箱涵监理旁站记录:房地产企业开发建设阶段会计与税务处理

第一节 房地产开发建设阶段业务概述

一般来说，房地产开发企业不直接从事项目施工建设，而是委托有施工资质的施工单位进行项目施工。房地产项目的施工建设是房地产开发建设的重要阶段，此阶段的工作包括材料及设备供应、工程分包、建筑和安装施工等。

（一）材料及设备供应

为了保证材料质量或控制材料成本，房地产开发企业可以根据自身的情况选择“甲

供材”（也称A类材料）或“甲控材”（也称B类材料）的方式对材料进行控制。“甲供材”是房地产开发企业直接采购材料，直接供应给施工单位，如直接组织采购钢材、水泥、外墙砖及门窗型材等；“甲控材”是房地产开发企业限定了材料的品牌、材质及规格（有时也规定价格），由施工单位负责采购并综合在报价内，如只规定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供应，由施工单位负责采购及供应。有的房地产企业还有C类材料，对于涉及金额比较小的零配件等有施工单位自行采购。   

（二）工程发包

工程发包工指房地产开发企业将房地产开发项目的施工采用发包方式委托施工单位进行施工。工程发包的主要工作包括发包方式选择、各类合同条件谈判和合同签订等。发包方式一般有直接委托、招标，招标又可以采用邀请招标和公开招标，将工程发包给施工企业。

合同谈判主要包括价款、结算方式及付款方式的谈判。房地产开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定，目前主要有如下三种方式：

1、 按月结算

按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算，由于房地产企业施工跨年度，施工管理复杂，按月结算及时性强，但工作量大。

2.分段结算

就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段(部位),如基础、结构、装饰及竣工等，

按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，注意，此时一定要扣除甲供材，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。这种结算方式比较普遍。

3、竣工一次结算

开发项目工期在12个月之内或价值较小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次决算。

（三）工程分包

房地产开发企业的主体工程一般由具有资质的施工企业负责施工，除主体工程外，一般将电梯安装、门窗、防水、保温、外墙涂料及消防等工程分包给其他施工单位来完成，还有水、电、天然气、有线电视、热源及消防等各种配套，需要向政府或专业公司缴纳符合标准的资源性费用，具体工程施工一般也由各专业公司所属的工程队来完成。

材料设备供应组织和工程发包、分包完成后，就由施工单位进场建筑和安装施工，具体施工过程在此不再介绍。

第二节   房地产开发成本及费用核算

　房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
　　一、 房地产开发企业的主要业务范围包括：
　　1.土地开发和建设
　　土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
　　2.房屋、建筑物的开发建设和经营
　　房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
　　房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
　　房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。
　　3.配套设施开发和建设
　　配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。
　　4.代建工程开发和建设
　　代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。
　　5.物业管理和服务
　　有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。

在此特别强调的是，为方便初学者尽快掌握房地产开发建设阶段成本核算，本书只介绍房地产企业房屋建筑物的开发建设和经营项目，即房地产企业购置土地后整理完毕立即投入房屋建设，建成后出售、出租或自用的业务流程。
　　二、房地产企业成本对象的确定原则

成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下： 

　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 

　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 

　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 

　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 

　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 

　　（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

　　成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 

三、房地产开发成本项目的构成

按照成本支出的用途不同，房地产开发企业产品的开发成本可划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用。

具体而言，各类成本主要包括以下的内容：

　　1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 

　　2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 

　　3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 

　　4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 

　　5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 

　　6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 

四、房地产企业计税成本核算程序 

　　企业计税成本核算的一般程序如下： 

　　1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。 

　　2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。 

　　3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。 

　　4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。 

　　5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 

　五、房地产企业间接成本的分配方法 

　　企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 

　　（一）占地面积法。 

　　指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 

　　（二）建筑面积法。 

　　指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 

　　（三）直接成本法。 

　　指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 

　　（四）预算造价法。 

　　指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 

　　企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。 

六、房地产企业成本核算应设置的会计帐户

为了核算房地产企业的成本费用，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置以下账户进行会计核算。

1.“开发成本”账户

“开发成本”账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施的开发过程中发生各项费用。该账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。期末借方余额反映未完工开发项目的实际成本，该账户应按开发成本的内容设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等二级明细账户。

2.“开发间接费用”账户

“开发间接费用”账户核算房地产开发企业为开发产品而发生的各顶开发间接费用。该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本核算对象的开发间接费用，用末该账户无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

