梦见之药ons补丁:立体地价与综合楼地价评估

    地价表现形式及其内涵

    地价的表现形式通常分为土地总价、单位土地面积地价（地面地价）和单位建筑面积地价（楼面地价）。土地总价是指一定利用条件下的宗地总体价格，由单价与面积两大因素共同作用形成，它不足以说明价格水平的高低，但反映了宗地空间承载的土地总体效益，可视为立体地价。单位土地面积价格（简称单位地价）一般是指地面单位地价。楼面地价则表现了宗地承载的建筑总面积分摊土地总价的结果。单位地价和楼面地价反映了不同层面上地价水平的高低，其关系如下：

    单位地价＝土地总价÷土地总面积

            ＝土地总价÷（建筑总面积÷容积率）

            ＝（土地总价÷建筑总面积）×容积率

            ＝楼面地价×容积率

    由于建筑是立体的，故上式中的楼面地价实为同一宗地上不同空间层次的平均楼面地价。上式表明，地面地价与楼面地价之间通过反映土地利用强度的指标——容积率相互转化。

    地价的空间分配理论与方法

    分析立体地价一般从房地产售价入手。通常有：地价＝房地产售价－建筑成本－利润利息及税费。市场调查可知，不同楼层的房地产单价并不相同，而对同一栋楼中同一用途的房地产来说，各层的单方合理利润与建筑成本相同，由此，上式中不同楼层计算所得的土地价格不等，这种价格的差异即体现了各楼层分持的土地的空间价格差异。

    地价的空间分配方法主要基于两种地价表现形式即地面地价和楼面地价。基于前者的地价空间分配主要通过地价分配率得以实现，基于后者的地价空间变化则多以楼层修正系数体现。

    地价的空间变化态势

    商业用地地价的空间分配——对于经营商业来说，土地的可及性尤为重要，商业建筑对于高度的敏感性极强。宏观上看，越靠近地面，其土地利用价值越高，带来的经济效益越大。从微观上分析，不同的商业经营形式或类型造成的效益空间差距也有所不同，反映在地价分配率上存在一定差异。通过实际调查和对已有各城市地价资料的分析，对于大型商厦来说（通常用于经营的面积达四层以上），其首层持分地价比例是二层的三倍左右，二层以上各层的地价分配差异不大，呈缓和递减态势。对于小型商铺来说，其地价随高度增加而下降的坡度更为明显，首层持分地价比例是二层的四至五倍。

住宅用地地价的空间分配——人们对于住宅的选择、评价指标与商业有所不同，首层虽然使用方便但采光、环境条件较差，视野不够开阔且安全系数较低。对于多层住宅来说，由于没有电梯，随楼层的增高，虽然在采光、视野等方面条件较好，但人们的使用方便度下降，因此多层住宅的土地空间价值分配呈两头低中间各层较均匀分布的态势。对于总层数为八层的住宅楼来说，最大值多分布于三、四、五层。高层住宅中，电梯设备的增加消除了高度对价值的负面影响，因此高层住宅地价分布由首层起从小变大，达一定高度后，各层地价分配趋于均等。

    工业用地对高度变化的敏感性弱，通常不考虑地价的空间变化。

    地价分配率的折算方法

    所谓地价分配率，就是将地价作立体分割后分配给各楼层之比例，其总和为１００％。以土地贡献学说和联合贡献学说为基础，求算地价分配率的方法有所不同。

    基于土地贡献学说，将楼层的价格差异集中反映于地价的空间差异。从各层楼的售价中扣除建筑物造价、开发利润、相关税费、利息等，将各层所剥离出的地价加和，以总数分别去除各层的地价，从而得到各层地价分配率。由于房地产开发经营中，任意单位空间的房价已知，而建筑造价等成本及利润是一定的，利用此方法分割地价简便易行。

    基于联合贡献学说，从楼层的价格差异中扣除建筑物在空间分配的差异影响得到纯地价的差异，再进行分配率折算。这里可引入“楼房层别效用”指标，该指标在台湾不动产估价中被广泛使用，其内涵为：以同一栋建筑中最低或最高售价为基数，各层售价与它的比值称为各层的楼房层别效用比率。求出楼房层别效用比率均值，再以此均值乘以全栋楼房整体中建筑物价格所占的比率，所得数值称为建筑物效用，从楼房层别效用比率中扣除建筑物效用即可得土地效用，将其折算为地价分配率。由于楼房层别效用比率随地点、高度、用途等而变化，运用该方法，估价人员需通过对大量样点资料的统计分析得出不同适用范围的楼房效用比，方可科学测算地价分配率。

    楼面地价及楼层修正系数折算

    求算不同楼层的楼面地价也是将平面地价立体化的有效途径之一。目前楼面地价在不动产评估中的应用范围日益广泛。它主要有两种表现形式：各层楼面地价和一定容积率下的平均楼面地价。各层的楼面地价随高度而变化的趋势与单位地面地价相似，但平均楼面地价随土地利用强度（容积率）增加而变化的形态不同于地面地价。

    楼层修正系数反映了不同楼层的楼面地价与标准层楼面地价的倍数关系，它不同于地价分配率，不存在总和等于１００％的关系。一般来说，对于商业用地，多以首层楼面地价为比较基数。平均楼面地价（或首层楼面地价）与楼层修正系数，共同构成了空间地价又一重要表现形式。

