后赤壁赋的情感:我们小区多层能装电梯吗?

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　　 　　近日，市规划国土委、市住建局对本报8月10日以来推出的《旧住宅要不要加装电梯？》报道给予回应。与此同时，市民对此的关注也持续升温。10多天来，包括旧楼业主、非旧楼业主、律师、教授等纷纷通过热线电话、传真、电子邮件，就推动我市旧楼加装电梯工作发表意见、看法。
　　
　　市规划国土委有关人士告诉记者，旧楼加装电梯工作是一项惠民工程，但因涉及旧楼业主间利益诉求和经费分摊，及规划设计、建筑安全等诸多问题，“所以又不是一件简单的事”。该工作人员表示，媒体持续关注、市民献计献策，有助于将这项惠民工程建设成为真正的福民工程，市规划国土委有关专家将认真参考市民意见，广纳民间智慧，尽量把旧楼加装电梯的工作从试点到推广始终都让绝大多数人满意。
　　
　　深圳共有多少旧楼可以安装电梯？
　　
　　市规划国土委：数据调查仍在进行中
　　
　　自从8月10日刊发《旧住宅要不要加装电梯？》报道后，本报记者多次联系市住建局、市规划国土委了解我市旧楼加装电梯工作的情况。最近，市规划国土委的韩姓工作人员回复了记者提出的相关问题。
　　
　　该工作人员告诉记者，广东省《关于既有住宅增设电梯的指导意见》（下称“指导意见”）于2008年12月19日下发后，深圳市即开始研究部署旧楼加装电梯工作的相关事项，对全市旧住宅进行普查就是其中的一项，此项工作目前仍在进行中，具体数据尚不能公布。
　　
　　记者从相关网页上查到一组普查数据显示，我市老住宅区约1200个，其中罗湖区共有172个老住宅区，是全市老住宅区最集中的区，建筑面积近210万平方米，共有2622栋3万余套住房，居住人口接近20万人；福田区共有老住宅区58个；南山区共有老住宅区86个；宝安区共有原农村住宅区约520个；龙岗区共有原农村住宅区约330个，盐田区共有老住宅区30个。在这些老住宅小区里，哪个小区的业主加装电梯意愿更强？哪些旧住宅符合加装电梯的要求？韩姓工作人员称，具体情况仍在调查。
　　
　　韩姓工作人员说，“指导意见”第十条指出，各地应结合实际情况，以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则，制定本地区既有住宅增设电梯的实施意见。“深圳与北京、上海、广州、杭州等城市相比，旧住宅相对较少，我市旧住宅产权状况也与内地一些城市存在很多差异。2009年，我市推出城市更新计划，一些旧住宅已被列入城市改造升级的范畴，我市真正能实现加装电梯的旧楼应该数量不会很多。”
　　
　　据介绍，由于业主意见很难实现统一，同时加装电梯还面临着建筑安全、消防安全、费用分摊等问题，“指导意见”下发将近两年，我市目前仍只有一处老住宅加装了电梯。
　　
　　8至9层加装电梯需要多少费用？
　　
　　权威人士：含施工安装费均价约20万元
　　
　　旧住宅要安装什么样的电梯？购买、安装一部电梯费用多少？记者调查发现，目前有多种说法。深圳市特种设备行业协会会长汪青根认为，八九层高的旧住宅安装载重为1吨，长度为1．6米、宽度为1．5米的住宅电梯即可满足居民上下楼的需要。
　　
　　某电梯公司胡经理介绍说，他们公司目前在深圳的售价（含安装费）16万左右，而汪青根则认为，深圳目前载重1吨（13人）国产电梯含安装费均价在20万元左右；如果按8层楼一梯2户计算，16户业主平均分摊万余元；如果一梯4户共32户，每户费用只有五六千元。汪会长说，按照一部电梯平均15年的使用寿命计算，每家每年分摊下来的费用只有几百元。
　　
　　加装电梯运行费用每月应该多少？
　　
　　市物价部门：每月每平方建筑面增加0．4～0．7元
　　
　　电梯维修保养费是多少？汪会长说，据测算，深圳8至9层楼，住宅电梯平均维护费用为每月500元左右，“这是基本维护，不含更换大零件。”汪会长表示，电梯保养维护费相对较少，花费较大的是电费。
　　
　　据了解，2007年8月9日，市物价局和市国土房产局起草了《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准(征求意见稿)》。意见稿规定，物业管理服务收费服务等级标准，主要是按照业主房屋的建筑面积进行测算收费，根据深圳市多层住宅楼在综合管理、共同部位、共同设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生和共同秩序维护五个项目上的不同等级，分别制定了每个月每平方米0．5至1元不等的物业收费标准。
　　
　　该标准备注一栏中明确提到，深圳市多层住宅收费指导标准中不含电梯运行维护费，加装完电梯的多层住宅楼其收费标准，是在原来物业收费标准上另外每个月加收0．4～0．7元／平方米的电梯运行维护费。
　　
　　市物价部门的工作人员给记者算了一笔账：“以一套建筑面积100平方米的房子计算，没安装电梯前，按照小区住宅楼的级别，每月应交纳50到100元的物业管理费。如果加装电梯，每月加收40至70元的电梯运行维护费，即每月共需交纳90至170元不等的物业费用。”据了解，市物价部门已经同国土规划部门就电梯运行费用进行了成本测算。
