偶看新闻南宁民族大道东新规划:房屋销售合同问题
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 11:39:45
房屋销售时房地产开发中的一个重要环节，基于房地产开发的特性和历史成因，目前商品房的销售仍以期房销售为主，销售情况的好坏已经成为衡量一个项目是否成功的主要标准之一；同时由于房屋是老百姓开支最为巨大的生活消费品之一，销售行为也日益受到广大购房人的关注，建设部和国家工商管理局也正式有鉴于此而联合颁布了《商品房买卖合同》示范文本（下称示范文本）。
示范文本主要适用于期房销售，允许各地主管部门根据当地的具体情况加以调整，示范文本的颁行，为规范房地产市场，推进期房买卖行为的规范化、法制化起到了十分积极的作用，同时，2001年6月1日颁布施行的《商品房销售管理办法》以及相关法规、部门规章，又对示范文本的内容作了进一步的细化和规范，从而加强了示范文本的提示性作用和操作性。但在实际操作中，示范文本的某些细节，仍然存在一定的问题，这些问题的存在使得买卖双方在操作过程中形成了一些不必要的误解和困惑，现就江苏省通用的示范文本为例，列举其中的部分问题，为开发商在签订示范文本过程中面临的风险进行提示并提供具体规避方案。
一、买受人的主体问题
1、以两人或两人以上的名义购房
此类情况多位夫妻、父母与子女以及未婚男女共同购房，对这种情况，不少项目的销售部门均要求购房人签署一份房产分配份额比例的声明，有些还要求进行公证，原因是在今后产权登记时，有关主管部门要求填写的表格中，有一栏内容有此要求。面对此声明，多数共有人约定为平均分配，也有一些两人关系比较微妙的购房人，因此份额问题而发生争执，甚至放弃共同购房。我们认为，这种要求共有人约定分配份额比例的做法违反了我国民法通则的规定，《民法通则》第78条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共有共同人队共有财产享有权利，承担义务。”因此，上述做法实际上是迫使共有人放弃了对财产共同共有的选择权，而现实中，多数夫妻、父母与子女、共同购房时，其本意都是共同共有。
2、两个法人购房问题
合同并未对两个法人共同购房作出规定，实际上没有为两个法人共同购房提供选择。
二、房屋交付条件
示范合同中仅仅列举了共有四种交付条件：（1）该商品房经验收合同。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
而实际操作中，普遍采用的是第五种交付条件，即该商品房取得《建筑工程竣工验收备案表》，可见示范合同在此问题上存在一定的滞后性。
三、《住宅质量保证书》的提交问题
1、住宅质量保证书必须在房屋交付时提交
示范文本第11条明确房屋交接时必须提交《住宅质量保证书》，而第16条中，又规定《住宅质量保证书》“作为合同的附件”。而从建设部1998年5月印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确，“房地产开发企业在向用户交付销售的信件商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》（下称《质保书》）可以作为商品房购销合同的补充约定。”因而从字面看，《质保书》是在房屋交付时“必须”提交的，其“可以”作为《商品房买卖合同》的补充约定。
2、住宅质量保证书作为购房合同的必须附件在操作上存在时间差
这样一来，示范文本第十六条将《质保书》“作为合同的附件”取消了建设部规定中的“可以”两个字，而这两个字的取消也就形成了一个矛盾：如果《质保书》是合同的必需附件，就要在双方签约时提供，而11条又规定在房屋交接时才必须提交，实际上从期房的销售、交付周期看，签约至房屋交付，其间至少要有1年以上的时间差，那么开发商到底应该是在什么时候提交《质保书》呢？
3、实际操作中如何解决该问题
从实际操作看来，《质保书》中涉及了设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任，而开发商在预售时，许多内容往往还没有最终确定，如果在签约时提交《质保书》，其中不少内容势必在今后要做相应修改，因此，明确《质保书》在房屋交付时提交，更为合理。
四、产权登记中的“规定期限”的概念
1、规定期限问题的提出
问题在示范合同第15条中，有这样一段表述“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列某项方式处理。”其中对于“规定期限”的概念并未明确。
2、房地产权属证书办理涉及的期限问题
1、开发商将办理权属登记需由开发商提供的资料，报产权部门登记备案。根据建设部《商品房销售管理办法》第34条第2款的规定，“房产开发企业应当在商品房交付之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。”亦即开发商提交有关资料的期限是自房屋交付使用之日起60日。
2、购房人向房地产行政主管部门（简称登记机关）提出登记申请，并向有关部门交纳契税，共有部位共有设施维修基金、买卖交易手续费，登记费和权属证书工本费等费用。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2001年8月15日建设部令第99号进行修改）第17条的规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”即够烦人提出登记申请的期限是自房屋交付使用之日起90日。
