u盘密码怎么取消:上班不赚钱，赚钱不上班（二）

上班不赚钱，赚钱不上班（二）
2012-02-18 16:31:51
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上班不赚钱，赚钱不上班（二）
兰州 汪汪 QQ：721 886 064
第3、4套房
2007年的一天，一位在深圳的女同学给我打了个电话，她在做进口生意，办公地点在一家商住一体写字楼，她想在老家投资一套写字楼，让我帮她留心一下。正好我的办公室对面就是市中心最繁华的广场，广场上一座集商场、酒店、写字楼一体的60层的环球中心写字楼已竣工二年，由于市场不景气，除了商场开业，写字楼和酒店还是毛胚，而且产权证也没下来，许多人都在转让。我花了一周的时间详细对本市的写字楼市场进行了调研，对未来本市的经济发展做了初步的预测，更是把一个经济学家对中国经济的宏观预测——“人民币升值，对老百姓来说将带来楼市上升”这句话告诉她，并把环球中心的六个方面优势告诉她，可以买：
一、环球中心位于市中心价值区域，处于CBD核心区域，本区只有一个中心广场，而环球中心位于中心广场的中心区域。
二、环球中心是地标建筑，高60层，外观雄伟现代，是本市的地标建筑，很远就能看到。
三、 交通便利。环球中心由于地处市中心，几乎所有的公交车都从这里通过，道路畅通、停车位配配套。
四、硬件配置高。环球中心是纯写字楼，层高、隔间设置、大堂和走廊宽度高度及装修、电梯数量、茶水间、洗手间等公共设施都是本市最好的，号称5A写字楼，尤其是辅楼商场，人气极旺，未来酒店开业，会带来更大的人气。
五、户型小，总价低，便于投资。环球中心房型小，最小58平方一套，可任意组合，每间都有独立卫生间（这是独有的，其它写字楼不具备），与周边住宅对比，房价接近，还有升值空间。更重要的一点是，大家已经开始大量投资住宅、商铺，对写字楼还未染指，写字楼价值被低估。
六、年租金回报率高。环球中心每平方米租金可在50元左右，租售比1：100，年收入益率达到10%以上。我看过一篇文章说，如果租售比在1：250以内就可以投资，如果在1：150以内，就是非常好的投资项目，如果在1：100以下，就千万别轻易购买，因为几乎没有这么好的投资机会的，很可能是骗局，而环球中心绝对不是骗局，它是被低估了。
同学听后同意买一套58平米的，让我帮她砍砍价。我找到售楼小姐，谈价格，又通过她找到部门主管砍价格，把价格谈到了一平米6000元左右。这时我也觉得写字楼未来升值空间会很大，也想投资了，并且已经和同学商量好到时一起出租，我帮她打理。但我同学知道该楼盘物业费是一平米15元，并且不能按揭，要全款付。她犹豫了，觉得太高，住户会接受不了，未来出租会很吃力，所以不看好这套写字楼，转而买了一套150平米的商住楼，因为她觉得商住楼出租起来会容易些，就算空置花费也不多。没办法，我只能自己花35万元买了那一平米6000元的58平米的小套间。
第二天，我去售楼处交钱时，奇迹发生了：一个中年人正在和售楼小姐争吵，原来他是晚报的房产编辑，环球中心过去做广告是用写字楼顶了广告费，晚报现在要把写字楼再卖给客户换现金，但环球中心每户要收转户费1万元，晚报不答应，觉得只是合同变更凭什么收过户费，就是收也是房产交易中心收，你一个售楼处办一个合同变更要收1万元，太黑了。我听明白后，马上采取了一个动作，这为我以后连买两套写字楼创造了关键的条件。我把晚报编辑叫到楼道里，问明白价格，他们转让的价格是5200一平米，还有5套房，58平米的三套，140平米的二套，我马上许诺，让他汇报领导，如果5000元一平米给我，我给他个人5000元好处费，他同意了。第二天，他告诉我办成了，5000元一平米，一套29万。虽然报社的房子楼层、位置不太好（这一直是我的心结），但便宜。后来我在出租过程中明白，写字楼和住宅出租不一样，写字楼关键是位置和价格，朝向并不重要。这时，我的心思开始动了起来，5000元一平米，价格实在是优惠，我能不能买两套呢？如果再买一套，我还缺17万元，如何解决？我第一次向我父亲开口借了钱。其实，我心里并不太情愿，我一直想独立，想证明自己能行，不靠父母也能成材。
