隧道危险源辨识:保障房，撬动GDP还是沦为空镜子？

经济观察报 孙健芳/文 房地产商没有等待所期待的 “金九银十”局面，“萧杀”成了9月、10月房地产市场的主旋律。上月，30个大中城市中有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。而国庆期间，全国各地房地产成交量更是较去年同期出现大幅下跌。

一条“银监会调查绿城集团房地产信托业务”消息不仅将绿城推至风口浪尖，而且彰显了很多房地产普遍面临资金困境。

从2008年开始，保障房就被中国政府作为逆周期调控的利器，一方面，政府希望通过保障房建设投资，使得大部分底层居民的住房问题可以解决，解决房价高涨引发尖锐的社会矛盾；另一方面，在中国经济下滑时进行逆周期调控，熨平经济波动风，最终推动中国经济从投资主导向消费驱动的转型。

但在目前全球经济持续走弱背景下，中国经济也处于不稳定状态，中国政府是否继续有魄力继续抑制房价，而通过发展保障房建设实现经济的逆周期操作？而目前佛山地方政策松动是否预示着中国保障房规划仍是空镜子一场？

保障房这盘大餐

保障房犹如拉动中国经济增长一桌丰富的大餐，今年两会期间，总理政府工作报告提出今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套。

而按照日前两会上住房和城乡建设部副部长齐冀的口径，这桌大餐则包括以下各道菜：其中廉租房160万多套、公租房近220万套、棚改房400万套左右、经适房和限价房共近200万套。

这1000套能够引发多少投资？两会期间，齐骥公布当年投资在1.3万亿到1.4万亿之间。

“大干快上”保障房政策并非短期行动，“十二五”期间中国计划建设保障性住房3600万套，前三年每年1000万套。

若把3600万套平均到5年，也就是年均720万套。按照1000万套对应1.3万亿投资测算，年均720万套对应每年9360亿保障性住房投资，中金公司预计5年3600万套保障房总投资将达4.9万亿。

总体上，按照以上投资额度计算，中央政府要拿出1000多亿资金，2011年地方政府投入保障性住房的建设资金将达到8200亿左右。中金公司预计十二五期间地方政府需要配套资金达到2.7万亿。这桌大餐能够解决多少住房销售？若按照每套面积60平米测算，“十二五”计划的3600万套保障性住房对应21.6亿平销售面积。

如果平均分摊到5年，折合每年4.32亿平方米。这桌大餐能够解决多少人的住房问题？海通证券涂力磊之前分析，如果假设每套解决一个三口之家住房，3600万套对应解决1.08亿人住房问题；按照城市6亿人口测算的话，将近解决16%城市人口的住房问题。若考虑到在此期间的旧城改造和此前已经完工的保障性住房，20%左右居民的住房问题可以得到解决。

政府“一石二鸟”用心

保障房是中国政府激活经济的利器，此次中国政府提出保障房建设“一石二鸟”用心明显。一方面，政府起希望通过保障房建设投资，使得大部分底层居民的住房问题可以解决，解决房价高涨引发尖锐的社会矛盾；另一方面，在中国经济下滑时候进行逆周期调控，熨平经济波动的风险，最终推动中国经济从投资主导向消费驱动的转型。

这种期待并非乌托邦想法，政府的信心来自过去房地产市场对中国经济增长的巨大贡献。

自从1998年房改之后，北京经济信息中心研究员齐心曾分析过， 1998年以后房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。

从1949年到2011年一季度末，全部金融机构本外币各项贷款余额50多亿，而其中房地产贷款余额占据近六分之一。目前中国固定资产投资对中国经济增长率贡献率超过40%，其中住房直接投资就占总投资的20%。

房地产对经济巨大拉动作用也让其成为政府逆周期调控的利器， 2008年金融危机，中国经济增长率掉下6.3%之下，在中国经济找不到更为可靠的增长点同时，唯有刺激房地产政策可以依靠。

为了稳定当时下滑的房地产投资形势，2008年下半年，从中央部门到各级地方政府出台了一系列的针对房地产的“救市”措施，这些措施有降低房地产投资自有资金项目的比例，提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低首套房贷款利率及首付等。

当时，住房和城乡建设部有关负责人也表示加大住房保障投资，未来三年内保障房总投资将达到9000亿元，他们测算每年住房保障投资3000亿元可以带动上下游投资3000亿元。另外，还可以创造200万-300万个就业岗位。

当时专家们还设想，若按照2008年中国每年房地产投资约2.5万亿元和行业增长20%的速度计算，每年保障性住房3000亿元投资相当于给房地产市场投资注入了“稳定剂”。当时齐心匡算，若未来三年住房保障投资达到9000亿元。可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。

