锂电池容量怎么测试:【沪买房全流程经验技巧分享（0809更新）

【打造最多鲜花贴】上海买房全流程经验技巧分享（0809更新,已放款）  ×77 由于ID限制，我只在主贴中更新，不参与回帖讨论。如有疑问可通过站内信的方式与我联系。（本人购房状态：已经放款85折，买的是金桥的房子，应该和不少童鞋住的很近啊！）

先就一些热点问题提出一些我的观点：

【关于房价上涨的元凶】国内房价从2k年开始一路上涨的根本原因是长期宽松的货币政策，说白了就是大把超发的货币、大规模的信贷扩张迅速推升了老百姓的购买力，才导致了供需失衡价格上涨。所以元凶排第一位的应该是央行、第二和第三也是央行，照我说一至排到第十都没问题。所以什么开发商、国土部，什么招拍挂制度和土地财政都是浮云，这些顶多是摇旗呐喊的小喽啰，起不了大作用。稍微知道点经济史的都知道日本当年就是这么涨起来的，但由于日本是单一的出口经济，对汇率敏感性极高，资产泡沫容易破灭，所以一批狗头学者说我们房地产会像日本一样崩盘纯属gp。

如果认同货币宽松导致价格上涨是根本原因的话，那么在这一主因没有消除之前理论上是不会改变价格趋势的，对于不对，走着瞧吧！

【关于房价的趋势】我不是多头，如果是多头也不会现在才出手。只是从人口流动的逻辑上分析，我是认为一定时期（至少10年）内重点城市的房价明显下跌是不可能的，尤其是一线城市。试想如果一个工作五年的人在上海可以买得起房的话，那么会有更多人来上海工作五年、买房。所以不要抱有幻想，“要让房价回归合理，让更多的人买得起房”的言论本身就是一个悖论。其实任大炮是好人啊，人家话粗理不粗！炮轰他而且至今未买房的人才可悲啊。

【关于房产的价值】另外如果问我买房最应该考虑的要素是什么？我会告诉你：在你的承受能力之内第一考虑地段、第二考虑地段、第三还是考虑地段！不要去幻想规划和未来，临港马上要通轨交了，你买么？因为空间距离和人文环境是现实存在的，短时期内不会改变！不动产的价值在任何一个国家起决定性因素的最关键一条都是：地段！

【关于媒体误导】不管你想不想买房，请相信“眼见为实”！尤其不要去看各类媒体的“评论”性的新闻。“标题"我们单位"”的事情大家都知道吧，小题大做、以偏概全等都是常用的吸引眼球的伎俩。比如“二手房议价空间扩大至20%”（明明是个别豪宅），比如“挂牌量猛增”（至今为止国内的房源出售还没有彻底执行签约挂牌的制度，哪来的挂牌量统计？）；再比如“xx城市各大银行首套房贷全面取消优惠利率，全面提高首付比例等”（打电话去银行咨询的，人家当然不可能透露底线，肯定一律从严回答，而且大部分小记还只打了几个银行就下结论了，有些银行的名字恐怕他们连听都没听说过！别说去问了！）。还有就是中介和房产商等利害关系人对市场的评论，那就更是扯淡的居多了。总之要有自己的判断，该急的时候急，不该急的时候不要急！

【关于保障房】大家都认为这个是增加供应量，压垮房地产的救命稻草吧。那你就错了，用大跃进来比喻现在的保障房似乎比较恰当，制度都没配套就要大规模上马，还是强制性的地方指标，结果可想而知。且不说房屋质量、准入标准、小区地段等基本问题没有解决，就连“持续居住”的问题都令人担忧。举个最简单的例子：保障房是给中低收入的人住的吧？那好，中低收入的人哪来的钱买？贷款怎么还？以后若是收入不稳定了物业费拖欠怎么办？别说不可能，上海不少低收入群体的小区连水电费都不交的！我们公司也没办法，因为涉及到生存。在这样的保障小区里，你敢住吗？？它能取代商品房吗？？？