3.“管理费用”账户

“管理费用”账户核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用。该账户借方登记企业发生的各项管理费用，贷方登记期末结转入“本年利润”账户的各顶管理费用。期末，“管理费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

4.“销售费用”账户

“销售费用”账户核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。该账户借方登记企业发生的各项销售费用，贷方登记期末结转入“本年利润”账户和各项销售费用。期末，“销售费用”账户的余额结转“本年利润”账户后无余额。该账户应按费用项目设置多栏式明细账。

5.“财务费用”账户

七、房屋开发成本核算

房屋开发是房地产开发企业的主要经济业务，房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究、规划设计、建筑安装工程施工到房屋建成竣工验收的全过程。房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按规划设计要求重新建造各种房屋。房地产开发企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。

（一）房屋开发成本核算对象的确定

房地产开发企业开发建设的房屋用途可以分为五类：第一类是为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售；第二类是为出租经营而开发建设的投资性房地产，出租时按照确定的成本结转投资性房地产；第三类是安置拆迁居民而开发建设的周转房，开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用，第四类是企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房；第五类自行建造的自用房屋，第四类代建房在代建工程部分介绍;第五类自行建造的自用房屋。发生的工程成本应通过“在建工程”账户核算，工程完工达到预定可使用状态时，从“在建工程”账户转入“固定资产”账户，自建自用的房屋本章不作重点介绍。

本章着重介绍房地产企业为销售而开发的商品房，开发完成以后将作为商品对外销售。房地产开发企业确定房屋开发成本计算对象时，应考虑房屋开发内容，地点、用途、结构、施工方式、施工进度等因素，按以下原则来确定：

1.              一般开发应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程，即每栋独立的房屋作为成本计算对象。

2.              对于同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相同，并由同一施工队伍施工的群体开发项目，可以合并作为一个成本计算对象，待开发完成后，再将其实际总成本按每栋独立房屋概算、预算的比例进行分配，求得每栋房屋的开发成本。

3．  对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合工程进度和责任制的要求，以房屋开发项目的各个部位作为成本计算对象，待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总，求得该栋房屋的开发成本。

（二）房屋开发成本项目的设置

房屋开发成本作为开发产品成本的重要组成部分，其各成本项目具有与开发产品成本项目相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目。

（三）房屋开发成本的归集

房屋开发建设发生的各项成本费用支出，能够分清负担对象的，可以直接计入有关房屋开发成本核算对象；有些房屋开发费用发生时由多个成本核算对象共同负担，需按一定标准分配计入有关房屋开发成本核算对象。因此，房地产开发企业应根据不同的支出内容，采用相应的办法将房屋开发成本归集到各成本核算对象的成本项目。

1.     土地征和及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。土地征用费是指支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费、交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价，补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。拆迁补偿费是指有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。市政配套费（此科目进入开发成本---前期工程费-市政配套费似乎更合适）是指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等建造费、管线铺设费等。

房地产开发企业发生的土地征用及拆迁补偿费视能否区分负担对象等情况，有不同的归集方法，具体如下：

（1）能够分清负担对象的，应直接计入房屋开发成本核算对象的“土地征用及

时性拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

（2）不能分清负担对象的，应先在“开发成本——土地开发”账户进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的分配方法将其计入有关房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——土地开发”账户。

（3）       房地产开发企业开发完工的商品性建设场地，改变用途为房屋开发时，应将商品性建设场地的开发费用转入有关房屋成本核算对象的“土地征及拆迁补偿费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发产品——商品性土地”账户。

（4）       房地产开发企业综合开发的土地，先通过“开发成本——土地开发”进行归集，待开发产品投入使用时，应按一定的标准分配房屋建筑物和商品性建设场地应负担的土地开发成本，即借记“开发成本——房屋开发”、“开发产品——商品性土地”账户，贷记“开发成本——土地开发”。

房地产开发企业将土地开发成本结转房屋开发成本时，应采用平行结转法，即土地开发成本项目中土地征用及拆迁补偿费应结转为房屋开发成本项目中的土地征用及拆迁补偿费；土地开发成本项目中的前期工程费应结转为房屋开发成本项目中的前期工程费。

2.     前期工程费

前期工程费是指取得土地开发权之后项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘和“三通一平”等前期费用。具体包括项目行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费以及其他前期工程费等。

