印度孟买：普通房子十几万人民币一平 专家称存在刚需

Chirag　Savia说：“大致有两个原因：第一，改造会砸烂这些人的现有生计，他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里，而他们一向赖此为生；其次是印度包括孟买的公共交通设施还较差，拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住，会使这些人远离工作地。”

而强拆在这里是行不通的，开发商不敢强拆贫民窟，政府同样也不敢。在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，这是下层百姓的福音，印度也因此被称为“穷人天堂”。这些贫民窟主尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客不敢忽视的强大政治力量。

而且，印度实行土地私有制，政府在这个问题上并没有太多发言权。“政府自己手里的土地都不富余，很多基础设施建设不能顺利进行最大的原因也是政府没有可用之地，也不能强行征用。”顾问公司Citigate　Dewe　Rogerson的Ravi　Sathe介绍说：“在印度属于政府的土地只有30%左右，在孟买、新德里这样的大城市份额会更少，其余的都为私人所有。”

所以，在印度这样一个土地资源稀缺的国家，尤其是在城市，如何获得土地是地产开发商的棘手问题。“我们公司开发的房产，土地基本上都是老板私有的，有一些是前几年购买的土地。”Chirag　Savia说。

高利润高门槛

房地产行业在印度是一个高利润行业。Chirag　Savia给出一组数字：1980年到1990年，开发房地产的利润仅在20%左右，2006年到2007年是25%至35%，2008年利润上升到50%。“50%的利润是在自己拥有土地或者几年前购置土地的情况下，如果按照目前的市场价格购买土地再开发，利润大概在30%至40%。”

印度是一个以服务业为基础的经济体，很多人都从事科技行业或其他出口型服务或商品行业。而从2010年《福布斯》杂志印度版列出的百富榜可以看到，除常见的热门人选，让人们感到好奇的是多数新入选者都来自房地产行业。这是一个有关砖头与灰泥的行业，面向的是国内市场。它以庞大的规模，造就了数不清的富豪。里昂证券(亚洲)的首席经济学家Anirudha　Dutta分析称：“印度人有了钱首先想到的就是买房，这是一个巨大的市场，大型商业地产也有着同样的需求。当然，在几个城市投资需求会被限制，例如孟买。如果你遇到最大的房产机构HTFC，他们会告诉你从25岁到47岁的人群中平均多少人买房产，25%到40%的个人将资金用在房产上。从这个角度上来说，印度的房地产是没有泡沫的。”

从增长率入手分析，Anirudha　Dutta说：“2008年我们看到房产价格迅速崛起。随着价格上升，不确定性增多，风险也在上升，我们看到物业销售大幅放缓。这主要发生在孟买、新德里这样的城市，但在其他地方仍有着25%至35%的增长。因此基本上没有看到印度住房需求的明显放缓。”

Anirudha　Dutta分析，需求下降的一个原因就是价格的上升，房价已经是一般家庭难以承受的。“利率已经上升到8%至12%，我知道以前一个人贷款买房通常做25年的抵押，现在通常一个人要负担45年的贷款。”

而普通人在印度投资房产，转手卖掉，坐地升值也没有那么容易。首先，不动产税是印度一项很重要的税收，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高，但里面打折的名堂不少，对于穷人和有钱人，税收政策有很大差别，明眼人一看便知，这种税是偏向穷人的。

如果房价暴涨，政府会立即调整不动产税率，越是高档住宅税率增长幅度越大。例如在2010年，新德里地区的房价急剧上涨，当地政府便将高档商品房的不动产税率在原来1%至3%的基础上调高至5%到20%，而普通居民的自住房还是继续保持在0.5%左右。印度不动产税上还依附有很多税种，比如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等等，这些税都是根据房地产税来估价征收的。

此外，交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望。例如你卖掉100平方米的房子，得到5000万卢比(约合人民币700万元)，在一年时间里，如果你没有再买房或用于其他投资，就要交纳全部盈利的33%。所以，摩根斯坦利的Ridham　Desai也并不认为这其中存在着大的泡沫，反而看好印度房地产市场：“如果你能找到一个好的公司做投资，我想你可以做得很好。”

虽然前景和利润都被看好，但想进入这个行业去“捞一桶金”却没有想象得那么容易。“许可证王国”时代或许已经远离其他行业，但在印度的房地产市场却活生生地存在着。从购买土地到获得建筑许可，房地产业要经历超乎寻常的磨难才能让一个项目开工。例如孟买就拥有一套分为很多步骤的建筑审批制度，项目完工前需要拿到50多个许可证，费时从24到36个月不等。

这种繁复的手续加上不明晰的法律，使得政客或官僚能够用上他们的“自由裁量权”——腐败。于是制度急需修复，使之更加透明和简单。

(实习记者刘愔对本文亦有贡献)