【关于动迁房】自从上海将动迁房上市年限缩短为3年后，大家热情高涨，因为税费少。但它的问题和保障房相似。第一是房屋质量普遍不佳，因为动迁房是动迁组从开放商处低价买走的，所以部分动迁房存在质量不佳、小区配套落后等问题，所谓非市场化的价格换来的可能就是非优质的商品质量；第二是物业管理，动迁房小区的物业费相对较低，物业管理的质量也不高，业委会的能力也不强（很多根本就没有业委会）；第三是住户结构，绝没有看不起动迁户的意思，但事实就是在这样的小区里群租、出租、空置的房屋还是相对较多的，同时住户的层次也是差异很大的！

 废话不多说，下面分购房的各个阶段来介绍一些经验和技巧。一家之言，仅供参考。

一、意向阶段：

当你产生购房意愿的时候，你至少需要想清楚以下问题，最好一条条写下来，这对于制订后面的战略极为重要：

1、购房用途：自住、出租、坐等升值还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑：谁来住？打算住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子以后怎么置换？）想清楚这些问题可以有效帮助你锁定房屋的区域、环境、房龄、房型等等，不会看了半年一年的还没法下手。说句不客气的话，要是你看了半多年还不下手的要么不是真想买，要么心态会被搞坏，最终草草了事。

2、购房预算：预算是指“极限的支付能力”。别不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，最终不是错失良机就是盲目看房。

经常碰到的案例是：你制定了“购房预算”100万，某天看中一套各方面都满意的房子，但算了下支付价得105万，其实你也觉得这个价是合理的，但出于“预算”限制不得不还房东5万，房东说只愿意还1万，你说超预算了再想想。本打算回去后再凑钱的，但没想到几天后房东说降1万房子卖掉了。你只能再找，找的过程中你突然发现其实加上这几个月来的工资收入和父母的额外资助你实际上咬咬牙还是能够付105万，甚至106万107万的....如果在这个过程中房价跌了还好，要是涨了不就悲剧了吗？要是涨了而且还一时找不到像当初满意的房源不是悲剧中的悲剧吗？

二、寻找房源阶段：

想清楚上面的问题就可以开始找房源了，找房源无非就是一个筛选的过程，好的搜索技巧可以大幅减轻实地看房所花的精力。我个人总结的技巧如下：（仅适用于上海地区）

1、使用3D地图锁定楼盘，初步考察周边环境和交通。注意不是让你用google earth，而是虚拟地图，具体是“www.edushi.com”。3D地图的好处是直观、详细。记得把位置中意的楼盘都记下来。很多人用安居客、"淘宝"等来定位楼盘，其实是错误的，因为它们主要提供房源信息，区域定位方面他们不专业，你要是用这些网站进行初选，出来的结果覆盖半径都很大，楼盘大大地多，跑死你。最简单的例子就是：它们会认为差几公里的两个楼盘居然属于“同一区域”的“相邻楼盘”。

有tx说这个网站只能看内环，实际上不是，由于网站不是经常更新的，而且上海外环实在变化太快、区域太广，要做3d有难度。所以上一次更新到哪里就算哪里了，有些区域到外环，有些只到中环，没个准。但比起普通地图来找房好用很多！连高层多层都能地图上一看就知！

2、上“租售情报网”查询小区信息，看下小区的综合评价。上面的小区信息比较全面、客观，大部分是官方信息的，这方面安居客落后了。（注意只看小区介绍和评价，其他信息都是垃圾，这个网站就这个有价值）然后再上“第一房屋”查看小区实景（不是图片啊！是幻灯片啊！而且可移步换景，身临其境啊！）。看完这两个后把完全不想要的小区pass掉。当然这两个网站上的房源信息就别看了，不是他们的长项。

完成初选后就可以上安居、"淘宝"、新浪上去找房源看价格了，但这里面房源众多，真假难辨，还得继续筛选，技巧如下：

（1）按发布时间排序。这点很重要，中介经常使用房源信息更新的手段获得房源靠前显示的效果，不排序的后果可想而知。所以应该看发布时间（不是更新时间！），越新越有效，我基本上七天以前发布的房源都不看。

