顾云昌：税费对房价有一定的影响，在整个市场供不应求的情况下，政府提高了房屋在流通领域、土地的税收。这些税收实际上都会加到买者身上，推动了房价。

　　土地政策难推其责

　　政府每拍卖一块土地，都可能成为整个城市地价的标杆，导致地价体系的重构

　　南都：我们也听到一种激烈的声音：高房价是政府和开发商联手造成的结果。这个判断，一方面政府是绝对的“地主”，另一方面，坊间流传不少有实力的房地产开发商，实际上是国有企业或有很深的背景。

　　曹建海：政府和开发商不仅在表面上成为上下游的产业链，在私下里有些政府官员也靠房地产开发牟利。

　　对此，现有土地政策难推其责。土地拍卖价格节节升高，形成明显的城市“地价重构”，这是我发现的一个概念。就是政府每拍卖一块土地，都可能成为整个城市地价的标杆，导致整个地价体系的重构，真正受益的是已经囤有大量土地的房地产开发商和拥有大量房屋的炒房者，最后受害的还是本地的老百姓。所以我去年5月对广州市长张广宁说，千万不要再拍卖一块土地给开发商了，要把这些土地用来建经济适用房，房价很快就平抑下去了。

　　蔡继明：政府不能和开发商同流合污，政府是人民的政府，代表社会公共利益，开发商要合法经营，不能串谋在一起。在一般情况下，这种串谋少不了行贿受贿，这是犯法的行为。奉公守法、公开市场，其实多数开发商都希望公平竞争，不要暗箱操作，只有少数开发商有后门，可以凭借不正当的关系占据有利地位。

　　南都：我们面临一个两难境况：住房价格居高不下，而普通居民又买不起房。应该怎么解决这个问题？

　　蔡继明：政府对土地要集约使用，要发展第三产业、高新技术产业、加工业等。把房地产行业当作竞争性的产业，把住房政策进行区分，首先要把住房当作生活必需品，既包括豪宅、公寓，也包括廉租房，这是一种保障，保障最低收入阶层有最基本的居住条件。这都要靠政府作为。政府把土地的供给适当放开，不应该存在着供不应求、买不起房的问题。把地价降下来，税费降下来，成本就降下来了。商品房市场价格也会得到控制。

　　楼市并不存在拐点

　　从国际市场走势来看，房地产价格是要不断上升的，但过快上升是不正常的

　　南都：现在房地产业有种“拐点”说，但定义不尽相同。比如万科董事会主席王石认为未来楼价将是下降的趋势，对此有什么看法？

　　李文杰：没有拐点，部分地区下降，总体来说还是上涨的。

　　曹建海：如果理解为上涨势头的变化，可以说在全国都已经出现。但如果理解为反转，则在南方城市已经出现“拐点”，而在北京这样的城市，房屋价格还在温吞水般上涨。以建设部为代表的中央部门竭力避免房价大幅度回落；国税总局负责人发言否定了近两年出台物业税的可能性；房屋信贷的明紧暗松等，都使得房价回落受到阻截。但这样做的后果是消费物价指数难以控制，甚至完全失控。

　　蔡继明：从整个国际市场的走势来看，房地产价格是要不断上升的。但目前的过快上升是不正常的，从政府工作报告来看，政府应该会遏制这种过快上涨的势头。至于是不是拐点，我不敢说。

　　顾云昌：两种理解方式，一是房价的升和降的拐点，这叫“大拐点”；一是房价增幅的拐点，增幅下降，这是“小拐点”。

　　我认为从全国范围来说应该是“小拐点”，但也不排除有些城市会出现“大拐点”，比如深圳、广州。房价在短期内的升降不能叫拐点，只能叫波动。一个时期或连续几年的房价下降才叫拐点，比如日本、香港。从中国经济现状来看，2008年的楼市还是要突出一个字：稳。

　　房地产绑架中国经济？

　　如果把为房地产服务的投资都考虑进来，大概占到全国固定资产投资的50%以上

　　南都：住房问题和民众息息相关，但房地产业对国有经济有多大的影响，目前来看好像存在争议？

　　顾云昌：国务院明确提出房地产业是重要支柱产业，房地产的增加值占到GDP的20%，再加上它对上游和下游产业的带动作用，房地产业的作用是不能低估的。中国房地产出现问题的话，首先会对就业带来巨大的问题，比如农民工的就业问题。

　　曹建海：如果把为房地产服务的投资都考虑进来，例如钢铁工业、水泥工业、装备制造业投资等，则与房地产有关的投资大概占到全国固定资产投资的50%以上，对国民经济增长的贡献比例可以达到25%左右。可以说，房地产“绑架”了中国经济和人民生活。

　　蔡继明：我不同意将房地产业看成支柱产业。这些年来各地经济发展过多地依赖了房地产开发，这里面有虚假的成分。

　　盖的房子如果里面是空的，不起作用，住在房子里的人收入没有增加，就不能体现价值了，这是一种没有用的循环，有泡沫的成分。如果消费者只有一套房，这套房子100万还是200万对他来说没有意义。所以对普通的居民来说，房子价值再高也是一种虚幻的东西。投资者把房子当作投资品就要承担风险。