    利用基准地价进行综合楼地价评估的方法

    基准地价系数修正法是一种快速、大量的价格评估方法。目前，全国９８％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。我国基准地价多是分别以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，对于大量的综合用地（以商住综合为主）应如何采用不同类别的基准地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论。

    综览各家观点，笔者认为可采用以下三种评估思路。

    思路一：以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为（以商住楼为例）：

    土地总价＝土地总单价×土地总面积

            ＝（修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价）×土地总面积

    由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。

    思路二：以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为（以商住楼为例）：

    土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价

            ＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地

             面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊

             土地面积

    其中面积分摊的原则为：

   不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；

    当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；

    当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。

    思路三：以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为（以商住楼为例）：

    土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价

            ＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋

             修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积

    现以笔者曾参与完成的某城市基准地价为例，分别用三种方法评估商住综合楼用地价格。

该城市基准地价为标准容积率（商业、住宅均为２．０）下的分类定级的级别均价分别以地面价和楼面价两种形式表现其中商业楼面价为首层楼面地价住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。

    部分修正系数如下：

    商业用地地价分配率：总层数为七时，首层地价分配率为３７％。

    住宅用地地价分配率：总层数为七时，首层地价分配率为１２％。

    设某宗地面积７０００平方米建筑密度３０％共七层容积率２．１首层商铺二至七层住宅，宗地所处区域商业级别价５６７０元／平方米商业首层楼面价７４６０元／平方米住宅级别价２３４０元／平方米住宅平均楼面价１１７０元／平方米，经调查首层商铺售价１２０００元／平方米住宅均价为３５００元／平方米。

    忽略其他因素修正情况下估算综合用地价格。

    方法一该宗地容积率２．１，先视宗地整体均为商业时，求得其商业用地单价，再通过地价分配率求得只有一层商业时单位土地上承载的商业地价。

    商业地价＝基准地价×容积率修正×地价分配率

            ＝５６７０×１．０３×０．３７＝２１６１元／平方米

    再视宗地整体为住宅求得其住宅用地单价通过地价分配率求得只有二至七层住宅时单位土地上承载的住宅地价。

    住宅地价＝基准地价×容积率修正×地价分配率

            ＝２３４０×１．０４×（１－０．１２）＝２１４０元／平方米

    土地总价＝土地总单价×土地总面积

            ＝（修正分摊后的商业用地单价＋修正分

             摊后的住宅用地单价）×土地总面积

            ＝２１６１＋２１４０×７０００＝３０１０７０００元

    土地单价＝３０１０７０００／７０００＝４３０１元／平方米

    方法二通过容积率修正分别求得商业、住宅用地单价，再以售价为标准求算商业、住宅的分摊    土地面积，分别得出商业、住宅总地价，加和得出综合用地总地价。

    商业单价＝基准地价×容积率修正

            ＝５６７０×１．０３

            ＝５８４１元／平方米

    住宅单价＝基准地价×容积率修正

            ＝２３４０×１．０４

            ＝２３３４元／平方米

    商业用地分摊系数＝商业总售价／综合楼总售价

                    ＝１２０００×７０００×０．３／３５００×７０００

                     ×０．３×６＋１２０００×７０００×０．３

                     ＝０．３６

    商业分摊面积＝７０００×０．３６＝２５２０平方米

    住宅分摊面积＝７０００×０．６４＝４４８０平方米

    土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价

            ＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地

             面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊

             土地面积

            ＝５８４１×２５２０＋２３３４×４４８０

            ＝２５１７５６４０元

    土地单价＝２５１７５６４０／７０００

            ＝３５９６元／平方米

    方法三通过楼面地价计算因商业楼面价为首层价格不用做容积率修正住宅各层楼面价相差不大使用平均楼面价时暂忽略容积率修正。

    土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价

            ＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋

             修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积

            ＝７４６０×７０００×０．３＋１１７０×７０００×２．１－７０００

              ×０．３

            ＝３０４０８０００元

    土地单价＝３０４０８０００／７０００

            ＝４３４４元／平方米

    上述计算过程中均忽略了其他因素的影响。

    结  语

    随着土地利用形态的改变土地价格必然由平面计算向立体空间发展。它对于目前广泛存在的同一宗地上不同权属的价格分割具有重要实际意义。同一宗地上多种用途呈立体分布时，其价格评估较为复杂。基准地价系数修正法是否适用于综合楼用地的评估，其不同用途的价格与用地面积如何分摊，如何作用于土地，一直为业界人士所探讨和争论，所提出的各种方法，均在一定程度上存在理论或应用方面的缺陷。

    近年来，越来越多的城市在基准地价评估中引入楼面地价这一表现形式，以统一内涵的地面地价满足国家与当地政府宏观管理的需要，同时以楼面地价应用于实际宗地评估。楼面地价与相应的楼层修正、容积率修正等修正体系，共同构成分布于各层空间的立体地价，不失为一种较为直观、便于操作的方法，它是对传统的以地面价格表示的基准地价的有益补充。然而，目前基准地价体系中使用的地价分配率或楼层修正系数通常以同一用途为前提，当各楼层用途不同时，这种比例关系势必发生变化，应视具体宗地情况而调整。

（作者单位：中国土地勘测规划院地价所）