趋势五步反转法:热钱在抽离，房市熊定了

热钱在抽离，房市熊定了   

2011-10-28 06:48:45|  分类： 默认分类 |  标签： |字号大中小 订阅

倪金节

新京报 2011年10月26日 星期三

房地产降价潮正在开始向全国蔓延。据《第一财经日报》记者的调查，京沪广深等一线城市房价从近期出现明显松动，由此集中引发的几起业主集体“维权”事件，更让此轮房价下跌引起市场的高度关注。

无疑，这一轮的房价松动有着一定的必然性。在经历了持续一年多的强力限购之后，具备买房条件的人群是越来越少，成交量是急剧萎缩，加上货币政策的不断紧缩，开发商群体纷纷陷入了资金链极其紧张的局面之中。哪怕是销售一度红火的万科、恒大等大型开发商，现金流较之中小开发商算是充沛许多，但是他们早在今年五六月份就已经启动了降价。

他们之所以能够率先降价，而不像其他开发商一直死扛，关键在于十分灵敏的市场嗅觉，使得他们意识到政府本轮房地产调控的决心之坚定，短时间内完全不可能放松调控。而只要调控不扭转，谁先降价，谁就掌握了市场主动权。而越扛到最后，豪赌政策放松的计划落空，那最终只能陷入更为被动的境地。特别地，随着年关的临近，成交量的长期低迷，要想快速完成年初预定目标，降价是唯一的选择。

因此，此轮房价松动可谓水到渠成，亦是政府宏观调控所乐见的结果。但这一次房价松动，会不会像2008年那样不过是昙花一现，这主要有赖于此轮房地产调控所能持续的时间。在笔者看来，此轮降价潮能够持续，原因分为国内和国际两方面。

从国内情势看，严厉的房地产调控政策两三年内难以结束。尽管经济面临硬着陆风险，中小企业倒闭潮不断，但这一次中国经济不会这么快地重回保增长。

这一次所出现的所有危及经济增长的现象，在2006年到2008年那一轮宏观调控过程中也都曾经发生，直到2008年6月，央行依然还在上调存款准备金率，打击通胀和房价泡沫的力度十分强烈。可惜，由于雷曼破产带来的全球性金融危机，不得以启动天量信贷政策，让房地产一飞冲天。若当年没有金融危机，房价泡沫在那一次调控中就会解决。而眼下的形势是，再度出现疾风暴雨式大危机的可能性微乎其微，纵使再度出现，有了三年前货币吗啡刺激经济和房价暴涨的双重教训，重蹈覆辙的事情不大可能发生。房价松动，政策千万不可松动。只要严厉限购和货币紧缩不结束，房地产降价大潮就完全可以持续下去。

实际上，即将到来的更为全面的房价松动趋势，也符合地方政府的利益。在经历了2009年和2010年的土地狂潮之后，他们已经赚的盆满钵满，若再重复当年的癫狂，房地产的政治属性会更为严重，并成为更加棘手的社会难题。地方官员“去房地产化”，将是他们理性的选择。 也是保证他们在下一个十年赢得主动，领跑地方经济的必由之路。

而从国际形势而言，外资抽离资产市场端倪初现，由查诺斯和鲁比尼等领衔的对冲基金、经济学家国际空头，正在显示其真实的运作能力。9月份，中国外汇储备余额一改之前两年的飙升态势，单月居然净减少了608亿美元，这是有史以来单月下降幅度最大的一次，超过了三年前金融危机时期。如此大规模的外储突降，主要原因就是国际资本的流出，而很难用外贸形势低迷等因素解释的。因为进出口企业艰难并非9月份独有的现象。

同时，美元指数近期开始走强，伯南克亦暗示随时可能加息抗击通胀，加上欧债危机暗礁丛生，美元即将迎来一波像样的大反弹。欧元的颓势，美元的上升，将主导一场新兴市场的资本外流。这势必将严重考验中国的房地产市场，若同时严峻考验人民币汇率，引发贬值浪潮，那房价跌势更是难以扭转。

历经了十几年的超级繁荣，中国房地产市场的确到了需要回归理性的时刻。至少，商品住宅势必将回归其居住的属性，投资属性渐渐褪去，同时保障房占据主角。解决大多数的住房问题，是不可能通过做大房价泡沫来完成的。这一次，和以前的每次调控真的不一样了！

美元大反弹将击垮中国房价

倪金节

新京报 2011年5月26日 星期四

15年前当美元中期反弹形势确立，东南亚奇迹灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。未来两三年，美元大反弹即将到来，中国房地产泡沫好日子不多了。