（2）尽量不要使用价格和面积的筛选功能。很多人会把价格和面积作为筛选标准，这也是不可取的。因为按发布时间排序后有效房源也就一两页，全部看一遍都花不了五分钟。全面了解各种房型的价格有利于正确评估小区的合理售价，哪怕你根本不会要的超大户型，看看也不伤身体嘛。

（3）价格离谱的过滤掉。价格明显过高或过低的看都不要看，过低的要么是钓鱼，要么本身有缺陷；价格过高的要么吃差价，要么就是为了腾出杀价空间，还有可能为了抬高均价。

（4）底楼、靠街的房子要过滤。这两类房源不管是自住还是投资尽量不选，哪怕价格再低也不要。这不是观念的问题，是确实有问题。在上海底楼的房子容易引尘、泛潮、容易遭遇高空抛物、容易失窃等等，除非2元以上的新建高端社区底层可以考虑，对了别墅也可以的....。

另外靠街的房子噪音和空气污染是重点，不要以为非主干道就没问题，将来是不是会拓宽改造呢？不要以为中空玻璃可以隔音，楼下要搞个菜场啊小龙虾店啊怎么办？天天让你免费享受十三香的待遇啊有木有！

这里还有一个小技巧：中介在房源介绍里面一般会把不靠街的房源写成“小区中心位置”或者明确写“不靠路”，因为这是大卖点，可以卖价钱的！没有这个字样的要当心，要么是中介转帖别人的自己都没搞清楚方位，要么就是真的靠路，就等你来杯具。

（5）不要刻意挑选大中介。大部分人有个误区，认为大中介规范、卖力、资源多。其实不然，照我的观点，只要有经营资质、门店在三家以上的中介都可以找。大中介操作规范是没错，但不一定卖力，这与薪酬体制有关，也和业务员心态有关。而从资源角度来讲，我更推荐小区门口的门店，注意看网上中介门店地址或者在电话里问问吧。

另外还想说明的是无论是安居还是"淘宝"还是新浪，你会发现上面的中介公司和业务员就这么几个，有一定的局限性。所以呢，当你初次去中意的小区看房时，别忘了出来的时候去附近的其它中介门店逛逛，可能会有意外收获。

三、实地看房阶段：

按照上面的流程筛选一遍之后剩下的不多了吧。有人说一共挑剩没几套了，还怎么实地看啊。正是因为先在家里把完全不要的都扔掉了，才不至于出了家门走冤枉路。多看房积累经验我不反对，但经验值满了之后你又不能转职后继续升级，因此看房千万不能成为长期负担，不然到最后一定是心浮气躁胡乱下单!当然，你要是想看房看成个职业中介.......小伙子，好好干！ 废话不多说，下面就可以拿起电话开始找中介了。

几条技巧供参考：

1、不要怕手机被中介打爆，现在他们不会每天不停给你电话了，甚至有时候你会期盼着他们给你带来消息。当然你有个找房手机更好，买完了就把卡扔掉（手机别扔，不要送给我）

2、一套房源要找多个中介。这个要多说两句，现在大家都知道房源都是中介互相转帖的，一般来说一个小区的在售房源不会超过3套（除非特大型小区或投资客集中的次新小区）。那么就很简单了，只要是发布时间接近、楼层一致、面积相近的房源基本上就能认定是同一套。接下来就可以针对该套房源找2-3个中介电询，通过电话沟通大致可以判断该中介对房源的熟悉程度。然后挑1-2个最熟悉的中介去带看就行。这里要注意初次沟通最好说点中介的好话，别装大爷，还有不要告诉他你还问了其它中介，当然他的话你最好记着，可以拿去其它中介印证。