行政事业性收费是指项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，如市政基础设施配套费、异地绿化建设费、人防异地建设费、消防图纸审查费、地方教育费附加、白蚁防治费、建设工程社会保险费。新型墙体材料专项基金、工程质监费、防雷图纸及检测、施工抗震设防技术审查费、工程招标代理费、图纸审查费、散装水泥费、环评报告编制费及招投标管理费等。规划设计费是指方案设计，施工图设计、园林设计、自来水设计、电力设计、人防设计、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费等费用，如遇到比较复杂的地质，还需要进行岩土设计，会发生岩土设计费。勘测丈量费用指水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。“七通一平”费是指接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。临时设施费是指施工方临时办公室，临时场地占用费、临时空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰、等费用。预算编审费是指支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

房屋开发建设过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发——前期工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“前期工程费”成本项目。

3.     建筑安装工程费

建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。

土建工程费是指土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费，桩基咨询费，土建结构工程费（含地下室部分）。有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。安装工程费是指主体工程内的照明等电气设施安装费，主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费，主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费，主体工程内的电梯及其安装、调试费，主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费，主体工程内的自动喷洒、消防栓和消防报警系统等消防设施安装费，主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费，主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。装修工程费是指内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）棚、雨篷等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应甲供材料费。

房地产开发企业开发建设房屋，其建筑安装工程施工一般采用出包的方式，建筑安装工程支出应依据“工程结算单”，企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，根据施工单位提供的建安发票（注意：包含甲供材）即借记“开发成本——房屋开发——建筑安装工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、“预付账款”等账户。

4.     基础设施费

基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明和绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。具体包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防智能化工程费以及小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门等。

供电工程费是指变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费，电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费是指自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。煤气工程费是指煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。供暖工程费是指暖气管道的铺设费、集资费。通讯工程费是指电话线路的铺设、电话配套费、电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。电视工程费是指小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。照明工程费是指小区内路灯照明设施支出。景观绿化工程是指小区内景观建设、人工草坪、栽花、种树等绿化支出。环卫工程费是指小区内的环境卫生设施支出，如垃圾站（箱）、公厕等支出。安防智能化工程费是指小区内安防、监控工程费。

房屋开发建设过程中发生的基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，借记“开发成本——房屋开发——基础设施费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。

5.     公共配套设施费

公共配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区分为以下情况：（1）在开发不区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园和自行车棚等设施的支出。（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池和球场等设施的支出。（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

发生的公共配套设施支出，能够分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户；如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，应先在“开发成本——配套设施开发”账户进行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，借记“开发成本——房屋开发——配套设施费”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户。

6.     开发间接费

企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，期末，再按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发——开发间接费”账户，贷记“开发间接费用”账户。

（四）房屋开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、周转房及投资性房地产，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，计入“开发产品——房屋”账户的借方和“开发成本——房屋开发”账户的贷方。

（五）房屋开发成本核算方法举例

【例4-1】致远地产公司开发的商品房A、商品房B，在20×9年度共发生了下列有关开发支出：（1）2月份，用银行存款支付征地拆迁费3000万元，其中商品房A应负担2000万元，商品房B应负担1000万元（2）3月份，用银行存款支付承包设计单位设计费100万元，其中商品房A的设计费80万元，商品房B的设计费20万元。（3）5月份，用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款为80万元，其中商品房A应负担的工程款为60万元，商品房B应负担的工程款为20万元。（4）7月份，根据工程结算单，应付甲承包施工企业建筑安装工程款1000万元，其中商品房A应负担的工程款为600万元，商品房B应负担的工程款为400万元。（5）根据小区内建设一公共配套水塔，其中应由商品房A负担的水塔配套设施费为40万元，商品房B负担的水塔配套设施费为10万元。（6）8月份，共发生开发间接费用20万元，其中应由商品房A负担15万元，应由商品房B负担5万元。（7）假设小区内还有一公共配套未完工，经主管部门同意用其预算成本10万元。

1.根据上述资料（1）根据有关部分规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁

补偿合同和收款收据及银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

借:开发成本——房屋开发——土地征用及拆迁补偿费（商品房A）20 000 000

                       ——土地征用及拆迁补偿费（商品房B）10 000 000

贷：银行存款                                            30 000 000

    2.根据上述资料（2）依据结算单及设计发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本——房屋开发——前期工程费（商品房A）           800 000

                        ——前期工程费（商品房B）           200 000

贷：银行存款                                               1 000 000

3.根据上述资料（3）依据结算单及建筑发票和银行付款凭据，致远地产公司应

作以下财务处理：

借：开发成本——房屋开发——基础设施费（商品房A）           600 000

                        ——基础设施费（商品房B）           200 000

贷：银行存款                                                 800 000

4.根据上述资料(4)依据结算单和建筑发票,致远地产公司应作以下账务处理:

