穿越黑色子弹小说:“龙年第一降”再追踪·杭州日报

  方正降价

  2000万元为老业主全额差价补偿

  与杭州土地市场波澜不惊不同的是，近期的杭州楼市则因为方正荷塘月色的“龙年第一降”再次聚焦。

  2月9日，方正房产正式对外举行新闻发布会。在此次发布会上，方正房产做出惊人之举：从2月10日，荷塘月色将开展暖春活动，推出160余套户型面积为90平方米的优惠房源，起价9980元/平方米，半数房源总价控制在百万元以内。均价为11500元/平方米。同时将对老业主进行差价补偿。至此，方正房产降价除了极具诱惑力的调价举措之外，作为杭州第一家率先实行老业主差价补偿的公司，也备受外界关注。

  在当日的新闻发布会上，方正房产相关负责人表示，将根据荷塘月色老业主购房合同上的价格，与降价后的房源价格作比较，进行全额差价补偿。之所以作出这一决定，方正房产营销总监冯戎对记者解释称，方正房产作为一家在杭州深耕的老牌房企，多年以来一直追求务实诚信的企业发展理念，同时与客户的关系一直维护相当好。“按照合同法，我们本来根本没有必要赔偿这笔钱，但是考虑到业主们的情绪，最终公司高层还是做出了给老业主差价补偿的决定。”但是冯戎也再次强调，本次方正房产降价对老业主全额差价补偿，仅仅只是结合企业自身情况下做出的企业个体行为。“毕竟，每个公司有每个公司各自不同的情况。”

  有业内人士对记者表示，方正房产给老业主全额差价补偿的举措，可以说很好解决了自调控开始以来屡次发生的房闹现象。其实，在去年降价的楼盘当中，包括中海紫藤苑、龙湖滟澜山、德信泊林公寓等，其项目降价开盘皆陷入“房闹”困局。“但是，方正荷塘月色之所以有给老业主差价补偿的底气，更多的原因还在于，去年年底开盘的方正荷塘月色的开盘成交成绩并不理想，此前5号楼仅只成交了34套。这显然与当时成交众多的中海紫藤苑、龙湖滟澜山、德信泊林公寓等项目不可相提并论。”

  事实上，在当前的房地产市场中，给老业主进行差价补偿，一直以开发豪宅著称的星河湾走在了前列。去年元旦期间，上海星河湾正式对外推出了其“三节优惠”以及同批房源老业主补差价的活动。对此，星河湾地产副总裁梁上燕曾对外表示，上海星河湾剩余房源和浦东星河湾二期将推出的优惠幅度在8.5折到8折之间，但老业主只有符合三个条件才能享受“差价补偿”，目前预计的补偿总额大概亿元左右。

  至于本次方正房产步星河湾后尘，在杭州房企中率先推出的老业主全额差价补偿举措,究竟怎样进行补偿?以去年方正荷塘月色5号楼首次开盘时为例，当时的该号楼房源的起价为13600元/平方米，按照户型90平方米计算，总价起价为122.4万元；而此次推出的暖春活动的特价房户型与去年首次开盘的户型基本相同，如果按照起价9980元/平方米计算，其房源总价为89.82万元。两者相减之后，之前如以起价购买的老业主大致可获32万元的差额补偿。对此，冯戎对记者透露，仅全额差价补偿这一举措，公司就为此支出约2000万元的费用。

  博弈困局

  大桥西板块将重现多米诺骨牌效应

  据记者截稿时止，来自方正房产的最新统计数据显示，在限定的三天预约时间中，方正荷塘月色总共预约了将近600多组客户。而方正房产也正式确定在昨日晚上6点半，开始预约客户的摇号。冯戎表示，从这一数据不难发现，只要价格降到购房者的心理价位，尽管楼市在深入调控，但是购房需求同样存在。“本次荷塘月色开盘预约情况看，首次置业占据了大幅比重，杭州本地购房者和新杭州人成为了荷塘月色调价后的购买主体。”

  显而易见的是，方正房产本次的降价举措，必将再次影响杭州主城区的楼市价格体系。

  早在去年，从下沙德信·中外公寓，临平贝利·珑昕泽等楼盘的低价策略取得市场成功之后，杭州楼市价格战已经悄然打响。而本次方正荷塘月色的大幅度低价入市，更大的意义还在于，去年开始已经出现调整的板块价格体系，将有可能再次引发多米诺骨牌效应，力度更大的新一轮大规模价格肉搏战即将到来。

  “可以肯定的是，在新一轮开盘中，我们也将会以方正荷塘月色本次的开盘实际销售情况，对项目的价格体系再次做出调整。”昨日，与方正荷塘月色同属板块的一项目营销负责人对记者坦言。但是让该负责人纠结的是，究竟要不要也对老业主进行全额差价补偿。“这确实是比较纠结头疼的事情。”

  从去年年底开始，大桥西板块因为华盛达阅城的调价，而打响价格战。目前，桥西核心板块的价格已经被此前陆续开盘的名城公馆和吉祥半达拉到大致每平方米均价18000元的一个基础。但是此次方正荷塘月色的降价，虽然项目并不处于桥西核心区，但是对整个大桥西板块而言，其影响仍然巨大。

