东莞摩天大厦暗争第一高楼

　　东莞摩天大厦三问：谁将成为下一个“第一高楼”？高楼是否等于盈利？这座GDP即将迈入4000亿元俱乐部城市未来需要多少座摩天大厦？

　　高逾200米的厚街嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦，这对东莞“双子星”在第一高楼的位置上没坐多久，纪录即被打破。于本月17日正式封顶的台商大厦以289米刷新了东莞新的城市高度，成为了新地标。

　　不过，这个“第一”能维系多久，将会注定成谜。因为，几乎与台商大厦封顶的同时，长安万科中心正在向260米的高度冲刺；南城中央商务核心区方案之一，也提出要建480米摩天大厦。

　　这场城市“第一高度”的暗战对东莞的未来意味着什么？本报记者近日展开调查，揭开东莞摩天大厦的喜忧。

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　　谁是第一高度？

　　几年前，230米高的厚街嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦并列为东莞第一高楼，如今已退居第二、三位；台商大厦，68层、289米高……楼越建越高，蹿升的不止是城市身高，这也是经济发展高度的象征。

　　尽管东莞从未计划要建多少座摩天大厦，但这个“第一高楼”的数字却在不经意间刷新了。

　　位于东莞国际会展中心的东南角，一座尚未揭开面纱、却已名声大噪的建筑伫立于此，它叫台商大厦。这座68层、289米高的建筑于本月17日宣告正式封顶，瞬间完成了“东莞第一高楼”的交接。

　　这个第一的纪录到底能维系多久，尚不可知。因为，它的前任在“第一”的位置上呆得并不长久。

　　东莞房地产界一位资深人士分析说，几年前，高达230米的厚街嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦并列为东莞第一高楼，如今已退居到第二、三位。

　　这位人士还预测，东莞建筑突破289米的高度或许并不遥远，因为一些经济发达的镇街开发商们正出现一股“欲与天公试比高”的豪迈。

　　本报从多方渠道获悉，长安万科中心于本月动工，正在向260米的高度冲刺，誓与台商大厦比肩；而就在上个月，南城拿出两套中央商务核心区方案，其中一个方案提出要建480米摩天大厦，高度堪比“世界第二高楼”台湾101大厦。若这个方案成形，东莞未来最高的建筑将足足超出台商大厦191米。

　　建筑高度，似乎呈现出一种“你追我赶”的态势。长期关注东莞政情的中山大学教授林江提出，第一高楼今后将成为一个流动性的相对高度，或许没有上限。

　　林江同样认为，高楼越建越高，蹿升的不止是城市身高，这也是经济发展高度的象征。“东莞邻居深圳就是一个很好的例子，经济每发展到一个层次，楼高就跟着涨一点。”

　　本报了解到，1985年，150多米高的深圳国贸大厦以“三天一层”的深圳速度首开全国超高层建筑先河；1996年，深圳地王大厦以“九天四层楼”的新深圳速度将楼高定格到384米。

　　摩天大厦暗中蕴藏着经济形势，东莞一直以来给人印象是“世界工厂”，被打上制造业烙印，此刻，东莞不断刷新着城市高度，摩天大厦已明确宣告世人东莞未来产业发展的方向。为此，林江指出，纵观全国摩天大楼比较多的城市，比如北京、上海、广州等城市，他们是有着发达的总部经济、商贸业、金融业等支撑，这也是东莞产业未来的一个打算。

　　本报细数出现摩天大厦的镇街，主要是集中在长安、虎门、南城、厚街等发达镇街。省社科院教授丁力对此解读为，不难发现，冲击“第一高楼”不是随便哪个地方、哪些人异想天开就能建成的，但具备这样实力和条件的城市并不多。“这些经济发达的镇街核心地段的土地已普遍稀缺，出现高楼就不足为奇了。”

　　丁力预测，这些建筑“巨无霸”建成后，不仅将成为这个镇街甚至是东莞的象征，而且也标志着东莞进入新一轮的开发期。“过去10年，东莞小高楼满足了社会经济高速发展对空间的庞大需求。”丁力认为，随后经济总量、经济结构即能消化这些摩天大楼。

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　　为何要建摩天大厦？

　　从最早的市外贸中心大厦，到银城酒店，再到金源大厦，这些建筑俨然成了东莞的时代符号，他们所经营的产业、崛起的高度都是那个时代的代表。虽然这些高楼们如今的命运各异，但无一不是代表那个时代的产业方向，让东莞经济有了向上的力量。

