论坛实录：2010年鄂尔多斯商业地产高峰论坛

论坛现场

　　自4月份国务院关于房地产调控的“国十条”以及北京市人民政府的“京十一条”出台以后，住宅价格上涨的势头已经明显遏制，部分区域已经出现回调，投机性购房彻底受到打压。相反，久违了的商业房地产从6月份以来出现了价量齐涨的回暖迹象，甚至有人认为未来两年将迎来商业房地产的春天。

　　2010鄂尔多斯商业地产发展高峰论坛将在鄂尔多斯市假日酒店举行，产学研专家代表齐集一堂，热议中国商业地产的发展现状与三线城市的机遇、鄂尔多斯商业升级与投资策略等话题。对此，搜狐焦点商业地产频道对论坛内容进行全程网络直播，敬请关注！

　　【时间】：2010年9月18日

　　【地点】：鄂尔多斯市假日酒店

　　【主办】：中国商业地产联盟  内蒙古电视台经济频道

　　【承办】：内蒙古双骏置业有限公司

　　【嘉宾】：鄂尔多斯市副市长 李国俭

　　鄂尔多斯市鼎晟房地产开发有限责任公司董事长兼总裁 吕波涛

　　中国商业地产联盟秘书长 王永平

　　建设部政策研究中心副主任 王珏林

　　商务部研究院副主任 赵萍博士

　　内蒙古双骏置业有限公司副总 张浩

　　鄂尔多斯市东胜区副区长 韩广源

　　内蒙古金宇置业总裁 戴明良

　　东方伟业（中国）投资控股有限公司总裁 蔡报军

　　万象置业（中国）投资集团公司总裁、沃尔玛前中国区发展高级总监 谢小强

　　四季春天商业有限公司董事长 冷咏

　以下为活动现场图文实录——

　　【主持人】：女士们、先生们大家上午好、欢迎来到2010年鄂尔多斯高峰论坛论坛，请大家把手机调成振动状态谢谢。尊敬的女士们、先生们各位来宾得到上午好欢迎来到鄂尔多斯，这里是2010年高峰论坛，我是来自鄂尔多斯电视台的朱峰，首先欢迎大家对大家的来到表示热烈的欢迎，在现场有很多远道而来的朋友，鄂尔多斯的蒙古语是宫殿的意思，13世纪一带天骄成吉思汗，途径鄂尔多斯仿佛是上边的致意，并且至今都在流传着他的传说，鄂尔多斯是一个神奇的土地，在短短的几年之内就发生了翻天覆地的变化，这里使大楼大厦连天避地，这个高原上沙漠中的各城市，也在以迅猛的城市超越东部发达城市吸引人们热切的目光。今天我们站在城市发展的高度站在中国放的未来来寻找中国房地产的变化。

　　那么在今天的现场我们是高朋满坐，今天我来介绍一下今天来到现场的嘉宾，鄂尔多斯市李国俭、商业部研究部副主任赵萍博士，鄂尔多斯副市长李国俭先生欢迎您，东胜区副区长韩广源先生欢迎您市工商联合会书记李心良先生欢迎您，内蒙古双俊置业吕波涛先生欢迎您今天还邀请到了很多嘉宾。

　　再一次对各位来宾的到来表示热烈的欢迎，女士们先生们让我们用热烈的掌声有请鄂尔多斯副市长代表鄂尔多斯致欢迎词。

　　【李国俭】：各位领导各位家，首先欢迎大家来到现场，来共同探讨发展的新格局和新区域，首先我代表鄂尔多斯人民政府，对本届论坛的召开表示热烈的祝贺。

　　向出席论坛中国商业联盟，建设部、政策研究中心、商务部研究员、内蒙古工商联的各位领导专家以及商业地产界企业界和各大媒体朋友们表示诚挚的欢迎。地产业是国民的产业，与其他产业高度相连，鄂尔多斯作为内蒙古正在崛起的新型城市化城市，加快推进特别是房地产业，吸引了众多企业家的目光，同时也收到了外界的广泛关注，鄂尔多斯经过西部大开发10面的发展应该说在经济社会、文化、各个方面都取得的举世瞩目的成就，2009年我们的经济总量达到了291亿，财政收入达到了230亿元、到现在已经突破了400亿，全年能够突破500亿，但是我觉得从城市建设方面还有很多的不足。今天各位专家能够到鄂尔多斯参加这样的一个高峰论坛，因为内蒙的自治区在党委政府，西部大开发10年来我们提出的口号是城市化、工业化、农牧业产业化、鄂尔多斯的热点很多亮点不多，大家都知道迪拜，迪拜在六个酋不到20年就开发完了。但是迪拜的政府非常英明，他用石油积累了财富，大力加强基础设施财富，所以迪拜有很多标志性的建筑，大家都知道像阿里华塔，最高是288米162层总投资70亿美元，还有阿拉伯酒店，是世界上第一个7星级酒店，迪拜虽然很小就使迪拜成为了石油中心、金融中心服务业中心、贸易中心，那么鄂尔多斯我觉得完全可以借鉴迪拜的成功经验，我们鄂尔多斯有丰富的煤炭经验，我们的煤炭有2700多亿吨，煤炭占全国的六分之一，我们的资源优势我们更具有优势作为市委市政府，就城市化这一快我们要作一点工作，首先要把交通基础设施做好做强吸引众多的地产界的大好们能够到这里投资开发，争取在东胜区在康巴什新区在鄂尔多斯境内能够有更多的地表性建筑。在我市地产界发展进入新的关键时期由中国低产联盟，由内蒙古双俊置业有限公司，共同承办要求国内知名的专家学者举办此次高峰论坛非常有必要，我邀请大家广泛交流共同为我市地产业发展把脉导航，提出宝贵的意见。为我市地产业发展作出新的活力和理念。使我市地产业能够更好更快向前发展，最后祝愿2010高峰论坛圆满成功。

　　【主持人】：谢谢李国俭副市长非常热情致词，刚刚也为鄂尔多斯作了一个简单的汇报，同时也把这个鄂尔多斯和迪拜作了一下对比，我们不说要作第二个迪拜我们要作中国第一个富城鄂尔多斯，接下来我们有请东胜区副区长韩广源先生致词。

　　【韩广源】：非常欢迎我们各位领导，各位专家来到鄂尔多斯来到我们东胜区，研究我们的放特别是商业地产，鄂尔多斯东胜区城市发展是日新月异，作为我们一个主导房地产，作为经济社会中突出显示了他的地位，今天各位专家各位领导来到这里我代表我们东胜区委和区政府对各位领导和各位专家以及各位同仁表示衷心的感谢。刚刚李市长讲了很多的话，今天的话我就不多讲了谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢韩广源区长的讲话，鄂尔多斯是一个热情奔放的城市他正在展双臂欢迎大家的到来。下面有请双俊置业吕波涛先生致词。

　　【吕波涛】：尊敬的中国商业地产联盟，尊敬的建设部政策研究中心、尊敬的鄂尔多斯市政府、各位领导各位嘉宾各位媒体朋友们大家上午好欢迎大家参加2010年鄂尔多斯市高峰论坛本次论坛是由中国商业地产联盟及内蒙古电视台联合主办，内蒙古双俊置业有限公司鄂尔多斯鼎盛公司承办。今天非常有幸邀请到各位地产同仁和朋友们参加此次盛会，在此向大家的到来表示诚挚的敬意和感谢。

    今天2010年鄂尔多斯市高峰论坛终于开幕了，众所周知，近年来中国的商业地产，呈现了高速的发展态势，且出现了由商业向商务的发展趋势，鄂尔多斯的发展不仅改变了鄂尔多斯的发展格局同时也改变了人们的消费理念，今年以来鄂尔多斯的发展取得了成效的成果，为鄂尔多斯商业地产开发。同时也提高了鄂尔多斯的城市高品质，住宅开发能给地产企业带来持续敬业和丰厚的投资回报。商业底边并引领着城市的生活，他会直接影响到一个城市未来得发展格局这种影响会几十年或者是上百年今天在这个高峰论坛即是一个沟通的平台也是一个对接的平台，我们要对接、未来、对接繁荣、我们请了很多专家来到高峰论坛我们期待着专家的演讲，这时给我们企业家一个最好的商业提示，再次感谢大家来到这个论坛，我相信在这个论坛上会收获更多的友谊和鼓舞、我衷心希望这次高峰论坛在大家的注目下能够圆满举行。

　　【主持人】：谢谢李总的致词，本次的会议名词是鄂尔多斯高峰论坛论坛，我们共同探讨一下西部未来的发展，以及商业地产未来得发展方向。接下来我们进行本次论坛第一个议程有请中国商业地产联盟秘书长王永平先生发言，他的演讲是中国商业地产的发展现状与三线城市的机遇，有请王秘书长。

