是，因为住宅可以二成首付，也就是说在银行的杠杆效应可以达到5倍，吸
引了大量的资金来买住宅，因为住宅投机可以超过除了期货之外的所有资本投机。开始还有
些人购买住宅是为了出租，但是后来出租的收益很差，但是住宅的差价却在扩大，因此，这
部分人买房子是为了卖出去。他们为了在短期内卖出去，有个大的差价，往往伙同媒体和开
发商一起，抱成一团，炒买炒卖哄抬房价。这种买房形态，叫做投机。
　　第四种形态是，更加荒谬，却在司法机关和地方政府的关照下大行其道，他们买来一套
房子，只是交了一个很少的首付款，然后，再找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格，转手
倒卖，或者说自己再卖给自己，从银行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一个900万的
房子，评估成2600万，只用200多万在不到半年的时间内赚了银行将近2000万，还有什么
比这个更赚钱?最后事情败露，就把房子甩给了银行。这种买房形态，叫做“庞氏骗局”。这
就是房价成倍上涨的主要原因。
　　整个中国楼市充斥了第三种形态、第四种形态，你们说，与第一种形态比起来，还有公
平性可言吗?在一个庞大的市场毫无公平性可言，普通老百姓充当的是什么角色?除了被掠
夺，还有什么?中国的一代有为青年不去致力于体制的重建，而将自己混同于一个炒房客甚
至骗子，中国的未来还有什么前途?所以，你们要放弃三年内买房的想法，不想蜗居，就要
争取平等的权利。
　　中国最大的地产商是谁?是深万科吗?区区1000多亿元的市值，一年四五百亿的销售，
算什么?还有保利、龙湖，都来争龙头，这是很可笑的。我先告诉大家一个数据，杭州市刚
刚宣布，今年土地出让金超过1000亿元，也就是说，杭州市政府今年卖地的收入就是万科
一年销售收入的两倍。凭业绩吗?北京市政府今年卖地收入增长260％。大家说，中国最大
的地产商是谁?
　　地方政府充当了中国最大的地产商，就注定了所有围绕高房价的政府行为都是在欺师灭
祖。什么是政府?回答这个问题很容易，我们的官方定义是，政府就是国家政权机构中的行
政机关。政府作为统治阶级行使国家权力、实施阶级统治的工具，是随着阶级和国家的出现
而产生的；随着国家的发展和社会政治、经济生活的日益复杂，政府的职能将不断扩大，政
府机构也逐步完善；随着国家的消灭，政府也将消亡。
　　那么，什么是地方政府呢?地方政府则在中央政府统一领导和监督下，负责本区域内的
公共事务。有的国家，由中央政府任免地方政府首长。联邦制国家的联邦政府代表国家，它
依据联邦宪法行使国家外交、国防、财政等主要权力。邦(州)政府则根据联邦宪法和本邦(州)
宪法和法律规定行使职权，在宪法规定的范围内对联邦政府负责。我们国家的体制属于前者，
是由中央政府任免地方政府首长，行使的是中央政府委任的所有政府职权。
　　现在问题来了。政府作为一个政权组织，负责本区域内的公共事务，由纳税人提供高额
的税赋养活，掌握着公权，有公检法组织和武装警察，理应是为纳税人和公共利益服务的。
当政府为了自己的利益，把自己等同于一个靠卖地收入牟取暴利的地产商人的时候，大家想
想，老百姓将成为什么?不仅要承担沉重的税赋，还要承担高额的房价。这就是我们看见的
中国各大城市的房价猛涨的本质。对老百姓来说，一个用公权垄断的市场，是毫无公平可言
的，这叫人为刀俎，我为鱼肉。所以，唐福珍引火自焚一点也不奇怪。
　　最为奇怪的是，中国房地产在制度设计上漏洞百出，遗患无穷，而我们却不去改变这种
制度，放任这种人为制造出来的矛盾不断加剧。我们是个公有制的国家，这个国家保障的是