3、登记机关受理、审核申请、核准申请并制证发证。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第26、27条的规定，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。亦即登记机关受理申请并发症的期限是受理登记申请后的37日。
3、问题的解决
在扣除了上述三个环节的交叉期限，房屋交付使用后，理论上取得权属的期限最长只有127日。但是实际上即使开发商按期提供了有关资料，购房人很少能够在4个月内取得房屋产权证书。而如果购房人将办理产权手续委托给开发商办理，购房人对“规定期限”的理解则通常会停留在最长60日以内的限度内，因而开发商最好将自己的责任进一步明确为60日内将办理权属登记资料提交当地房地产行政主管部门。
五、办理房产权属登记的义务人是谁？
1、办理房产权属登记并非开发商的单方义务
房屋权属登记包括房屋所有权登记以及抵押权、典权等房屋他项权利登记几项内容。合同示范文本只列出了因开发商责任导致购房人无法按期取得房产证的违约处理，并未提出因购房人及登记机关原因，导致购房人无法按期取得房产证的如何处理。而对于购房人来说，开发商做为其贷款担保人，除了应履行自己的义务外，也是有权利要求购房人按期去办理权属登记的。
由于示范文本中，对产权登记办理责任约定的单向性（仅指向开发商），使多数人认为开发商是办理权属登记手续的当然义务人，因而不少购房人在签约时要求开发商书面承诺办理产权证的期限，并要求约定如超出期限视为开发商违约，买受人可以退房，并可向开发商要求赔偿。
2、房产权属登记的义务人是房屋权利人
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第3条规定，房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。房屋权利申请人是指已获得房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权这个证书的法人、其他组织和自然人。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令其限期内补办登记手续，并按照原登记费的3倍以下收取登记费。
建设部《城市商品房预售管理办法》中规定，“预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”
由此可知，购房人才是办理房屋权属登记的申请人和义务人。道理非常简单，既然购房人购买了有关房屋 ，那么对有关房屋所有权提出确权申请的当然应该是该购房人。如果房屋需要办理抵押登记，当然也只有购房人提出申请方能办理。此外，根据规定，购房人在办理产权登记时，还需要交纳契税、住宅公共部位共用设施设备维修基金、一半的房屋买卖手续费、产权登记费、产权证工本费等各项税费和杂费。如果购房人不交纳有关费用，即使开发商备齐了应由其提供的文件、资料，有关部门也将不予办理立契过户手续和权属登记手续。
3、开发商的风险规避选择
购房人要求开发商承诺办理产权证是缺乏法律依据的，部分开发商为推动销售，主动提出为购房人代办有关手续，但其作为买卖合同的一方当事人，又代为履行合同另一方的义务，并承担延期履约的违约责任，从法律上来讲是不妥当的。
因而开发商的义务仅仅是协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。即使开发商接受购房人的委托代购房人办理权属证书，也一定要将自己的义务限定在即使提供相关资料、文件，在房屋交付使用之日起60日内将需要尤其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，代理购房人将办理权属证书所需资料提交产权登记管理部门，最好不要为购房人何时取得权属登记证书做出硬性承诺。
六、为什么商品房预售合同要备案登记？
1、商品房预售合同登记备案制度的内涵：
（1）预售合同登记仅仅是对商品房预售合同的登记，此登记制度区别于《城市房地产管理法》第44条规定的开发企业在预售前应当办理的整个项目的预售登记。但进行商品房预售合同登记的前提是进行了整个项目的登记并取得了预售许可证。
（2）预售合同登记的义务人是房地产开发企业。但实践中很多地方在办理预售登记时往往要求预购人在场或要求办理委托手续或证明鱼钩合同的签名属实；而当解除预售登记时，大部分地区却要求预购人在场或授权他人办理。这种做法是欠妥当的，并没有法律依据。
（3）预售合同登记的机关有两个：一是房屋管理部门，一是土地管理部门。在很多地方这两个部门已经合二为一。
（4）关于预售合同登记的权利内容，法律并没有明确，而从登记部门的角度来看，登记的内容包括土地使用权和在建的房屋权利的登记公示。
2、商品房预售合同登记与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力
综合来看，商品房预售登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力于登记备案是相分离的。依据《最高院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第9条规定：“法律行政法规规定合同应当办理登记手续，单未办理登记手续后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除为登记外都合法，那么合同生效。
而《城市商品房预售管理办法》第10条规定的商品房预售合同的登记备案制度中规定的预售合同登记义务世纪上是预售单位应当办理的行政管理手续，而非由双方当事人共同办理。实践中，许多发展商签订预售合同时，应房屋行政管理部门的要求由买卖双方共同到房屋土地管理部门办理预售登记手续并无任何法律依据。《商品房买卖合同》示范文本将此条款也列入文本中是值得商榷的。