两套房子终于买上了，我以最快的速度办好手续，这只是第一步，最重要的一步就是马上要租出去。我四处打广告，采取的方法有四点：一是在房产网上发广告；二是在房间门口贴广告；三是打报纸广告；四是委托物业出租。房产网的广告每天发布很多，为了让我的广告始终在前列，我每天更新一次。房间门上的广告，由于大家都要出租，时不时有人会撕你的广告，于是我每天上午检查一次，下午检查一次，被撕了就重新贴上，我房间里复印了一大堆，他们根本撕不及。当然，同楼层的我也撕过。苦心人天不负，在我不断的努力下，环球中心第一个把房子出租出去的业主产生了——那就是我，后来我连续创造了无数个租房第一，物业公司的人开玩笑说，我可以被评为环球中心业主“五一劳动奖章”获得者。
房子过户后不久，一天，我接到一个电话，一个女孩问我房产网上的房子怎么租，想看房。我第一时间赶到环球中心，对方单位的老总和这个女孩都来了，经过简单的沟通，以一平米50元的价格、年付的方式成交了。但对方提出了一个苛刻的条件，7天把房子装修好，否则不租了，我马上答应下来，拿着预订金，迅速联系了几拨工人，确定好装修风格，订好预算，马上进料，什么沙子、水泥、木工板、三夹板、磁砖、卫生洁具，有条不紊地开始进行，这要感谢我上次家装经验，所有流程清清楚楚。我同时安排三组人马，跑线路、安下水、做木工、铺瓷砖、刷房、装大玻璃、装吊顶，交错进行，我像一个指挥大师一样，终于在7天时间，把这两套房装修完毕，每套只花了1.5万元，但比其他人装得都精致，价格最低。第8天，对方公司搬了进去，我到手7万块钱租金。
第5套房
房子租出去了，我的心再也安稳不下来了，手握7万块，加上这时公司要合并，又发了一些遣散费7、8万元，我决定把另一套67平米的写字楼拿下。老天爷呀，这离我买第3、4套房，刚过了不到一周呀，还差18万呀，人真是贪心呀。这时，最能体现我经营智慧的事情发生了，俗称空手套白狼。我先找到晚报社，拿了一条烟，告诉他们我要买这套房，让他们不要再转让，我一个月后付定金，然后又找到环球中心物业，拿了几张购物卡，告诉负责人我已给报社交了定金，现在报社领导出差不在，我能不能先装修，等领导回来我再办手续，他们也同意了。第二天，我马上开始装修，并四处打广告，装修一半时，一个人给我打来了电话，说想租，我马上同意，接受了一平40元的价格（这间房位置差点），又有3.2万房租到手了，这样加上我所有的钱，还差12万。这时，媳妇出面了，找同学借了6万，问自己老妈借了4万，问哥哥借了2万，终于齐了。我拿着钱，到晚报社办了过户手续，成交价一平米4900元，嘿嘿！为什么又低了100元，因为我和房产编辑已经成为朋友了。至此，我已拥有5套房，外债已近30万了。
通过第5套房的购买，让我明白了一个道理：借钱是不丢人的，借不上钱才是丢人的。
现在想来，当时最痛苦的事，就是这些写字楼被严重低估，又不能办按揭，必须全款付，眼睁睁看着还有两套140平的写字楼空着，自己没有能力买下，而由于自己当时对银行业务也不熟悉，不能像第6套房那样变通的套现来完成融资，使得我丧失用低价格购买更多房子的机会，这是我的一大遗撼。
放弃了两次投资计划
2008年、2009年我们开始了艰苦的房奴生涯，这是我最穷的两年，我有了钱就赶紧还钱。我有一个缺点，就是怕欠别人钱，欠别人钱我睡不着觉。我先把媳妇哥哥的钱还了，再把同学的钱还了，最后还的是媳妇老妈的钱。很多时间，我只要一凑够1万元我就还，我们家最可怜的时候，只有不到1千来块钱，真是痛并快乐着。
2009年房租到期后，一家出租户的退租念头，让我改变了出租模式。我还记得船王包玉刚发家的故事，他租船的模式就是以比较低的价格长期租给客户，这样不管是遇到经济风暴还是经济高速发展，他的收益都是稳固的、安全的，他追求的是长期收益，这也是他的船队越来越大的原因所在。我赶紧出面打消了对方退租的念头，以一平米降低10元，租金两年一付的模式打动了他们，这样他们一年节省1.4万，降低了成本；我一次收两年的房租，消灭了空置率，还能抓紧还帐。为什么能说服他们，除了我的租房模式好之外，当然这还要得益于我是个优秀的房东，不光随叫随到，而且和租客关系处理得很好，时不时过来聊聊天，并和他们的员工都成了好朋友，这也是此次退租事件我提前知道，提前预案，对方员工帮助游说才有的结果，会做人——这是成大事者必备的素质之一啊！
