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拟上市企业使用国有土地的几种方式

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ipo

国有土地使用权

出让

租赁

转让

杂谈

土地对于拟上市企业，尤其是生产型企业而言属于重要资产，企业的生产经营场所紧密的依附在土地之上，因此，企业使用土地的合法性也是IPO过程中关注的重点。下面就拟上市企业使用国有土地的几种方式简要的进行介绍和分析。占有并使用集体土地的另文讨论分析。

1.国有土地使用权出让取得

（1）出让取得是指企业从土地一级市场取得土地使用权，交易方为土地管理部门。企业签订土地出让合同，缴纳土地出让金，取得土地使用权并办理国有土地使用权证。

（2）出让取得土地，须进行地价评估，以评估价为依据确认出让价。

对于改制的国有企业出让取得土地，部分地政府有优惠政策。

《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第17条，“在土地有偿使用费用方面，可采取适当优惠政策鼓励和支持国有企业改革，具体办法由各地根据本地实际情况制定”。

出让取得土地的，出让金明显低于市场价格，应有合理的解释并取得有权部门的批准，保证土地出让金优惠政策的合法性和稳定性。

（3）企业缴纳完毕出让金后，才能领取土地使用证，取得土地使用权。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）也对这一条在此予以确认。但是考虑到部分地方政府为了支持企业上市，采取变通办法，在缴纳完毕出让金之前先行办理的土地使用权的登记手续。因此，最妥当的办法是通过核实土地出让金的支付凭证和与企业充分沟通，了解清楚土地出让金缴纳情况。如果出现前述情况，也应建议企业在报材料之前缴清土地出让金。

（4）关注土地的用途和期限

不同用途的土地使用权的最高使用年限是不同的：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

2.国有土地使用权租赁

（1）企业使用土地可以与土地管理部门、控股股东或其他土地使用权主体签订土地租赁合同。但是如果土地对于企业的经营活动有重大影响，则租赁使用土地与首发办法对于拟上市企业的独立性和资产的完整性要求有一定冲突。而且2011保代培训中提到，资产完整方面强调整体上市，正常情况下土地使用权和房产所有权应当纳入到上市架构。在谈及保代培训在谈到关联交易对于资产完整性时提到，不能向控股股东租赁主要资产，可以向独立第三方租赁。因此，租赁使用土地的方式是否符合资产完整和整体上市，还应当格外谨慎，尤其是租赁控股股东的房产和土地。

（2）出租方是否有权租赁

企业可以向两类主体租赁，一类是县级以上的国土资源管理部门，即一级市场租赁。另一类是向企业租赁，常见的为向控股股东或母公司租赁，即二级市场租赁。

向控股股东或其他企业租赁时，应确保出租方是有权租赁的，即出租方已经取得了国有土地使用权。

出租方可以通过出让方式取得国有土地使用权，也可以先授权经营再出租，还可以先承租再转租。

关于授权经营，根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第4条，国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。

因此，如果企业租赁土地，出租方式通过授权经营方式取得国有土地使用权的，应当核实其国有土地使用权经营管理授权书。

出租方的土地如为划拨取得，在租赁前应缴纳出让金，将划拨用地变更为出让地或者是办理国有土地授权经营手续。

（3）租赁年限

租赁方式使用土地，为了确保企业能长期稳定使用土地，企业往往会签订较长期限的租赁合同。需要注意的是，根据《合同法》214条，租赁期限超过20年的，超过部分无效。但是企业可以在租赁合同中增加续租条款，以确保长期稳定用地。

（4）租金缴纳问题

关注企业国有土地使用权租金缴纳情况，如有减免优惠，应取得相关部门的批准。

（5）租赁登记

通过租赁方式取得国有土地使用权的，应当办理相应的登记手续。

《土地登记办法》（2007）第29条“依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。”

《土地登记规则》（1995）第30条“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”

3.国有土地使用权转让取得

企业可以从二级市场上通过转让取得国有土地使用权。需要关注国有土地使用权转让合同，标的土地的规划用途、尚余的使用年限、标的物是否设定它项权利、转让合同对价支付情况、土地使用权的过户登记及权属证书的变更等情况。

4.股东以国有土地使用权出资

国有土地使用权作为非货币出资的一种形式是被公司法所认可的。股东用以出资的国有土地使用权可以是出让、转让或者是授权经营取得的，但是划拨取得的土地使用权不得作为出资。

股东用以出资的国有土地使用权上不得设定抵押权，否则的话会产生出资不实的风险。