沈阳厚物巷:建筑设计的方案选择与成本控制

项目经过可行性分析论证，决策一经确立，设计即成为关键。工程造价看上去完成于施工阶段，而实际上人力、物力、财力的投入绝大部分有前期的建筑方案直接决定。国内外大量工程实例表明建筑方案的选择需要权衡技术与经济双重效益，而不能完全完全让设计师决定。因为项目开发在做的是一件需要市场交易的商品，而不仅仅是设计师的艺术品。
别让设计师忽悠了你的成本
——建筑设计的方案选择与成本控制
在房地产开发过程中，建筑设计不但决定了最终产品能否得到市场认同，也肩负着成本控制的重要使命。也就是说，建筑设计不但要考虑物业的美观实用等市场价值，同时还要考虑项目的工程造价等成本要求。因而在选择建筑方案时，需要在保证物业正常实用价值的前提下，最可能低的降低建造成本，最大限度的实现效用最大化与成本最小化。
一、影响建筑成本的八大因素
建筑的设计有技术性，更包含设计的科学性和经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。大体而言，影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。
1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。
2、户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。
3、层高：室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力；也能降低采暖能耗，节约能源；此外，提高建筑密度，节约用地，有利于节省市政投资。
4、层数：高层建筑可以节约用地，节约市政投资。
5、建筑的平面形状：一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。
6、建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。
7、结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。
8、建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。
二、不同建筑设计方案的经济评价指标
在各大建筑设计院完成项目的建筑设计方案后，房地产开发企业需要按照工程项目经济效果评价原则，用一个或一组主要指标对设计方案的项目功能、造价、工期和设备、材料、人工消耗等方面进行定量与定性分析相结合的综合评价，从而择优确定技术经济效果好的设计方案。
1、居住建筑设计方案的评价指标
括建筑功能指标和社会资源消耗指标两大部分，主要参考指标如下：
(一)平面指标
平面指标用以评价平面布置的紧凑性和合理性。
1)        平面系数K1=居住面积/建筑面积(%);
2)        平面系数K2=居住面积/有效面积(%);
3)        平面系数K3=辅助面积/有效面积(%);
4)        平面系数K4=结构面积/建筑面积(%)。
(二)建筑周长指标
这一指标是墙长与建筑面积之比例。
1)        单元周长指标=单元周长/建筑面积(m/m2);
2)        建筑周长指标=建筑周长/健筑面积(m/m2)。
(三)建筑体积指标
这一指标是房屋体积与建筑面积之比例，是评价层高的指标。
建筑体积指标=建筑体积/建筑面积(m3/m2)
(四)人均、户均造价指标
这一指标是总造价与总人数及总户数之比例。
1)        人均造价指标=建筑总造价/居住总人数(元/人);
2)        户均造价指标=建筑总造价/总户数(元/户)。
(五)面积定额指标
面积定额指标用于控制设计面积，每户建筑面积一般应根据国民经济水平制定控制指标。
1)        人均建筑面积=建筑总面积/居住总人数(m2/人);
2)        人均居住面积=居住总面积/居住总人数(m2/人);
3)        人均使用面积=使用总面积/居住总人数(m2/人);
4)        人均有效面积=有效总面积/居住总人数(m2/人);
5)        户均建筑面积=建筑总面积/总户数(m2/户);
6)        户均居住面积=居住总面积/总户数(m2/户);
7)        户均使用面积=使用总面积/总户数(m2/户);
8)        户均有效面积=有效总面积/总户数(m2/户);
9)        户均面宽指标=建筑物长度/总户数(m/户)。
以上指标中，有效面积指建筑平面中可供使用的面积;使用面积指有效面积减去交通面积;结构面积指建筑中结构所占的面积;建筑面积指有效面积加上结构面积(层高2.2米以下不计建筑面积);建筑体积包括屋顶及地下室体积。
