华为手机隐藏app图标:2012地产进入大鱼吃小鱼时代

　　2011年，托上半年房地产销量的福，房地产企业可以维持全年业绩，2012年冰山融化无法容身。对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。房地产企业进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。

　　目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业。

　　并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

　　对于购房者而言，刚性需求占据主导，考虑的是个别楼盘的性价比，而不再是房地产的整体投资收益。

　　有朋友说，这几乎等于一句废话。

　　未必。不是所有人都认为2012年的房价会下跌，甚至还有人等着房价反弹。他们的理由是，去年调控那么厉害，房价也没怎么跌，何况今年经济增长压力大，很多地方都寄望房地产再次挺身救主。

　　2011年房价确实没怎么跌。北京、上海、深圳这些一线城市，房价表现为“下跌”的，多是新开楼盘，打折或低价入市。很多二三线城市还在上涨，包括已限购的城市。我老家所在的中部小县城，普通公务员月薪仅1000多元，房价却从2010年的3000多元涨到了4000多元，高者达5000多元。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，2011年全国平均房价仍然在涨，只是涨幅有所回调。这一点，1月18日国家统计局公布的数据可资为证。全国70个大中城市，2011年12月新建商品住房销售价格（不含保障房）同比下降的城市只有9个，61个城市房价仍然在上涨，只是涨幅基本没超过5％。

　　顺便卖弄一下我自己。2010年底中央人民广播电台邀请观察员对2011年经济进行预测。我说的是，如果不包括保障房，绝大多数城市房价仍将上涨（如果包括保障房则是微跌），如果非要冒险预测涨幅，则可能与CPI指数相当。猜得这么准，可惜电台也没给我发奖。

　　但有人会奇怪地问：国家统计局数据显示北京市2011年同比上涨了1％，但为何北京市自己却宣布房价下降？郭金龙市长在北京市两会上说，2011年北京新建普通住房均价比2010年下降了11.3％。这是因为北京的新建普通住宅，包含了大量保障房，摊薄了房价。北京市的成功经验很快被模仿，如上海也提出2012年要实现“新建住房价格稳中有降”。

　　回到开头。我提出2012年房价必须下跌是什么意思呢？是指到2012年12月底，70个大中城市尤其是限购城市，其房价（不含保障房）同比将表现为下跌，但跌幅不会超过10％。仍以国家统计局的数据为准。至于具体楼盘，大部分下跌，但有的还会逆市上涨。譬如，据21世纪不动产监测的北京261个楼盘，去年有157个下跌，74个上涨，最高涨幅达24％。

　　我这么说的根据是，调控政策没有松动，市场下行趋势确立。政策面大家都注意到了1月31日国务院全体会议“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”的表述。市场运行趋势则是：房价拐点已然确立。

　　2004年实施对房地产调控以来，舆论就一直在问“房价拐点何时到来？”追问了7年，终于来了。所谓房价拐点，我个人的定义是，全国70个大中城市连续两个月房价环比下降的城市数量超过一半。2011年11月、12月符合这一定义，自2012年1月起，房价向下运行的趋势确立。

　　由此，我对地产商的建议是，继续出货为上。打折要一步到位，不要100、200地降。而对于刚需来说，2012年可能是最好的购房时机之一。之所以说可能是最好的购房时机，是因为我们终于盼来了房价的真正下跌，而下跌期间是买方市场，消费者有议价权；之所以说在“最好的购房时机”后面加上“之一”，是因为我猜不透2013年的调控政策会如何变化。

　　国务院常务会议提出要改善调控政策措施，那就不排除对现行调控措施微调。但改善和微调，并不意味着调控转向。有些地方可能试图悄然松动限购，但一定会被中央政府打回。我个人赞成对首套房利率和首付成数回归优惠，支持北京限购年份“由5改3”，这绝非松动，而是必要的改善。

　　若眺远一些，限购退出后，应有其他更强硬的抑制投机投资性需求的政策补位。譬如国家通过征税，将住房投资收益的50％以上拿走。再强调一句，房地产的调控必须是长期的，住房去投资化也应是长期的，否则贻害无穷，代价会沉重到你我无力承担。

　　【2012中国人最关心的十大问题】房价会跌跌不休吗

　　0票会，9票不会

　　◆李英强（立人乡村图书馆总干事）：不会。如果房价开始下跌，海量超发货币进入其他领域，会是更剧烈的灾难。

　　◆方怀银（安徽省邮政报刊发行局职员）：房价下跌，地方政府“卖地”不同意，开发商利润低不同意，老业主房子贬值不同意，这都是广大人民的利益呀，不能再跌了。

　　◆郑幼卿（厦门市卫生局执法监督员）：不会，因为“某些人”的财产会明显缩水。

　　◆赵兴军（成都法律工作者）：不会。房价跌了吗？没有吧。调控要有效，必须追究官员买房得到的大幅优惠、构成的受贿罪才行。

　　◆贾常文（北京军人）：当然希望跌跌不休。但对我们普通老百姓而言，再跌，还是买不起。事实上，从我身边情况看，房价并没有降多少，至多是不涨而已。我尤其赞同“限购令”，不能让一掷千金的富人们占有太多房源，造成新的更大的贫富悬殊。有钱可以投资别的行业啊，总跟穷人争不太厚道。

　　◆晋彬彬（河南郸城县一中高二）：不会的，跌狠了，谁都疼，总有无名英雄暗中救火。

　　◆黄郑（南昌铁路公安局民警）：房价在跌吗？我的理解是它一直在高位运行，现在只是逐渐回归理性位置。这块蛋糕关系民生，社会各界眼睛齐刷刷盯着呢！我对房价调控的理解是要把房价维持在合理位置上，与城市总体发展程度相适应。试想把北京房价砍到八百，可能吗？

