勇者都恶龙:内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相（1）

内部人士爆料大揭秘 告诉你中国房地产的真相（1）
时间：2012-02-10   来源：天涯社区   分享到：
中国房地产业从来都是最养口水的地方，房奴、炒房客、政府官员、各路专家、及当不起房奴的各色人群争相倾口相吐，真真蔚为壮观也。
近来房地产应是感冒了，但没有体热症候，当是病毒性的，很重很重，你看金九银十本来该有点热闹的却冷场，害得各色人群着急得要命，各位看呀，有人大呼要放水急救楼市，有人说楼市跌对谁都不好，有人说不久就有报复性上涨，有人说楼市活该跌，还跌得太少，至少要跌一半以上，最高甚至看到要跌70%才合理，呵呵比娱乐界还娱乐！
本人从事的正是制造房奴的房地产开发这一行当，业余游戏至经济这一领域（无它，只想充做聪明人，因为据说与经济这个学问沾边的人都是人精得不得了的），所以本人看来是最有吐口权的，对房地产业。哈哈，还是让咱来一吐为快吧！咱是要吐得赤裸裸的，要吐出真理吐出真相。
下面是咱拟好的标题，让咱试着慢慢来吐吧。
一、房子的总成本是多少，地产的利润有多高
房地产口水最多的地方是房价，房价在不断的挑逗各色人群的神经。房价总是不断往上飘，断了线风筝似的，房子不过水泥、钢筋和砖块垒起的帐棚，结实一点而已，为什么就这么贵呢？它贵在哪呢？各位知道吗？
可以说，普通大众甚至各色专家们，是不清楚这个答案的。不是建筑这一行的不知道房价为什么这么高，建筑这一行的更糊糊，分明就是几根钢筋加水泥块再加几块砖，怎么就值得了那么多呢？
房子建筑成本是多少？说出来你也许要骂娘，但这绝对是真实的。
当下中国大陆卖的房大多为毛坯房，毛坯房的建筑成本一般每平方米多少呢？据近一二年数据，房地产开发商包给建筑商的总包价在1200~1800/平方米元不等，也就说均价在1500/平方米左右，价格差距主要在楼盘档次高低及不计容的面积多少，比如高档楼盘，门窗、外墙、暖通等材料会用得好点，电梯、配电箱及其它机电设备会用贵一点的，智能化等弱电方面花的钱会多一点，还有就是不计容积率的赠送面积等会多点。但不管怎样，毛坯房，再高档，撑死不超过2000/平方米。是不是触及你神经了？
各位同胞们，上面说的还是房地产开发商的发包价，房地产商一般是直接建房子的，建房子这等琐事，开发商大都是总包给建筑商来承建的，要知道建筑商也是要赚钱的，不赚钱的买卖谁做？建筑商的利润（扣除税费及人员工资）一般在10~20%左右,那么毛坯房真正成本是多少，各位可以算一算。
上面列的是建筑成本，之外的成本还有三大块，一是土地受让金，二是税费，三是设计费，监理费。土地的受让金，各地差距很大，一线城市相对来说较高，建筑楼面价的可能达1W/每平方米，一般在2000~4000/每平方米，二三线城市会低很多，楼面价多数在几百块每平米。税费这一块一般占建筑成本20~30%，当然这里面实际不仅仅是普通意义的税费，其中包括与政府官员润滑关系的费用。设计、监理费占的费较少，一般占建筑成本5%左右。再之外还有开发商管理人员的工资，这点费用小得几乎可以忽略不计。那么二三线城市普通住宅，若取中位数，地价以500/平方米计，房地产开发商的所有成本＝500+1500+1500*25%+1500*5%＝2450元/平方米，目前二三地级市的房价全国平均怎么也达到4000了吧，实际上，只要是临街的楼盘，还有商业，商业楼价一般是住宅是四倍左右。诸位可以算算，房地产开发商利润有多大，不算商业，利润都在60%以上，加上商业呢。当然，房地产商所得的利润最后还征收土地增值税，这个税是四级累进，增值额≤50%，税率为30%；50%≤增值额≤100%，税率40%；100%≤增值额≤200%，税率50%；200%≤增值额，税率60%。但全球人都知道中国人最聪明，偷税是国人拿手好税，只要增加支出，税就少了。
诸位60%的利润呀，哪个行业有？现在制造业的净利润有5%就相当不错了，难怪做电子的TCL、海信要切入地产，做家电的海尔做地产，做服装雅戈尔强势加入地产业，中国中铁、中冶等大型央也不务正业来做地产。所以王石讲万科超过20%利润就不做，你信吗？反正打死我也不信。
全文(编辑:dq1024)
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