3、商品房预售合同登记不仅仅是开发商应当办理的行政管理手续，它还具有明示预售房购买者的权利并对抗第三人和其他权利的法律效力。
（1）预售合同登记的权利是否可以对抗工程款优先受偿的权利。
根据2002年6月20日最高院发布的有关建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。此处明确了购房人对于房屋享有优先于工程款的优先受偿权，明确后者不得对抗前者。问题是如何确定买受人，如果纯粹以购买合同为据，显然对于承包企业不利，因为开发企业完全可以通过签署不存在的购房合同来恶意欺诈。预售登记显然有助于确认买受人同时增强了公示效力，确定商品房预售合同登记作为一种不可侵犯的、优先实现的期待权利的存在。
（2）商品房预售合同登记的预购人的权利是否优先于工程款的优先受偿权？
根据最高院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释，工程款的优先受偿权偶遇工程上的抵押权，也就是说，工程款的优先受偿权优先于工程上的抵押权。而实践中，开发商设定抵押权往往是在预购人购买商品房之前，一般有两种情形：一是在建工程抵押；二是纯粹的土地使用权抵押。根据我国担保法的香港规定，将抵押物进行转让的，转让人应当告知受让人转让标的物设定抵押的实施。如果开发商将抵押的事实告知了购买人，那么是否就意味着购买人放弃了其预售合同登记的优先权呢？我们认为答案是否定的，因为，根据担保法的规定，开放上转让抵押物的同时，还应当征得抵押权人的同意，如果抵押权人同意进行预售，自然应当视为认可预售合同登记的优先权利；但是如果开发商没有将转让实施统治抵押权人，则转让无效，预售合同预售登记的效力也不产生法律效力。
（3）预售合同登记的法律效力在破产程序中优于破产债权。
根据2002年7月30日最高人民法院发布了《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释[2002]23号），该解释第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形，其中包括：“……（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先受偿特定债权剩余的部分除外；（五）在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向对方交付的财产……”，根据以上规定，预售商品房买受人，只要已经完全支付对价，即使没有转移占有或即使转移占有但是没有办理过户手续，都不属于破产财产，不进入破产程序，对于所购之房享有别除权，进而对抗破产债权。这里存在的问题同样是，认定权利的依据是合同还是作为一种公示的预售登记问题。我们的观点也是，应当以预售登记为依据。没有办理登记不应当对抗破产债权，以避免开发商借助签署假合同的方式，并结合破产恶意逃避债务，引发道德风险。
（4）确认商品房预售登记效力的现行做法
2000年7月3日，北京市高院和北京市国土资源局和房屋管理局联合发布了《关于在执行案件中涉及房地产若干问题的处理意见》第三条规定，“房屋、土地权属的确认，以房屋所有权人、土地使用权人和他项权利人在房地产行政主官部门的登记，或房地产行政主管部门提高的权属证明为准。预售商品房，以房地产主管部门的预售登记为准”。
七、开发商赠送花园的问题
1、首层毗邻花园的所有权归属
小区花园的归属问题实际上就是小区花园所占土地的归属。根据我国土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，城市规划区内的土地所有权归国家所有，开发商从国家手中通过招标拍卖等方式获得一定年限若干面积的土地使用权，并在土地上开发建造商品房，然后再销售出去。城市房地产管理法第31条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第41条规定，“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务一并随之转移。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第24条规定，“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”因而我国现行法律施行的是土地与房屋不可分离的原则。即使一栋建筑物被区分为不同所有者所有，建筑物的所有权与土地使用权仍然不可分割地联系在一起。开放商在出售商品房的同时，必须将该商品房所占用范围内的土地使用权同时出售给购房者。购房者在购买商品房时，除了获得该房屋的所有权外，也将取得相应面积的土地使用权。该土地使用权既要在本栋楼的楼座之下，也在楼座的四周。对于多层建筑物而言，整栋建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有，所以，楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。一层住户，与其他住户一样，对楼房四周的土地也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。
2、首层花园的建造必须是严格按照规划进行的
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第24条规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，开发商进行开发建设应完全符合规划之要求，不能擅自建造花园并将之赠送。