所有民众的基本权利，其中包括居住权。因为居住在这个国家的民众没有自己的土地，把土
地都交给政府管理。政府为了获取最大的利益而又不违反宪法，就设计了一个房地产的70
年的使用权。所以，中国的住房没有独立产权，只有70年的使用权。70年后，政府完全有
权力把房产全部收归国有，全部重新分配，但是，采取什么方式重新分配现在还没有答案。
　　这种制度的设计，既没有违反宪法，又充分保障了地方政府处理土地资源的合法权利。
现在的问题是，如果地方政府穷奢极侈欲壑难填，老百姓怎么办呢?我告诉大家，没有办法，
除非重新设计一种土地和住宅的供应模式。现在我们看见的大规模的拍卖土地，把70年的
土地出让金一年就花得精光，花完了就再来卖地，为了多卖一点地，就和开放商一起炒买炒
卖哄抬房价。因为这个市场是高度垄断的，所以老百姓只能承担比正常价格高出几倍十几倍
甚至几十倍的房价。
　　商人都是极端狡诈的。政府设计了一种土地招拍挂的体制，为自己谋求了土地收益的最
大化，那么地产商呢，就给自己设计了一种暴利模式，这就是我们看见的商品房预售模式。
这种模式是一个舶来品，是英国人为了实现在香港殖民利益的最大化来设计的，英国本土的
房地产没法用这种模式。香港人把这种模式称为炒楼花。对开发商来说，这种模式既可以空
手套白狼，又没有风险。而且，中央政府还设计了一个开发商自有资金比例的产业政策，原
先规定开发商自有资金比例要达到35％，今年把这个比例降低到20％，普通住宅开发降低
到1 5%。这样开发商在银行贷款的杠杆效应由2倍放大到5倍以上。换言之，开发商只要
一点点钱就可以牟取暴利，不仅以很低的成本在银行贷款，而且还可以先收买楼人的钱。
　　这样就从体制上形成了地方政府和开发商利益的一致性，产生了对民众利益的背离。我
们知道，政府是行使公权的，可以调动一切资源，包括媒体、武警等，来谋求自身利益的最
大化。这样一个市场还有什么公平性可言，而一个缺乏公平的市场是注定要崩溃的。房价泡
沫的破灭只是崩溃的形式之一，即使没有房价泡沫的破灭这个市场也会崩溃，而崩溃的形式
就有可能是社会动荡。
　　前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的10多个在校大学生凑钱为
一套房子交了首付，准备在房价涨起来以后再卖出去赚钱大家分。我不知道这套房子的命运
怎样，但我可以告诉大家，大学生炒楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡
沫破灭的征兆之一。
　　日本泡沫破灭前，除了大学生炒楼，全国还有50％的人炒股。东京街头的大街小巷，
都在卖一种刊物，叫做《炼金术》，类似于我们北京、上海、深圳街头的《理财周刊》《理财
宝典》，电视上的“88'’、“5连发”等等，向国民灌输的都是投机心理，只要以钱来赚钱。
于是，农民不事农桑，工人不事生产，全体国民的普遍心态就是用钱就可以赚钱，只有钱才
能赚钱，却没有入主动想为社会创造财富。
　　日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。就像我们现在此起
彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让人们知道房价会永远上涨，因为面粉
贵过面包，因此，全体国民都开始囤积房子，尤其是住宅，因为农民进城需要房子，因为大
学毕业生结婚需要房子。日本就算这么大规模地囤积房子，日本房价泡沫破灭前的住宅空置
率也是刚刚超过5％。
　　中国70个大中城市现在的住宅空置率是多少呢?据官方对外公布的数据是1 5％，其实