　　◆林虎（国资委干部）：跌不跌我不知道，反正数以千万套计的空置房是必须有人住的。

　　◆刘岩（“中华反毒网”创办人）：房价会跌，调控当然不手软，让人民群众都买得起房足以体现我们党执政为民。

　　◆唐黎（复旦研三）：想得美！只要男多女少的局面不变，只要丈母娘还存在，这房价就不可能会跌跌不休。

　　较权威答案：房价将迎来第二波下跌

　　谢国忠（玫瑰石顾问公司董事）

　　中国房地产市场的泡沫正在破裂，而这是几乎不可能扭转的趋势。2011年，国内房价的平均跌幅已接近25%。这不是国家统计局公布的数据，是经过从地产中介手上获得一手资料后分析得出的结论。这是房价下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

　　2012年将进入房价下跌的第二浪。从现在算起，对很多地产商而言，未来六个月会过得很困难。此前，在2011年的上半年，地产开发商将任何与他们做生意的企业，比如物流、建筑公司等，都变成了地产商的融资平台。这使得地产商在销售不好、银行信贷紧张的情况下维持经营。现在，能够借钱给地产商的相关行业已经借完了。因此，政府说调控不手软，在2012年上半年信贷依然紧张的情况下，还不起钱的地产开发商将会增加，而结果可能是国有化，即亏损或破产的地产商会被国有企业接手。毕竟，多数国企“不差钱”。

　　但与2011年的急跌相比，2012年的总体跌势要缓和一些。因为当房价下跌20%-30%后，急需买房的和一些投资客会进场，交易量就会上升，于是房价走势会出现反复。

　　房地产调整是一个长周期事件，至少三年时间。在货币政策紧缩的情况下，当地产开发商缺乏资金时，只有通过降价来回笼资金。降价会呈现一浪接一浪的方式。每次降下来，大家都以为是底部了，人们就去抄底，此时地产开发商的现金流就转起来了。于是有一段时间就不用再降价。等这一部分人买完以后，开发商又缺钱时，则再启动降价，因为下一波买房的是收入更低、储蓄更少的人了。

　　长期来看，很多地产开发商撑不下去。销售量下降，说明以现在这个价位，房子不好卖。而目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米，其中住宅面积占33亿平方米。如此庞大的超额库存量，让房产价格上涨的预期几乎不可能实现。

　　房地产最敏感的是货币周期，当货币政策没有明显放松时，房价还会持续下跌。房租回报率一直那么低，说明大家对房价有升值的预期，期待通过房价上升来获利，而不是靠收房租赚钱。但货币政策收紧，这种预期就得不到满足。

　　目前的货币政策应该还要维持两年或更长一段时间。尽管国内通胀形势短线有放缓的趋势，但控制通胀依然是一个长期的任务。较长时间以来，房地产被视为抗通胀的保值投资品，导致房地产备受追捧。因此，2012年货币政策应当依然继续收紧，以压抑通胀的预期，打击房地产泡沫。不过，央行会通过下调存款准备金率来对冲热钱外流——导致热钱外流的原因主要是美元上涨和国内房价下跌。

　　房价下跌的第三浪将在2014年结束。届时，相比2011年初，房价平均下跌了50%。其中，北京、上海等千万人口的大都市，可能房价还会坚挺些，但二三线城市的房价会跌得更多些。

　　房地产市场调整是中国经济重新找回平衡的必要前提。在房价下跌的过程中，财富将从政府向居民转移，为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。

　　房地产界最具影响力的独立评论家牛刀昨现身厦门，在参加《财富经济》社主办的财富论坛上表示，房地产上涨的货币与人口两大要素已不复存在，房价将跌回2008年的水平。

　　空置率高企泡沫大

　　牛刀说，衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。从国家电网智能化的统计当中，全国660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六个月的电表读数为零，就是六个月没有人使用电表。它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住，也就是说现在这么多的房子，这么多的社会资源，它其实在很多炒家的手上。 在上海，普通家庭均拥有两到三套房子。全国范围来看，不少公务员除了自住房外，也有着投资性房产。

　　为什么前面数年内房地产调控会“空调”，因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就能作为土地出让金的替代，必将逼出空置房源涌向市场。

　　上涨基础已缺失

　　为什么2009年、2010年的房价会大幅度上涨？牛刀认为，根源在于2008年底的4万亿元救市措施，4万亿元加上2009年的9万亿元新增贷款，13万亿的货币助推了房价。这两年，央行大幅度回收货币，以调整存款准备金率的方式回收货币。中国楼市的投机炒作因货币超量发行而起，肯定也将以回收货币终结。央行多次上调存款准备金率，是主动刺破楼市泡沫的行为，也许比泡沫自己破灭危害要小得多。

　　房价上涨的另一大基础是人口。牛刀认为，进城人口越来越少，楼市新增面积越来越大，房市已进入供不应求局面。他说，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工。这两大群体需要住房的是3900万人，按两人一户来算，不到2000万户。还有每年新增的400多万大中专毕业生，约合200万户。两项相加共2200万户，按90平方米算，共计19.8亿平方米，而近几年仅北京上海广州深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米，加上全国其他城市，开发面积不少于20亿平方米。只要房价一下降，这些房子全得吐出来，供过于求的局面很快就会形成。从美元走势来看，美元指数已经聚集了强劲的上涨能量，明年有望站稳81点。多重因素叠加之下，房价将会打回2008年。