　　【王永平】：尊敬的李市长、各位领导各位来宾大家上午好，首先我代表中国地产联盟最近有一个朋友，和我说当我好不容易找到了一个成功的要素的时候，却有人把锁给换了，我说这时什么意思？他说他原来是作贸易的，后来发现房地产很赚钱，现在发觉大家都转型作商业地产了，近些年来商业地产的收到了前所未有的关注，也经历了一个前所未有发展时期，10年前的时间，人们都在问什么是商业地产？那个时候商业地产是一个起步阶段，很多人都搞不清楚商业地产是一个什么概念？5年前的时间，人们在问谁在作商业地产，那个时候人们知道商业地产是什么？但是作的公司都作的不多，只有万达少数的公司在作，但是五年后的今天，人们在问，谁还没有作商业地产？现在的所有的地产公司都在作，包括像万科这样的有住宅产业化通过不懈作商业低产的公司去年也宣布开始要转型进入商业地产，而现在东莞在北京已经运作一些项目了。 那么可以看到商业地产在整个房产里面包括在经济里面已经成为一道亮丽的风景线 (论坛 新闻)，前不久我到西安出差，西安当地一个地产商老板要请我到一个道观去吃饭，说那个道长是一个他的好朋友，去了以后接待我是一个年轻的道长非常年轻，最让我吃惊的时候我朋友把我的身份介绍给他的是他居然告诉我的是，想不到人家上来就说商业地产现在发展不错啊，真让我吃惊现在一个道士居然知道商业地产还知道商业地产发展不错。中间我们聊天的时间就讲到晚上发改委的主任，王主任我朋友说晚上要一起吃饭，结果那个道士就说是哪个发改委的王主任吗？我说你怎么知道呢？他说我知道他在搞一个城隍庙的项目，结果他一张口该要好几百万，因为我们这些的道观的人都在双重产业。我们这个论坛之所以选择鄂尔多斯开，也就是我们看到鄂尔多斯正处于一个快速的发展时期，要进入一个爆发式的挣扎，昨天我特意开车，绕这城市的中心区，看见一些房子已经在拆迁了，感触很深，觉得鄂尔多斯的商业地产可能会迎来一个新的过去没有的景象具体把鄂尔多斯的商业地产留待一会儿我们专题的一个对话在那个环节里面我们会重点讨论一下，我这部分的演讲我会讲一些宏观趋势的问题，首先我要讲一下，怎么看待商业地产热？

　　【王永平】：商业地产热是毋庸置疑，这个里面的热，我觉得是有三个力量第一种是是主动转型，为什么有这么多公司回转型作商业地产，这个里面有几个方面的原因，一个是住宅地产收到了影响必要大，在不但地波动和不确立当中，有一些不确立比本身的降价也好，或者有一些严厉的调控措施，甚至更麻烦，因为很多人，搞不清楚，中央政府什么时一个底线？所以各方面的力量都在博活跃当中，所有的力量都在焦灼中，所以比较麻烦，所以住宅地产也比较麻烦，但是现在也已经开始回升了，但是住宅低产其实还不是很乐观，所以很多企业就意识到说我不能把一个鸡蛋放到一个篮子里面。现在国外有很多公司都在这么作了，我们在香港的时候我们没有看到一家公司在香港倒下去，因为香港、鸿基、新鸿基、和长江、恒隆几乎手上都有一些优质的地产他有一些现金流，这些现金流可以解决在短期内的融资完成，这些商业项目可以安置一些员工的工作，我如果没有现金流我的员工队伍就要解散了，所以这样很多公司都已经意识到了，我们一定要做一个商业地产这个是一个风险考虑，还有一些公司是一些合理上政策上的考虑，地税的问题，现在住一些住宅销售非常好，如果全部把利润体现出来你要缴很高的税负，如果你把这些钱放到商业地产投资去税务就没有那么多了。还有很多的央企也在做一个商业地产，每天把利润都体现出来所以一天比一天压力大，他还不如搞一个商业地产留在手上，来年的利润创收的指标也不会很高，另外自己有一些酒店，有一些高尔夫球场有一些商业旅游设施，有一些商场，这样办事情也比较方便，所以这些公司搞商业地产也有一些不清楚的事情在里面，还有一些公司可能就不是那么主动地转型及有被动转型的成分。现在很多城市在出让的地块里面往往有很多商业的比例，这个时候你不作都不可以，你如果不作商业，或者你在作招标的时候拿不出商业的项目，这个土地就不是你的，万达、和万科在一起作地产的时候胜算最多的是万科。这个项目里面万达里讲商业对他是一个麻烦，他无法和政府注册一个象样的项目，他也没有这样一个战略考虑和队伍，所以很多公司会选择万达这个公司，作住宅往往不会做商业地产，所以万科卷入商业地产很多程度上我相信有很多被动的意思看到媒体上说，中国富豪榜的首富变成万达集团的董事长了，所以商业地产的热由多重的因素在里面，所以我们不能简单地说商业地产进入一个春天了，进入多好一个时期了，我们可以看到在中间有一些如果有准备的，包括资金、原材料、土地、都有储备的公司，这个战略型的商业地产我觉得能够真正做好这个项目，对商业、对我们自己有一个很好的推动，这样的转型我觉得是值得期待的，是一个好的发展，如果是被动和盲动对一个公司来讲也不是一个很好的设计，那么第一步我讲一下怎么看待商业地产新一波的投资热潮？

　　【王永平】：第二个我要讲一下就是宏观调控对商业地产有甚么影响？目前中央政府已经强调了，我们要宏观调控政策，为稳定也就意味到不会有太多的政策出来，那么在这种稳定的宏观调控预期之下，商业地产会是一个什么样的状态？宏观调控会不会波及到商业地产？这个问题我觉得并不要担心住宅里面更多是个体投资户，我觉得很多是被媒体放大了，个人投资者炒房他就容易炒出泡沫来，就像炒股票一样，个人小的个体对总体的把握不是很好，他往往是跟风的。机构往往是相对比较理性一些，你可以看到为什么很多大城市里面，包括酒店、商场、他整体销售的价格，在这些年里面呈上涨的一点都不快，和商业地产都可以不计算，在北京我们商业地产可以买到4、5万，但是在写字楼只能够买到2-3万左右，他的确立建立在对未来经营的收入上一个预测的方法。这个在资本市场就看我们的租金有多少？租金高我们这个商业地产就高，当然有一些项目租金也很好，但是这个都是一些少数，商业地产的特点也就是不同的项目，不同的地段，不同的项目，可能他的业绩就会也很大的反差，住宅肯定是地段，就是都市的住宅价格和租金都相互有一些比照性所以我并不担心，商业地产会形成泡沫化我也不认为，会有大量炒作这个住宅的投机会在宏观调控背景下大量转移到商业地产的投机当中来。那是因为商业地产的投机他是有转型一个门槛在里面，我买一个很容易就会找一个顾问公司挂一个牌子就可以租出去，换言之我买一个办公楼买一个商铺我要把它转出去其实并不是很容易的，他本身也不想转让，手上也有一些富裕的租金。所以我觉得这个门槛是比较有专业性在里面的，所以来讲应该说，它很难形成新一轮的商业地产的炒作和泡沫化商业地产里面的问题，我觉得他的风险或者说更多的不是在正常的层面而是在市场层面，那么就是说我买了以后我能不能租出去？我买的地段对不对？我的价格对不对？我的价格对不对？而不是在宏观调控里面，所以对民众的影响感官，这个社会情绪的反映上面，就不会那么强烈所以我相信这个关受到宏观调控的这种纪律，我觉得应该不是太高，这个是我注册一个基本判断，当然我认为商业地产的发展，他本身这个租售价格比住宅更平稳一些。在金融危机受到的影响也不是很大，在大中城市里面受到的影响最大的是跨国公司，其他部分我觉得影响都不是很大，在保持一个稳定的情况下，如果你的投资追求稳定，那么我觉得商业地产也不是一个很好的投资项目。

　　【王永平】：第三个我觉得商业地产的投资机遇在哪里？商业地产我觉得投资的机遇首先建立在整个消费上，处于在一个消费上，我们从温饱型到小康型转型很成功。对消费的品质的变化，我们过去可能到商场里面更多是买东西，但是现在很多人去商场有时候就是为了去餐饮去吃饭，去带着孩子去玩儿一下，给儿童去上一下课或者去电影院或者去溜冰，所以这个部分也就对我们这个传统的商业项目就提出了挑战。那么要求我们商业能够升级换代这个时候一定会出现一批能够满足商业地产的项目，大量的人口开始往郊区化发展，他们生活的地方通常远离生活区，而我们的生活成本越来越高这个时候人们就需要便捷的服务。我们更多的商业地产就要往社区发展，另外一个方面我们商业的液态这个时候也不断在发展我们不断在创新了很多的商业液态，从百货、到超市到奥特赖斯到大卖场到大的直销店，这些对位置的需求对物业的需求也不是很大，。这样就提出了一个新的要求，另外一个消费的总量在不断增加，我们十多年前我们商品零售总额这个是衡量我们一个商业地产很重要的指标，每天都保持15%的增长，去年已经突破了10万亿，现在我将把改变国民的收入方式提高一个议事日程，我们要通过这种收入结构的分配，和财富的分配改革，能够让更多的穷人脱贫，能够更好地解决财富的两个分化的问题我觉得这个才是从根本上解决我们一个购买者的提升问题。当这样个改革不断深入推动我相信我们消费会有一个新的变化，我们商业地产也会有一个新的增加这个我要讲的部分，下一个我要讲就是商业机会，现在很多专家都在，房地产在二三线城市有很多的发展机遇，这个里面我想讲我也承认，在三线、四线城市有发展机遇，有获利的空间，这些地方他的土地成本不是很高，另外作商业地产其实并不是一个暴力的行业他需要有一个过程，如果当我们土地成本特别高的时候我们必然会把这个土地成本转嫁到商家身上去，商家也很难作的很持续，这个时候会影响整个项目的发展三线城市的土地比较便宜的时候我们这个商业运营成本，就不会那么大了这是一个方面，三线城市的方面，总体来说比较落后，像百货、超市、还有菜市场，很多停留在这样一个水平上，我们缺乏购物中心，缺乏一些新型的商业液态这个里面我们就说有一些新的消费的需求在，换言之我们有需求，这个时候进入就有了很大的提高。我说这个东西部能够夸大，因为商业发展很重要的一个因素受到的是一个经济总量的一个制约，但是很多三线城市有城市总体的影响力，他能作更可行的是怎么样能够留住本市的城市，不至于分流到其他城市去。