3、实地看房时看和问要注意分寸。具体做法是：提前去小区，看一下周边，和小区安保、物业聊聊邻里环境情况，最好是大爷大妈，特别愿意聊，很多看不到的问题都会提前暴露。然后中介来了就去看房，如果中介跟你说这套看不了先看其它同类房型，千万不要妥协，一定要看实房。看房过程中一定要记住门牌号和房号啊！（20块钱就能做全套产调啊有木有，不做白不做啊有木有！）。注意看房的过程中要让房东和中介多介绍，自己少搭嘴，最好别谈价格（问了也白问，一般都会报高）。这时候不懂也要装懂，可以略微透露一点之前打探到的小区缺点用来降低房东心理预期，但也别一棍子打死，不然显得你没诚意。这里面的度是个技巧，总之见机行事。看完之后请务必签掉中介的“看房单”，一来人家也要回去交差，二来这玩意对你也没实际法律约束，与人方便就是与己方便。最稳妥的做法是签的花哨点，难以辨别。有人在这里会建议签个假名，我不赞同，除非这个中介你不想合作下去，否则至少姓氏请如实告知，以免日后真要成交了你就不厚道了。

4、意向房看后就要报价。对于有意向的房子最好在第二天就报价，把底价（注意不能太低！），房源缺点一起告诉中介，让他马上去谈。这样一来让中介觉得你是一个意向客，他也会很积极，二来房东听到马上就有报价也会来精神。很多人会建议购房者千万不能显露出对房子的喜爱，也不要透露自己是刚需。这一点我倒觉得无妨，尤其是对中介你表示出比较急切是完全可以的，这样中介才会积极帮你找房，你无非就是顾虑一个价格问题，只要自己把握住最后防线就行了（没自制力的请慎重考虑是否要找个代理人，比如给点钱我来帮你找房哈）。就像商店里营业员对于window shopping（上海话可以叫打打样）的客户根本不会搭理，道理是一样的。但要注意：意向金千万不要交！那玩意是中介忽悠你的，房子合适就直接找房东下定金。交了意向金就等于绑定中介，拿钱容易要钱难！

经常会碰到这样的案例：某中介挂牌一套性价比极高的房源，买价看房后很满意就交了意向金。中介过了两天很失望的告诉你房东不卖了（或者报一个很高的价格），你让中介还意向金，中介说可以再帮你找，你总不会为了这一万块钱就去打官司吧，所以就被锁定了.......

这里我是直接签买卖合同的，意向定金全部不交。我认为越是看中的房子就越要减少中间环节，应该快刀斩乱麻！当你告诉中介你不交易向不交定金，马上签买卖合同，中介绝对挺你啊，除非是假房源！

如此反复，看到真喜欢的价格接近的就要进入议价阶段了。说实话市场上的边角料最多，真正好的价格合适的千万不要错过！就像找老婆，错过了就变成了过错了。

四、面谈议价阶段：

找到好的房源后就要马上约房东来谈，注意不要光和中介谈，要把房东像挖卡大佐、拉登大帅一样挖出来！一定要见到本人，至于具体是你直接谈还是中介帮忙谈都无所谓。记得约完之后去拉产调。议价过程中的技巧包括：

1、下家复制法。在确定面谈时间后马上去打电话给其它有该房源的中介（别多，1-2家即可），告诉他们你对这套房子感兴趣，然后愿意出的最高价是xx万（比你报给面谈的中介的价格略低），然后别忘了让这些中介马上把价格反馈给房东。这样可以降低房东价格预期，为正式谈判打下基础。

2、诉苦装衰法。涉及到大把钞票，请大家就不要顾忌体面了。这里除了列举房屋的一些小缺陷外，还要把自己的钱还差几万啊，父母攒钱不容易啊，贷款压力很大啊都抖出来吧（没房找不到老婆这种就不要.....了吧），反正不管有用没用，又不用花钱，多唠叨吧。碰到年纪大的心地善良的大灰狼（哦...不对，是大房东），或许真会让你点小钱，话说几千一万也是钱啊，你不要可以送给我。另外大可放心房东既然人都来了，不会轻易就被你吓跑的，有得你好发挥的了，发挥得好以后可以进军演艺圈。