3、开发商擅自赠送花园的法律后果
开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了如果土地平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进行入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第52条规定，属于无效行为，开发商应当承担相应地违约责任和侵权责任。
对于以购买首层房屋的业主，因开发商赠送行为的无效，其对于花园的独占行为构成对其它业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除妨碍，恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，首层业主对于花园的权利也无法办理土地使用权证而得不到法律的保护。花园绿地作为全体业主所共有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样，因看中花园而购买房屋的业主，其权益必将受到损害。
根据《合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第3条的规定，如果开发商在销售宣传或者买卖合同中对赠送花园做出了具体确认的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。同时根据合同法第54条可撤销可变更合同的规定，如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者违背真实意思做出购买首层房屋的意思表示，开放商的此种行为已构成民事欺诈，业主不仅可以要求开发商承担违约责任，而且可以请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。
4、首层业主经全体业主授权可以单独使用花园
在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对共有部分享有共有权，对一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人使用的阳台，可以由全体区分所有人共同约定，由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占性使用权，这种权利叫做对共有部分的专有使用权。与首层毗连的花园作为全体业主的共有财产，经全体业主同意，可以约定由首层某一个或数个业主对花园享有排他的独占性使用的权利，当然，这种权利仅限于对花园实际的占有和使用，不涉及权利的转移。同时，全体业主还可以约定收回花园的条件，以避免对花园不合理的使用与破坏。
示范文本主要适用于期房销售，允许各地主管部门根据当地的具体情况加以调整，示范文本的颁行，为规范房地产市场，推进期房买卖行为的规范化、法制化起到了十分积极的作用，同时，2001年6月1日颁布施行的《商品房销售管理办法》以及相关法规、部门规章，又对示范文本的内容作了进一步的细化和规范，从而加强了示范文本的提示性作用和操作性。但在实际操作中，示范文本的某些细节，仍然存在一定的问题，这些问题的存在使得买卖双方在操作过程中形成了一些不必要的误解和困惑，现就江苏省通用的示范文本为例，列举其中的部分问题，为开发商在签订示范文本过程中面临的风险进行提示并提供具体规避方案。
一、买受人的主体问题
1、以两人或两人以上的名义购房
此类情况多位夫妻、父母与子女以及未婚男女共同购房，对这种情况，不少项目的销售部门均要求购房人签署一份房产分配份额比例的声明，有些还要求进行公证，原因是在今后产权登记时，有关主管部门要求填写的表格中，有一栏内容有此要求。面对此声明，多数共有人约定为平均分配，也有一些两人关系比较微妙的购房人，因此份额问题而发生争执，甚至放弃共同购房。我们认为，这种要求共有人约定分配份额比例的做法违反了我国民法通则的规定，《民法通则》第78条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共有共同人队共有财产享有权利，承担义务。”因此，上述做法实际上是迫使共有人放弃了对财产共同共有的选择权，而现实中，多数夫妻、父母与子女、共同购房时，其本意都是共同共有。
2、两个法人购房问题
合同并未对两个法人共同购房作出规定，实际上没有为两个法人共同购房提供选择。
二、房屋交付条件
示范合同中仅仅列举了共有四种交付条件：（1）该商品房经验收合同。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
而实际操作中，普遍采用的是第五种交付条件，即该商品房取得《建筑工程竣工验收备案表》，可见示范合同在此问题上存在一定的滞后性。
三、《住宅质量保证书》的提交问题
1、住宅质量保证书必须在房屋交付时提交
示范文本第11条明确房屋交接时必须提交《住宅质量保证书》，而第16条中，又规定《住宅质量保证书》“作为合同的附件”。而从建设部1998年5月印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确，“房地产开发企业在向用户交付销售的信件商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》（下称《质保书》）可以作为商品房购销合同的补充约定。”因而从字面看，《质保书》是在房屋交付时“必须”提交的，其“可以”作为《商品房买卖合同》的补充约定。
2、住宅质量保证书作为购房合同的必须附件在操作上存在时间差