2009年下半年，我还完了帐，单位的效益也变差了，已经两年没发年终奖了，但还是积累了近10万元。这时我又想投资干点什么，瞅了半天，发现小区内的地下停车位有人要转让，觉得是个机会。我们2万人的小区，由于地面停车位很多，所以地下停车位只有100个，过去院子车少没觉得5万块钱的停车位有用，现在晚上院子里停满了车，回来迟就要四处倒位子。但是现在问题是停车位涨到一个10万了。我计算了一下，如果自己用，没有收益，划不来，如果租出去，一个月2、3百块钱，收益率太低；如果买了之后待价而沽，时间又太长，最后决定放弃。
随后的一段时间，我继续找寻投资的项目。由于我对房产很有兴趣，所以经常和小区物业、中介的工作人员聊天，知道小区步行街还有一套110平米的商铺没卖掉，每平米9千元左右，我一下两眼放光，进入了实施当中。首先是咨询按揭手续，再联系银行寻求其他贷款手段，万事具备后，我停了一下，这是这几年投资养成的习惯，我把收益率又反复计算，发现一个问题，虽然这是商铺，但他的收益比不上我的写字楼收益，而且房子总价高，有一定分险，这应该是块鸡肋，食之无味，弃之可惜，最终我放弃了。
虽然我放弃了这两次投资机会，但我也有收获，学习到了招行消费易的贷款流程，并提前把我第二套房办了消费易抵押，招行对我授信57万，这个行为为我购买第6套房发挥了关键的作用，这次放弃让我觉得，自己投资更成熟、更稳健了，也许放弃也是一种智慧。
第6套房
2010年，媳妇升职了，月收入到了7500元，我还是不死不活，但我的心几乎全放在投资上了，这几年我不管忙与闲，除了在看《商界》等经营类杂志外，还留意网上各房产政策、消息，关注其它的投资项目，这期间我最推崇的是《富爸爸、穷爸爸》中财务自由的理念，在收藏夹里储藏着许多投资专家的博客，比如“段诏译的快乐理财游学苑”博客等，我不断充实自己，因为我知道，有一天，这些知识我用得上。
这时，本市的房价已经涨得很高，写字楼已经到了每平米1.2万，最贵的住宅已涨到1.5万一平米，简直是全疯了。
一天我到小区的药店去买药，和营业员聊了一会儿。这是个中年妇女，家不在本市，本来按规定店里应该有两名员工轮班，但她为了多赚钱，一个人上全天的班，24小时就住在店里，非常辛苦，这样一月可以有3000元的工资。她告诉我一个故事，前两年曾经有一个上海顾客因故卖自己的房子，她也去看了，装修很好，家里很干净，并且还附赠家具，价格在30万元左右，她很想买，并且手头也有十几万，但她老头不同意，说老家本来就有房子，咱们存下钱是给孩子上学用的，她也就犹豫了，没想到现在这套房子涨到了80万。她那个后悔，恨死老公了。她说自己家里是个大家族，完全可以跟自己哥哥、姐姐们借十几万呀，一家2万就够了的。看着她沮丧的面孔，深深触动了我，这让我明白了一个道理，穷人之所以穷，不是他们自己说的没有钱来投资，而是没有投资的意识，因此，一条影响我未来投资理念的定义产生了——我可以不投资，但永远要保持投资的状态。
11月的一天，报纸上的一条广告引起了我的注意（我看本地报纸，多年来养成了只看广告的习惯，是想看看有没有投资机会），有人在出售环球中心的67平米的写字楼，每平1.1万，我马上联系了物业公司，打听此房东的背景，要卖掉写字楼的真实原因，然后迅速联系业主砍价。原来，这套房是业主05年4千多买下的，但5年来产权证迟迟下不来，想把它出租，因为忙，关照不够，一年都没租出去，现在想投资干点别的，想把它卖掉。我考虑了两天，我还是决定买下。因为经过测算，环球中心的写字楼只要单价在1万以下，租售比就在1：250左右，还是值得投资的选项，最终我谈妥以每平米9800元的价格成交。这时，我面临的问题是总价65万的房子，我只有18万，差47万，怎么办？当然有办法，我已有招行的57万授信，可以支配它们。