房价泡沫已经成为中国最“古老”的话题。在经历了长达13年的繁荣、8年强力调控之后，民众对房价上涨接近麻木。

过去两年，中国大部分城市房价急升，泡沫也蔓延到了最偏远的小县城，部分国家级贫困县的房价都升至了4000元，离谱的房价收入比只会让未来的楼市经历一次痛苦的调整。造成泡沫之源头因素是银行宽松的存贷比，造成流动性泛滥格局不断，过度的流动性让房价翻了几番。

这些年，所谓的中产阶级十分艰难，被高房价所吞噬。尽管缺少了来自这些“高收入”群体白领阶层的需求，仅仅依赖灰色收入、民间资本和外资需求就足以推高房地产价格。不过，当过剩的流动性和极度宽松的货币环境消逝的时候，中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷，并把银行也拖下水。

在国内一系列调控政策未能让流动性过剩环境消失，挤掉房价泡沫的当下，外部力量的悄然生变，或许能够成为压死骆驼的最后一根稻草。美元中期大反弹极有可能成为这一关键力量。

从4月底开始，尤其是五一假期之后拉登被击毙开始，美元指数开始了新一轮的快速反弹试探，至今已经累积上升5%。这一指数并不包含人民币权重，所以本文所论及的美元反弹并不代表人民币升值趋势的结束。最近的欧债危机风波再起，希腊、葡萄牙等国经济危机一触即发，随着欧洲经济形势的日益严峻，欧元对美元势必会朝着1：1的方向不断行进，美元对欧元的持续升值将形成大趋势，届时美元指数会迎来真正的中期大反弹。

事实上，当美国承受巨额双赤字的国际背景之下，放在十年以上的周期来看，美元不可能保持强势地位，持续贬值是其必然宿命。但是当美元弱势已经渐渐危及到国际货币体系，美元成为一张纸的时候，美国政府必然会奋力一击，至少要在中期内保证美元的国际地位。其实，眼下的美元稳定不仅符合美国的利益，也符合当前全球利益。真要是美元体系崩溃，当前并没有任何一种货币能够替代，那么全球经济体系必然随之崩溃。SDR、欧元、日元乃至黄金本位，都不足以成为新的国际货币体系的核心。从这个角度来看，美元的中期大反弹趋势得以确立也具备充分条件。

特别的，无论是从遏制通胀还保证经济复苏的角度而言，美联储接下来两三年内持续升息的赖力和速度都会超过预期，在短短一年到两年内，将联邦基准利率从0.25%的最低位拉升至5%以上完全有可能。

而美元处于升息的时候，尤其当联邦基准利率到5%左右，中国央行势必也不得不进入又一轮加息周期，比如贷款基准利率接近8%，甚至更高。那么，这对房地产投机势力的打击将是巨大的。因为这不仅影响着官方利率，更为严重的是让民间借贷利率水涨船高，这才是投机资金感觉头疼的致命所在。比如，2005和2008年中国的房地产牛市曾经短暂的戛然而止，这就与当时美联储和中国央行将基准利率维持高位息息相关。

压缩美元指数曲线也能很明显的发现，15年前的东南亚就是上演了上述的类似逻辑。从1993年开始，美元持续贬值，进行着深度的调整，随着疲软的美元不断向当时的“四小龙”注入流动性，从而维持了他们的房地产泡沫。1997年，随着互联网浪潮的此起彼伏，美联储开始了挤泡沫运动，不断加息使得当年美元指数急速上升，美元形势彻底扭转，东南亚奇迹也就灰飞烟灭，房地产泡沫瞬间倾塌。

2001年之后，美元指数急速下泄，最高贬值幅度接近50%。伴随着美元流动性的全球泛滥，新兴市场经济体资产泡沫和通胀攀升不断，纸面繁荣让这些地方的GDP纷纷翻番。而这两年美元开始企稳，再也没有触及到最低点，在2009年和2010年下半年都相继经历了一波明显的反弹，但由于第二轮量化宽松等的出台，强势美元被终止。眼下，美联储退出量化宽松的趋势愈发明朗，美元中期反弹的概率也远大于之前两次。如果美联储年内开始升息，那么美元大反弹基本完全可以确立。

由此，美元大反弹在即，最直接的动力就是美联储升息周期的开始。到时候，国际资本流动势必会根本转向，新兴市场经济“硬着陆”。中国房地产市场也就可能不得不面临痛苦的调整。

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