　　【王永平】：这个时候商业地产的机会更多在三线城市是一个商机的问题，谁能够更早进去就可以发展起来，后来进来的你的机会不是很大，或者作的很辛苦，所以在这种三线城市，政府在作规划的时候，一定要考虑到整个人口的总量，我们的经济规模，我有一个看法市区一百万以下的城市可以发展，购物中心可以像北京一样的城市，有很多城市中心也没有关系，在中小城市，一百万以下的城市还要有一个集中的商圈要发展才可以。鄂尔多斯在这个商业新的开发在规划上面总体也是围绕这样一个中心来进行开发改造，这样的风险会小一些，同时也要注意一下，那么具体我们来说，在那个部分里面在展开，那么另外我还想说就是整个房地产的宏观调控，我有两个个人的想法，第一个我觉得宏观调控不是要出现新的调控，更重要的是未来房地产发展一个白皮书。我觉得这种思路的表述比一个正常的出台更重要，因为现在的问题大家都不知道中央按的什么心里，你说要遏制房价的过快上涨，你也界定吗？20%、10%是过快吗？部分城市上涨，哪些城市是过快，这样别人就说我可以作我的市场，你没有点名你也没有说到什么程度是一个目标？这个就麻烦了，所以这个市场就处于一个比较焦灼的状态我们迫切需要发表一个白皮书告诉人们未来得房地产要不要投资、要不要投机、我们能不能往正常的地方发展。那么就在房地产是不是一个想这么作的时候你要和大家说清楚，或者我们到我们这个调控到位以后将来还是会市场化，我觉得这个是一个方面，第二个关于市场的讨论，都形成很大的分歧，南辕北辙有人说没有泡沫不会涨，有人说突然崩溃了，大家没有一个定量的分析，没有基础性的东西和大家讨论一下。所以我觉得政府这个时候不仅仅要提供一些新的数据，还要提供一些真实的数据让人们来判断，或者是投机的成本，我觉得哪些数据会有用呢？比如说银行贷款、购买一个二套房子会有多少资金，你为什么不公开呢？另外一个就是表，你尽管不说明，但是你发布这样一个东西也是统计不出来的，直接讨论非常有意义，所以我觉得这个里面政府是迫切需要作的，那么由于时间关系我就简单地讲这些。谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢王永平秘书长非常精采的发言，那么的确商业低产像刚刚我们王永平秘书长讲到的什么是商业地产的讲述？

　　等等一些影响一些投资门槛也比较低了再加上高投资回报率也使得很多打算投资住宅的人也开始纷纷进入商业地产的领域，下一位有请王珏林先生讲话。王主任长期在国家政策法部门工作曾为国家提出过一定的建议，有请。

　　【王珏林】：大家上午好非常高兴来鄂尔多斯参加高峰论坛，这个题目是别人给我提的，昨天下飞机10多钟给我这个题目，另外刚刚永平又给我提出很多问题，所以说我简单介绍一下其实解决两个问题。今天主要讲两个方面一个是调控的政策形势，一个是商业地产的格局，这个就是围绕他给我出的这个题目，先谈一下调控政策，可以说大家都清楚，咱们国家房地产市场现在进行了第三个工程，第一轮主要针对长三角、第二轮针对北京，所以说呢大家在网上都看到过，一会儿说又有调控，一会儿又说又一论调控，实际上调控不准确，调控需要一个时间，另外需要一个新的点和内容，为什么要调控？

　　【王珏林】：这一轮调控主要依据以下几个方面，一个是大家都清楚的，也是国务院明确提出的，抑制房价过快增加，09年我们的住宅价格，涨幅太快了，超过了所有人的预期，所以这个价格不是咱们的价格不可走，因为我们国家在发展的过程当中，现在不涨的东西很少了，但是涨要有一定的范围，要有我们接受的能力，心理预期09年的房价，涨幅有的在成倍增加，我所知道的像北京的楼盘，很著名一个楼盘，09年初卖的是9万7、到09年中旬卖的是1万4第二期，第三期，今年初卖的是2万4我不知道比例是多少？这样的市场不是我们大家所期望的，这个市场存在很多的风险，第二个原因就是土地竞争过与激烈，大家都清楚，在07年还有一个关键词叫面粉高与面包，我们09年可以定位于小麦高与面包，购地已经不计算代价和成本了，第三方面，投机性比例有多大？反是热点城投资的比例明显加大，北京一些楼盘企业告诉我们，外地人购买房子比例绝对不小与50%，第四点市场存在的问题过多，现在我们的市场里面的问题，可以说是多方面的，他不是现在就有的，也不是没有规定的都有规定都有要求但是呢？没有及时处理，所以在这种特殊的情况下，矛盾上升，总的讲，也可以这么说，适用于高房价的调控，第二点这次调控的重点主要有三个方面，第一个也就是以前在调控政策中，没有提出过的，就是增加供应量，市场供应量，所以这次不管从土地上还是房源上都在这个方面作的很多的工作，所以就拿今年的土地供应来讲，是18.5万公顷，09年是7.6万公顷增加的比例不小，第二个方面就是通过调控解决早已规定但是一直解决不到位的市场的矛盾的问题。也就是大家所知道的一样，什么囤地、囤房、虚假广告，缺斤少两合同不规范等等，你说有这些问题的存在，市场何谈健康？市场如何发展？第三方面，也就是大家关心很重要的一点就是实行差别化消费政策，实际上说是严厉主要体现在这一点上，就是对二套房、三套房的一些首付提高利率，以前每次调控都有变化，但是这一次的楼盘稍微会高一些，第一次大家都知道，是两年，第二次是5年这次不仅首付提高50%，利率提高1.1倍而且在房价涨价过快得逞是有一些风险，现在银监会提出四个城市必须执行、也就是北京、上海、杭州和深圳、第三方面市长的情况如何？就是现在可以说从4月份因为4月份为什么是一个结点因为4月17号也就出来了，4月份的房价是增幅是12.8，5月份增幅12.4%，6月份11.4%，7月份11.3%、8月份9.3%大家可以从这个里面可到环比作下降，虽然幅度不是很大，但是是一个趋势，所以可以定位于房价从停滞开始松动了，现在有所提升。7月份销售量有所回升7月份是6千多平方米，7月份是8845万，销售方面还不是很好，但是他有一些趋势。

　　【王珏林】：第三方面，投资势头不减，前8个月投资7%可以说是一个高涨的头，说明大家对市场的前景还有信心，四个方面，土地竞争趋缓，现在的土地地王出现了不是以前了，以前是征地现在是流拍所以前一段时间，隐之强在北京说隐总你又要拿地了，参与三快地的招牌，结果他说没有戏，我是怎么没有戏呢？他说有一个重量化的就是一个分数，我说你真没有戏，所以他最后一个盘他报的最高价还是没有戏。因为现在的招牌挂方式，有一些城市已经发生了变化，所以说，可以定位于国家调控政策已经取得了阶段性的效果，调控的任务还很艰巨，为什么这么说？因为我们现在的调控实际上，有一些城市有一些地方，有一些问题还没有完全得到解决，市场还没有平稳发展，所以心里应当说是调控的关键时期，所以第四方面，就今后的调控重点，可能大家都在猜测，一个是猜测，刚刚永平讲的政策能否有松动的日期，还有一种猜测房地产是不是更加严厉？实际上我在考虑，应该更加贯彻，要保持政策的连续性，因为我认为国资调的要求，足以解决市场的矛盾了，第二方面要加大市场房屋的供应量。

　　缓解刚性需求，因为现在市场在政策消费方面，更主要的倾斜与刚性，但是如果仅有严厉的政策，没有市场充足的供应量这个政策的效果很难体现，所以应当加大市场供应量，第三规范市场行为完善市场秩序，所以我们不管什么调控应当有一个目标，有一个方向，就是通过调整中把我们的市场建立发展好，所以应当建立一个更完善的秩序，更重要第四规定法制建设，为什么我们多次出现政策调整，主要是我们的市场发展得比较快，但是我们管理法制手段没有跟上这样对市场一定要加大法制建设，只有法制管理市场，才能够管理的更好。