远远超过这个比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已经超过了40％，建好了许多房子也
卖出去了，却没人居住，这不仅是国民财富的极大浪费，也助涨了全国性的楼市投机行为。
世界银行副行长、原北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂
弟从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套房子，不到一年，连1亿日元都卖不出去，至今
都不敢提那次失败的投资。
　　日本房价泡沫破灭尽管已经过去了20年，但至今日本人都有些后怕，没有亲历一套房
子价值一年跌去80％的人，无论如何也体会不到这种感受。今年6月底，日本人看见中国
地王不断出现，也带着一块1 50万平方米的土地来上海拍卖，价格是多少呢?说出来没入信，
挂牌价才78．88元／平方米。这个单价不是中国的楼面价，而是地面价。这块地位于日本
静冈县伊豆半岛，比三亚不差。三亚新拍的土地价格是多少呢?如果按地面价算，没有低于
20000元／平方米的。大家算一算，这是日本的多少倍。
　　现在的中国和当年的日本，房价泡沫破灭前的社会心态和市场表象几乎一模一样，所不
同的是，日本的房价泡沫是外在因素引起的，是西方国家迫使日元升值导致的。中国的房价
泡沫是内生性的，是我们多发货币导致的。因此，中国的房价泡沫的破灭给民众带来的危害，
远比日本房价泡沫的破灭给日本民众带来的危害要大得多。再加上由于体制的原因，中国买
房人在按揭问题上承担的是无限责任，其后果也更加严重。
　　因此，每一位有为的中国青年从自己的前途着想，从民族的前途着想，也坚决不要做击
鼓传花的接棒人，坚决不买这种高价房，坚决不要重蹈日本的覆辙。  +-贬货币与降房价白
4艰难抉择——在2010年第12届中国风险投资论坛上的演讲
　　2010年6月6日，应2010年第12届中国风险投资论坛组委会之邀，我出任论坛讲演
嘉宾。这次论坛云集了全球180多家投资银行、风险投资基金公司的多位首席经济学家，800
多位已经上市和正准备上市的公司的董事长和总裁。我首次公布了我对土地价值和货币价值
原理的研究成果，以下是我的演讲摘要。
　　迷茫。看不懂。宏观调控政策是不是已经出尽了?这大约是目前市场的一种典型心态。
只要政策方面有点风吹草动，股市立马就有了反应。一个发改委的官员说“3年免谈房产税”，
股市地产股居然暴涨4％。发改委出面辟谣，股市地产股又大跌2．7％。这种心态是中国社
会与国民心态的最好写照，同时说明，房地产调控正在向更深的层面探索。
　　这个更深的层面已经让很多人看不懂，发出疑问是很正常的。这种疑问就是：现在我们
最主要的是降房价，还是贬货币。我们要朝哪个方向走?
　　我们的房地产政策因为体制的问题，2004年以来一直在调控，这不是市场出了问题而
是体制出了问题。体制出了问题，要一下调好是不容易的，再加上2007年对房价的调控，
到2008年9月无疾而终，随之，政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009
年房价的暴涨。这就像一个重症的病人，吃错了药，想一下就好，怕是没那么容易。
　　我们先来看看这一轮调控会调向什么样的方向，会达到什么目的。今年的调控，从国1
l条开始，第一步是在调需求。因为2009年的买房需求很大程度上悖逆了住宅应有的居住的
功能，而开始了疯狂的炒买炒卖哄抬房价，一线城市60％以上是投机需求，杭州市新房换
手率半年超过65％。在全球也没有这样一个国家的房地产需求是这样的。所以，中国政府