　　在台商大厦的宣传手册上，“289”这一数字放在了最显眼的位置，毫无疑问，东莞第一高楼已成为台商大厦最大的卖点。但它为何要建到289米高，却一直是一个谜团。

　　一位东莞台商大楼的策划者告诉记者，其实台商大厦在规划之初，并没有规划建造这么高，只有20多层。后来受需求影响，大楼的楼层和高度一加再加，从40多层加到了现在的68层。大楼高度也随之水涨船高，涨到了288米。

　　有趣的是，后来经调查得知，如果建到288米，东莞台商大厦就要与国内另一座摩天大楼同高度，并列当时的“全国第五高楼”。多1米，289米，就不用并列，而成为东莞独有的骄傲，“这就是多1米的哲学”。

　　台商大厦坐上“第一高楼”的过程看似有些“阴差阳错”。楼高一改再改，这座台商大厦未来将做何使用？“巢”已筑起，东莞台商协会常务副会长翟所领并不愁飞不来“金凤凰”。他告诉记者，作为全国第一大台商协会，东莞台协的办公场所一直是租借来的，台商大厦完工后，将拨出5000平方米作为东莞台协永久的家。另外，台商大厦招商工作虽然还没开始，但企业进驻的意愿就已经很高了，比如富邦银行、玉山银行都表示想要在台商大厦里预留位置，还有很多台商企业都会把公司总部、研发中心以及服务、贸易公司设在这里。

　　在翟所领的勾勒中，台商大厦前途可期。不过，盘点多年前东莞的“第一高楼”们，命运却各异。

　　本报记者从市档案馆、东莞志处了解到，东莞第一代最早代表性的高楼是市外贸中心大厦，又称东信酒店，这座大厦始建于1981年5月，三年建成，主楼高13层，系当时城区1989年以前最高的建筑，市民习惯称之为“十三层”。这座高楼位于运河之滨和古色古香的西城楼旁边，曾是新楼与旧楼交相辉映的美景之一。时过境迁，当年引以为豪的高度已不能适应城市高起点建设的要求，1998年，由于东莞市文化广场开发建设的需要，将其爆破拆除。

　　人们记忆深刻的另一座“第一高楼”是东莞首家五星级酒店——银城酒店，当时这座99米高的大厦带着君临天下的霸气成为东莞最高建筑，鼎盛一时。

　　与“前辈”相比，金源大厦以136.4米高象征着东莞高楼正式进入了100+时代。金源大厦并没有走酒店的老路，这家定位主营为甲级写字楼目前仍生机勃勃。

　　从最早的市外贸中心大厦，到银城酒店，再到金源大厦，这些建筑俨然成了东莞的时代符号，他们所经营的产业、崛起的高度都是那个时代的代表。

　　丁力分析东莞高楼命运时指出，虽然这些高楼们如今的命运各异，但无一不是代表那个时代的产业特征，让东莞经济有了向上的力量。

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　　高楼=盈利？

　　230米、53层的嘉华大酒店的经营，似乎证明“高楼等于盈利”的铁律。但事实同样证明，并非所有的第一高楼都以胜利者的姿态收官。

　　在台商大厦这座摩天大楼建成之前，东莞的第一高度是230米的嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦。

　　年关将近，嘉华大酒店近日又进入超级繁忙状态，各大公司的年会预计会如往年一样到此举行。厚街酒店业一位人士称，从每年1月开始，嘉华大酒店档期排得满满的。例如，今年年初，国际知名企业“辉瑞”率领4500人到嘉华大酒店开会，订了675间客房，每日满足约3800人次的用餐。

　　“嘉华大酒店接待‘辉瑞’利润相当可观，不会低于百万元。”一位业内人士后来保守评估，嘉华大酒店因“年会接待”经济可谓赚得盆满钵满，更因与广东现代国际展览中心“相隔一条马路”的天然优势，承担了大部分会务和用餐的安排。

　　230米高的嘉华大酒店，似乎证明了“高楼等于盈利”的铁律。但也有事实证明，并非所有的第一高楼都以胜利者的姿态收官。

　　本报了解到，1995年年底，东莞首家五星级酒店——银城酒店开张。这座当时东莞最高建筑红极一时，每天都有30多趟巴士穿梭于香港市区、香港新机场、澳门市区及澳门机场。但后来，这座酒店的高度被会展国际酒店等一批批后起之秀纷纷超越后，最终没有逃脱歇业的命运。去年金融危机中，银城酒店这座曾经的“标杆”酒店因亏损不得不停业。直到最近，才有人重新接手，银城酒店转换定位后重新开张。