　　【王珏林】：第五方面调控政策对商业地产产生的影响，因为调控包括这几论调控实际上主要针对住宅，但是也不能说跟其他低产没有关系，要有价值性，如果商业地产要建立共同的市场，但是很多具体的方法上管理好住宅的还是比较多一些。第二个是随着国家对法制建设大家都知道有一些税负的出台，这样的话，不管从开发和消费方面，可能像商业地产这条路转移，所以这就给我们商业地产的发展，带来了新的机会，所以不管从未来的投资和消费政策上讲，可能更有利于我们这个行业的发展，第六方面页式最后一点，商业地产，如何发展？所以在政府层面上看，政府应当作哪些，我同意李市长的讲话，比如说鄂尔多斯我们有这么大的经济实力，他有那么多的土地在开发，这个就是我们的发展趋势所以我们必须有一个定位，必须要有一个方向，我这个层次未来几十年甚至上百年以后我这个城市再中国的城市第一位是什么？甚至于和国家接轨的标准是什么？

　　【王珏林】：刚刚他举例迪拜非常好以物思考，这样你永远建不成高铁，城市在于吸引力，能够吸引人气和财气的吸引力，所以政府要高度重视商业地产，因为目标他主要体现在两个方面，一个是产业一个是商业，而精心退化和设计要创造出你的行为、形象，从企业方面来讲，像刚刚永平讲的三个转型，我同意现在确实有主动有被动也有盲动的，这三种类型，但是作为一个房地产开发企业尤其有实力的大型开发企业，应当将更多的品种，更高的城市发展，最近我到未来刚刚参加一个项目，在河北开发的一个企业，这个开发企业，搞的是工业、商业和住宅，工业建一个港口，正在建设当中，所以我就琢磨这件事情，工业投资那么大一个港口建设，他可能是十年20年才能够产生效益他为什么这么作。这个是我要探讨的问题，这个绝对有一个新的融资方式，他作为一个平台，所以他的眼光肯定是前沿的不是自己投资的，不仅仅是投资，要投资他肯定是赔的，他自由资金也没有多少亿，所以一个方向也是我们企业一个新的选择，我给定位两个方面，一个是城市综合体还有一个就是产业综合体。房地产包括三个方面、工业、商业、住宅这个才是我们应当思考的目标，尤其城市中大家都清楚现在比较热，不搞住宅的介入不搞商业的也进去了很典型，万达万科，万达不搞住宅，现在大量综合体到哪里都是综合体，万科不搞商业现在也搞综合体确实有一个很大的优势。几个优势，第一个，那地，第二个短版、长版相互配合，解决资金问题，也就是住宅快速卖掉以后来养商业，互相支持第三自己建设的商业为自己的住宅服务提高他的价值，所以说现在应当说一个高价，就讲这些谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢您的精采讲话，那么的确中国的房地产是典型的政策性市场，像08年就比较典型，所以人们也难免会担心此论的房地产一松动也会出现一个报复性增加的情况，那么接下来我们有请商务部研究院副主任，赵萍博士他的发言主题是扩大内需与商业服务业的现代化之路，有请赵博士。

　　【赵萍】：谢谢主持人，尊敬的各位领导，鄂尔多斯的朋友们各位企业家上午好，今天给我的题目是，叫扩大内需与商业服务业的现代化之路，其实说到扩大内需已经是老生常谈了，从进入金融危机就扩大开了，把扩大内需作为一个方向，2000年全球金融危机又使我国进入一个发展方向，多次提出要把结构调整结合起来作为宏观调控发展的一个未来发展的方向，扩大内需喊了10年，究竟消费是怎么样的？从2003年开始我们消费品每年就上一个万亿的台阶，去年我们消费品总额已经达到了12万亿元，如果按5年为单位的话十一五期间一直保持在15%以上，圆远远高于GDP的增长速度每年都在7%11%左右，社会消费品零售总额的和GDP想必是远远高于整个环境的增加速度。扩大内需扩大消费并不只是喊口号实际说在数据上人民生活的消费上都有所体现，马上就要十二五了在这样一个较高的基础上我们未来得扩大消费，或者说诺扩大内需，我们将来的增加空间在哪里？我个人认为在十二五我国扩大更多集中在三个方面，第一个从地域上来看，城市消费合农村消费，未来的增加空间在城市，为什么这么说？其实我们国家对农民的消费是非常重视的，从去年这几年连续出现了7个文件，对农村消费的重视程度，从战略的角度来确定了农村消费占整个消费当中作为一个提升的重点，但是我们从政策的执行结果可以看到，在十一五期间农村的消费超过了城市，其他几年我们城市的增长速度高于农村，从消费的基础来看，解决消费的最根本问题是什么？其实就是收入问题，人人都说没有钱我没有办法消费，但是我们看一下城市和农村的消费是怎样的？

　　【赵萍】：城市高于农村3倍的，城市远远高于农村，就意味着城市有更高的消费，收入这个问题上我们可以看到城镇消费远远要高于农村消费，他的购买力水平要高于农村消费，另外从人群的消费来看，随着我们国家的城市化水分的不断提高，尤其是新的中央经济会议提出，我们要依托城镇化来提高消费，城镇化就是把原来大面积的农村转变为城市。

　　在通过不离土不离乡的形势下把农村转化为城市，农村的比例会越来越少，城市水平越高，城市占总人口的水平也会越高随着城市化的发展我们城市的消费人群会上升会下降，这样且蛋糕是慢慢偏向城市，未来城 (论坛 新闻)市的消费人群也会上升，在看一下消费数据的变化，城市消费占总消费的比例，一直是呈现上升的趋势。从改革开放初期占37%左右，一直上升到2008年将近四分之三的比例，农村的消费从原来四分之三的比例，慢慢下降到四分之一的比例这样一个此消彼涨的过程我们就可以看到城镇消费农村消费之间我们更应该看中哪一点？城镇消费会成为未来消费一个重点，成为未来扩大内需一个增长点，这是第一个方面，第二是从扩大内需上讲，我们从基础上我们能不能买更多的产品，改革开放初每年买一套衣服，现在每个月买一套衣服，现在每个月每个星期买一套衣服，现在就是说消费数量有所上涨，其实消费数量增加到一定数量以后，并不是说你的消费数量还会继续增加，据一个简单的例子比如说住房，原来是祖孙三代居住在一个房子里面，现在我们有钱了我们可以每个小家庭三口之家就有一套房有两套房，三口之家不能够有10套房，消费就是买来不是要等他增值而要是发挥他的使用价值，在这个生活当中去消耗他的使用价值，从这个意义上来伤，三口之家能够消费的只有一套房子，在某个试点上只能消费一个房子。比如说你买衣服你可以原来买一套不够用，现在一周买一套都成灾了，你买了太多的东西其实是并不需要的东西，数量上有一个需要的，未来得发展方向就是消费结构升是什么呢？

　　【赵萍】：就是说我原来的数量，你现在消费水平比较低，你现在只开一个很小的车，等你在赚钱的时候你要开一个很好的车，就是从地段的商品到一个高端的商品而升级，现在商务部出现了很多的政策，比如说家电下乡家电以旧换新，也就是消费者对品质的要求，逐渐提升了发展趋势。现在这个政策执行的效果非常好，比如说家电下乡，去年的销售额超过了，预期的目标，这个家电以旧换新也是这样，原来都是用CRT电视机现在都喜欢看比较清晰的比较超薄的电视机，随着政策执行当中我们会发现电视机冰箱、洗衣机他的更新换代的结构在加快，所以说这个从消费对未来消费来说，未来扩大消费是一个重点。

　　【赵萍】：第三个体现在哪些方面呢？我认为这个扩大内需的第三个增长点就体现在对服务的增长上，大家一想到消费就是买东西，作经济比较发达城市上，就是以服务为重点。

　　在我们国家服务业比较落后，服务消费大家还没有提到议事日程上，我们国家过去消费增长的非常快，但是我国总消费占GDP的比重却不断在下降，刚才我提到了社会消费品的增长速度远远高于GDP的增长速度。也就是说总消费占GDP的总量在下降，其中一个非常重要的消费就是服务消费上升的速度非常慢，这个社会消费是16%左右，也就是20%之间，这个速度已经非常高了，为什么还会下降呢？就是因为服务的消费每年只有5%是低于GDP的所以两者结合起来商品消费占GDP的比重就会出现下降就会拖后腿，所以未来我们国家要大扩大内需提高GDP的消费总额就必须提高服务消费。那么服务消费就涉及到很多方面，他不仅仅涉及到我们平时经常能够体会到的比如说洗脚、剃头、美容美发雇一个保姆等等这种生活服务，还包括很多文化娱乐、你的教育培训金融投资理财，等等还有保险这些都是服务消费一个重要组成部分，更始现代服务业一个重要组成部分，所以未来我们国家扩大消费一定要发展大力服务业，使很多老百姓使他的生活更加舒适、更加便利有利闲钱更知道向哪里投资？