　　
　　旧楼如需加装电梯费用如何分摊？
　　
　　市住建局：三分之二以上业主说了算
　　
　　旧楼加装电梯的费用究竟怎么分摊才算合理呢？深圳会不像宁波、杭州等城市一样采取“政府出大头，业主出小头”的办法呢？对此市规划国土委的韩姓工作人员称，目前我市仍在学习和借鉴广州、佛山等地的试点成果，具体的方案要半年左右才能出台。
　　
　　8月17日，原深圳大学校长、教授魏佑海专程给深圳商报记者发来了一份《关于旧楼房安装电梯的意见和方案》。在来信中魏教授提到，深圳建市已30年，当年为深圳建设鞠躬尽瘁的市民如今大多都六七十岁了，他们现在如果还住在没有电梯的旧楼里，爬楼梯绝对是“倍感吃力”。在用古文“老吾老以及人之老”来表达赞成加装电梯的同时，魏佑海还提出了一个按楼层不同分担不同电梯费用并由建设银行提供低息贷款的方案：即第一层不交费，第二层50元，第三层100元，第四层150元，依此类推，第八层，350元。
　　
　　记者随后将该方案交给部分旧楼业主参考，业主们对魏教授积极为旧楼加装电梯献计献策的举动表达了由衷的钦佩。但也有部分业主对该方案持怀疑态度，“由于缺乏测算依据，可操作性并不强，至于建行能不能提供低息贷款，那还要看政府的推动，并不是魏教授说了就能算数。”莲花北村的一名旧楼业主如是评价。
　　
　　市住建局物业管理处的一名工作人员告诉记者，旧楼加装电梯属于《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的重大事项范畴，“加不加装电梯，电梯的购买和运行维护费如何分摊，都必须以上述法律为依据，‘应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。’”
　　
　　对于电梯费分摊问题，广东国晖律师事务所的杨慧律师认为，“电梯费一直是困扰物业公司和广大业主的难题”。
　　
　　杨律师表示，深圳市建于上世纪八九十年代的老住宅跟现在的新住宅楼不一样，新住宅楼里面的电梯被列入公共面积范畴，业主最开始在签订购房协议时，“电梯等公用建筑面积和套内面积之和，构成了自己一套房屋的总建筑面积，深圳大多新住宅区的电梯安装和维护费用是所有楼层平均分摊。但是老住宅区不一样，老住宅区安装电梯需要征求2／3以上业主的同意，到时候各楼层业主聚在一起商讨确定电梯费用的分摊细则，然后签订相应协议。”杨律师告诉记者，如果业主签订好相关协议的话，经程序申报后加装电梯工程就可以正式付诸实施。
　　
　　深圳究竟如何推进加装电梯工作？
　　
　　市规划国土委：充分尊重业主意见，积极有序推进
　　
　　深圳市旧楼工作目前进展如何？市规划国土局的一名工作人员告诉记者，2008年，省里的指导意见下发以来，市规划国土委收到了10多个申报方案，但因为种种原因，最终只有一家获得批准，并于去年成功加装电梯。
　　
　　“旧楼是否加装电梯的决定权肯定在全体业主，而不是政府部门。”这名工作人员向记者介绍，从目前全国各地的试点情况来看，这项工作难就难在业主意见统一这一点上。作为行政审批单位，市规划国土委主要负责对业主提供的申请方案进行安全性、技术可行性方面的把关。
　　
　　省里关于旧楼加装电梯的指导意见第一条规定，“需要增设电梯的既有住宅，当满足城乡规划、建筑结构和消防等方面的安全要求，”第二条规定，“既有住宅需要使用共有部位增设电梯，或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时，本着公开透明、充分协商、兼顾各方的原则，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”如果业主申报的加装电梯方案在下列情况下必然被否决：对旧楼楼体可能带来新的潜在安全隐患；或者因增设电梯的共有部位，因外形或结构的改变，给一部分业主带来危害或对楼体带来安全威胁，或者对增设电梯的共有部位形成的增加建筑面积没有严格的分摊依据等等。
　　
　　深圳市会不会对旧楼加装电梯实行财政补贴，像宁波一样，财政补贴70％，业主分摊其余的30％？市规划国土委员会的有关人员表示，省里的指导意见第四条规定：既有住宅增设电梯，可以通过下列渠道筹措资金：
　　
　　（一）房地产所有权人共同出资：根据所在楼层等因素，由房地产所有权人按照一定的分摊比例共同出资；
　　
　　（二）属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资增设电梯，并通过提高租金等办法收回投资；
　　
　　（三）社会投资等其他合法资金来源。
　　
　　“上述规定并没有明确要求公共财政对这一块进行补贴。因此，财政会不会对旧楼加装电梯补贴，如果补贴，补贴多少这些问题到目前还没有任何结论。”
　　
　　在采访中，市规划国土委的这名工作人员对深圳商报关于加装电梯的系列报道给予了充分肯定：“旧楼加装电梯工作是一项涉及千家万户的利民惠民工程，我们将在充分尊重业主意见的基础上，积极有序推进。这绝不是泛泛而谈的套话，而是根据旧楼加装电梯的复杂性提出的原则性意见，希望能够得到旧楼业主的理解