但是消费易有个很讨厌的规定，必须刷卡才能消费，但不支持刷卡购。怎么办呢？一种办法是找关系到4S店套现，手续费最低，可我没关系；另一种是到商店刷卡套现，要交5000元手续费，我又不愿意掏。这时发生了一件事又帮了我。我深圳同学的老父亲突发心脏病，半夜住进了医院，家里子女不在，我忙前忙后床前陪了一整天，总算渡过了危险期。后来在陪床的聊天中，我得知她最近要买车。天呀，真是贵人呀，缺什么来什么，之后我顺利地拿到了44万的现金。哎，不是差47万吗，怎么只要44万呢？原因是我已把这套房又租出去了，这可是一年没租出去的房呀！而且到现在还没办过户手续呀！并且一租两年呀！物业公司的人佩服死我了，I也服了ME！
看着手里的这份过户合同，我不禁感叹万千。由于没有融资渠道，过去5000元一平的房子，我现在要9800元一平买下。而每月5000元的利息，7.16%的年利率，要还10年，也让我头痛。但两个月后，又一份惊喜等着我，我和深圳同学的一句玩笑话付诸现实了，她愿意以年息5%借给我40万，并且年底再付利息，也就是2万元的利息，太好了。同时，又一个好消息来了，媳妇公司年终一次发了10万元，天啦！我王小二从来没有见过一次发这么多的钱哪，我只需借30万就够了，看着同学打来的30万元借款，我彻底轻松了。但面对银行，我愤怒了，我贷了银行44万，只两个月，我本金、利息还了9000元，可最后，我还要还44万元，9000元呀，才两个月呀！
第7套房
2011年5月，在我不断攒钱准备年底还钱的时候，连续传来两个不幸的消息，一个是租住我120平米写字楼的矿产公司把股份转让了，准备撤离，而新公司有可能不准备租我的房子；另一个是租房最稳妥的一家办事处，由于总公司领导因为人情需要搬到另一幢写字楼去，我又面临重新找租户。
两个公司的员工和领导已经和我相处都有了感情，第一家的老总，那个在前年把我的房价从一平50元降到40元的领导，这一次帮着我与新公司的领导谈判，把房租提高到一平60元的价格，算是补偿了过去压我价的损失。第二家的主任，提前30天搬出房间，让我可以方便找顾客看房子，虽然按合同我可以不用给他退这30天的租金，但我还是答应把房子租出后，退回多余的租金，他非常感谢，主动提出只要退一半了。终于，在我连续4天的努力下，最后一套房子也以55元一平米的价格租给了一家白酒公司，我到手10万元，年底还同学的钱应该不成问题了。
9月的一天，媳妇突然拿了一张MBA同班同学所在公司处理积压新房的文件，这是一片在高校区内的高层住宅，一共有6幢，楼房已经封顶，每平米4500元左右，都是小户型，主要面向城市低收入人群的。虽然在周边8000元左右的楼盘里他的价格算比较低，但真正的城市低收入人群还是买不起的，因此积压了好长时间，现在准备面向普通人销售。媳妇强烈希望我们买下这套房，听到这一消息，我既谔然又好笑，媳妇不是一个懂得理财的人，也基本上不关心家庭财政，但这一次却很主动，给我分析得头头是道：一是这是高校区的房子，好出租；二是她有可能调到高校区上班，远离主城区，中午可以自己住；三是价格低，也可以转手卖掉；四是儿子以后上学，也可以自住。不得不说，媳妇分析得都对，但有三条不利的条件，在我详细调查后告诉了她：一是高校区房是好出租，但租金低，并且一年有两到三个月的空房期，不划算；二是我的计划是年底还钱，如果现在再买房，我有可能会失信于同学；三是城市限购，这套房我们拿不到产权。媳妇觉得我分析的有道理，于是决定不买了。
一周以后，媳妇的同事突然邀请我们去看这座楼盘，原来媳妇觉得这个机会不能放弃，告诉了她的好姐妹，她的好姐妹领着老公到现场一看就喜欢上了，反过头来又劝我们实地去看一看。
不放过任何一个机会，一直是我遵循的信条，这一次我们一起去现场考察，在工地里，我们又兴奋起来，这片住宅紧临三所大学，住宅质量比我想像的好，最好的户型是90平米二室一厅全朝阳的，自住和卖出都是不错的选择，而且还可能按揭，虽然到目前还有700套没有卖出，但这种好户型却不到100套，机会难得，值得冒险。
