宣化上人万佛城在哪里:大连市土地增值税问答

大连市土地增值税问答

主持人：各位网友上午好，这里是“中国大连”政府门户网站“在线访谈”。

主持人：土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种，对房地产开发企业征收土地增值税，在调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。

主持人：同时，土地增值税清算工作也是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政、确保税款足额入库的重要保证。今天市地税局刘文贵副局长，财产与行为税管理处邹林处长和余杨来到访谈，为大家现场解读土地增值税清算政策。

主持人：欢迎你们，也欢迎网民朋友参与我们今天的网上交流。

刘文贵副局长：很高兴在此为大家解读土地增值税清算政策，与大家在线交流。国家税务总局于5月底6月初，下发了国税函[2010]220号和国税发[2010]53号文件，要求各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

刘文贵副局长：并要求各级税务机关，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。

刘文贵副局长：要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。市地税局将按照国家税务总局的要求，进一步加强土地增值税清算管理工作。

主持人：下面我们来关注网友的问题。

 网友：我公司是房地产开发企业，开发公寓房地产，此项目立项是住宅，产权证上写明住宅了，土地权限70年。问土地增值税预征率为2%的公寓指的是什么样的开发产品？是按产权年限划分，还是有别的标准？清算时能否享受增值额未超过扣除项目20%免税政策？

邹林处长：根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2006]76号）预征率应当区别不同房地产类别，按以下标准执行：住宅的预征率为1%；除住宅外其他房地产项目的预征率为2%。

邹林处长：上述“房地产类别”应当按照政府有关部门共同会签的《房地产开发项目详细规划总平面图》列明的项目类别进行确认。根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）：自2008年10月27日，同时符合以下条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策：

邹林处长：1.房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的；

邹林处长：2.房地产买受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为“住宅”的；3.容积率为1.0（含）以上的。不满足以上条件的项目，均按2%预缴土地增值税。

网友：国税发[2006]187号文件第一条土地增值税的清算单位中的第二款“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额”，这里的普通住宅是指《土地增值税条例》第八条规定的普通标准住宅吗？也就是增值率不超过20%可以免征土地增值税的普通住宅吗？ 如果这部分普通标准住宅不单独核算，无论增值率是多少，都不能免征土地增值税吗？ 这款规定是针对存在免征土地增值税提出的吗？谢谢回答！

邹林处长：国税发[2006]187号文件是国家税务总局下发的文件，从字面理解，其“普通住宅”是指《土地增值税条例》中的“普通标准住宅”。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

邹林处长：根据财税字[1995]48号文件：不分别核算普通标准住宅和非普通标准住宅的增值额的，建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

网友：土地增值税何时清算？

余杨：请问您是房地产开发企业吗？把您的情况再具体介绍一下好吗？

网友：税务机关规定的四项成本偏低，企业实际数大于四项成本怎么办？

余杨：根据大地税函[2008]188号文件，由主管税务机关确定是否核定四项成本。如你企业四项成本确有证据表明是真实发生的，允许据实扣除。

网友：我公司不是房地产开发公司，将厂房、土地无偿转让给关联公司，是否缴纳土地增值税？

邹林处长：财产与行为税管理处：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定，你公司将厂房、土地无偿转让给关联公司，属赠与行为，不符合土地增值税的“赠与”免税条件，应征收土地增值税。

网友：房地产企业如果成本核算不清，需要核定征收土地增值税，具体依据哪个文件？总局下发文件后，核定征收率调整为多少？

邹林处长：请参看大地税函[2009]183号文件，普通住宅税率为2%、非普通住宅税率为3%、公建为5%，用收入直接乘以税率就是应纳税额。大连市地税局将根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）的要求，调整土地增值税的核定征收率，目前，相关文件尚在起草过程中。

网友：土地增值税清算时，如何确认收入，尚未开发票的清算时还计入收入吗？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

邹林处长：销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

网友：公司在土地增值税清算时，尚未支付的质量保证金，是否允许扣除呢？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。

邹林处长：在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

网友：房地产开发项目全部使用自有资金，在清算时，如何扣除房地产开发费用？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

网友：我是房地产企业，我公司因逾期开发缴纳了土地闲置费，在清算时，是否允许扣除？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

网友：房地产开发企业取得土地使用权时支付了契税，这部分契税允许在“税金项”扣除吗？允许加计扣除吗？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

网友：我公司是房地产开发企业，在国有土地出让合同中约定有一栋楼建成后无偿提供给政府，用于回迁安置，本公司无权对外销售，请问在土地增值税清算时这栋楼如何处理？

余杨：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：一、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

余杨：二、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。三、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

网友：公司的房地产项目建设了回迁房，请问回迁房的扣除有没有新规定？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

邹林处长：（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

网友：土地增值税预征率要调整吗？调整到多少？

邹林处长：大连市地税局将根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）的要求，调整土地增值税的预征率，目前，相关文件尚在起草过程中。