借:开发成本——房屋开发——建筑安装工程费（商品房A）       6 000 000

                       ——建筑安装工程费（商品房B）       4 000 000

贷：应付账款——应付工程款（甲施工单位）                    10 000 000

5.根据上述资料（5）依据公共配套（水塔）计算分配表，致远地产公司应作以下财务处理：

借：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A）        400 000

                        ——公共配套设施费（商品房B）        100 000

    贷：开发成本——配套设施开发——水塔                          500 000

6.根据上述资料(6)依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理:

借：开发成本——房屋开发——开发间接费（商品房A）            150 000

                        ——开发间接费（商品房B）             50 000

贷：开发间接费用                                              200 000

同时应将各项房屋开发支出分别计入各有房屋开发成本明细分类账。

7.假设A商品房公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。
　　　　做如下会计分录：
　　借：开发成本——房屋开发——公共配套设施费（商品房A）　　　100000
　　　　贷：预提费用 ——预提配套设施费　　　　　　             　100000
　　 （注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程开发成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）
    8.依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账

户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发产品——商品房A               28 050 000

贷：开发成本——房屋开发（商品房A）   28 050 000

借：开发产品——商品房B               14 550 000

    贷：开发成本——房屋开发（商品房B）   14 550 000

　   9. 假设B 商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。

　　借：投资性房地产——商品房A 　　　　　　　　14 550 000
　　　　贷：开发产品——房屋开发（商品房A）　　　　14 550 000

    根据网友涯思女士的建议，我再举一个例子，更详细的介绍下房地产企业成本核算程序和房地产企业间接成本的分配方法：

【例4-涯思专例】

致远地产公司开发的商品房A（写字楼）、商品房B（住宅），本案占地面积10000平方米，容积率为2.0，可以建设商品房20000平方米。其中商品房A-5000平方米，商品房B-15000平方米。在20×9年度共发生了下列有关开发支出：（1）1月份，用银行存款支付征地拆迁费3000万元，契税90万元。此土地占地10000平方米，根据公司设计部出具的图纸，根据占地面积法，测算出商品房A占地6000平方米，商品房B占地4000平方米，可以计算出其中商品房A应负担1854万元，商品房B应负担1236万元

在商品房竣工验收前，未达到结转收入成本的条件时，土地成本存在于资产负债表的存货中。应该按照占地面积法分配商品房A和商品房B的土地成本。

商品房A:3090*6000/10000=1854万元

商品房B：3090*4000/1000=1236万元

根据有关部分规划（拆迁）批准文件，凭借双方签订的拆迁补偿合同和收款收据及银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

分录如下：1.借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费商品房A    1854

                        --土地征用及拆迁补偿费商品房B    1236

                 贷：银行存款                                3090

在此特别强调的是：房地产企业拿到土地时，规划设计、方案设计、施工图设计等还没有进行，也就无法将土地分配到不同类型的商品房（商业、住宅）和不同的楼号。这时候，财务的账务处理就只能笼统些，走一下过度科目，等施工图设计完成后再转入各种类型的商品房，即：

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款（预付账款、应付账款等）

然后根据公司设计部提供的施工图的商品房类型、户型、面积等制作凭证。（假设项目不大，也可以将土地成本按照合适的分配方法直接转入开发产品）

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费商品房A   

            --土地征用及拆迁补偿费商品房B  

    贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费

（2）2月份，用银行存款支付设计院设计费100万元，设计费一般是按照建筑面积法为单位收费的，其中商品房A分摊的设计费：100万*5000/20000=25万元；商品房B分摊的设计费：100万*15000/20000=75万元

分录如下：依据结算单及设计发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发成本——前期工程费（商品房A）           250 000

            ——前期工程费（商品房B）           750 000

   贷：银行存款                                     1 000 000

（3）3月份，用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款为60万元，基础设施费一般是按照建筑面积法进行分配成本的。其中商品房A应负担的工程款为60*5000/20000=15万元，商品房B应负担的工程款为60*15000/20000=45万元。