　　【赵萍】：而不是存银行买房子，未来我们国家的消费，从这个地域上看扩大消费的增长的潜力实在城市从这个消费对象上来看，未来发展的重点可能是在服务方面，如果从传统的消费商品消费来看我们未来的增长重点在高端消费上面，这是第一个方面，面对三个增长点，我们商业服务业和现代化是增长是怎样发展现代化，我们商业服务业现代化之路至少要朝四个方面走，也就是有四个重要的着力点，第一个现在化关系观念现代化，现代化是一个筐什么都可以装，一说现代化什么都可以装在里面，最首要的问题就是一个脑袋的问题，就是一个观念的现代化，观念在服务业里面体现在哪些方面呢？现代化的基础是什么？是专业化原来任何社会的发展，没有分很多行业，后来发现了农业、工业、第三产业，比如说金融、教育娱乐等等各种行业，但是这样发展的结果得出一个什么结论，整个社会现代化的过程其实就是一个专业化的过程就是说你想在这个行业里面作的好就必须要进行一个专业化，具体到我们商业服务业里面，这个专业化也是非常必要的，我们作的一个是培育重要大型流通企业，通过这个我们对事业都作了一个很大型的提升，无论是世界五百强还是国内的两百强一个最主要的特点就是集中于自己的主营业务更多是作自己的主营业务，也就是说，专著主营业务，实现主营业务内部的专业化是商贸作大最根本一个因素也是世界各国个行业做大做强最根本的经验，我们知道像亚洲金融危机的时间，韩国有很多企业倒闭了韩国政府出台了很多政策给予了支援使这个大企业在二战之后成长起来，为什么在亚洲金融危机有很多韩国企业倒闭呢？其中最重要的原因就是韩国的企业是通过过渡多元化迅速作大的，我们也作了一个比较，比如说像韩国现代集团他已经进入了世界五百强但是韩国现代汽车他的规模仅仅相当于日本的本田汽车这样一个规模的七分之一也就是说因为企业作了过渡多元化。

　　【赵萍】：他的多元化远远敌不过别人，又回到商业服务业的发展来看，世界250强的企业，他对主营业务关注程度是什么？他占到57%，很多企业一作大以后有稳定的现金流又有比较大的规模怎么办？我可以把我的现金流投到更赚钱的领域，像王永平秘书长说，很多企业愿意投资房地产，可以在过去的实践当中我们作了一个十年的回顾分析，十年当中我们抽了51家样本企业只有5家企业是专注于零售业，剩下的60%的企业都是投资到多各行业除了零售业之后可能会投资到工业像上游整合，还有很多企业关系到房地产。在90年代，我们关注的房地产企业占到10%17%之间，也就是说10%多的比重在2001年之后这些企业他们的房地产占到主营业务收入都占到了20%，这个就可以看到我们商业企业专业化不够，也就是说从经营理念来说，他的想法更多的还是停留在传统的什么行业赚钱够就去投什么行业？一定要注重经营的专业化，要知道自己是吃什么干饭的，另外一个就是在这个经营理念上第二个方面很重要我是卖商品的，大家都知道商业企业就是卖商品，卖各类商品，但是现代的商业是卖什么的？我认为现代的商业是卖的是服务，传统的商业都是顾客来了他需要什么卖什么？现代的商业顾客想到什么你就给他提供什么？就是说这种服务叫做意念服务，消费者刚刚什么商品你就提供出来了，我认识一个无锡的企业，他发展的非常好，我和他说你有甚么最重要的经验，他说就是服务，并不是说从传统百货上卖了奢侈品我的档次就升级了同时你的服务也必须要跟上，一般情况下大家都是9点钟开门的，但是有一些人来的早怎么办？但是在高档商品的店里面他特别做出来一个茶座，只要你来购物就像银行一样，他这里也是一样你只要拿着会员卡你到这个商店来早了或者你觉得自己应该来这里休息，刚好路过你并不是来买东西你可以刷一下会员卡，就像会客大厅一样这个时候你就可以享受一下。你就不用站在风里雨里在那里等了，这个就提高了消费者的满意度，还有一个就是日本的一个便利店，便利店就是提供快捷服务的。

　　【赵萍】：便利店其实就是一个便捷的服务，如果你想发一个邮件你就可以放到便利店进行，所以说现代化第二个方面，也就是说商业服务业他卖的不仅仅是商品，那么未来现代的商业他卖的是服务，这个市第一个现代化之路观念现代化，我们国家30年的零售业走过了近百年的历史，就是说在过去100年当中西方发达国家，已经产生了这些液态，那么在我们国家都已经出现了。所以我们国家现代化之路就是液态不断创新直路，因为液态不断创新就引进了更多的经营人才、经营方式、所以商业现代化之路第二个就是液态现代化，发展到十二五我们就看到液态还没有创新的空间？我个人认为，我们国家的液态创新更多体现在从单一液态项目，符合液态转变，过去30年我们有传统百货，我们传统百货不断升级，像精品百货、时尚百货升级卖的商品和服务都在提升，我们又引进了便利、折扣店、等等这些液态，这些液态都是单一液态的连锁，未来十二五我们国家商业服务业的液态服务业就体现在符合液态和综合液态的出现，综合液态比较多我们搞房地产开发都知道，主要就是城市综合体他能够满足消费者的吃住行，尤其是旅游综合体更能够满足消费体，未来一个大的方向就是液态的现代化，第三个方面就是科技现代化科技市第一生产力，我们国家大型的零售企业与国外同行一个对表一个研究，对表就是比照一下国外的大型企业我们差距在哪里？

　　【赵萍】：从行业来看我们的科技投入远远比不上国外的科技投入，国外1%要投入科技信息的设施上，我们国家仅仅只有0.3的销售额能够投入到科技信息的设施上面来，像我们耳熟能详的美国沃尔玛就租用美国军用的信息车来使网络信息非常畅通，迅速能够保持后台和前台的物流陪送能够结合起来，所以科技的投入在商业发展当中是一个现代化一个必由之路，另外一个发展方向，可以看到电子商务的发展是非常快的。我们在商务部的总结了一个数据就是2.7%，科技微电子商务提供了发展，去年的电子商务突破了4万亿元，去年的社会消费品零售总额是12万亿元，我们的电子商务总额是4万亿元，所以说未来科技信息是一个非常好的方向。第四个最重要的我们看到过天下无贼，21世纪最缺的是什么？商业现代化之路是什么是人才？是人才的现代化，我们刚刚提到了过我们做过一个对表研究，我们那自己的零售企业和国外的零售企业对表研究了一下，我们说行业的投入来说我们国内的商业服务业的科技信息的行业投入我们比不上国外但是我们大型企业尤其是我们零售业前100强的企业他的科技硬件设施的投入比如说我的POS系统，EDI系统我们投入比国外并不差，我们差在哪里？我们差在流程关系，我们虽然有了硬件设施，但是并不能发挥一种状态，我们投入了这么大的资金，并没有充分发挥他的价值，举一个例子来说，很多企业由小作大之后很重要的就是我是一个企业家我可能没有读书，但是我手下有20个博士和硕士，这个只表明你的硬件和设施到位了还要看你的这些人才能不能发挥出来，能不能发挥自己岗位的才能，这个就取决于你自己的能力了。我们国家的人才现代化是商业服务业发展一个必由之路，尤其商业这一快人才培养非常落后，很多人才对商业人才的培养一直在往下走，人才培养还没有提到一个议事日程上来，所以未来这个商业服务业的现代化之路人才现代化是绕不开的，今天我讲一下一个是一三一四的问题，扩大消费三个重点，1四就是商业服务业现代化之路突破口，借用90后话来说就是一生一世，需要我们用一生一世的时间来实现谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢赵博士由于时间的关系我们只能听到这里，赵博士经常来到鄂尔多斯，说道我们中国的房地产市场，有一些人首先会想到中国一些一线大城市北京、上海、深圳、等等，只有他们能够代表我们中国的房地产市场，随着我们中国的房地产市场近十年一个城市化进程一个加快，那么二三线城市也在迅速发展也在开始蜕变，接下来有请的是双俊置业的总裁张浩先生，掌声有请。

　　【张浩】：我做一个纠正，我是双俊置业副总经理不是总裁，尊敬的各位领导嘉宾、新闻媒体朋友们大家上午好，双俊置业金融大厦是由内蒙古置业有限公司独立开发纯商业地产项目，他的开发标志着我们由单一住宅别墅的开发向商业地产的开发有一个进军。是实现我国重大转移的一个项目，现在由我们的各位嘉宾来给大家做一个介绍，由于时间的关系我语速要快一些，希望大家尽量记一下。第一篇上项目代数，该项目位于城市铁西区核心商圈，哪里是以大型商圈和写字楼为主，铁西区我们是东胜区新开发一个区，占地500亩辐射人口达到65万是鄂尔多斯一个黄金地段，双俊置业大厦从整体早就一个甲级的服务化体系，打造一个现代化的写字楼，作为写字楼要成为一个领跑者，铁西区，下沉广场，将地面人流合理引入商务圈。便捷的交通和整个商群紧密联合起来了，更大地提高了使用的价值，项目的综合指标，占地面积是247平、总建筑面积是37163规划面积是一个塔楼两个群楼，地下三层，地上四层为群楼，南北塔楼相对。我们项目的设计理念双俊置业是向全球招标单位而召集的人才来建筑的，五楼梯外墙采用高档玻璃幕墙、颜色为淡蓝色、整体艺术造型将象征着鄂尔多斯的一批骏马一样奔腾。交通：座落铁西公交车，周围有多条公交线路从此经过，便利的交通将带来大量的消费客流，消费的绿化，绿化率为27%，整个大厦西邻铁西公园，是一个典型绿色生态CBD。第二篇全新的物业形态，我们这个中厅的设计更富裕动感和变化，顶部活泼的顶部时刻感受到与外界的交流曲线性维护巧妙避开了阴暗的地方，地上一层位宽敞气派的大厅，顶高235米，在考虑面向城市路口的同时围绕大堂周围设计了银行、便利店、及相应的商业服务设施。

