pp硬度:抢收“三五斗” 上海楼市降价潮真相

　　为了及早抢收，不少开发商开始降价跑量。就在十一黄金周接近尾声之际，上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%-25%。

　　上海楼市降价促销的消息自此一发不可收拾，而上海楼市下行的震动，是由闵行星河湾 (论坛)降价开始的。

　　降价初现

　　作为区域豪宅项目的标杆，闵行星河湾项目日前传出降价幅度超过20%。

　　据了解，降价促销的项目房源全部为288平方米的四房户型，单价在3.5万至3.6万元/平方米，而星河湾目前的售价维持在4.5万元/平左右。

　　星河湾透露，该部分促销房源为十一期间给VIP客户的低价促销优惠。而相关知情人士亦指出，该部分房源位置较为偏僻，且之前销售情况不如理想，因此星河湾将该些房源低价促销。

　　实际上，闵行星河湾低价促销与其此前低迷的销售不无关系。资料显示，2月以来，闵行星河湾的月销售记录基本为个位数。其中2月仅销售1套，9月也只销售3套。

　　星河湾的降价似乎预示着降价潮开始到来，而中海、龙湖、绿地等知名房企在上海的项目亦出现较大幅度降价。

　　据了解，浦东中海御景熙岸直降6000元，从2.3万元/平方米降至1.7万元/平方米;嘉定新城龙湖郦城 (论坛)[最新消息 价格 户型 点评]亦从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米;绿地秋霞坊也由1.9万元/平方米降至1.3万元/平方米。

　　星河湾、中海、龙湖、绿地四大房企领降，加上如此大的降幅，在业内造成一轮相当大的轰动，就连潘石屹也直呼“万万没想到”。

　　“上周有人问我，房价会降吗?我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错公司先降了。为什么?”

　　相关分析人士表示，出现较大幅度的降价主要与市场成交低迷有关。

　　上海业内人士陆骑麟指出，今年以来十个月里，上海的月平均成交面积约60万平方米，其中有几个月成交面积仅10多万平方米，远低于2008年月均80万平方米的成交面积。

　　“开发商可能觉得目前的成交量无法满足运营成本和年度销售业绩，所以开始选择降价以冲刺年度销售。”陆骑麟称。

　　资金回笼

　　相关分析人士亦称，此次降价的开发商都是大型知名开发商，前三季度销售业绩颇佳，降价并非为了赢取“救命钱”。

　　而部分开发商是迫于地区公司销售任务的压力，希望选择在年底之前再快速回笼一笔资金。

　　陈广颖亦表示，现在离年底还剩3个月，如果还不降的话，加上银行贷款的门槛提高，晚些日子再做降价也没用了。

　　据了解，北京建行已将首套房贷最低利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍，这是继光大银行之后上调首套房利率的第二家银行。

　　分析称，银行上浮首套房贷利率对开发商来说是负面影响。因为首套房贷款的客户多数为刚需的客户，对价格敏感，比较在意贷款的利率水平，上涨利率后，会使这部分购房者的观望情绪更加重。

　　目前来看，降价的效果显而易见。以龙湖郦城为例，此次推出的300多套房源，一经推出就售出270套左右，回笼资金至少2.5亿元。

　　事实上，龙湖于10月15日左右就启动了代号为“抢收华东”的促销行动，在上海和杭州三个项目(上海郦城、上海好望山和杭州香醍溪岸)同时展开，以限时团购策略推出近一千套房源，五天内认购金额接近20亿元。至此，龙湖在华东的销售任务已基本达成。

　　陆骑麟指出，随着调控政策的从严，不少投资者被拦住门外，而刚需购房者碍于房价太高，无法买房，而近段时间的调控实际上是抑制需求，而降价能让更多的人买到房子，同时也相当于扩大需求，从而达到市场上的供需平衡。

　　但是，在资金快速回笼的同时，房企的促销却引发了业主的不满。

　　中海御景熙岸为了促销进行团购活动，价格从2.2万元/平方米一下子降至1.6万元/平米，此举令之前签约购房的业主资产立即缩水50万元以上，不少业主纷纷到销售中心“维权”。

　　此外，因降价幅度较大出现了业主纠纷的项目还包括嘉定秋霞坊、龙湖郦城。而大规模的业主维权纠纷亦给开发商未来的降价带来相当大的不确定性。

　　“回笼资金生存和为了购房者的利益不降价，你觉得开发商该如何选择?”

　　拐点将至?

　　北京、上海、广州、深圳，一直是业界认为抗波动的主要城市，然而，该四个城市日前却频频传出降价消息，种种迹象似乎正在印证楼市“拐点”渐现。

　　然而，深谙上海房地产市场的业内人士指出，除了龙湖、中海以外，其实此轮上海降价幅度并不大。

　　陈广颖指出，龙湖郦城项目计划售价为1.6万至1.8万每平米，现售价为1.3至1.5万元每平米，直降3000元。中海项目的售价为1.7万至2.2万每平米，不过1.75万/平的成交房源非常少。

　　而绿地秋霞坊项目申报预售价为1.9万元/平米，但实际上开盘价并没有那么高，均价在1.5万元左右。

　　“龙湖和中海是真降了，其它楼盘是趁机出货。绿地秋霞坊项目就在龙湖郦城对面，趁着这轮降价，绿地的销售情况也不错。”陈广颖称。

　　不过，上述上海业内人士普遍表示，未来楼市出现大幅度降价的可能性并不大，“龙湖中海真降之后也没出现什么动静。”

　　“上海这段时间消化确实不如上半年，销售情况也不是很好，但是大多数开发商想着市场不好也不急着出货。因为大多数开发商前几年的销售还不错，并未来得及大规模扩张，但像龙湖早前进行大规模扩张，压力会比较大。”陈广颖指出。

　　他续称，以龙湖为例，项目主要为中高端项目，且集中在北京、上海等限购城市，并未大规模在二三线城市布局，受到调控的影响非常大，经营容易出现困难，所以年底需要快速回笼资金。

　　相对而言，万科、恒大等企业由于早在二三线城市全面布局，目前二三线城市的销售不错，能给公司带来较好的资金供给，因此这些房企基本上并未出现大规模的降价举动。