一周后，当我把20万元预付款打入开发公司，购买完第七套房时，我们又一穷如洗了。而媳妇的同事，那个非常看好这幢楼盘的同事，强力推荐我们购买的同事，却退出了。理由是她舅舅分析全国房价将大跌，得出我们的城市也一样大跌。我相信房价会跌，但不会超过50%，而这套房我们会长线持有，以自住为主要目的，并不是为了炒房，房价下价对我们没有太大影响，我认为最坏的结果，也可以原价转让出去。
又过了两天，一家单位把剩余的700套房一次性全部买走了，预备给自己职工做福利房，媳妇的同事后悔了。
小  结
几年投资，终于告一段落，我和媳妇约定，我们再也不投资房产了，再也不过紧吧吧的日子了。
到2012年初，同学的钱我还了一半，还有15万，我承诺6个月后还清，到那个时间，正是我收房租的时候。
我现在需要好好休息一下了，好积累再次出发的力量，晒晒自己这几年的成绩，还是满意的：
投资项目             初始投资           现市价
1、 90平米住宅         2.5万              50万
2、140平米住宅        30万            110万
3、57平米写字楼      28.5万           68万
4、57平米写字楼      28.5万           68万
5、67平米写字楼       33万             80万
6、67平米写字楼       65万             80万
7、90平米住宅          45万             50万
合计                   232.5万      506万.
如今的我，基本上觉得生活有了底气，不会为柴米油盐烦恼，不会为了工资或者奖金少而难受，也不会因为同学朋友官运亨通而感到羡慕。我可以去做自己喜欢做的事情，不用看任何人的脸色。虽然我不是富豪，我的生活还是很平常普通，但是我依靠个人的理财能力撑起了这个家，看着媳妇、儿子欢快的笑容，我感到无比自豪。
我的投资哲学:
1、如果是好的投资，干嘛不放在同一个篮子里。
2、不该花的钱决不花一分。
3、看好了就长线持有。
4、智商很重要，但情商更重要。
5、沟通能力要强。
6、开店重要的一点——位置，位置，还是位置。
7、知道投资收益率=总利润/总投资
8、永远不做严重违法的生意，利润再高，也是短视行为，没有发展前途的。
9、要有决断力，家里如果有两个声音，很难干成事。
10、要勤奋、精明、有眼光。
11、借钱是不丢人的，借不上钱才是丢人的。
12、会做人——这是成大事者必备的素质之一！
13、我可以不投资，但永远要保持投资的状态。
14、不熟不做，要做必须熟。
博主段绍译点评：
1、汪汪可以说是普通百姓中的投资理财高手了，他的很多投资理念与我不谋而合。
2、兴趣是最好的老师，其他任何老师都是第二好的老师。他的成功跟他对投资理财的浓厚兴趣是分不开的。
3、机会总是给有准备的人。因为他在实践中不断积累跟房地产有关的装修、采购、谈判、价值判断等知识，所以很多其他人视而不见的好机会很难逃过他的眼光。
4、对于一个投资者来说，靠自己的钱永远是不够的。所以一定要学会用银行的钱和在亲戚朋友中借鸡生蛋。
5、做任何一项投资一定要看价格和价格趋势，“租售比”在投资房产方面是一个非常有效的工具。当租售比高于1:250时投资房产基本上属于败多胜少的赌博行为。虽然赌博也有赢家，但永远不要羡慕一个赌徒赢了钱。
6、隔行如隔山，想要成为什么样的人就一定要与相关方面的高手交朋友并向他们学习。
7、在中国，要想发财不一定要读大学，更不一定要读硕士和博士，但不可以不讲诚信，不可以不会为人处世。
8、有了汪汪这样的投资眼光，其实根本就可以天天不缺钱花的，如果早到我这里学一点“借鸡生蛋”的技巧，他根本就不会出现任何一天没钱花的情况。
9、现在投资房产的黄金时代已经过去了，如果汪汪有兴趣来参加我的“快乐赚钱，享受人生”游学班，成为一个轻松愉快的千万富翁指日可待。
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