　　【张浩】：金融超市的弧形餐厅，四面的设计理念是来自于内蒙古包的形态，表面突出的线条则是蒙古包引申，生态系统，双俊置业整体配备了VRV中央空调满足不同客户的需求，双俊置业大厦为世界5A系统，可提升管理效应，让商务雷厉风行，便捷的交提供了更好的工作环境。南楼的中央北部，按东2、西3分布，可以直达19层，其中两部从负三层到十九层，三部从负三层达二十三层，可以更好地浏览铁西的风光。超大型的停车场可以提供客户更好的环境，为业主和来宾提供更好的空间并拥有智能化停车管理系统，充裕的地下停车场，可使人们的生活更加便捷，运用时间差尽可能提高停车场的空间。外来车辆由大厦北侧从西从南进入停车场，写字楼大开间和大租巨，突破了传统写字楼的空间屏障，工程的保障和进度，双俊置业大厦与一流的工程队合作，施工单位是建工集团，双俊置业大厦计划2010年底南楼主体峰顶2011年3月份整体交工。根据大厦特点，当地的社会需求判断，不适宜走传统的消费模式，一餐饮带动零售，扩大整体消费的知名度，提高整体写字楼的价值，以一大型国际名折扣为主，餐饮业、娱乐业为辅助，一次带动其他的商业模式，开创新的潮流的时尚中心，努力营造一个时尚的生活中心，购物方便生活为一体的主题商业因此双俊置业大厦项目始终坚持一个全新的建筑形态，全新的消费模式，全新的主导理念主力店也就是主题液态，奥特赖斯，品牌折扣商场，现在合同已进入律师审查期等我们工期一定下来之后合同就可以签署了。

　　【张浩】：还有一个家电专业卖场这个我们已经进入到深度洽谈，而且通过多次的条款细节上的沟通这个是负一层，我们有一块奥特赖斯，二层是家电专卖奥特赖斯，3、4、全部是奥特赖斯名品专卖店，大概在3万平米，多赢的盈利模式，在座的专家刚刚也谈到了，我们的商业地产低产是商铺现在是持有性工业，这个就是不断地发生变更，我们作为双俊置业为了我们有一个持续稳定的发展我们这个就是刚刚我讲的奥特赖斯所赞助的，包括电器专卖，将近三万多平米，这个我们是要作持有的一村都不卖。双俊置业有53335平米，出售的面积是100020，为购买商铺业主能够有一个超值的回报打下一个基础，这个里面有一个补充，因为持有物业的经营可以产生我们企业一个持续发展，如果我们划分成产权商铺那么我们在统一经营上就是一个非常大的难题，双俊置业在7月28日好首都开盘，销售金额达到1个亿，截止到9月份销售183亿。9月18日双俊置业将具有盛大开盘，第五篇管家式物业管理，分四个项目，我们处处按照甲基的写字楼的服务而服务，这个在鄂尔多斯还是首屈一指，将为这个企业走向世界吹响第一声不平凡的号角。我们具体一些措施第一个高品质的持有物业带动确保物业业主的服务优势，一个英雄城市的传奇谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢张总，希望双俊置业在今天下午开盘有一个飘红，接下来我们进入大会的一个议程，就是草原精英对话，下面的题目是鄂尔多斯商业升级与投资策略，有请吕波涛先生、蔡报军先生、有请谢小强先生、有请冷咏先生、石燕杰先生、王永平先生、韩广源先生。请大家到主席台就坐在有请王永平先生。

高端对话环节

　　【王永平】：我很高兴主持精英这一快的对话，鄂尔多斯的GDP是超过呼市和包头的总合昨天市长和我说财政收入400多亿，今年将超过500也是比他们多，去年的呼市才150亿，鄂尔多斯整个经济的总量应该说是在全国很多程度里面都比较领先一个位置，但是令人遗憾的是鄂尔多斯的商业却跟他的整个发展水平不相适应，昨天我专程开车绕了一圈，老城市新城都看了，我们居然连一个有全国性影响力的大卖场都没有，更不用说百货，购物中心综合体这些东西，这样一些新型的品牌，所以我觉得让我感觉到比较困惑的，另外也是感觉到着急的一件事，不知道我的感受我们的领导我们区长会不会有点聂耳，问问区长你自己怎么看待我们这个鄂尔多斯目前这样一个商业的现状的？有请我们的区长韩广源。

　　【韩广源】：鄂尔多斯在快速发展这样的信息也在快速发展但是我们商业地产，应该和我们这个城市的发展目标和我们的定位还有很多不相适应的地方作为商业地产，他是一个城市。从功能上或者城市的形象上都是非常重要的，那么作为我们今天上午各位专家站在宏观的角度上，都漏谈了我们商业地产的重要性和做法，那么作为一个东胜区政府来讲，作为商业低产的认识还是非常高度重视的，因为他刚刚讲了对我们功能的完善特别是功能的完善，也是很重要的，作为我们在这里研究商业地产时候，我应该对我们鄂尔多斯做一个简要的介绍。让大家更能够把握一下，作为东胜区大家都知道，东胜区是文化政治经济一个中心，我们城市的定位就是经济文化中心，我们根据鄂尔多斯的要求鄂尔多斯的城市规模现在就是我们东胜区的定位是百万人口，我们提出了要打造百万人口这个城市，百万人口是城市一个空间的规模，百年鄂尔多斯时指鄂尔多斯发展一个志的形象无论作量上还是在质上，作为商业地产这个是一个非常重要的一块。这几年鄂尔多斯东胜区发展比较快，但是商业地产的研究我觉得还是有很多的欠缺，特别刚刚王秘书长说，作为地区的经济发展特别是城市高水平的发展还欠缺很大的差距，我们下一步在规划、建设方面要加大这个方面的力度特别是在规划上面。也特别有请我们在座的各位领导各位专家特别是我们知名企业来关注我们这个城市，特别要关注我们这个城市的商业开发谢谢大家！

　　【王永平】：：我觉得商业地产就是取决于一个认识，以及有一个科学合理一个规划的安排，能够为商业地产的开发创造一个良好外部环境，我们地方政府的领导将来会有一个更重要的注册，最后的实体鄂尔多斯的形象，商业的形象面貌要有一个大的变化要取决于我们的企业，能够开发什么样的一个项目，怎么样能够进行一个好的定位，能够引入一个好的鄂尔多斯的提升，今天对话里面我们还有承办方双俊置业的吕波涛先生，目前吕波涛正在作的大厦，里面要有金融的定位，另外有一些金融的办公楼，你们的定位上面引入了一些新的液态，借这个机会，给大家介绍一下，怎么样推动这个鄂尔多斯的发展？

　　【吕波涛】：谢谢王秘书长，我们这个地是一个商业核心圈，我们的商业化的地块，经过长时间的调研和专家讨论，我们决定我们要把这个项目作为鄂尔多斯引领时尚消费的区域，也是对我们周边商业的补充，我们近期，和奥斯赖斯，正在洽谈，现在有一些细节部分，我们正在用一线的品牌引领时尚的来进行布局。

　　同时页式在我们鄂尔多斯地产界进行一个补充，所以我们这个商业地产招商工作应该是10年完成我们仅仅用了半年的时间，而且也受到了商家广泛的认同，在洽谈过程中基本上达成了协议，现在正在进行操作，我们明年年底我们双俊置业整体大厦向全鄂尔多斯的市民开放，开始经营谢谢大家。

　　【王永平】：这位嘉宾是沃尔玛的总监同时还作过全国最大的加特包中国的发展总监，我先问一下谢总你曾多次来到鄂尔多斯，能不能谈一下为什么大型的商业品牌为什么进入鄂尔多斯的步伐那么慢，是因为鄂尔多斯这个城市有一些顾虑不成熟，还是觉得开发商的一些项目还有一些硬件有限不能满足商业的要求，您看看哪些因素是主要的？我相信鄂尔多斯开发商和当地老百姓都有一个了解为什么来到鄂尔多斯的步伐这么慢。