  与方正荷塘月色邻近，楼面地价比方正荷塘月色更低，同样位于大桥西板块的华盛达阅城显然成为了关注焦点。有业内人士对记者表示，虽然去年华盛达阅城首次开盘已经调低了价格体系。“但是现在的价格体系显然因为方正荷塘月色的‘搅局’而在此发生微妙的改变。”对此，华盛达房产营销总监蒋琛则对记者表示，目前阅城方面并未有再次降价的打算。

  除了此前已经开盘的诸多项目比较，一些未开盘的项目或许会更加纠结。最具代表的则是德信·北海公园、阳光郡等项目。以当时德信·北海公园10047元/平方米的楼面地价，已经基本接近了方正荷塘月色的开盘价格。对此，德信地产相关负责人对记者表示，原本北海公园项目会预计在今年6月份面向市场。

  也有业内人士表示，最近几年以来，德信地产可以说一直是杭州楼市降价的“先头部队”。中外公寓的降价直接打破了下沙金沙湖的价格体系，让其他邻近楼盘措手不及。之后的九堡泊林印象，再次打破了九堡整体房价体系。但是针对方正荷塘月色的本次降价，究竟会如何影响到德信·北海公园的开盘节奏和定价策略？一切仍需静待德信地产的动作。

  调控定调

  房企放弃利润打响生存突围战

  2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议。

  在本次座谈会上，温家宝强调指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。

  至此，从佛山放宽限购令政策朝令夕改，到芜湖新近实行了短短三日的“楼市新政”，而被外界解读楼市调控放松的基调被厘清。而本次座谈会上温家宝总理的讲话，则再次表露了中央调控房市的决心。其后，住建部政策研究中心副主任王珏林在本周一表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

  有学界人士表示，之所以本次中央调控楼市的态度如此坚决，与从2000年开始的房地产调控效果不无关系。“2000年以来，我国先后经历2004年、2005年、2007年和2010年四轮房地产调控。过多关注“短期化”效果的调控暴露出一些不容回避的问题。”

  其实，以“国十条”颁布为标志，始发于2010年的本轮房地产调控可以分为两个阶段。第一阶段是2010年4月至2011年9月，即从“国十条”颁布至台州等二、三线城市进入实施限购政策城市名单。此间，房地产调控政策不断趋紧，全国各地整体房价结束了持续上涨的态势，房地产企业进入集体观望期。第二阶段，则是从去年9月份至今，虽然这一阶段中央以及各地并未再次出台明显的调控加码政策，但是楼市的多米诺骨牌效应已经显现，加之受到整体全球经济的影响，包括杭州在内的国内各地楼市开始出现实质上的降价。

  有业内人士对记者分析指出，去年年底佛山实行了半日的放宽限购令政策，以及最近的安徽芜湖实行仅三日的救市举措，虽然只能说是个案，哪怕是并未触及限购现价的政策红线，所作出的微调也仍然被叫停。从中也不难窥探出，今年楼市继续实行严厉的调控基调已经定调。“对于企业而言，从观望等待到内心不接受降价事实，到现在坦然面对降价，以求企业生存。我认为从近期开始，本轮的房地产调控应该说是进入了第三阶段。”

  值得注意的是，本次方正荷塘月色公布的“起价9980元/平方米，半数以上的特价房源总价在百万元之内”的市场举措，从已经明确的信息来观察，荷塘月色部分房源的价格将使方正房产“微亏保本”。对此，方正房产营销总监冯戎表示，之所以作出本次大幅度的降价，并不是因为企业的现金流出现问题。目前方正房产在开发的项目也仅仅只有荷塘月色一个项目。选择降价销售，公司更多考虑的还是企业的开发节奏。

  根据中国指数研究院等机构日前发布的最新数据显示，上周全国40个城市中，逾八成城市楼市成交量同比下跌。其中，14个城市成交量降幅在50%以上。重点城市中，仅重庆、上海同比上涨，其余城市皆下跌。其中天津跌幅最大，达79%，杭州及其主城区同比跌幅亦超过70%。

  另据合创机构此前发布的2012《杭州住宅白皮书》显示，今年杭州楼市供应量将呈现饱和状态，预计供应量将达到771万平方米，为去年的1.5倍，合创机构认为，这将是供应量密集的一年。《白皮书》统计可见，771万总量包括341.4万平方米的可售房源、300万平方米的未售余量和130万平方米的新增潜在供应量。据透明售房网统计，截至2011年12月31日，杭州主城区（不含萧山、余杭）可售存量房源为27792套，约3414311平方米。对比2007—2011年同期数据，今年主城区住宅可售存量房为近5年来最高水平。

  严峻的市场，庞大的供应量，紧张的现金流，夹杂着房地产企业的并购潮、购房者的退房潮。种种表现之后，折射出的乃是当前楼市环境俨然已经发生重大转变。褪去暴利色彩之后的楼市，力度更大的“割肉生存”举措，或将成为接下去众多房产企业的真实写照。