　　“高楼并不意味着高的经济效益”的又一例证出现在上海。当地环球金融中心这一全国第一高楼来说，由于高价策略失灵，人气惨淡，很多商户纷纷退租，面对高空置率，这座原本只租不售的大楼，如今正在寻觅买家。

　　对于那些正向摩天大厦冲刺的企业来说，如何判定未来局势？刚刚动工的长安万科中心正向260米的高度冲刺，他们看好这个项目的前景。

　　据万科东莞新闻发言人高峻透露，长安处于深莞穗经济走廊的核心位置，一直是东莞的经济强镇；住宅市场供销两旺，商铺租金高，空置率少。此前，万科一直很渴望在长安这样一个经济强镇实现战略布局。而长安万科中心位于长青路“金三角”一带，这块地正好位于长安最早的发源地。今年3月，万科地产以溢出底价一倍的高价——10.04亿元，拿下“金三角”地块。目前该项目周边1公里范围内商业、教育、医疗、娱乐配套均十分成熟，可谓黄金地段。

　　高峻称，万科中心建成后一部分销售，一部分则用来出租，但最终方向尚未确定。

　　长安镇委书记欧林高给长安万科中心“打气”说，长安万科中心的多元业态组合、先进模式和高端品质，将给长安人带来丰富多彩的体验，对推动长安及周边区域经济发展，提升城市形象都将起到一定作用。

　　“长安万科中心”们，如今正用实际行动解答“高度=盈利”这一道命题。

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　　谁来掌控大厦命运？

　　摩天大厦的规划既不能一味限制，也不能随意跟风，东莞要从全局布局，来决定是否需要建设超高楼、建多少超高楼。从某种意义来讲，摩天大厦也是一个城市转型的象征。但如何让摩天大厦既好看又实用，正在考量着东莞这座城市。

　　实际上，并非所有人都主张城市高楼林立，争“第一高楼”。

　　一位东莞房地产人士分析，单从成本层面考虑，摩天大楼是非理性的，高层建筑的建造投资和管理投资比大约是1比3，也就是说，维护费用是建造投资的3倍，超高层建筑就是一只“金元漏斗”。

　　撇开高成本管理费问题，国内高层楼宇一个教训是，有的摩天大厦空置现象相当严重。东莞高级经济师吴运建叫板“摩天大厦”说，高楼建设不能抛开实际情况，不能超越当地经济发展的同步水平，否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑，而有可能成为“墓碑”。

　　事实上，与普通楼座一样，过去20多年东莞高楼的命运也有起有落、优胜劣汰。业界在分析东莞各个阶段第一高楼的发展轨迹后发现，当一个全新的高度取代以前的“顶峰”时，往往意味着之前第一高楼的衰落，市外贸中心大厦等无一不在这个怪圈中轮回，而定位不清、目标不明、规划不远等因素同样是这些曾经的建筑“大佬”们衰退的重要原因。

　　如何让东莞摩天大厦规避这些风险，林江认为，不应低估开发商们的理性与经验，他们之所以耗巨资建设摩天大厦，势必有其深谋远虑。“但是，一个待解的问题，东莞这座GDP即将驶入4000亿元的城市，如何保障建起的高楼不被严重闲置、浪费，这对东莞来说，对摩天大厦未来的数量、高度必须作出一个全局规划。”

　　“时下，东莞经济正处于新一轮转型期，未来向第三产业发展已是大势所趋。”林江还认为，东莞要从经济总量、未来产业形态做出一定的判断和规划，不能任由开发商等设定摩天大厦的高度与数量。

　　“这种规划既要保证不能一味限制，更不能随意跟风，要从全局布局，结合各自镇街的特点、发展条件和实际能力，来决定是否需要建设超高楼、建多少超高楼。”丁力称，如果无限制的攀比“第一高度”，对于一个城市来讲则毫无意义。

　　吴运建说，高层建筑一旦失败，带给这座城市的压力将是巨大的。比如，城市道路压力大、供水供气紧张、管线铺设难度大、城市局部热场变化、消防等问题，这些都令人担忧，“一旦出现资源浪费的现象，就会抹杀了最初节约用地的经济设想，因此，这需要政府从全市经济形势层面上布局高楼。” 

　　上述专家学者还认为，从某种意义来讲，摩天大厦也是一个城市转型的象征。但如何让摩天大厦既好看又实用，正在考量着东莞这座城市。