普通住宅总价扩至140万 7成蜗居不再被豪宅

（来源：长江日报）武汉很多“蜗居”房终于不会“被豪宅”了！昨天，市房管局发布公告，从12月1日起，全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元。

【专题报道】12月1日起中心城区普通住宅总价扩至140万

【每日话题】武汉12月1日正式实施新豪宅标准，140万以上才够豪——亲~你与新标准擦肩而过了吗-_-!

最近正要买房的宋先生昨天在本报官方微博上看到武汉市调整普通住房标准，高呼大快人心，将这条好消息转发给了身边所有准备买房的朋友。

宋先生想在汉口中心区买套60多平方米的小户型，均价12000元/平方米左右，按照老标准要被认定为“豪宅”。“新政”面市，过几天去买，就是普通住房了，少交上万元契税。 　

市房管局表示，新标准自12月1日实行后，之前套型面积小、单价高或者总价款不太高的商品房不再“被豪宅”，全市将有七成住房成为普通住房，减轻了购房家庭买房税费成本，支持了普通居民家庭自住型购房。

中心城区小户型居民受益最大

惠及中心城区小户型居民

昨天，市房管局负责人解释普通住房“新标”变化。此次“新政”最大变化是一直为人诟病的7000元单价限制。2008年出台的政策，要求普通住房必须满足“单价在7000元以下”的标准。而现在，中心城区几乎难找7000元以下的房子。取消这个限制后，中心城区大部分房子可以“松绑”，尤其是买二环内房价过万小户型房子的市民受益最多。以前这些房子都被认定为“豪宅”，而现在只要面积不超过140平方米，都算普通住房。

以前对中心城区普通住房总价的限制是不超过100万元，现在考虑到三年来房价上涨因素，总价上限提高到140万元。远城区总价则从80万元提高到90万元。

这让买后湖、古田、南湖、光谷近郊区房子的市民受益很大。在这些片区买120多平方米的三房，按照目前8000元/平方米左右的均价，总价超过100万，以前会被认定为“豪宅”。现在由于一般不会超过140万总价，会被认定为普通住房。

另外，目前很多房企开始推精装修商品房，因房价中包含了装修成本，这样的房子总价较高。武汉市房管局介绍，新标准已经考虑到精装修商品房的价格认定问题。根据《通知》规定，已装修的商品房以扣除装修成本后的余额作为价格认定依据，但计算相关税费时不得扣除装修成本。

放宽标准不是放松楼市调控

“新政”惠及大量市民，争议也随之而来。普通住宅标准放宽，意味着大量房子在交易过程中可以少交税，这是不是变相地放松楼市调控政策？

对此，市房管局负责人释疑说，新政是建立在坚决执行“限购限贷”调控政策基础上的，即使交易税费减少了，但如果是二套房，相关契税仍旧加重。如果是三套房，还是被禁购。楼市调控根本政策并没有放松。

“新政”年初酝酿年尾才出台

本报讯 普通房标准为什么迟迟出台？昨天，市房管局负责人接受本报专访称，“新政”出台需要“审时度势”，从酝酿到出台差不多经历了一年。

纠结：“新政”酝酿将近一年

市房管局联合地税、物价、国土规划等部门，从今年初就开始研究制定普通住房标准调整政策。

3月份开始，国家实行严厉的楼市宏观调控政策。当时，一方面为了避免与中央调控精神相违背，另一方面国家各项政策频繁出台，宏观政策并不稳定。力求慎重和稳妥，普通住房调标被搁置，等待恰当的出台时机。

立意：保证全市七成房子不会“被豪宅”

上周的“电视问政”上，对于“被豪宅”问题，有市民质问分管副市长孙亚何时能“松绑”，孙亚当即表示正在加快研究调整。这是在长达两年多的社会呼吁里，首次官方回应。

随后，房管、地税等多个部门多次联席会议，反复测算标准。市房管局负责人说，测算有个中心思想：保证七成以上的房子被列入普通住宅，因此取消了单价7000元的限制，使多数中心区房子避免了“被豪宅”。

37平方米房子“被豪宅”

刘小姐2009年在后湖一大型社区买了套37平方米的房子用来作为过渡房，均价7000多元/平方米，总价20多万。她特意询问了朋友，得知90平方米以下的唯一住房，还能享受1%的契税优惠。

最近，刘小姐收房了，办证时却怎么也乐不起来，这么小的房子竟然被房管部门认定为豪宅，要征收3%的高额契税。这意味着要多交几千元契税。

据2008年11月1日起实行的普通住房标准，单价7000元以下才能入列普通住房，刘小姐的房子单价超标，被认定为非普通住宅，也就是俗称“豪宅”。

“三环内绝大多数房价都超过7000元，这就是说，武汉三环内几乎都是豪宅，哪有这样的道理？”刘小姐说，身边几乎所有买房的朋友都“被豪宅”。市房管局统计也印证这一点：目前武汉市中心区住房均价在8000元/平方米左右。