这样一来，示范文本第十六条将《质保书》“作为合同的附件”取消了建设部规定中的“可以”两个字，而这两个字的取消也就形成了一个矛盾：如果《质保书》是合同的必需附件，就要在双方签约时提供，而11条又规定在房屋交接时才必须提交，实际上从期房的销售、交付周期看，签约至房屋交付，其间至少要有1年以上的时间差，那么开发商到底应该是在什么时候提交《质保书》呢？
3、实际操作中如何解决该问题
从实际操作看来，《质保书》中涉及了设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任，而开发商在预售时，许多内容往往还没有最终确定，如果在签约时提交《质保书》，其中不少内容势必在今后要做相应修改，因此，明确《质保书》在房屋交付时提交，更为合理。
四、产权登记中的“规定期限”的概念
1、规定期限问题的提出
问题在示范合同第15条中，有这样一段表述“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列某项方式处理。”其中对于“规定期限”的概念并未明确。
2、房地产权属证书办理涉及的期限问题
1、开发商将办理权属登记需由开发商提供的资料，报产权部门登记备案。根据建设部《商品房销售管理办法》第34条第2款的规定，“房产开发企业应当在商品房交付之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。”亦即开发商提交有关资料的期限是自房屋交付使用之日起60日。
2、购房人向房地产行政主管部门（简称登记机关）提出登记申请，并向有关部门交纳契税，共有部位共有设施维修基金、买卖交易手续费，登记费和权属证书工本费等费用。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2001年8月15日建设部令第99号进行修改）第17条的规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”即够烦人提出登记申请的期限是自房屋交付使用之日起90日。
3、登记机关受理、审核申请、核准申请并制证发证。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第26、27条的规定，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当作出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定，并书面通知权利人（申请人）。登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。亦即登记机关受理申请并发症的期限是受理登记申请后的37日。
3、问题的解决
在扣除了上述三个环节的交叉期限，房屋交付使用后，理论上取得权属的期限最长只有127日。但是实际上即使开发商按期提供了有关资料，购房人很少能够在4个月内取得房屋产权证书。而如果购房人将办理产权手续委托给开发商办理，购房人对“规定期限”的理解则通常会停留在最长60日以内的限度内，因而开发商最好将自己的责任进一步明确为60日内将办理权属登记资料提交当地房地产行政主管部门。
五、办理房产权属登记的义务人是谁？
1、办理房产权属登记并非开发商的单方义务
房屋权属登记包括房屋所有权登记以及抵押权、典权等房屋他项权利登记几项内容。合同示范文本只列出了因开发商责任导致购房人无法按期取得房产证的违约处理，并未提出因购房人及登记机关原因，导致购房人无法按期取得房产证的如何处理。而对于购房人来说，开发商做为其贷款担保人，除了应履行自己的义务外，也是有权利要求购房人按期去办理权属登记的。
由于示范文本中，对产权登记办理责任约定的单向性（仅指向开发商），使多数人认为开发商是办理权属登记手续的当然义务人，因而不少购房人在签约时要求开发商书面承诺办理产权证的期限，并要求约定如超出期限视为开发商违约，买受人可以退房，并可向开发商要求赔偿。
2、房产权属登记的义务人是房屋权利人
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第3条规定，房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。房屋权利申请人是指已获得房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权这个证书的法人、其他组织和自然人。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。未按期进行房屋权属登记的，由登记机关责令其限期内补办登记手续，并按照原登记费的3倍以下收取登记费。
建设部《城市商品房预售管理办法》中规定，“预售的商品房使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”
由此可知，购房人才是办理房屋权属登记的申请人和义务人。道理非常简单，既然购房人购买了有关房屋 ，那么对有关房屋所有权提出确权申请的当然应该是该购房人。如果房屋需要办理抵押登记，当然也只有购房人提出申请方能办理。此外，根据规定，购房人在办理产权登记时，还需要交纳契税、住宅公共部位共用设施设备维修基金、一半的房屋买卖手续费、产权登记费、产权证工本费等各项税费和杂费。如果购房人不交纳有关费用，即使开发商备齐了应由其提供的文件、资料，有关部门也将不予办理立契过户手续和权属登记手续。
3、开发商的风险规避选择
购房人要求开发商承诺办理产权证是缺乏法律依据的，部分开发商为推动销售，主动提出为购房人代办有关手续，但其作为买卖合同的一方当事人，又代为履行合同另一方的义务，并承担延期履约的违约责任，从法律上来讲是不妥当的。
