武僧踏风天赋:购房流程（第四步：付款方式）

    一次性付款

    在当前持续加息的背景下、一次性付款的好处是减少利息支出，选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这种方式操作比较简单，就西安市目前一次性付款的折扣上来看，一次性付款一般可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。

　  另外，对于购买期房的人来说，一次性付款还有可能加大你的购房风险，如果开发商没有按期交房，甚至工程“烂尾”(工程因资金不足等原因无法完成交付使用，西安市前几年出现的烂尾楼不在少数)，那么你就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。

    因此，一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况下。即使是在这种情况下，也建议您最好付全款的９０％，以备不测。

    分期付款

     相对来说，分期付款对购房者比较有利，尤其对于西安市基本上都以期房预售为主，购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至自己的商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。 采取这种付款方式建议我们的西部网友还应把握以下几点：

　　1、分期付款建议在购买期房时采用。购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户。

　　2、购买现房分期付款的情况。建议房屋的交付与房价款支付不同时进行，房屋交付在前，现金支付完毕在后。

　　分期付款与一次性付款比较，其短处是由于利率高，因此房款额加在一起会高于一次性付款的金额。不过，可降低资金成本，如果我们将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较，分期付款对购房者来讲还是更加合算一些。

　　在这里我们建议西部网友，分期付款这种付款方式一般要在买卖双方在合同中约定，根据项目开发的进度，分阶段交付房款，在房屋交付使用时，只留一小部分尾款最后付清。这样做的好处是，购买方可能用房款督促、制约开发商按约定的时间开发建设项目，同时购买方也可缓解一次性付款的压力。

    按揭付款

    通常情况下，按揭付款可以分为三种：个人住房贷款、住房公积金贷款、住房组合贷款。因为这三种贷款是目前购房贷款的主流，所以我们着重介绍这三种贷款。

     1、个人商业性住房贷款

　　个人商业性住房贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。只有具备完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时，才能以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证向银行申请。

    １）商业性住房贷款的对象和条件（西安市商业银行贷款条件）：

    （1） 具有西安市常住户口或有效的居住身份证明；

    （2） 有稳定的收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

    （3） 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；

    （4） 有保证用于支付所购（建造、大修）住房的首付款；

    （5）有本行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人；

    （6）符合我行规定的其他条件。

　　2）.商业性住房贷款的额度、期限和利率

　　 (1)贷款额最高可达购房费用总额的80%（西安市多数为70%），具体的贷款额度由银行根据借款人的资信、经济状况和抵押物的审查情况来确定。

　　 (2)贷款的最长期限不能超过30年。

　　 (3)贷款利率按合同签订时人民银行公布的个人住房贷款利率执行，如果在合同执行期间遇到利率调整，贷款利率将采取一年一定的原则，在第二年的1月1日做相应调整。

    （4）固定利率。在不断加息的周期内，西安市某些银行也推出了固定利率房贷利率，固定利率房贷是指商业银行为购房者提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的贷款业务，简单地说就是在贷款合同签订时即设定好利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。利率为（截止到2007.5.19日）10年以上住房贷款基准固定利率6.66%，优惠利率6.18%（光大银行西安分行固定利率）。

　　 此外，固定利率房贷可分段计息（市招行推出）招商银行推出的结构性固定利率产品的最大特色是在利率固定期内，可以分段执行不同的利率标准。其中客户选择办理5年期的固定利率房贷，可分两种安排，一是整个5年利率执行5.73％，二是前两年利率为5.55％，后3年利率5.85％，5年平均利率水平为5.73％。固定期10年的客户也可以选择两种安排，一是整个10年利率水平为6.09％，二是前5年利率为5.61％，后5年利率6.72％，10年平均利率水平为6.09％（招商银行西安分行固定利率）。

　　3）.申请人需要提供的材料

　　(1)贷款人及其配偶的居民身份证、户口簿，如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明。

　　(2)具有法律效力的购房合同、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的复印件。

　　(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明。

　　(4)个人住房借款申请书、住房借款合同、保证合同等。

　　(5)房地产抵押申请表和房地产抵押合同，售房单位作为担保方必须盖章签字。

　　(6)银行方面规定的相关证明。

　　4）.商业性住房贷款的流程

　　(1)咨询办理贷款的相关知识。

　　(2)提出购房贷款申请。

　　(3)提供贷款所需的相应资料。

　　(4)银行审核批准。

　　(5)同银行签订借款合同、住房抵押合同。

　　(6)到公证处办理公证手续。

　　(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。

　　(8)办理房屋产权抵押登记。

　　(9)向银行提供抵押证明。

　　(10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则）。

　　(11)借款人开始按月还款。

　　5）.商业性住房贷款的注意事项

　　(1)按期偿还贷款的本息。

　　(2)不能提供虚假的文件或资料。

　　(3)在未经银行同意的情况下，不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。

　　(4)不得擅自改变贷款用途，挪用贷款。

　　(5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务。

　　(6)不能同其他法人或经济组织签订有损银行权益的合同或者协议。

　　(7)保证人违反保证合同或者丧失了承担连带保证责任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权。如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押)。

