带有瑶字的唯美的昵称:商品房买卖协助办理房地产证主体的确定

    【案情】

    原告（上诉人）：赵某。

    被告（被上诉人）：某实业公司。

    被告（被上诉人）：某房地产公司。

    原告赵某诉称：2001年2月14日，原告与某建设工程集团总公司（以下简称某建工集团）签订《房屋购销合同》，约定原告购买其某小区93-1-101室住房一套，建筑面积86.09平方米，地下室9.56平方米，金额为75759.20元，让利优惠8522.91元，实际房款67236.29元，原告参加工作时间为1992年3月1日，根据某实业总公司2000年43号文件规定，工作时间满十七年，由双方签字或盖章，房屋及地下室产权全部归个人所有。合同签订时，原告已付清全部房款。2002年8月8日，某建工集团发布文件《关于〈某公司房屋出售出租办法〉的补充规定》规定，交齐房款者，由公司发给房产证，本房产证可作继承、转让或买卖。被告某房地产公司是被告某建工集团的下属单位，2002年从总公司分离出来，原告购买的房产属其所有，某建工集团已被吊销营业执照，成立某实业公司。被告出售房屋，收取原告房款，却拒绝为原告办理房屋所有权证和土地使用证，侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用证。

    被告某实业公司辩称：某实业公司与某建工集团是两个各自独立的法人单位，原告将二者混为一体，属主体错误。被告某实业公司为原告等职工以特别优惠的价格提供住房，是公司内部分房，属于公司内部事务，依照1992年11月25日《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，“因单位内部建房分房而引起的房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”，对原告的起诉应予以驳回。原告在诉讼请求中，没有明确办理何种性质的房产证，根据原告所依据的两个公司文件，对符合条件职工办理公司内部的房产证，并且原告也不符合办理该房产证的条件。

    被告某房地产公司辩称：原告所诉求办证的房屋是被告某房地产公司卖给原告所在单位市政公司的，某房地产公司从未与原告发生过房屋买卖关系，也没有收取原告的房款，并且该房屋未办理权属登记，根据有关法律规定，未经权属登记的房屋不得转让，所以房屋从市政公司转让到原告手中本身也违反了法律的禁止性规定，该转让行为无效。原告主张根据总公司文件，从总公司购房，而房屋是被告某房地产公司开发并所有，二者是相互独立的企业法人，总公司无权平调或处分被告某房地产公司的财产，不存在房屋转让问题，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，应予驳回。

    2001年2月14日，原告与某建设工程集团总公司签订《房屋购销合同》，约定原告购买其勇士小区93-1-101室住房一套，建筑面积86.09平方米，地下室9.56平方米，金额为75759.20元，让利优惠8522.91元，实际房款67236.29元，原告参加工作时间为1992年3月1日，根据某实业总公司2000年43号文件规定，工作时间满十七年，由双方签字或盖章，房屋及地下室产权全部归个人所有。合同签订时，原告已付清全部房款。2002年8月8日，某建工集团发布文件《关于〈某公司房屋出售出租办法〉的补充规定》规定，居住公司房屋已不在公司上班人员原享受公司补助部分，必须全部交齐，所欠房款一并交清。其他人员20日内交清房款，交齐房款者，由公司发给内部房产证，本房产证可作继承、转让或买卖。原告房款已经交清，但所购房产至今未办理任何证件。

    被告某实业公司原为集体所有制集团性法人单位，第二被告与原告所在单位等同为该集团下属的集体所有制企业法人单位，后经改制成为彼此完全独立的有限责任公司。争议房产由被告某房地产公司开发建设，于1995年竣工，当时原告等被告集团公司企业的职工，入住到争执房屋，后为解决职工住房问题某实业公司下达文件，决定对符合条件的本集团公司职工以优惠价售房，对交清房款者公司为其办理内部房产证，承诺产权全部归个人所有，可以继承转让或买卖，2001年由建工集团与原告等职工分别签定房屋购销合同，原告的房款已交给被告某实业公司，因某实业公司未将其房款全部转交某房地产公司，致使原告的房屋未能办理房屋所有权证和土地使用证。

   【审判】

    某区人民法院审理后认为，本案不属于因单位内部分房、建房发生的房地产纠纷，属于人民法院受案范围，根据房屋买卖合同，被告工作满十七年才可以办理房产证，因被告工作尚未满十七年，不符合办证条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条之规定，判决驳回原告赵某的诉讼请求。案件受理费100元、其他诉讼费250元，由原告负担。 

