偶看新闻袁腾飞讲对越自卫:关于房屋租赁代收水电费是否征收营业税的调研
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 19:43:50
关于房屋租赁代收水电费是否征收营业税的调研
靳亚亮
现在不少企事业单位将一部分闲置房屋出租给其它企业供其生产经营，对于出租方代收的水电费等价外费用是否征收营业税，一直以来都存在着执行和操作等方面的问题，为了便于征收管理，现调研如下：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，计税营业额的价外费用是在纳税人提供劳务、转让无形资产或销售不动产应税行为的前提下确定的。《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定“条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。”因此出租方在收租金的同时向承租方另外收取的水电费等属价外费用，应一并作为租金收入征税。
然而，随后《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）明确规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
实例如下：
广州市地方税务局关于代收费用是否征收营业税的解释中是这样规定：
A 代收的水费、电费、燃（煤）气费，必须按照住（用）户实际耗用量和广东省物价局粤价[1997]173号通知规定的公共水电费用分摊量，依水电部门规定的收费标准计算代收；代收维修基金、房租，必须按照国家规定的收费标准计算代收；
B 代收的费用，必须单独列帐，分别核算，并按期编制代收费用结算表，以登记住（用）户名称，代收费用实际耗用量、公共水电费用分摊数量，收费单价、总额等有关资料备查。
C 代收的费用，一律使用地方税务部门监制的发票。
对不同时具备上述3个条件的收费，除房租应按“服务业-租赁业”征收营业税外，其他收费应按全额依“服务业-其他服务业”税目征收营业税。
以上法律法规及相关规范性文件都指明了代收的水费、电费并不当然的一并征收营业税。这同时也为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间，房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。
虽然国家对于出租方代收的水电费等价外费用是否征收营业税问题已经有了比较明确的政策依据，但现在存在大量的企业对外出租房屋，并没有成立也没有必要成立相应的物业公司，企业代收的水电费直接上交给相应的供水、供电部门，并没有得到任何的收益，所以企业一致认为，不应该交纳该部分代收款项的营业税。
同时在现实的操作中仍然存在一系列问题：租赁必将发生一定的费用分摊，费用分摊符合配比原则，之所以提出这个问题，还是一个真实合法凭据的问题，这是由于票据是唯一的无法进行分割。对于其他企业，特别是出租人为一般纳税人，对于向承租人收取的应分摊水电费，需按转售处理，特别是涉及已抵扣的。但是实践中，如果该企业是营业税纳税人又如何处理呢，一方面其没有增值税发票，而即便有也存在重复征税问题，这又如何处理，各地的税务实践过程中一般要求企业特别是出租人要在分摊费用具有真实的分摊计算表，对于承租人要求出具原始凭证的复印件外加分摊计算表。另外对于承租个人的房产，承租人是否能以开具抬头为出租人的票据入账，从税务实践来看，这是不允许的，这其中原因是无法证实其真实性，特别是承租其股东的房产，没有一个可参考的分摊标准。
针对以上问题，有必要作出一些相关规定加以规范，以统一口径，便于管理。