　　(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)，贷款银行根据实际还款的期限和数额计收贷款利息。

　　(9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时，贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至合同解除。

截止07年5.19日住房贷款利率情况：

     种类项目

    年利率（%）

　   一、短期贷款

         六个月以内（含六个月） 5.85

         六个月至一年（含一年） 6.57

　   二、中长期贷款

         一至三年（含三年） 6.75

         三至五年（含五年） 6.93

         五年以上 7.20

　   三、贴　现

         贴现 在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点

     2、住房公积金贷款

　　 在如今的购房大潮里，已经有越来越多的人开始使用公积金贷款，人们之所以如此选择，最重要的一个原因就是公积金贷款的利率比商业性住房贷款低很多。虽然有如此的优惠，却并不是所有的购房者都能享受到的。要想了解其原因，大家不妨继续向下看：

      1）、什么是住房公积金个人贷款

　　 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。（根据西安市的商情，公积金贷款多数开发商只是提供相关证明协助您办理，一般都由购房者自己办理）。目前西安市运用个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是较为普遍的贷款方式。

      2）、办理公积金贷款需注意以下几点

       （1）申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

       （2）在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

      3）、怎样办理公积金贷款

       （1） 贷款对象

          需为西安市行政区域内正常缴交住房公积金的在职职工。具有西安市城镇户口或有效居留证件（蓝印户口或暂住证），正常足额缴存住房公积金（新参加工作和提取住房公积金后连续缴交一年以上）的在职职工，为购、建自住住房，均可以申请住房公积金贷款。

       （2） 贷款程序

        收件（初审）→复审→审批→办理保险→填写借款合同→办理产权抵押→贷款成立→银行将贷款人所贷款额如数转入开发商（公司）帐户。

      4）、 贷款所需资料

       （1）经职工所在单位同意盖章的《西安市职工住房公积金委托贷款申请书》（3份原件）；

       （2）贷款人合法的购房合同原件及复印件；

       （3）首期付款不低于房价款30%的发票（留两份复印件）；

       （4）贷款人夫妇双方月工资收入证明原件两份；单身职工除提供月工资收入证明外，还需提供单身证明原件两份；

       （5）贷款人夫妇双方的居民身份证、户口本（留两份复印件）；夫妇双方户口不在同一个户口本的需提供结婚证（留两份复印件）；

        （6）商品房预售许可证（留两份复印件）；

        （7）如是购买二手房的除提供上述资料外，还需提供过户后的《房地产权证》原件（留复印件），办理《房地产权证》的所有税、费发票（留两份复印件），房屋评估报告书（原件两份）。

      5）、贷款额度、期限和利率

      根据西安住房公积金管理委员会出台的公积金贷款新政策表明，在职职工可贷款期限为男职工65岁，女职工为60岁。职工购买一手单套住房建筑面积在90平方米（含）以内的，其公积金贷款最高比例为80％（单职工50%），购房建筑面积在90平方米以上的，公积金贷款最高比例为房屋总价的70％（单职工50%）；购买二手房为25万元，二手房贷款的最高比例为房屋总价的70%（单方职工为50%）。

       6）、保险公正、贷款审批时限

资料齐全者，自收件之日起一周内给予答复，每周集中审批，超过当月贷款计划顺延至下月。

       7）、西安市最新个人住房公积金存贷款利率

       （1）从2007年5月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.98％调整为2.07％，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

       （2）从2007年5月19日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.32％调整为4.41％，五年期以上从4.77％调整为4.86％。

    3、个人住房组合贷款

　　所谓个人住房组合贷款，就是指以政策性住房资金(住房公积金)和信贷资金为来源，向购买自用普通住宅的个人发放的贷款，由于它是由政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款两部分组成，因此叫做组合贷款。

　　个人住房组合贷款是贷款购房的主要形式之一，它的出现弥补了住房公积金贷款的“缺陷”：公积金贷款有一定的限额，职工如果单纯通过公积金贷款，很难贷出足够的购房资金。

　　正是由于个人住房组合贷款中的商业性个人住房贷款的出现，才使得更多想要参加住房公积金制度的职工享受到应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，同时，又弥补了职工住房公积金贷款额度不足的难题。那么，我们应该如何来办理这种组合贷款呢？不妨继续向下看：