    一审宣判后，原告赵某不服提起上诉，称：1.被上诉人下发的（2002）第9号文件规定职工交清购房款，公司就为职工办理房产证，原审以上诉人工作未满17年为由驳回上诉人请求错误，而且某集团公司已经解散，下属单位先后改制为完全独立的有限责任公司，上诉人与集团公司购房合同约定的服务17年的义务无法履行，这是单位改制造成的，与职工无关；2. 某实业公司已经收取了上诉人的全部购房款，其是否交给某房地产公司与上诉人无关，不能以此为由拒绝给上诉人办证。

    被上诉人某实业公司辩称：上诉人工作未满17年，公司不应给予办证。

    被上诉人某房地产公司辩称：我公司没有收到上诉人的购房款，没有义务为其办证；某集团公司无权将诉争房屋出卖给上诉人，其与上诉人签订的购房合同无效。

    某市中级人民法院审理查明，上诉人赵某原系某建设工程集团总公司下属公司职工。2001年初，某建设工程集团总公司与赵某等职工签订了房屋购销合同，该合同对房屋价款、面积均作出约定，并约定根据某实业总公司2000年43号文件规定，工作时间满17年，由双方签字盖章，房屋及地下室产权全部归个人所有。2002年8月8日，某建设工程集团总公司下发文，对《某公司房屋出售、出租办法》作出了补充规定：现居住公司房屋但已不在公司上班，原享受公司补助部分，必须个人全部交齐，所欠房款一并交清；现居住公司房屋，但未按公司规定交齐房款，必须于本文公布之日起20日内将全部房款按公司规定交齐，否则予以退出；交齐房款者，由公司发给内部房产证，本房产证可作继承、转让或买卖。转让或买卖本着优先转让本公司员工的原则。该文件下发后，赵某等人交清了全部房款。被上诉人给除韩某、张某、刘某、王某、徐某、赵某之外的居住在某小区93号楼的购房内部职工办理了正式房产证、土地证，而赵玉忠等6人至今未能办理房产证。为此，赵某等6人诉至法院，要求二被上诉人为其办理房产证和土地证。

    另查明，某建设工程集团总公司与某实业总公司系一个单位，两块牌子。1996年，某实业总公司出资成立了某实业总公司房地产综合开发公司。2000年，某实业总公司房地产综合开发公司改制为某房地产开发有限公司，由集体所有制企业改制成为股份合作制企业，某实业总公司持股64.35％，孙某等人持股35.65％。2002年4月，被上诉人某房地产公司股权结构发生了调整，某实业总公司的股份均由个人购买。2002年8月5日，本案诉争房屋的土地使用权证办理在被上诉人某房地产公司名下。2000年10月28日，被上诉人某实业公司成立。赵某等6人所在某建设工程集团总公司下属公司也进行了改制。2003年9月28日，某建设工程集团总公司吊销。在改制过程中，因某实业总公司未将房款全部转交某房地产公司，致使上诉人的房产证和土地证未能办理。

    二审认为，赵某等人与某建设工程集团总公司签订的房屋购销合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。2002年8月8日，某建设工程集团总公司发文，该文件对房屋购销合同进行了变更，交齐房款者由公司发给内部房产证。在实际履行过程中，大部分职工交齐房款后，被上诉人给办理了正式的房产证和土地证，该实际履行行为又变更了文件规定，由颁发内部房产证改为办理正式房产证。而且某建设工程集团总公司下属公司已经进行了改制，成为完全独立的有限责任公司，房屋购销合同中约定的工作满17年，办理房产证的条款已经无法实现，该条款成为无效条款，故被上诉人某实业公司应当为购房户办理正式房产证和土地证。被上诉人某房地产公司原系某建设工程集团总公司下属公司，2001年，某实业总公司将某小区93号楼部分房屋出售给内部职工，被上诉人某房地产公司并没有提出任何异议，其主张房屋购销合同无效，没有事实和法律依据，不予采纳。2002年8月5日，本案诉争房屋的土地使用权证办理在被上诉人某房地产公司名下，被上诉人某房地产公司在改制中接受诉争房屋的所有权，就有义务按照合同约定为上诉人办理房产证及土地证，其辩称的某实业总公司没有将全部房款交付给自己系另一法律关系，其应当另行主张权利，不能以此为由拒绝为上诉人办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续．房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，办理有关房屋所有权证、土地使用权证的主体是房屋购买人，出卖人负有协助的义务，故上诉人某实业公司、被上诉人某房地产公司应当为上诉人赵某出具有关手续，协助上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证。

    综上，上诉人赵某的上诉理由成立，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民和共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定，判决如下：一、撤销一审民事判决；二、被上诉人某实业公司、某房地产公司于本判决生效后三十日内为上诉人赵某出具有关手续，协助赵某办理某小区93-1-101室住房的房屋所有权证和土地使用权证。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人某实业公司、某房地产公司负担。