在政府刺激下，商品房市场在2009年初率先复苏，2009年5个月，我国城镇固定资产投资余额达53520亿元，同比增长32.9%。房地产市场迅速地形成裹挟开发商、地方政府、民间资本、全民的一条巨大利益链。金融资本和实业资本也越来越多渗入房地产市场，2009年上市公司年报显示，12家上市银行累计贷款高达21.77万亿，其中涉及房地产的就达到5.28万亿。截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。

此后，在房地产政策调控之下，房价开始观望并出现松动。“金九银十”期间，房地产商没有等待所期待的房地产热销局面，而相反，房价开始越来松动。

更多人仍寄希望政府调控的让步，这种想法并非空想，在以救市为目标的四万亿投资淡出后，如果民间投资不能及时接棒投资，中国经济前景会怎样？没有人敢于是拿着中国全盘经济去做试验，于是保障房被寄予更多的期望去拉动中国经济增长。

但保障房与商品房市场并非跷跷板效应，一边压下来，另一边自然被翘上去。

目前影响保障房最大的问题就是资金问题。如果按照目前地方财政收入情况看，今年地方政府财政对保障房投资还能勉励支撑，而之后压力会日渐加大。

保障房是否会对商品房市场产生影响也是市场疑虑之一，就此住房和建设部研究中间王珏林认为，这种担心是非常正常的，不过他表示，国家在住宅土地安排上是把住宅用地这块面包放大一圈，增加保障房土地并没有减少商品房的土地供应。而且保障房是政府行为，商品房是市场行为属于互补关系，所以不会影响房地产市场整体发展。

保障房会成空镜子吗？

10月11月，佛山市发布公告《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，其中提到对符合条件的四类人才不纳入限购范围等。佛山的限购放宽虽然连夜被暂停，但它反映出地方政府与房地产巨大的利益裹挟下的房地产调控异常艰难，中央政府加大保障房建设的想法，可能因为地方政府和房地产上的利益勾结而成为空镜子。

虽然2010年我国正式提出560万套保障性住房的建设计划，2011年提出1000万套住房保障计划，但保障房从来没有公布竣工数据。2010年到2011年连续两年，保障房开工率到9、10月份还未过半。

2011年7月，住建部住房保障司副司长孙新春在上述论坛上表示，截至6月底全国保障性安居工程已经开工56.6%。但在一个月之内，地方保障房建设开工率从34%陡然提高到了56.6%，数据蹊跷异常。

未来保障房建设压力更是巨大， 华创证券预测， 如果按照“十二五”3600万套同样也是开工目标，假如全部开工，则全部竣工将在2017、2018年。

不过，与往年政府对保障房市场一纸空文做法不同，今年中央政府采取“蜜糖加大棒”政策。国土部还规定地方政府在保障房建设有三个节点：3月底前，市县住房用地供应计划要向社会公布；7月上旬，向社会公布上半年住房用地计划落实情况；2012年1月，向社会公布全年住房用地计划落实情况。

为保证开工之后保持相应的建设进度及建成率，住建部及多个部门分别派驻31个督察组，分布31个省，督察范围基本覆盖全国100%的保障房项目。同时，为了确保今年1000万套保障性安居工程资金的落实，中央还提出和建议了一系列的财政、金融等支持政策。

2011年3月，银监会允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。2011年9月国务院常务会议又公布，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。此表态被业内视为地方融资平台贷款中，保障性住房贷款开闸。

除了对地方政府的“大棒政策”之外，政府希望借助用市场化的脚去走调控的路，寄希望开发商拿出良心帮助政府处理公务。

但这样保障房设计从一开始就存在着非市场化的土地供给和市场化的产品需求之间、市场化供给和非市场化调控之间、不同质购买力和同质化产品之间的矛盾。

之前首创集团总经理刘晓光就担心，当前有不少房地产商有投资保障房的意愿，障碍就在于怕没有回报。的确，目前保障房项目回报率的确不如人意，据悉一些开发商应地方政府要求建设了保障房，但政府没有能力去回收。

政府希望房地产商介入公共品的可能成为幻想，而保障房分配过程又备受诟病。在全国各地，一些特权者既掌握保障房分配权，又掌握优先选择权，在北京很多地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。

就如一个瘸腿的乞丐，保障房蹒跚上路，在现有的财政收入和官员激励机制下，政府缺乏平抑房价的动力，今年以来，随着严格持续的房地产调控，开发商已明显减缓拿地节奏，地方土地和房地产相关收入锐减，随着时间推移，地方政府颠覆房地产调控的冲动越强。

目前中国政府计划将2012年保障房开工数量从1000 万套降至800万套，而现在佛山地方政策松动更是一个信号。一旦政府将长周期操作变成短周期操作用，加大了房地产波动的剧烈程度，而且会连带地方财政风险可能提前释放，连带银行业资产负债表也会受损，在那时，保障房或许又成为空镜子一场。