武汉普通住房标准调整历程

▲2008年11月1日起，武汉市再次调整高档房标准。

2008年1月8日，高档房标准提高，别墅、房价超过5700元/平方米或总价超过80万元的商品房，划归高档商品房，其交易契税为4%，比普通商品房高2%。

2004年3月1日起，武汉市别墅、房价超过5500元/平方米或总价超过70万元的商品房，被划归高档商品房，其交易契税为4%，比普通商品房高2%。

普通住房的概念出现于2005年，当年建设部等七部委共同发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，首次提到普通住房。武汉市则从2004年开始区分普通住房和高档房。

▲2011年12月1日起，中心城区普通住房再次放宽。

2011年12月1日起，中心城区普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上；单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；总价不超过140万元（含140万元）。

购房契税算账 新标准有多优惠？

准备在后湖兴业路一楼盘买套婚房的胡先生,首次购房想买一套8300元/平方米的79平方米两房，以前由于单价超过7000元/平方米，被列入“豪宅”，按照3%征收契税，需缴税19671元。如果在明天以后签订合同，因剔除了单价限制，这套小户型又是唯一住房，且在90平方米以下，仅需承受1%的契税，仅需6557元，比以前少交契税12114元，减少了6成税负。

130多平方米房 少交税两万多元

准备在后湖换套130多平方米房子的陈先生说自己是“双重受益”：按照老标准，他的房8200元/平方米均价，总价超过100万，两条标准都超标，铁定属于豪宅；现在新标准规定面积不超过140平方米，总价低于140万，换房少交2万多元契税。

中心城区普通住房应同时满足：小区容积率在1.5（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；单价7000元/平方米以下，总价不超过100万元（含）。反之即为高档住宅。

“被豪宅”有多亏？

算账

徐小姐为上班方便，去年底在中心区买了套小户型，单价12000元/平方米，面积43平方米，总价51.6万元。按“豪宅”标准要负担3%契税，为15480元。而她同学上半年在后湖买套132平方米的三房，均价6980元/平方米，总价92.1万元。由于是超过90平方米的唯一住房，按照1.5%契税交13820元。中心区小户型税负居然高于后湖大户型。

多数12月1日前备案房仍算“豪宅”

昨天下午，长江日报新浪官方微博在第一时间播发“新政”，上百位网友转发，纷纷叫好。针对“新政”具体操作问题，本报官博联系市房管局有关人士，在线回答了网友们的疑问。

问：以前“被豪宅”住房是否退税

答：推迟到明天签合同可省不少钱

昨天网友问得最多的问题是，以前买了单价7000元以上的房子，“被豪宅”了，要交很多税。现在取消单价7000元的限制，是否意味着就此“松绑”：办了房产证的，可以退多交的税；还没有办证的，以后办的时候可以不“被豪宅”？

市房管局有关人士解释说，政策一般不会有追朔性，“新证”实行时间是2011年12月1日，这天以前的，哪怕没有交税办房产证，但只要办了合同备案，还是按老政策算。由于2008年11月1日后，大多数市民买的房子单价都超过7000元，按照老政策算，这3年间买的房子多数仍然只能“被豪宅”。

12月1日后网签房屋买卖合同的，可以享受到“新政”。建议今天想网签合同的购房者，不妨等一天，明天再签可省不少钱。

问：容积率限制是否多此一举？

答：防止别墅“混入”普通住宅

“新政”要求普通住房中心城区住宅小区建筑容积率1.5以上，远城区1.0以上，让很多网友不解：现在中心城区几乎就没有1.5以下容积率的，为什么还要设置如此规定？

市房管局有关人士解释说，这主要是为了防止别墅“混入”普通住宅之列。别墅一般容积率很低，设置高容积率，即使别墅总价不高，但是从容积率这个硬杠杆上就被排除出普通住房。适当提高容积率，就是为了鼓励在中心城区提高土地利用率，多建中小户型，满足多数购房者需求。

问：建筑面积和总价能否“二选一”？

答：三个“硬指标”缺一不可

二环内房价普遍过万，一套120多平方米的房子，多数会超过140万元。还有另一种情况，后湖一套150平方米的房子，总价低于140万元。这两种情况，建筑面积和总价中只有一项达标，是否算普通住房？

市房管局有关人士解释说，“新政”明确了容积率、建筑面积、总价三个“硬指标”，三者必须同时满足，才能被列入普通住房。其中只要有一项超标，就视为非普通住宅，要征收高契税。

问：精装修房会不会被“误杀”

答：界定价格“挤水”装修成本

现在武汉几大开发商力推精装修房，由于很多装修标准都超过1000元/平方米，同样面积的房子，总价就比毛坯房高很多，有的甚至突破了140万元上限，从而被“误杀”。

市房管局有关人士表示，已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。装修成本由市房管局根据装修合同、装修来往凭据等计算，不需要麻烦个人，由开发商统一申报，最后统一确定。

武汉豪宅最新标准政策一览

11月29日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于调整武汉市享受优惠政策》相关文件(武房发[2011]198号)，通知如下：

一、中心城区(含江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖新技术开发区，武汉经济技术开发区和东湖生态旅游风景区)普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.5以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过140万元(含140万元)。

其他远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;总价不超过90万元(含90万元)。

二、已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。

商品房住房的装修成本由武汉市住房保障和房屋管理局负责人订。

三、自2011年12月1日(含)以后网签的房屋买卖合同，按调整后的普通住房标准执行，原已签订的房屋买卖合同仍按原(武国土房发[2008]482号)规定标准执行。

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