　　【谢小强】：谢谢王秘书长提供这个机会，作为鄂尔多斯在整个零售行业定位于三四线城市，在零售的时候96年开始作试点，都是沿海的14各城市这个是当时商务部提出的14个试点城市的做法，到了2000年的时候零售开始全面开放，他有一个35%的股份的要求，那么2000年放开以后外资零售和国外的零售行业里面就是有发展的情况，可以给大家提供一下就是说没有任何已经国家像零售业这么集中了。在欧洲以家乐福为主，或者是欧尚，但是我们可以看到在中国的这些品牌当中也就是说，中国在过去的10年20年里面商业的发展已经赶上了西方发达国家一百年的发展历史，从资源渠道方面来说，中国是一个很丰富的资源，为什么鄂尔多斯大型的零售进来这么晚，基本上有几个方面，第一个方面就是真正意义上来说，如三四线城市是一个4-5年前的时期，以前大家都在省会城市、北京、上海、深圳、广州、包括武汉集中的比较多一些。进入三线城市没有想到机遇那么好，我举一个例子当时在陕西阳泉开了一家店，预计一天的营业额就是30万，可是没有想到发展的这么好，进入三四线作为一个重点在作，我本人来鄂尔多斯是第四次，前几次应该说是非常高层的人过来，从沃尔玛来说，一般情况下他不会打动当地政府，自己下来以后在项目在最初报到美国的时候，人家说我们会去内蒙古，都往往很吃惊所有的总部官员第一个要求就是说我能不能去草原看一下，想看一下草原蒙古包，他和任何的发展中城市一样，发展非常强劲，实际上从战略上已经进入了，第一个项目已经落户与鄂尔多斯了，具体的开业时间是比较落后一些，进入比较晚也跟行业有关，商业地产他不是房地产开发，一定不能按照房地产开发的眼光来看商业地产。

　　【谢小强】：商业地产的周期比较长，而且收益有一个博弈的过程，往往发展商就是说在几个环节上容易做到，第一规划方面，就是说你有物业但是他用不了，他都用从最初的设计阶段来作，所以商业供应量不是大小的问题，第二点就是从资金的沉淀方面，他的特点培育时间比较长，如果说你要是按照房地产开发的情况来作，就可以举一个例子，就想做期货的人突然你要让他作股票他的收益不能够这样匹配，作商业地产往往在金融系统里面他的知识方面资金量相对比较有限，这个也是一个限制，在商业地产的一个局限期，由于资金的沉淀比较大，需要政府的大力支持，所以我们看到市场上万达作为沃尔玛的战略合作对象，作为他发展的第一天开始，政府不能够做到一个资金的情况，就是说通过它的写字楼住宅的利润，来支持他商业的长期目标，那么就是说对于一个购物中心来说，对城市起到一个什么作用，他的发展是拉动一个城市消费很好的东西，房地产他是收割，但是商业地产是住宿这个结果就是长期解决就业，拉动当地是一个很长期的效果，所以我是简单说几个方面，鄂尔多斯已经进来了，而且非常看好鄂尔多斯的城市发展，还是需要政府大力的支持，能够把商业作为一个长期的资源来发展下去。

　　【王永平】：好谢谢，谢总给我们回答了为什么这些外资品牌进入中国的步伐会有一些缓慢的这样的因素，像鄂尔多斯三四线城市，现在我们也很高兴有很多外资品牌也已经列入到了鄂尔多斯了，像大润发这样的项目也开始启动了，我现在问一下蔡总，东方伟业是作地产最早的时间，是沃尔玛的战略合作伙伴，作全国也作了不少的商业地产项目，在内蒙是生根发芽了，在呼市和包头都在开发一些项目的同时现在也已经进入到了鄂尔多斯，我想听一下蔡总对鄂尔多斯的市场你们怎么看待的？为什么要进入我们鄂尔多斯的市场？

　　【蔡报军】：谢谢王书记，内蒙第一家沃尔玛在包头已经建成了，年计划是下个月28号开业，目前我们通过内蒙的沃尔玛包头三家，二是昆区、三是东河三店厂，第四就是赤峰沃尔玛已经开始了，东胜是怎么看待的？东胜这个城区我非常感兴趣，他是产业结构经济总量消费观念都非常感兴趣的，目前我来东胜来了17次，为什么托那么久，我做一个选址，后来我也没有办法，好在我们最后东胜区政府的支持，招商我们进来了我们和当地的企业，我们怎么做一个法国城，也是跟老总合作的，我们在27万平米的当中有11万由法国巴黎春天百货来作，二东胜的位置非常好，超市的服务一般在5公里，跟目标的消费是几百公里，山西的北部交界，从三省交界来考察的。我们想明天启动，我们和任总合作了一下，在四季春天百货，我们在合作一家，在东胜有三个项目，老城市，做一个法国城，南部在作一个华润万家，铁西区我肯定考虑目标的综合体， 我们希望达到政府的支持谢谢。

　　【王永平】：今天还有一位嘉宾是法国巴黎春天旗下的董事长，你们在进入一些城市的时候都有哪些衡量的一些指标，一些量化的东西，比如说人口，经济发展水平、按照这些标准来衡量鄂尔多斯这个市场你们是怎么来评价的？

　　【冷咏】：首先感谢王秘书长把我带到这个会场上，鄂尔多斯是我很向往的一个地方，我们公司在今年以前的发展主要是关注一线城市和二线城市，我们在一线二线城市的固定已经非常好了，在北京、贵阳、长春、这些省会城市包括厦门青岛从去年开始我们关注，三线城市，因为我们发现在一线城市二线城市的商业空间几乎没有的，三线城市必须要建立的，这个是在这个会议上必须要强调的，我们谁先进来谁就是一个优势，谁后进来谁就肯定是要费很大的力气的，那么在全国三线城市亮点 (论坛 新闻 视频)得益于近些年来的发展，同时我也看到了商业所存在的一些空间，不管是老城区也好，还是新城区在内蒙这个地块上我们和东方伟业是一个战略合作，我们公司如果要在三线发展我们要作的是当地最好的商业。最好的百货公司最好的购物中心这个是我们的一个方向，如果做不到我们宁可不做，我相信在鄂尔多斯，在我们东胜有一个很好的消费基础有一个很好的消费潜力，但是现在据说消费潜力都跑到北京去了，在我们北京的赛特有很多VIP客户，这个前几天我们鄂尔多斯一个客户在赛特一个店里面买服装花了60万，在一个店里面，我觉得很吃惊，买服装一次性达到几十万，是服装不是买车什么的，我们的消费我认为是足够的，在我们鄂尔多斯，3-4个也是足够的，关键是什么？就是开始要作规划的时间我们要作建筑。

　　【冷咏】：比如说我们今天看了双俊置业的超市和他下面的商铺设计的非常漂亮，但是作为这样的高端百货进军可能有一些地方需要想一下，如果先期进入我们就要一步到位，能够节省开发商的一些成本，当然会对楼上的销售引起更好的效果，我们要从开始到介入，包括合作也要要求我们一开始就要进入到一个房子的设计，商业的设计，这个是需要了解介入的，第二个关注的是什么呢？除了设计之外我还要关注与我匹配的商家是谁？作为一个定级百货商场，比如说我不想匹配一个菜市场和猪肉店，那最好不要这样，最好与我匹配的是与我一个级别的，比如是屈臣氏，还有一些购物中心电影院什么的，还有溜冰场用什么牌子我们都需要匹配，有一些我们还参与到这个匹配当中去，我们还提供一些我们的资源，来参与我们整个项目的匹配，这个是我们关注第二点，第一点就是建筑本身和建筑本身的位置，第二点我们关注的是我们商务圈，范围之内的匹配如果有了这两点我认为在鄂尔多斯的发展我们会在三线城市的发展会提供一个很大的机会，我今天就说这些谢谢大家。

　　【王永平】：刚刚冷总介绍了一下选址的要求和标准，我相信在在座的开发商一定有借鉴的作用，有一些开发商说，看一些商铺是不是租金降的低一些，商家所占的成本并不是很大，一个大卖场在新开的一个卖场他的城市在五千万到六千万，所以大家可以看到他进入一个新开的店成本是很大的，这个时候他不仅仅是顾虑还要考虑到租金数还要考虑其他投入的风险，当然还有一个品牌，失败以后品牌承担的风险所以我相信更多是商家关注其他的方面更好地满足他的，我们不了解商家的一些要求在去推销的时候，拿到的往往都是楼书，这个里面只有一些天花乱坠的广告词而没有回答，比如说商家想知道的人口有多少？商业项目有多少？销售情况如何？周边人口有多少楼？要具体到这些市场指标的话我相信对商家的思考会更大，另外来说，对三四线城商业进入的时候对于周边品牌的关注可能是一个很重要的因素。有一些品牌是想进不想进谁来领头，要选出一个领头羊来作可能会起到一个更好的作用，我们说三四线城市要引入一些品牌开发商，这样对商业品牌的进入的积极性或者说可以大小他们的顾虑，我觉得有很重要一个意义，那么听说我来了以后，鄂尔多斯当地一些开发商朋友昨天拉着我去看了几个项目，看到这些项目的体谅都比较大，而且从项目的定位来看，很多都是综合体应该说这个是这些年在商业地产新起来的很时髦的商业液态，确实在很多大城市里面综合体也作的很成功，北京的华贸、上海的恒隆这些项目都作的非常有名，对拉动商业的消费和拉动整个城市区域的价值都发挥了作用，那么综合体在内蒙古在鄂尔多斯还是一个新生事物，我也想听一下另外一位嘉宾你看看从个人的运作体会来看作为综合体应该怎么看？尤其在鄂尔多斯三四线城市又应该怎么把握，当地的一些市场的特点怎么能够结合起来？