3、得寸进尺法。谈价格一定要一万一万五千五千磨，别一次让很多，同时你还可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手段让房东让一点。这里有个例子，比如你可以跟房东这么说：“你再让我1万，卖99万，我马上把首付给你，你存1个月就变100万了，和你1个月后找到出100万的买你房的效果一样，你不损失，反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。”

五、合同签约阶段：

一旦价格谈成了，其它细节都好办，最好马上按手印啊有木有！别让煮熟的鸭子飞了啊有木有！这里我就建议要么多付点定金，要么就直接签买卖合同。别老想着低了还要低，别好样不学去学中国股民！另外论坛里有好些签约过程中的法律建议，都是以下家的立场拟的。我想告诉大家那些建议很完美！但如果真那么去操作，大多数情况下是买不到房的！比如贷款免责条款，我要是上家我才不和你签呢，你贷不到款就想一拍两散？我至少得留下点东西吧！比如一条腿啊，一只胳膊啊之类。当然中介也不干啊。（当然有变通的办法，下面详述）。

按手印的时候到了，千万别乱按，要付法律责任的，按手印之前要先确认以下事项：

1、验明上家正身，权利人（包括没上产证的配偶）必须全部持证到场。

2、合同中的补充条款中对过户、付款、贷款发放、交房等重要时间节点有明确的约束（因为格式合同中有约定，如果补充条款不约定就以格式条款为准了）。并且注意这些重要的时间节点不能以年月日的形式载明（也就是说每个事件是有因果关系的，并以上一事件的完成日来约束下一事件的起始日），这样对上下家都有利，上家不会因为没有及时注销抵押影响过户而违约，下家也不会因为贷款没批或来不及放款而违约。一般这样的合同才是公平合同，大家不会有异议。

这里要注意看合同正文中有没有“合同约定部分与补充条款冲突的以补充条款为准”这一条，其它就看个大概，一般没啥问题，那么简单的东西还错就要打中介的小pp了。 这里很多fq会问，你说的下家贷款怎么保障啊。

别急，首先需要说明的是银行贷款的事情买家自己随时可以估，不用等到签合同了再去找银行，而且甚至也不用问银行。只要你征信没问题、符合购房政策、税后月收入是还款额的两倍就一定没问题。无非就是多换几家银行。其中征信可以去当地人民银行自己拉（没逾期，社保单位和收入证明单位一致就行）。

第二合同上不约定具体年月日就是给你换银行留下了空间，反正没约定审批通过时间，慢慢找，不急。

第三如果首付、利率等政策发生宏观调整后导致无法足额贷款（自己收入、征信等原因造成的不能足额只能怪你自己杯具，自己打自己pp，下不了手可以花点钱请我来代劳），即使合同中不约定，合同也是可以撤销的。这一点可引用合同法“情势变更”原则，但要注意是国家或地方政策的变更，不是单个银行自己的内部政策调整，如果是后者，刚才也说了可以换人嘛。

3、注意一下户口迁出的问题，尤其是老公房、使用权房等权属、住户结构复杂的案例更要约定户口迁出时间、违约金额等细节问题。这个上家一般不会拒绝，因为没啥理由拒绝。

4、把中介费谈清楚。在签订买卖合同（或者居间协议）之前是谈中介费的最佳时机，因为这时候最激动的不是你，也不是房东，而是中介！所以趁他们最嗨皮的时候好好杀个价，一般7折没问题，够狠的话5折，也别太低，后面还要中介卖力呢。 确认无误后就可以按手印了，之后别忘了拿一本合同走，以免毁尸灭迹。这里有点需要说明的是中介费一般要求签完合同就付，论坛里很多人会建议不要给，到交房再给。个人认为做得有些惨绝人寰（除非是小中介和夫妻老婆店，为了保障自己权益可以分期付）。大中介的话这里我建议可以和中介再议个价，把零头拉掉即付（或者和首付同时付也可以），记得拿发票或收据。