要对此进行调整是很正常的。那么，国l l条的核心内容就是围绕调整投机性的需求而展开，
在产业政策、财税政策和货币政策层面进行了史上最密集的调控，直接将投资需求逼出了市
场。
　　第二步呢?还没有开始，但是已经在个别城市初露端倪。比方说，上海推出了公租房计
划，让一部分暂时买不起房子的白领和农民工有一个栖身之地，以利他们的创业和打拼。中
央政府正在督促地方大规模地兴建经济适用房和其他社会保障型住宅，并且，普通住宅的供
应比例将有所扩大。
　　第三步才是制度设计。到这一步才是实质性地推出物业税，现在推出房产税只是权宜之
计，目的是打破开发商对赌未来房价的预期，逼迫开发商降价销售。从现在的国际国内经济
发展的趋势来看，观望和僵持也同样会导致房价泡沫破灭的后果。
　　所以，有步骤地推进调控，于国于民都有利，争取将经济问题在政府手段内能够解决，
不至于扩散到社会层面。现在的市场反应是很正常的，成交量大幅下降不是目的，而是降房
价必经的路径。成交量萎缩的后面。是一条完整的房价下降的通道，而且，是成交量萎缩后
面的逐步下降。深圳已经有大量的楼盘开始降价销售，万科在全国开展降价战略，势头很好。
　　打破观望状态是非常必要的。各大国有商业银行，已经对房价下降进行了多次压力测试，
降价30％～50％对银行不构成大的风险。尽管如此，在降价及不降价之间，决策层面也有
动摇。分析起来，不降房价，那就是另一条路径，实行货币贬值。那么，究竟是降房价，还
是贬货币呢?我们先来看看利和弊。
　　让我们先来看看一组数据：中国的房价是从2004年开始一路猛涨，那么，我们在北京、
武汉、重庆三个城市采集同等片区的数据证实，2004年住宅用地楼面价分别为1221．64元、
947元、164．56元／平方米，而2009年他们分别是3528．1 23元、2283元、591．84元
／平方米，加权平均土地价格上涨275％。而2009年中国的GDP比2004年增长246％，广
义货币余额M2实际增长238％。也就是说土地价格上涨幅度远远超过经济增长和货币增长。
　　从货币理论上来解释，支撑法币币值的是一国土地资源、矿藏资源和其他国有资源，而
权重最大的是土地资源，约占70％以上，中国人民币更是如此。土地价值增长的幅度低于
货币增长是体现货币真正价值的状态，而中国的土地价值增长幅度远远高于货币增长幅度，
那表明人民币2004年以来一直在贬值。那么，现在人民币还能继续贬值吗?答案是否定的。
　　从经济层面来说，人民币继续贬值，将导致流动性更加泛滥，加上国际热钱的炒作，将
引发恶性通胀；从社会层面来看，中国老百姓在银行的存款将面临缩水。中国是个高储蓄率
的国家，因为社会保障体系不完整，这种存款高达28．5万亿。这并不是说中国老百姓很有
钱，而是绝大多数人寻求用存款的方式，实行自己对自己生老病死的保障。货币继续贬值，
将导致老百姓的财富大量缩水，以致一部分人为此失去保障，后果极为严重。将来政府所要
支付的社会保障成本，有可能是现在缩水财富的几倍甚至十几倍。
　　无论如何，继续实行货币贬值的政策是非理性的。唯一的办法就是降低房价，而降低房
价同时降低了土地价值和生产成本，从而提高了城乡居民的购买力．提升对拉动经济增长的
后劲。￥后记
　　在本书写作伊始，正值人民币M2突破60万亿，可以说，绝大多数经济学家一致认为，
中国不可避免地要爆发恶性通货膨胀，只是超量货币传导到商品价格上需要1～3年的时间。
即使需要3年，从超量货币的规模看，2009年广义货币M2增长29．7％，而名义GDP增
长仅6．8％。29．7％-6．8％=22．9％，这接近23个点的货币发行增幅平均分摊到每一年，
也有接近8％的通货膨胀率。
