梦幻西游by野猪精:网易解读407期：“降价退房”有悖契约精神

网易财经10月24日讯 日前，龙湖地产上海嘉定区一处楼盘因大幅降价，引发已购房业主不满，300名龙湖业主“冲击”其售楼处，要求退房或补偿差价，并打砸售楼处沙盘。自楼市降价潮蔓延，全国已有多地出现“退房事件”。那么，开发商降价是老业主要求退房或补偿的理由吗？

多地楼盘的大幅降价引发“退房事件”

同一楼盘降价，老业主以“维权”为名要求退房或补差价

随着楼市调控政策的加码，近几个月来，已经有开发商“扛不住”选择降价促销，然而这一开发商万不得已才作出的决定，刺激了令一个利益群体：那些在房价峰值期间入市的购房者们。

与开发商的降价促销相伴而生的，是多个地区老业主大闹售楼处，要求开发商退房或是补差价，这便是所谓的“房闹”。今年8月初，华业位于北京通州的东方玫瑰二期A9号楼推出了80多套均价在14000~15000元/平方米的特价房，这与此前16500元/平方米的价格相比，降幅达到10%以上，这令很多老业主“难以接受”。8月13日下午，东方玫瑰部分前期业主身着统一T恤衫，拉起横幅，聚集到售楼处“维权”，要求“退房”、“换房”或是“补差价” 。同样在北京通州，今年9月份，京贸国际城上百名业主为了让开发商退房或是补差价，围堵小区入口。

随着各地房价下滑，“退房事件”在多个城市上演。上海景瑞地产股份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动，降幅达到26.5%。从9月底开始，数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。佛山禅城区城南某楼盘正式推出了第二批约87套的公寓房，较前一批同档次房源的11000元/平方米单价下降18%，由此引来老业主强烈不满。而此次龙湖地产的促销行为，竟引发300业主“冲击”售楼处，由群体抗议上升为暴力打砸。

部分开发商的“示弱”行为，令“退房”者更加理直气壮

对于“房闹”事件，有开发商选择“不退不换不补偿”的冷处理，但也有部分开发商选择妥协。华业地产对于东方玫瑰A9号楼老业主的“维权”行为，选择了以额度约为原成交价5%进行补偿。而早在2008年9月，华业位于北京东四环的玫瑰郡推出大量特价房后，也承诺对老业主进行补偿，成为北京首个降价补偿的楼盘。

然而这种降价补偿的做法并不受业内认同。业内人士认为，目前，北京郊区的房价都处在下行通道，一旦开了这个口子，可能导致其他老项目业主的反弹。

去年11月18日，北京通州楼盘京贸国际城第三批房源以每平方米预售均价下调7000元而被称为“京城第一降”，当时，开发商为安抚抗议的业主，向369套房子的业主合计返还差价达近2亿元。而当京贸国际城今年9月再次降价销售时，部分老业主就把上次的降价补偿当做了“维权”的榜样：“虽然合同中并没有明确规定降价退差价的条款，但是上次降价时，开发商给3号楼老业主返还差价，因此，本次降价后，开发商就应该对2号楼老业主进行差价补偿。”

开发商降房价不是撤销或单方解除合同的理由

购房合同只有在某些特殊情况下才可撤销，降价显然不在其中

《合同法》第54条规定了合同当事人一方可向仲裁机构请求撤销合同的情形：因重大误解订立的；明显违反公平原则的合同；一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意愿情况下订立的合同。显然，同一楼盘降价销售并不符合撤销合同的条件。

部分老业主在抗议时，是以开发商“价格欺诈”为由要求无条件退房，对此21世纪不动产上海锐丰法务总监尹新民表示，构成价格欺诈需要同时满足开发商主观上明知未来价格会大幅下调，仍以高价出售；客观上在早先销售中必须曾给出明确的未来房价不会下跌的承诺。

降价也不是单方面解除合同的理由

业主提出的退房或补偿的要求，相当于解除了之前签订的购房合同。但是，法律规定在没有出现法定事由、约定事由时，任何一方不得擅自解除合同。

解除合同的“法定事由”是指，在不可抗力因素或对方违约的情况下，一方可以在无需得到对方同意的前提下解约。《合同法》第一百一十七条规定：“不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。”一般包括地震、水灾、旱灾、战争、政府禁令等。

例如，因为“限购令”等政策因素，已经签订购房合同的购房者“被限购”、或是因为首付比例提高而付不起首付，这些情况可以归因于“不可抗力因素”，购房者可以请求解除合同，并且不需要承担责任。可显然，房价因为市场因素下降，并不属于购房者解除合同的理由。

而解除合同的“约定事由”，是指双方在签订购房合同时就约定清晰，可因价格波动解除合同，或者获得价格补偿。否则，老业主的诉求在法律上是站不住脚的。

房产投资应该风险自负，“降价退房”是无赖行径

高价入市本就有风险，以降价为由要求退房是无赖行径

商品房具有商品属性，其价格出现波动也属于正常的市场调节。虽然从情感的角度看，买房后就遇到房价大跌，资产大幅缩水数十万甚至上百万，值得同情，但从法律和市场契约的角度看，只能说“愿赌就要服输”。

反向思考，如果房价上涨，开发商是否可以要求业主补偿差价，是否可以原价收回房子再高价销售？扩展开来思考，若股民因为股价大跌被套，是否可以围攻证券交易所或券商，要求补偿差价？这在任何人听来都是非常荒谬的。

近年来中国房价一路飙涨，楼市泡沫一说不乏支持者，而购房者往往一厢情愿的认为后市仍会维持涨势，仍然无视风险高价入市。而一旦行情变化就难以承受，聚众“围攻”售楼处，甚至施展打砸行径暴力抗议，这类人只是一群输不起的赌徒。

若对“降价退房”者姑息纵容，将撼动楼市调控成果

“降价退房”者的行为，令部分扛不住调控、酝酿降价的开发商颇为尴尬。不降价促销，销售难有起色，但如果降价，一旦遭到业主退房，事情就更加复杂、棘手。

部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。“对于处于深度调控中的房地产企业来说，是否下调房价，这已不是‘利润的问题’。”一家上海本地开发商负责人对媒体表示，只有前期销售不多的开发商才敢对同一楼盘作较大降价，而大多数人不是不想降而是不敢踩进“雷区”。

于是，“降价退房”者成了阻碍楼市调控效果的最后一道屏障。鉴于不少地区的“降价退房”者已经演变为群体性事件，并伴有暴力冲突，若有关部门以维稳为由，姑息这类人士，则很有可能撼动楼市调控的效果。

结语：因房价下降而要求退房或补偿差价的业主只是一群输不起的赌徒。其因降价而要求补偿差价的要求，既无理也无据，不应该姑息，打砸行径更应当受到法律制裁。

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