之后付首付，记得让上家带着身份证去，先查一下转入卡是否为上家本人，然后再转账（别用网银或自助设备，要柜面哦，要凭证哦，要找个漂亮点的银行mm搭讪哦，这时候你是一分钟大款啊！！！）这里说一下，如果上家忘带身份证无法核实账户姓名的话，转1分钱，就能偷窥户名了，以免大额资金转错人很麻烦！

5、到手价协议一定要写清楚！这里我全部用黑体就是因为自己当初考虑还不够全面。如果以到手价为成交价写进买卖合同正本的话，一般还会有一个单独的补充协议来约定双方的税费义务。这里买家会产生政策风险（比如年初的营业税调整）和操作风险（比如上家承诺唯一被揭穿等）。这里提供一个比较合理的双方都可以接受的范本供参考：

“xx与xx双方就xx房产的买卖事项在双方自愿的情况下达成补充协议如下：

1、买受人承担xx房产交易中产生的税金和费用包括：

（1）房屋交易营业税（或差额营业税）。

（2）房屋交易中卖出人个人所得税。

（3）房屋交易中所产生的中介机构服务费用xx万元。

（4）其它法律规定的应当由买受人承担的税费。

2、双方承诺尽快办理交易审税事宜，如在办理期间发生政策变化等不可抗力所导致的新增税费，按法律规定各自承担。

（如果满五唯一再补充下面一条）

3、房屋卖出人承诺该处房产已持有届满五年，并且至双方过户送件日止为卖出人唯一住宅。卖出人承诺在双方审税过程中提供购入该处房屋的原始发票（金额xx万元），并配合承诺唯一。

六、贷款申请阶段：

一切搞定之后就去银行贷款了，你既可以让中介找贷款公司干，也可以自己干。贷款公司会根据贷款的难易程度收取一个打包价（包括手续费、包装费和评估费），其实评估费说是说交易价的千分之一，但一般评估公司的底价（所谓成本价）是一单500元，大家看着办。

为了免去麻烦，只要价格不离谱（一般3k以内），建议不要和贷款公司议价，让他们干活麻利点，毕竟这是小头，要充分理解并发挥人民币的价值。

贷款过程中要注意的方面包括：

1、材料尽快备齐。大部分银行材料齐备后3个工作日就可出审批结果，一般审批通过后合同条款是不会改的，也就是说政策风险就没了。所以全速前进吧，其实除了住房查询单、公积金复议单外，其它材料都是当场可取的，花一天时间全搞定吧。

2、附加条件尽量答应。为了优惠利率，有些银行会让你办些其它业务，小妞你就从了吧！因为这些业务都无伤大雅，比如办了信用卡、网上银行等你转手就可以注销掉；基金保险都能撤退啊。总之从了没坏处、不从很危险！

3、注意贷款品种选择。公积金贷款不一定划算，因为5年以上的二手房只能贷15年，前期还款压力大增，而且也失去了公积金提取的权利，要慎重考虑。商业贷款的还款方式要选择好，最好老老实实等额本息，要搞创新最好自己先弄明白，别被坑爹了再来喊冤，叫破喉咙也没人理你的。

4、审批通过后要立即去审税过户，一般银行的审批是有时效的，最好了解清楚。自己也别拖拖拉拉，同时也让上家干脆点，女儿都已经按了手印卖了，就赶快过门让大爷早点享受吧！

最后记得在贷款审批通过之后让贷款公司或亲自去拿一本过户用的贷款合同，如果银行委托下家办理抵押，那么别忘了拿抵押登记委托书！（自己那本大部分银行会在放款后连同还款计划表等其他材料一起寄给你）。其实在签贷款的时候大部分人都没仔细看合同，或者签的时候还是空合同和空借据。不过没关系，这时候就可以拿回家好好看看了。