　　合理“小产权”房不应限

　　“小产权”房没有让政府获利，所以被以行政手段禁止，当然违建房屋不在辩护之列

　　南都：关于“小产权”房问题，近年来引发各方激烈争论，你们怎样看这个问题？

　　李文杰：这是政府引导的问题。这是土地改革的深层次的矛盾，农民有没有权出售自己的土地。

　　曹建海：因为“小产权”房没有让政府获利，“小产权”房突破了地方政府和开发商的包围，成为他们的真正对手，所以被他们以行政手段禁止。当然，违反城乡规划乱建的房屋，应该不在我的辩护之列。

　　蔡继明：“小产权”房分为两类，一类是在耕地上违规建筑的房子，这部分要进行严格的控制；另一类是在农民的集体建设用地上建的房子，这一部分没有占用耕地，所以建筑和买卖和保护耕地的政策并不矛盾，要区别对待。国务院和国土资源部接二连三的禁令，主要的目的是怕耕地被滥用。除此之外，房子既然允许建，就应该允许卖。城镇居民主要是城市房价太高，才去农村买房，这是不得已而为之。

　　顾云昌：这是客观存在的现象。现在看来，虽然它是违法的，但是它带给我们思考，城市土地紧张的同时农村的建设用地越来越闲置，如何把农村的建设用地通过合理合法的渠道变成城市的建设用地，“小产权”房给了我们这样一个启示：通过对这个问题的反思来解决城乡二元结构的矛盾。

　　政府要退出利益链

　　政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道，作为财政收入的重要来源

　　南都：今年两会关于房地产业及住房问题，政府工作报告中约有四处地方涉及。其中“抓紧建立住房保障体系”尤为引人注目，诸位对此有何解读？

　　曹建海：说明中央认识到了问题，但关键是提高执行力。不能光说不做，要看到各地保障房的比例还非常低。

　　一方面，要剔除所谓“保障性住房”中的伪劣成分，例如限价房、小户型商品房，将他们放入商品房行列；另一方面，要让保障性住房占到房屋供给的80%以上。

　　政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道，作为财政收入的重要来源。政府一定要坚决退出房地产利益链，支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构，支持居民自建活动，坚决打击房地产投机活动，把住房市场调节部分控制在不危害国民经济和人民生活的范围内。

　　顾云昌：这个表述的中心意思是，政府要保障低收入家庭，关注中等收入家庭。首先要增加供应量，多渠道来解决这个问题。

　　南都：对于建立住房保障体系，我们还需要等待多久？

　　蔡继明：我感觉政府的有些做法是要抑制房价，有些做法却又在提高房价。现在要做的是需要推进土地制度和土地征用制度的改革。但现实是土地一级市场是由政府控制，从农民那里征收之后转给开发商。城市化建设一方面占用土地，另一方面要保护耕地，开发商和民众就会形成土地供应量紧张的预期，即使价格上涨还是要买，供给又受到一定的遏制。中国的人口密度也不是世界最高的，城市的建筑用地仅仅是农村的1/5，只要把农村的集体建设用地进行合理的规划，让它有序流转，就可以节省大量的建设用地。不单纯是采取一些临时的政策，我们应该总结经验，把改革深化下去。

　　顾云昌：仅仅有住房保障体系是不够的，要有系统的住房供应体系，低、中、高家庭都要有与他们的经济能力相适应的住房产品。市场供应体系，社会保障供应体系，这两种体系应该“无缝对接”。现在还有一个“夹心层”在里面。需要好好了解哪些人是社会的“夹心层”，关注他们，他们在各地的比例、收入都是不同的。

　　南都：1998年“房改”至今，改来改去还是没有得到一个大家期待的结果。要建立“住房保障体系”，需要在哪些制度层面有所突破？

　　蔡继明：最重要的是，土地供给应区分公益性的和商业性的需要。对于公共利益的需要，现在要考虑的是低收入阶层的住房保障能不能纳入公共利益的需要，低收入阶层的保障跟社会保障一样，也应该纳入公共决策中考虑，在土地使用中对廉租房、经适房的开发在政策上给与优惠。建设好的房子也要保障能分入低收入阶层的手里。

　　土地制度目前存在很多弊端，涉及到经济发展、社会不稳定、政府官员腐败。我今年两会的三个提案，第一个提案就涉及土地制度，第二个是农村集体用地土地流转，这是政策问题，第三个是“小产权”房。这实际上是三个层面的问题。

　　曹建海：要在土地制度、房屋建设开发制度、住房保障制度等方面做根本性突破，甚至对原有政策推倒重来。中国的农村是全世界房地产市场最健康的地方，最贫穷的人也有房住，只是由于过于贫穷缺乏必要的基础设施。城市的土地国有制应该向农村土地集体所有制学习；另一个需要我们学习的，就是新加坡的住房政策，每一个城市都可以学习新加坡模式。