因而开发商的义务仅仅是协助购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。即使开发商接受购房人的委托代购房人办理权属证书，也一定要将自己的义务限定在即使提供相关资料、文件，在房屋交付使用之日起60日内将需要尤其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，代理购房人将办理权属证书所需资料提交产权登记管理部门，最好不要为购房人何时取得权属登记证书做出硬性承诺。
六、为什么商品房预售合同要备案登记？
1、商品房预售合同登记备案制度的内涵：
（1）预售合同登记仅仅是对商品房预售合同的登记，此登记制度区别于《城市房地产管理法》第44条规定的开发企业在预售前应当办理的整个项目的预售登记。但进行商品房预售合同登记的前提是进行了整个项目的登记并取得了预售许可证。
（2）预售合同登记的义务人是房地产开发企业。但实践中很多地方在办理预售登记时往往要求预购人在场或要求办理委托手续或证明鱼钩合同的签名属实；而当解除预售登记时，大部分地区却要求预购人在场或授权他人办理。这种做法是欠妥当的，并没有法律依据。
（3）预售合同登记的机关有两个：一是房屋管理部门，一是土地管理部门。在很多地方这两个部门已经合二为一。
（4）关于预售合同登记的权利内容，法律并没有明确，而从登记部门的角度来看，登记的内容包括土地使用权和在建的房屋权利的登记公示。
2、商品房预售合同登记与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力
综合来看，商品房预售登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力于登记备案是相分离的。依据《最高院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第9条规定：“法律行政法规规定合同应当办理登记手续，单未办理登记手续后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除为登记外都合法，那么合同生效。
而《城市商品房预售管理办法》第10条规定的商品房预售合同的登记备案制度中规定的预售合同登记义务世纪上是预售单位应当办理的行政管理手续，而非由双方当事人共同办理。实践中，许多发展商签订预售合同时，应房屋行政管理部门的要求由买卖双方共同到房屋土地管理部门办理预售登记手续并无任何法律依据。《商品房买卖合同》示范文本将此条款也列入文本中是值得商榷的。
3、商品房预售合同登记不仅仅是开发商应当办理的行政管理手续，它还具有明示预售房购买者的权利并对抗第三人和其他权利的法律效力。
（1）预售合同登记的权利是否可以对抗工程款优先受偿的权利。
根据2002年6月20日最高院发布的有关建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释[2002]16号）规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。此处明确了购房人对于房屋享有优先于工程款的优先受偿权，明确后者不得对抗前者。问题是如何确定买受人，如果纯粹以购买合同为据，显然对于承包企业不利，因为开发企业完全可以通过签署不存在的购房合同来恶意欺诈。预售登记显然有助于确认买受人同时增强了公示效力，确定商品房预售合同登记作为一种不可侵犯的、优先实现的期待权利的存在。
（2）商品房预售合同登记的预购人的权利是否优先于工程款的优先受偿权？
根据最高院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释，工程款的优先受偿权偶遇工程上的抵押权，也就是说，工程款的优先受偿权优先于工程上的抵押权。而实践中，开发商设定抵押权往往是在预购人购买商品房之前，一般有两种情形：一是在建工程抵押；二是纯粹的土地使用权抵押。根据我国担保法的香港规定，将抵押物进行转让的，转让人应当告知受让人转让标的物设定抵押的实施。如果开发商将抵押的事实告知了购买人，那么是否就意味着购买人放弃了其预售合同登记的优先权呢？我们认为答案是否定的，因为，根据担保法的规定，开放上转让抵押物的同时，还应当征得抵押权人的同意，如果抵押权人同意进行预售，自然应当视为认可预售合同登记的优先权利；但是如果开发商没有将转让实施统治抵押权人，则转让无效，预售合同预售登记的效力也不产生法律效力。
（3）预售合同登记的法律效力在破产程序中优于破产债权。
根据2002年7月30日最高人民法院发布了《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释[2002]23号），该解释第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形，其中包括：“……（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先受偿特定债权剩余的部分除外；（五）在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已经完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向对方交付的财产……”，根据以上规定，预售商品房买受人，只要已经完全支付对价，即使没有转移占有或即使转移占有但是没有办理过户手续，都不属于破产财产，不进入破产程序，对于所购之房享有别除权，进而对抗破产债权。这里存在的问题同样是，认定权利的依据是合同还是作为一种公示的预售登记问题。我们的观点也是，应当以预售登记为依据。没有办理登记不应当对抗破产债权，以避免开发商借助签署假合同的方式，并结合破产恶意逃避债务，引发道德风险。