依据结算单及建筑发票和银行付款凭据，致远地产公司应作以下财务处理：

借：开发成本——基础设施费（商品房A）           150 000

            ——基础设施费（商品房B）           450 000

贷：银行存款                                      600 000

（4）10月份，根据工程结算单，应付甲承包施工企业建筑安装工程款3000万元，根据甲乙双方签订的施工合同，根据设计的要求施工，经双方最终决算确认或经造价师事务所二审定案。其中商品房A应负担的工程款为700万元，商品房B应负担的工程款为2300万元。

依据结算单和建筑发票,致远地产公司应作以下账务处理:

借:开发成本——建筑安装工程费（商品房A）       7 000 000

           ——建筑安装工程费（商品房B）       23 000 000

贷：预付账款——应付工程款（甲施工单位）                 24 000 000

应付账款——应付工程款（甲施工单位）                  6 000 000

（5）根据小区内建设一公共配套锅炉房，成本80万元，公共配套费一般按照建筑面积法分配：其中应由商品房A负担的锅炉配套设施费为：80*5000/20000=20万元，商品房B负担的锅炉房配套设施费为80*15000/20000=60万元。

致远地产公司应作以下财务处理：

借：开发成本——公共配套设施费（商品房A）        200 000

             ——公共配套设施费（商品房B）        600 000

    贷：开发成本——配套设施开发——锅炉房            800 000

（6）12月份，本案共发生开发间接费用20万元，开发间接费一般按照建筑面积法分配成本。其中应由商品房A负担20*5000/20000=5万元，应由商品房B负担20*15000/20000=15万元。

依据开发间接费用分配表,致远地产公司应作以下账务处理:

借：开发成本——开发间接费（商品房A）            50 000

            ——开发间接费（商品房B）            150 000

贷：开发间接费用                                    200 000

（7）12月，本案发生贷款利息500万元，全部用到本项目建设中，应该资本化处理。资本利息可以列在开发间接费—利息支出中，也可以列入开发成本—利息支出，我本人比较支持后者的账务处理，理由如下:一是利息支出应该按照直接成本法或预算造价法进行分配比较合理，二是在进行土地增值税汇算清缴的时候容易区分；三是利于公司财务指标的分析。

对于利息支出根据预算造价法进行成本对象的再分配是比较合理的，

商品房A的预算造价如下：1854+25+15+700+20+5=2619万元

商品房B的预算造价如下：1236+75+45+2300+60+15=3731万元

商品房A应分配的利息支出：500*2619/（2619+3731）=206万元

商品房B应分配的利息支出：500*3731/（2619+3731）=294万元

根据银行利息单：借：开发成本-利息支出（商品房A）  206

开发成本-利息支出（商品房B）  294

                             贷：银行存款             500

注意：平时的利息支付直接进入开发成本—利息支出，不用每笔结转到A和B商品房，到结转成本时再按照预算造价法分配到A和B商品房的成本中去

依据开发产品结转明细表，应将完工验收的商品房的开发成本结转“开发产品”账

户的借方。致远地产公司应作以下账务处理：

借：开发产品——商品房A                  28 250 000

贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费（商品房A ）   18 540 000

        开发成本——前期工程费（商品房A）               250 000

开发成本——基础设施费（商品房A）               150 000

开发成本——建筑安装工程费（商品房A）         7 000 000

开发成本——公共配套设施费（商品房A）           200 000

开发成本——开发间接费（商品房A）                50 000

开发成本----利息支出（商品房A）               2 060 000

借：开发产品——商品房B                    40 250 000

  贷：开发成本—--土地征用及拆迁补偿费（商品房B ）   12 360 000

        开发成本——前期工程费（商品房B）                 750 000

开发成本——基础设施费（商品房B）                 450 000

开发成本——建筑安装工程费（商品房B）          23 000 000

开发成本——公共配套设施费（商品房B）             600 000

开发成本——开发间接费（商品房B）                 150 000

开发成本----利息支出（商品房B）                 2 940 000

    可以看出，A商品房是写字楼，建筑面积5000平方米，占地面积却有6000平方米，属城市内底层高档写字楼建筑，一二层对外商业房，三四五层是办公楼，销售价格高，单位成本也高，单位成本：2825/5000=5650元/平方米。而商品房B属于高层住宅，建筑成本低，销售价格也低，单位成本：4025/15000=2683元/平方米。销售时，根据销售的面积结转主营业务成本，假设销售商品房A100平方米，单价8000元/平方米，

分录：借：主营业务成本—商品房A--  565 000

        贷：开发产品—商品房 A—     56 5000

同时：借：预收账款(一般是预售)或银行存款   800 000

         贷：主营业务收入---商品房A         800 000