这里需要注意贷款合同在过户送件前都是可以撤销的，如果你发现利率不是优惠的，或者其他贷款条款不合口味，或者不想贷那么多了，等等，最后一次反悔的机会就在送件前啊！（如果过户前一直没机会看到贷款合同，那么送件的时候是一定看得到的，好好观赏吧！）

七、审税过户阶段（含放款）

首先需要说明其实签完买卖合同就可以去审税的（过户由于需要贷款合同所以必须贷款审批后），而且如果贷款批不下来等任何原因导致最终交易撤销的话所有的税都是可以退的！所以如果有钱替付上家税又比较急的话可以审税和申请贷款一起来！我也建议一起来！想想当年上海地区营业税调整的时间居然切在了完税点而不是网上备案啊！太黑暗了有木有.......

现在可以正式去审税啦，啦啦啦。考验老鸨的（哦.....不对，是中介）时候到啦！！！一个合格的中介在这个阶段应该做到快速、准确！所谓快速就是积极联系上下家，协调时间，同时在交易中心要用尽关系做到少排队！所谓准确就是熟悉交易流程！经常会看到交易中心门口上下家等中介、过户窗口前因为材料没带齐骂中介........虽然我很同情中介的辛苦，但要是自己找骂就怪不得别人了！这里还要提一下交易中心有专职“大堂引导员”，不少中介都会花点钱雇一个，拿号、整理材料、递材料都很会很方便。这里作为下家需要注意：

（由于各个区过户的流程不一样，所以就不写流程了，这里我要骂一句，我们公司就知道收钱，流程上实在太gp）

（1）尽快约定时间过户。很多人说这是废话，谁不知道要快点过户，问题就在上家要是不配合怎么办？威逼利诱吧。比如告诉上家税收政策要变啊，购房政策要变啊，如果税收增加了、变成限购了大家就要散伙啦。还可以告诉上家银行资金很紧张啊，如果不能及时过户银行以后放款会拖的很长啊，等等。只要你之前的买卖合同条款签的好，主动权还是有的。

（2）每次去交易中心之前都要让中介确定所需材料。其实很多人过户都不顺利，因为少材料，防不胜防啊，来来回回浪费很多时间。所以每次去之前一定要让中介去确认上下家分别要带哪些材料，让中介和上家好好确认清楚，语气可以严厉些,这是他们的职责！

（3）要尽量约开门时间。交易中心一般都很忙，尤其是浦东（南泉北路那个属于半残，不能算），所以约在双休日和工作日效果其实差不多。（也不知道哪里出来那么多大爷大妈，交易中心和证券营业部不相上下啊！）。所以最节省时间的方法就是“等开门！”这时候就不要嫌累了，亲自上阵吧！毕竟一辈子也没几次。

约开门时间去还有一个很重要的好处是万一少材料，你还有当天补救的机会，如果下午去的话................

当然如果你比较急，上家和中介都不急的话，这里提供一个方法：比如交易中心9点开门，算准时间先去找中介（比如8点），再去上家那里接上家（比如8点半），再一起到交易中心（比如8点45）。这样总归是前排就坐了吧！！别傻兮兮地约好时间在交易中心门口等上家和中介，又不敢拿号又不能离开，吃西北风吧你！

（4）契税、营业税、个税是可以刷卡的....（信用卡也可以，至少浦东可以的，但是没有积分，也不建议大家用，因为金额较大，万一没准备资金而使用透支的话，磁条坏了你就悲剧了）别拿现金去交。收款的人可不是银行的，碰到验钞机卡钞，拿出来有的好看了，你自己等也就算了，有木有看到背后鄙视、愤怒的目光？？有木有？？？另外刷完卡之后除了税单之外别忘了保存交易单，万一啥的....对吧，还能说清楚这钱是你付的！（银行调单是有时效的，过了之后没原始凭证可就说不清了）。