2、居住小区设计方案的评价指标
居住小区设计方案的经济评价，主要是考察设计方案是否保证居民基本的居住生活环境，使用土地和空间的经济、合理和有效性。评价时应考虑：人口与建筑密度、建筑群体的布置、建筑层数和间距、公共建筑、小区道路、管网、绿地的布局等，常用几项密度指标来衡量。居住区的主要综合技术经济指标如下：
(一)  居住区用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称;
(二)  容积率=地上建筑总面积/居住区用地总面积(%);
(三)  住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底面积(层);
(四)  高层住宅比例=高层住宅总建筑面积/住宅总建筑面积(%);
(五)  中高层住宅比例=中高层住宅总建筑面积/住宅总建筑面积(%)：
(六)  人口毛密度=居住人口数量/住区用地面积(人/公顷);
(七)  人口净密度=居住人口数量/住宅用地面积(人/公顷);
(八)  住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑套数/居住区用地面积(套/公顷);
(九)  住宅建筑套密度(净)=住宅建筑套数/住宅用地面积(套/公顷);
(十)  住宅面积毛密度=住宅建筑面积/居住区用地面积(m2/公顷);
(十一)           住宅面积净密度=住宅建筑面积/住宅用地面积(m2/公顷);
(十二)           建筑面积毛密度=各类建筑的建筑面积/居住区用地面积(m2/公顷);
(十三)           住宅建筑面积净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积(%);
(十四)           绿地率=绿地总面积/居住区用地面积(%);
(十五)           拆建比=新建建筑总面积/原有建筑总面积;
(十六)           土地开发费=前期工程投资/住宅区用地面积(万元/公顷);
(十七)           住宅单方综合造价=建设总投资/住宅建筑面积(元/m2)。
其中，前期工程投资包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设备和道路工程等各项费用。
建设总投资包括土地开发费用，居住区用地内的各类建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。
3、公共建筑设计方案的评价指标
公共建筑是人们进行社会生活的活动场所， 公共建筑类型繁多，功能各异，但技术经济指标是有一定共同性的。评价时应考虑建筑空间布局、建筑造型、功能分布、人员流线及交通组织、自然通风、采光、照明、空调、结构、环境等方面的因素。按公共建筑的特点，评价指标包括满足社会需求和社会资源消耗两大部分，主要参考指标有以下几项：
(一)  建筑物占地面积(m2);
(二)  建筑面积(m2);
(三)  使用面积(m2);
(四)  有效面积(m2);
(五)  结构面积(m2);
(六)  建筑体积(m3)：
(七)  总投资(万元);
(八)  单位面积投资=总投资健筑面积(元/m2);
(九)  建筑密度(%);
(十)  单位面积能源消耗(kW/m2);
(十一)           有效面积系数=有效面积/建筑面积(%);
(十二)           使用面积系数=使用面积/建筑面积(%);
(十三)           结构面积系数=结构面积/建筑面积(%);
(十四)           有效面积的体积系数=建筑体积/有效面积(%);
(十五)           单位体积的有效面积系数=有效面积/建筑体积(%);
(十六)           人(床、座)均建筑面积[m2/人(床、座)];
(十七)           人(床、座)均使用面积[m2(床、座)];
(十八)           人(床、座)均有效面积[m2/人(床、座)]。
三、建筑设计方案的两大经济评价方法
对建筑设计方案进行经济性评价，是设计方案招投标评优的依据，同时也是房地产开发项目勘察设计阶段费用控制的重要举措。就目前而言，主要有以下两种常用方法：
1、AHP 法
AHP(Analytical Hierarchy Process)即层次分析法，是70年代由美国匹兹保大学 saaty 教授提出的一种决策分析方法，主要用于多准则评价中的方案排序和权重确定。其主要步骤为：
（一）建立 AHP 模型：AHP 模型分为三个层次：
1)目标层。即工程设计的经济效益。
2)指标层。影响工程设计经济的八个主要因素，构成了评价的指标层。
3)方案层。即不同的设计方案比较。
（二）构造判断矩阵
