偶看新闻苏州玛努利吧:中国房地产“鬼城”再调查：复活最长或需要100年(2)
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 02:30:44
中国房地产“鬼城”再调查：复活最长或需要100年(2)
2011年05月19日 02:11
来源：21世纪经济报道
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从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。
“例如：温州新城从兴建开始，教育配套就一直缺位，在新城开发建设18年之久的情况下，由于先期规划时未留出足够的教育设施用地，造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个，已建成的变电站仅2座，肉菜市场3个，已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。”邹毅说。
无独有偶，“鬼城“内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但是在新城分区土地规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。
无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。
最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出‘鬼城’中人口结构难以达到均衡的现实窘境，这必将影响‘鬼城’复活的效率和优劣。”邹毅直言。
人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入，被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。
新城开发终极目标之殇
已经存在的众多“鬼城”，带来的负面影响不仅仅在感观层面，地方政府“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。
目前现状是，新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大，而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。
“以京津新城为例，2005年建成之时，其配套设施投资高达68亿，2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿，接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。
另外，为了使“鬼城”能尽快复活，各地政府伤透脑筋，从人才引进到各种政策优惠，想方设法，甚至不惜代价地进行招商引资，须付出巨大的人力和财力成本。
邹毅指出，这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。
在邹毅看来，根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。
“是以假借城市化浪潮，超额投资，换取经济利益乃至政绩为目标，还是以尊重城市建设发展规律，务实为民，建造美好舒适新城，提高人居品质的城市化发展需要为目标？”
答案逐渐浮出水面，如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式，继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外，在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求，众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。
报告最后指出，“中国新城建设狂欢之后的精疲力竭，必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。”