（5）收件收据（就是领取新产证的凭证）最好下家保管！谁拿这个东西谁就可以去领新产证，所以很重要啊，如果有些贷款是凭收件收据放款的话就更重要了！所以千万别让中介拿（有些中介会拿这个来要挟上下家，不得好死有木有！）！最好是权利人拿（下家）。这里要提醒各位下家，买卖合同的补充条款中有些中介会约定由中介执收件收据，如果签约的时候看到请无情地删除！另外说一个补救措施，如果中介拿了，又没有按时去取，还威胁你来着，你可以去挂失，然后自己拿，因为你是权利人，中介这时候啥都不是。

（6）税款都是可以退的，请放心缴纳。如果合同撤销（送件前合同均可撤销），过户环节的所有税费都是可以退的。所以不要因为这样那样的顾虑而不交税，有问题可以再商量，只要在送件前把事情都搞定就行了。

（7）重要凭证要妥善保管。在过户阶段，原则上所有的材料都要保留，最好放在一起。而在送件之后，甚至是拿到新产证之后，有些重要的凭证还是需要下家长期保管的，有些甚至不能补！这牵涉到以后的退税、减税、交易等，所以很重要！主要包括：产证（废话），购房发票（二手房是由交易中心"跪求"的全额发票，一手房在每笔款项到帐后由开发商开具），契税完税凭证（发票），买卖合同，上家各次收款凭证（二手房），房产税认定书，个税完税凭证（上家收执），等等.......

（8）领证一定要快、准、狠。一般20天左右就可以领证了，网上或者电话都可以查询。一旦查到了就马上去领吧，如果收件收据在中介手里的话记得催一下。领证的队不长，可以拿到房产证、抵押权证（如果有贷款的话这个是要交给银行的）。现在上海已经取消贴花了，所以领证时啥都不用付。各位TX一定要注意，如果是中介去领证的话马上把产证和他证要回来，因为你可以凭这个控制银行放款....嘿嘿....（下面详细说）

（9）放款并不是越快越好。放款拉.......TX们千万别鸡冻，放款意味着你要还钱了，所以并不是越早放款越好。虽然现在资金面紧张的时期这一条估计用不上，但大多数情况下还是有用的，尤其对于无赖上家。这里分几种情况：

第一种：优惠利率要快放。这个不多说了，最近农行的事情不少人都吃了点小亏；

第二种：急等着房子住的要快放。这里需要注意的是先翻下买卖合同，是不是明确约定了上家放款后几天内不交房就要收违约金，如果有的话那就放心的快放款吧，如果没有的话还是最好和上家再次确认交房事宜再决定。

第三种：延迟交房的要慢慢放。很多上家会说要多住一段时间，新房还要装修之类的话。那么就别急着放给他了，因为即使你收了上家的租金，估计也拿不到多少，尤其是对于贷款成数高、金额大、上家租期长的情况，可以详细测算。具体算法是：月租金/贷款金额—贷款利率/12，大于0的可以租。否则宁可晚点放款交房。

第四种：自己手头紧的慢慢放。这个道理就很简单了，等自己流动资金充裕了再放款也不迟。

至于怎么控制放款时间，压着他证不交银行就行了。（大多数银行贷款只要求在审批后N个月内过户，放款是没有时间限制的，不过最好问问）

（10）银行不放款肿么办？比如碰到无赖银行说没钱怎么办。这里提供几个层面，一步步实施：

第一层信贷员。询问下信贷员啥原因不放。然后通过中介、贷款公司、其它朋友关系去给信贷员施加压力。虽然信贷员大主意没法定，但小主意还是可以定的，比如同一批贷款，先后还是可以由信贷员去争取的。

第二层"工作人员"热线。银行怕投诉是出了名的，所以去投诉吧。首先别用自己的电话和手机打，最好用家里人的手机，防止被贷款行记恨。然后电话里可以说自己是高端客户，银行不放款影响自己履行合同，一大笔违约金谁来承担....话可以重一点，最后别忘了说你们不给解决就去银监会投诉。当然电话里别用自己的真实姓名，也别透露贷款人员姓名，不然很容易查到的，到时候计划泡汤了别怪我。

第三层银监会。不到万不得已不要去....除非取消你的优惠利率之类的原则问题。