这一步的实现通过对指标层进行两个因素 ai,aj之间哪一个对项设计方案的经济性影响大，大多少，并使用 1-9 的比例标度来赋值，这是一种将思维判断数量化的办法，可利用人们对事物性判断差别时，习惯用的相同、较强、强、很强、极强，并在相邻二极间插入折中的提法，就形成 9 级与给定的标度相对应标度定义表。
标度
含义
1
表示两个元素相比，具有同样重要性
3
表示两个元素相比，前者比后者稍显重要
5
表示两个元素相比，前者比后者明显重要
7
表示两个元素相比，前者比后者强烈重要
9
表示两个元素相比，前者比后者极端重要
2、4、6、8
表示上述相邻判断的中间值
倒数
若元素i与元素及重要性之比为aij，那么元素j与元素i重要性之比为aij=1/aij
按照这样的方法，最终可以得出两两比较矩阵。显然，对于判断矩阵有：aij=1,aij=1/aji(i,j=1,2,…,n)。而经专家评估人员评价比较，通过对 8 个指标的两两判断，得出如下判断矩阵的赋值。
Aij
A
B
C
D
E
F
G
H
A
1
6
4
5
2
5
3
7
B
1/6
1
1/2
1
1/5
3
1/4
4
C
1/4
2
1
1/2
1/4
4
1/3
5
D
1/5
1
2
1
1/5
2
1
3
E
1/2
5
4
5
1
5
3
6
F
1/5
1/3
1/4
1/2
1/5
1
1/3
2
G
1/3
4
3
1
1/3
3
1
3
H
1/7
1/4
1/5
1/3
1/6
1/2
1/3
1
判断矩阵中的数值是根据资料数据、专家意见和分析者的认识加以综合平衡后给出的。
（三）计算单一因素下各指标的相对权重。计算结果如表3。
(1)将矩阵的元素按列归一化计算 Aij’=aij/∑aij(4-1)
(2)将按列归化后的元素按行相加计算 Ai’=∑Aij’ (4-2)
(3)所得到的行和微量归一化，即行权 Wi, Wi=Ai
因此，A、B、C、D、E、F、G、H， 8个指标对设计方案经济性的影响权重分别为0.313、0.068、0.090、0.082、0.252、0.041、0.126、0.028。
（四）进行一致性检验
为检验判断矩阵一致性，需要计算它的一致性指标 CI。首先计算判断矩阵的最大特征值λmax 。
λmax=∑(Awi)/8Wi
然后计算一致性指标 CI＝(λmax-8)/(8-1)
最后计算一致性比例 CR＝CI/RI
式中 RI 为平均随机一致性指标，其值见表4。
当 CR<0.1 时，则认为判断矩阵有满意和一致性，否则需要调整判断矩阵，使之具有满意的一致性。检验上述判断矩阵的一致性：
λmax=(2.774/0.313+0.598/0.068+0.754/0.090+0.735/0.082+
2.270/0.252+0.342/0.041+1.145/0.126+0.240/0.028)/8＝8.751
CI＝(8.751-8)/8-1＝0.107
CR=CI/CR=0.107/1.41=0.076<0.1 通过一致性检验。
（五）评估人员（专家）根据 8 个指标对方案1、2、3、4进行分别打分（百分制），并计算，设计方案1、2、3、4得分别是 87.284、86.965、87.745、87.974。因此评价结果是方案Ⅳ的经济性比其它三个方案好，应该选择该方案。
2、模糊分析评价法
（一）评价指标与权重
1）评价指标 X={x1,……,x8}
x1,……,x8分别代表层次网络示意图中指标层的 8 个评价指标，即 8 个影响因素。
2）定指标权重(由专家评分得出)
A={a1,……,a8} ∑ai=1 ai≥0 (4-8)Ai分别代表第个 i 指标在设计方案经济性评价中的权重。
（二）单因素(指标)评价
1）确定评价结构等级 Y={y1,……,ym}
m 值的选择可根据对项目评估的不同要求适当确定，主要考虑评价结果的形象程度要求。一般分 4-5 级即可。
2）确定评价对象在各单项指标上的得分(隶属于各个等级的隶属程度)。
第 i 个指标 ri={ri1,……,yim} i=1,……,8
ri的取值同样可用专家评分均值得出。
iii）以 ri为行构成单因素(指标)评判矩阵
R=(rij)n×m(4-11)
n 表示指标(影响因素)的数量，这里 n=8
m 表　示评价结果等级数，一般分 4-5 级。
（三）综合评价
1）模糊合成 AоR=[∨(ai∧rij)]1×m
2）AоR 归一化，就可以得到专家最后评定的最后结果隶属于各评定等级的百分比，其中最大分量对应的等级为评定结果等级。
3）模糊评价方法可用于方案评选的比较，更多可用于对已有方案的评估。
四、决策观点
一般而言，虽然建筑方案本身的费用只占2％～3％的份额，但它对项目成本的决定作用则高达75％～95％。因此，在项目定位之后，因当选择资信较好的设计院进行设计，并尽可能的引导设计师充分考虑成本因素。如果可以，最好进行招投标管理，最大限度的将建筑方案进行优化处理。