网友：在进行土地增值税清算后，还有剩余房屋未销售完毕，再销售时土地增值税预缴有哪些规定？

邹林处长：土地增值税清算完毕，如果再次发生房地产销售，可以参看：国税发[2006]187号文件，文件第八条内容为：八、清算后再转让房地产的处理：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

邹林处长：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积；该套房产应该缴纳的土地增值税=现在的收入额－按此比例算出来该套房产应该分摊的扣除项目。大连具体规定为：纳税人在清算完毕后再发生收入的，根据大地税函[2007]200号文件的相关规定执行。

网友：个人转让二手公建，土地增值税如何计算？

邹林处长：二手公建土地增值税应当按“市场价格评估额”确定二手房计税价格（市场评估价格明显高于申报价格，又无正当理由的），减除扣除项目（由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格）和房屋出售过程中卖方承担缴纳的相关税费，以增值额乘以土地增值税税率计算土地增值税。

邹林处长：2、增值额。增值额=转让收入额-（扣除项目金额=扣除项目-房屋出售过程中卖方承担缴纳的相关税费）；3、税率。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

网友：房地产开发企业进行预缴土地增值税，何时缴纳土地增值税，有没有时限？

邹林处长：如果房地产开发企业有销售房屋，有销售收入，在土地增值税清算完毕后则在每个月终了之日起十日内预缴土地增值税，预征率住房是1%，非住宅是2%。

网友：我是一家房地产开发公司，公司的房子是精装修出售，出售价格中包括床、沙发、橱柜等家具价格，请问我公司在计算土地增值税时，购买的这些家具能否计入开发成本算作加计20%扣除的基数？

邹林处长：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，转让床、沙发、橱柜等家具不属土地增值税征收范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，同时房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项目，也不能作为加计20%扣除的基数。

网友：土地增值税对房地产实质性转移但是未办理权属转移的到底怎么对待？

邹林处长：根据国税函[2007]645号文件，房地产发生实质性转移，但未发生权属转移的，征收土地增值税。对于此类情况，应当充分掌握房地产实质性转移的证据后，方可征收土地增值税。

网友：关于房地产开发企业销售地下停车场车位的行为是否进行土地增值税预征、清算的问题是怎样规定的？

邹林处长：根据大地税函[2008]188号文件，房地产开发企业或物业管理公司以一次性收取费用的形式长期出租没有产权的地下停车位，且小区全体业主对地下停车位没有使用、收益、管理的权利的，不征收土地增值税。

网友：房地产开发项目中人防设施属于公共配套设施可扣除范畴吗？

邹林处长：房地产开发项目必须修建的人防地下室，不论其实际用途，在政府或政府有关部门规定的标准内建设的部分，其建设成本作为公共配套设施费据实扣除。

邹林处长：人防地下室超过政府或政府有关部门规定的面积标准的，不允许扣除。除人防地下室外的其他人防设施，可作为公共配套设施费据实扣除。

网友：单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？

邹林处长：土地增值税的核算对象以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位确定以下列顺序确定，具体按以下顺序确定：（一）纳税人自行确定的房屋销售期数或组团；（二）如依第（一）条规定，仍不能确定基本核算对象或者明显不合理的，以每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》上的房地产开发项目为单位确定。

网友：公司已经进行房地产开发项目清算，请问土地增值税清算后应补缴的土地增值税是否加收滞纳金？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

主持人：今天的访谈就进行到这里了，感谢嘉宾们的详细解答和广大网友的关注，我们下期见。

网友：单位开发了四期房地产项目，是四期一起清算，还是分别清算？

邹林处长：土地增值税的核算对象以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位确定以下列顺序确定，具体按以下顺序确定：（一）纳税人自行确定的房屋销售期数或组团；（二）如依第（一）条规定，仍不能确定基本核算对象或者明显不合理的，以每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》上的房地产开发项目为单位确定。

说实在的土地增值税就是没有明确规定，虽然91号文有“以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算”和前期保安管理的规定，但是管理房子的单位主要有两一个是建设部门，一个是规划部门，它们常常规定是不一样的。原因是：建设部门对分期项目是备案制，比较自由；而规划部门对分期项目是审批制，是强制性的。

但是无论如何也轮不到由纳税人自己来决定，否则91号文就不叫“管理规程”了。  因此这个回答不妥。

网友：房地产开发项目全部使用自有资金，在清算时，如何扣除房地产开发费用？

邹林处长：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

等于没有问答，这个问题就这样模糊下去吧，混水才好摸鱼！不过大连经济还是离不开房地产，应该是执行放水养鱼的政策了。

南京地税土地增值税征管和政策问题解答

三、清算单位确定问题

　　6、房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？

　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。嘻笑怒骂皆是戏，回答跟顶独成文。肆意斗嘴找娱乐，哥们玩的是寂寞。即兴随手发帖子，任君抄袭引用去。 

大连利息问题在实际执行中是孰低原则的。

这种情况下的利息计算扣除问题实际上有文件规定，即利息费用不单独计算扣除。10%是对的。