（4）确认商品房预售登记效力的现行做法
2000年7月3日，北京市高院和北京市国土资源局和房屋管理局联合发布了《关于在执行案件中涉及房地产若干问题的处理意见》第三条规定，“房屋、土地权属的确认，以房屋所有权人、土地使用权人和他项权利人在房地产行政主官部门的登记，或房地产行政主管部门提高的权属证明为准。预售商品房，以房地产主管部门的预售登记为准”。
七、开发商赠送花园的问题
1、首层毗邻花园的所有权归属
小区花园的归属问题实际上就是小区花园所占土地的归属。根据我国土地管理法和城市房地产管理法的有关规定，城市规划区内的土地所有权归国家所有，开发商从国家手中通过招标拍卖等方式获得一定年限若干面积的土地使用权，并在土地上开发建造商品房，然后再销售出去。城市房地产管理法第31条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第41条规定，“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务一并随之转移。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第24条规定，“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”因而我国现行法律施行的是土地与房屋不可分离的原则。即使一栋建筑物被区分为不同所有者所有，建筑物的所有权与土地使用权仍然不可分割地联系在一起。开放商在出售商品房的同时，必须将该商品房所占用范围内的土地使用权同时出售给购房者。购房者在购买商品房时，除了获得该房屋的所有权外，也将取得相应面积的土地使用权。该土地使用权既要在本栋楼的楼座之下，也在楼座的四周。对于多层建筑物而言，整栋建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有，所以，楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。一层住户，与其他住户一样，对楼房四周的土地也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。
2、首层花园的建造必须是严格按照规划进行的
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第24条规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，开发商进行开发建设应完全符合规划之要求，不能擅自建造花园并将之赠送。
3、开发商擅自赠送花园的法律后果
开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了如果土地平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进行入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第52条规定，属于无效行为，开发商应当承担相应地违约责任和侵权责任。
对于以购买首层房屋的业主，因开发商赠送行为的无效，其对于花园的独占行为构成对其它业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除妨碍，恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，首层业主对于花园的权利也无法办理土地使用权证而得不到法律的保护。花园绿地作为全体业主所共有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样，因看中花园而购买房屋的业主，其权益必将受到损害。
根据《合同法》及《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第3条的规定，如果开发商在销售宣传或者买卖合同中对赠送花园做出了具体确认的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。同时根据合同法第54条可撤销可变更合同的规定，如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者违背真实意思做出购买首层房屋的意思表示，开放商的此种行为已构成民事欺诈，业主不仅可以要求开发商承担违约责任，而且可以请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。
4、首层业主经全体业主授权可以单独使用花园
在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对共有部分享有共有权，对一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人使用的阳台，可以由全体区分所有人共同约定，由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占性使用权，这种权利叫做对共有部分的专有使用权。与首层毗连的花园作为全体业主的共有财产，经全体业主同意，可以约定由首层某一个或数个业主对花园享有排他的独占性使用的权利，当然，这种权利仅限于对花园实际的占有和使用，不涉及权利的转移。同时，全体业主还可以约定收回花园的条件，以避免对花园不合理的使用与破坏。