　　于是，市场有了共识，中国一定会发生通货膨胀，央行也提出管理通胀预期，炒房客提
出资金避险，大量的资金不仅推高了房价，而且，推高了国际黄金价格，一切的市场迹象都
在显示，通货膨胀快来了。所以，我的这本书当时便想取名叫《通货正在膨胀》。
　　正在书写到中途时，我发觉不对。大量的迹象显示，尽管中国目前的通胀率很高，但是，
经济运行并不好，产品和投资一样大量过剩，预示通货紧缩就要发生。在2010年急于求职
的610万名大学毕业生中，201 0年5月有就业意向的学生不到l 00万名，远远低于2009
年的320万名。如果这么多大学毕业生求职困难，绝谈不上各种商品价格都要上涨。紧接着，
2010年6月全国社会用电量急剧萎缩。
　　《上海证券报》报道说，2010年6月用电量同比增速大幅滑落的原因有两点：第一，
2009年的高基数影响(在中央一揽子计划刺激下，2009年6月用电量同比增速正式转正)；
第二，作为当前中国工业化时代的用电量支柱的重工业用电量出现)中高回．落的态势。至
于今夏高温天气下，因制冷所产生的用电负荷不会对总体形势产生根本影响。中电联统计部
主任薛静认为，如果说5月恰处于全年经济走势中的混沌和过渡时期，不宜以此判断总体经
济走势的依据的话，那么6月的数据则可以看做全#-RI电量和经济走势的一个转折点。
　　言外之意，中国经济开始出现转折，一个大的萧条时代即将到来。这又印证了我很久前
的一个判断，恶炒通货膨胀概念，是因为既得利益集团急于推高中国房价而刻意制造出来的
谎言，因为中国产能全面过剩，尽管多发了那么多货币，谁又能保证那些货币都在国内流动
呢?不在国内流动，那么，怎么可能在国内产生通货膨胀?
　　各种矛盾就这样纠葛到了我的这本书中。什么是真相，什么是假象?或者是各种矛盾交
织在一个经济体中，产生着一种前所未有的新现象，那就是：现在的中国经济，正在产生一
种病态的奇异现象，穷人通货全面膨胀，富人通货全面紧缩。
　　这是水和油的故事。水和油，即使把它们放在一个桶子里，水仍然是水，油仍然是油。
他们无法融为一体，这才是中国经济最大的悲剧。中国的货币发了很多，完全可能引发通货
膨胀，加上银行一直实行负利率，所以，谢国忠的观点得到很多人的赞同。但是，中国流通
中的货币量并不大．H0始终只有3万多亿元。
　　另一个现象，就是住宅把社会财富凝固了。这就是我们大量地开发住宅，造成了结构性
的空置。6540万套空置住宅，连续6个月电表读数为零，看上去只是空置了大量的住宅，
实际上是中国社会财富大量凝固。这就不难解释，中国目前经济的这种完全不可模仿的形态
——穷人通胀，富人通缩。
　　这种极为罕见的经济形态，预示着什么?不管是对富人，还是对穷人将产生什么影响?
我试图从经济发展的层面上作出解读。于是，就有了这本书。
　　因为没有规律可循，也没有整套理论体系可以参照，真正走出这种形态只有一个办法，
就是建立公平合理的社会机制，缩小贫富差别。严格地说，未来的中国将要长期对穷人群体
开展社会救助行为，减免穷人的税收，增加他们的收入。在经济上来说，一定要将存款利率
转正，让穷人的资产能够有所收益，而不是让穷人的存款贬值或者缩水。
　　这样，中国的基尼系数将可以逐步降下来，维持在警戒线以内的水准，减少社会的动荡
幅度，提高民众的幸福指数。那么，在贫富差距逐步缩小的情况下，中国目前的经济形态才
会有所变化，并得以逐步健康运行。
　　相信“6540”会告诉我们，经济的增长并不等于财富的增长，官员和商人的财富增长不
等于社会财富的增长。中国社会要致力于全民族和全社会财富的共同增长，才是经济发展的
终极目的。否则，一切的增长都将造成中国社会的裂变和经济形态的扭曲，修复起来民族将
会元气大伤。