　　1）贷款条件

　　(1)在当地正常缴存公积金并符合当地公积金管理机构其他贷款要求。

　　(2)具有固定工作并且能有稳定的收入。

　　(3)具备明确购房意向或已经签订了正式的购房合同，并且支付了占总房款的20%以上的首期款。

　　(4)购买的房产具有个人产权。

　　(5)能够提供符合银行要求的贷款担保，包括抵押、质押和保证等。

　　2）贷款额度、期限、利率

　　(1)贷款额度最高不能超过总购房款的80%，同时，住房公积金个人贷款与商业性个人住房贷款的比例为1∶1。

　　(2)贷款期限由政策性贷款和商业性贷款的总量决定，但最长不能超过30年。办理购房贷款

    (3)组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。（公积金贷款利率五年期以下（含五年）从4.32％调整为4.41％，五年期以上从4.77％调整为4.86％；商业贷款一至三年（含三年）6.75%，三至五年（含五年）6.93%，五年以上7.20%）

　　3）需要准备的资料

　　(1)贷款申请表。

　　(2)贷款人的户口本、身份证或其他有效居留证件。

　　(3)签订的购房合同或者购房意向书等证明文件。

　　(4)贷款人所在单位住房资金管理机构同意贷款的信函。

　　(5)如果贷款人购买新建商品房，需要提供售房单位的《商品房销售许可证》复印件；如果是购买公房，需要提供上级房改管理机构对“售房方案”的批复文件的复印件。

　　(6)贷款人采用抵押或质押方式担保的，需要有担保人同意担保的书面证明以及担保人的资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

　　(7)个人收入证明。

　　(8)采用保证方式担保的，需要担保人同意担保的书面证明及其资信证明，以表明担保人具有代为偿还贷款的能力。

　　(9)缴纳总房款20%以上预付款的收据原件和复印件。

　　(10)个人公积金账号。

　　(11)根据银行要求，提供需要的其他材料。

　　4）贷款程序

　　(1)向市住房资金管理中心提出个人住房组合贷款的申请。

　　(2)按银行要求提供必需的贷款所需文件。

　　(3)贷款审批通过后，由市住房资金管理中心填写《委托调查通知单》。

　　(4)贷款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款人进行贷款前的调查。

　　(5)签订组合贷款合同，由公积金贷款合同与商业性个人住房贷款合同两部分组成。

　　(6)发放住房贷款。

　　(7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息。

　　5）贷款担保

　　(1)提供产权房作抵押。

　　(2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。

　　(3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。

    四、在办理按揭时建议西部网友需要把握以下几点：

     1、申请贷款额度要量力而行。

     在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说，要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自己的预期收入趋势，同时兼顾未来大额支出因素后，才可谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地。

     2、要选定最适合自己的还款方式。

     目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额本息还款方式，另一种是等额本金还款方式。借款人若采用等额还款方式，在整个还款期的每个月份，还款额将保持不变(调整利率除外)，在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移，本金逐渐摊还，贷款余额逐渐减少，由此应还利息不断降低，还款额中利息的比重将不断减少，本金比重将不断增加（建议网友在目前持续加息的周期内慎用等额本息还款方式）。

     而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。对于每个借款人来说，在与银行签订借款合同时，要先对两种还款方式进行了解，确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦在合同中约定，在整个借款期间就不得更改。

     （3）、提供本人住址要准确、及时。

     借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与他的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬入新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。不然，借款人一旦接不到贷款银行的有关通知，会造成一些不必要的麻烦。

     （4）确定产权人时要考虑到退税。

      根据有关规定，对于1998年6月1日以后购买商品房的个人，可享受个人所得税计征税基抵扣。由于抵扣的对象只限于房产证上列举姓名的房屋产权拥有者，所以对于每个家庭来说，要慎重确定所购住房的房地产权利人(购房人)，不要因为买房时没有充分考虑到家庭成员的退税问题，而到贷款手续办完、抵押登记手续办妥后，再提出增加房地产权利人(购房人)，这时，操作的难度就大了。

　  （5）每月要按时还款避免罚息。

     对借款人来说，一旦与银行签订借款合同，就应该在签约的一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款，因为从贷款发放的次月起，您就进入了还款期，每月应按约定还款日，委托贷款银行从自己的存款账户或信用卡账户上自动扣款，对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息。

   （6）贷款还清后不要忘记撤销抵押。

     当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区的房地产交易中心撤销抵押。

    （7）不要遗失借款合同和借据。

     申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。