　　【戴明良】：谢谢主持人很高兴今天有机会到鄂尔多斯参加这样的高峰论坛刚刚很多政府领导和专家，就鄂尔多斯的商业地产作了准确的认识，那么作为一个从业人员，我想根据主持人的提问我想谈谈我个人的体会，第一个体会鄂尔多斯是内蒙古金三角一个潜力非常巨大的核心城市之一，他的发展将会在一定程度上影响着整个内蒙古自治区为的发展水平，第二铁西区和康巴什我个人理解是未来打造百年鄂尔多斯的一个重点战略和区域把这儿两个区域打造好了鄂尔多斯的发展区域很大，第三个为什么国内很多知名的一些商家和商业地产实施者没有到鄂尔多斯，我个人的看法是他们没有看到鄂尔多斯的商业地产的价值，第四个，就是说怎么样标准去评估一个商业地产是否成功。

　　【戴明良】：这个项目是否所作的是成功的，是好的，我想个人有这么一个观点就是实现了一个商业地产是全面成功的，什么叫五因原则，首先我个人感觉是政府，今天我们来了建设部、商务部、鄂尔多斯当地所有的工商联、建设局、所有的商务部都来了再一个政府管辖的区域内这个商业地产项目是否政府感到是获利的是满意的，就要看这个项目是否符合是否有助于一个城市的总体发展规划，是否匹配这个城市的商业规划，是否或者说应和当地政府在城市发展规划当中整个布局需要这样想的，像铁西区，像中心广场，我们政府规划的一个中心广场，四个商业综合体项目回牢的这么一个中心，不像呼和浩特，新华东街，这个属于条状的，中山路1800米长度，都可以形成一个组商业次商业第三商业的中心，只要符合了这个网点规划，我个人认为这个项目是好的，第二个这个项目的启动对当地政府解决就业，拉动消费增加当地的产值收入，我想政府应该是欢迎的，不是说这个项目是拉郎配的，也不是说只要进来你只要选地哪里都可以，来了以后我在关门打狗我在麻袋扎紧只要不是这样的，我认为对政府来说政府是欢迎的，这个是我讲的一个，政府要赢。第二个我认为项目是否成功，这个项目的实施主体投资商开发商要赢，作为一个投资商开发商，这个项目是否适合他作，我想取决于这个公司这个开发商的总体战略，不管是住宅还是作商业的这个开发商的发展战略他是否作考虑，转型升级，是否在考虑进行从原有的开发模式专向商业地产的开发模式，他会涉及到主体的资金水平，也会涉及到这个开发主体的团队，人才资源。和管理经验包括历史沉淀，我们经常讲，万达集团，他作商业地产的两个王牌一个是规划设计，他每年要投资好几个亿在规划水平。

　　【戴明良】：第二个就是商业团队，他有了这儿两张王牌再加上他整个发展的战略是主攻商业地产随着商业宏观的变化他专项一部分住宅，那么我想作为开发商来说，主要符合他的战略那么我想他是可以作这样的事情的，刚才我们听双俊置业的总裁说他说双俊置业从传统的住宅别墅开发转型升级到商业地产开发，那么我想这个项目是符合他占领的规划，作为满足这样的规划条件下，作为投资者和开发商他就要获取，我个人认为满足三个，一个是短期销售率，第二个是中期中秋回报，第三个是长期的资产保值增值，我讲这么三个，刚刚我也听了，五万平方米的商业准备卖1万卖4万，解决基本的现金流，要能够交替使用，留下来的80%的商业，那么他要谋求合理地租金，一般在这个商业低产里面租金回报按照成本的回报率应该是10年左右按照售价赢家 (论坛 新闻)是15-20年左右这个是我们投资者是能够接受的，第三个大家都知道，买房子扩可以抵御通货膨胀，作为投资者来说现在短期卖住宅，赚了一个亿，过了两年这个亿就变成了八千万了，78年的一个亿现在就值15万，这个是未来我们基本要谈的，如果这些方面，能够实现那么我想开发商是能够接受的，第三个，在座的有很多业主准备在开发商的综合体投资一下，不管投资什么还是地下的商铺我作为业主，我是否要买这样一个物业。那么你主要判断我自己特产的商业和液态进去这个物业条件和规划像周边的品牌，整个项目在当地一个区块里头的定位，是否跟我们的商业定位是一样的，如果是存投资的我们要考虑这个商业本身从规划设计，到经营管理团队，到地域优势，我是否有信心让我能够租出去的租金回报是能够接受的，就是我的输出回报。

　　【戴明良】：第四个，我想说的就是商铺，刚刚很多嘉宾都是以商家的形势出现的，一个商业体是否成功有要看我们商铺进来以后是否能够赚钱，无论是奥特赖斯还是屈臣氏还是一些商家，我到这个项目来我按照我自己的定位和经营和物流体系和成本我到了这个项目，能赚钱的你在好的项目不适合我这个液态的我就不进来。无论是商业还是租金我一定要赚钱，作为一个是否成功的商业地产来说，我第四个商户要赢，不仅仅是连锁品牌，还包括有一些企业包括我们的保险公司小额贷款公司，很多是为这些金融服务保险租赁这些液态进行设计规划的，他们的进来是能够和这些项目进行一个体制价值的，我认为这个项目部仅仅是商铺，第五个很多商业管理不是物业公司商铺，他往往是能够带动这个综合元素的管理者，我们把它理解成三管公司，特要利用招商人力资源等等的优势把这个项目所有天地人的综合因素进行有效地连接把这些看似没有关系实际上绑在这个项目上合为一体的元素能够高效地联合起来，这样能够政府、业主、管理层、包括我们像双俊置业这样的奥特赖斯用他的优势、专业、资源、特产、把各种商业模式串联起来已形成这个项目最终成功，谢谢大家。

　　【王永平】：我们戴总讲的，一个商业可持续发展要估计到很多利益，双俊置业今天下午有一个很好的开盘仪式，我们不仅要把这些盘卖出去更重要把主体商业做好，能够让这些小商户把他们带活了，从东胜区来讲能够出现一个亮点的商业，能够成为东胜区一个新的名片只有这样才能够把一个商业地产才能够算是成功，有一些地产开发商赚钱把麻烦留给政府，把损失留给小投资人，这种现象有很多出现了，作为专业人士来讲我们鼓励商家有更多的条件具备条件下，自己来出租来管理，只有这样你才能够更好的规划和运营，我打一个形象的比喻我们更多的开发商应该做，猪坚强不要作范跑跑，这个里面到底具备什么讨论，可销售产品可持有产品规划中间能够做到相互配合而不是相互干扰。那么我想到刚才市长致词的时候提到了，鄂尔多斯跟迪拜比较的问题，希望鄂尔多斯成为按迪拜发展的一个形势的城市，刚刚记者采访我，但是市长提出来迪拜有一些东西是可以借鉴的，迪拜除了有一些油的资源之外很多资源都是很匮乏的常年在40多度以上是缺水缺少资源的。我去过那个地方考察，当地导游告诉我们，看当地人有钱没有前不要看他们的房子有多大，而是要看他们的门口的绿化。杭州的市委书记就到迪拜考察，结果迪拜人家卖的是规划，所以我觉得鄂尔多斯是不是把规划这一快做好，要高起点高标准，这个里面也会有机遇，鄂尔多斯能不能出现一些顶级的东西，包括酒店包括好的会展中心，有一个东西我们是无法跟迪拜学的，迪拜里面有最高端的购物中心，他的消费的确不错，其中有一个原因，就是自动行，人家阿拉伯人一个男人可以取很多媳妇。给一个媳妇买东西的时候，一定要给别的媳妇要买一份，所以我觉得这一点鄂尔多斯是做不到的，由于时间关系我们的规划部分基本上到这里就告一段落了，利用最后一点时间，提出一些建议，看看方方面面来自不同地方的人对我们鄂尔多斯的发展有一个什么样的建议。

　　【韩广源】：欢迎各位商家来投资鄂尔多斯。

　　【吕波涛】：作为商业地产开发商提升品质，引领潮流。

　　【谢小强】我希望鄂尔多斯能够走出去来引进一些力度。

　　【蔡报军】东胜的商业地产应该引来更多的商家，更重要的是要解决商家入主的问题。

　　【冷咏】我希望能够在东胜能够在鄂尔多斯看到我们中国甚至是世界上最好的商业设施，和最好的百货，谢谢！

　　【王永平】：最后我也提一下建议，我希望今天的鄂尔多斯的大多数企业家都是坐在台下，更多的是来学习和大家来取经的，我希望下一次的论坛里面有更多的鄂尔多斯企业家能够坐在主席台来介绍你们的经验让大家来取经。

　　【主持人】：谢谢各位嘉宾精彩的对话和睿智的思想碰撞感谢嘉宾主持，王永平下面进行大会的最后一项议程。有请中国商业地产联盟、和鄂尔多斯双俊置业的代表上台，双俊置业就正式成为中国商业地产联盟的理事单位，通过这样一个平台鄂尔多斯双俊置业会发展的更大更强，好的朋友们我容幸地宣布，2010年高峰论坛到此圆满结束再一次感谢大家的参与，谢谢！