偶看新闻安缘几克可以分公母:投资产权式酒店如何防范法律风险？·每日商报
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/05/01 04:33:16
商报记者 施雯
本周，读者老魏致电18创富热线85188518寻求法律援助。他说，“两年前，我与某山庄签订了房屋租赁合同，分别租赁了该山庄两间度假公寓20年和10年的使用权，当时投入了15万元。根据合同的规定，山庄的投资方每年返租两次，可是打了3次钱后，去年年底，对方因为资金紧张没有再支付这笔钱。按照合同规定他们应该付给我3万元违约金，但对方似乎没有赔偿的意思，我该怎么办呢？”
根据老魏描述的情况，记者咨询了浙江杭天信律师事务所律师陈磊，他表示，老魏投资的度假山庄性质属于产权式酒店，这种物业是由开发商以房地产的销售模式将酒店客房的产权或使用权出售给投资者，投资者在购买产权或使用权后将客房委托给酒店管理公司进行管理以获取投资回报及物业的增值，有时还可获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权，实际上产权式酒店更多的是一种投资经营模式。
目前，一些地区特别是南部沿海城市的产权式酒店呈现蓬勃发展势头，由于我国尚无产权式酒店的专门法规，因此投资人在投资产权式酒店时的法律风险不可忽视。律师陈磊提醒投资者，在进行投资时要关注以下几方面以防范法律风险：
◆酒店房屋权属法律风险防范
产权式酒店的房屋权属主要存在两个问题：一个是由于开发商开发项目或土地性质情况，无法办理投资房产的单独房产证，导致对所购房屋没有独立处置权，实际上投资者购买的只是客房的长期使用权，一旦遇到土地征用或者房屋拆迁，投资者就无法获得相应的补偿；另一个是由于在办理产权过户时，投资者需要缴纳各种税费，而投资者投资产权式酒店大多倾向短期持有，投资者不希望增加额外费用降低投资收益，而对于产权证的办理问题，国家也没有明文规定，所以有些投资者就不愿意办理产权证。
关于酒店房屋权属的法律风险，陈磊建议，投资者在投资前一定要对项目的合法性以及开发商的资历进行了解，主要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等，并在购买房屋后及时办理产权证。
◆委托管理合同法律风险防范
投资者一定要与酒店管理公司签订书面的正式合同，以明确双方的权利义务，确保投资收益；而且也要慎重选择酒店管理公司，由于酒店本身经营成本较高，一旦管理公司经营不善，投资者投资回报就没有任何保障。同时还要关注收益率，收益率并非越高越好，过高的收益率导致承诺的回报远远高于实际租金收益，在经营过程中不断出现亏损，便形成恶性循环，最终管理公司无以为继，投资者也蒙受巨大的损失。
关于签订委托管理（租赁）合同法律风险，律师建议选择信誉良好，有多个项目管理经验的酒店管理公司；一般目前产权式酒店的合理收益率为每年6%-8%,对收益率过高的项目需谨慎考虑。
◆酒店房屋转让法律风险防范
所投资的产权式酒店有没有完善的转让退出机制，对于投资者也十分重要。由于这牵涉到在投资期满之后，如果不想继续投资，能否彻底退出的问题，有些项目的开发商或酒店管理公司往往在退出机制上设置重重障碍或者约定收取高昂的费用，导致投资者知难而退。
关于酒店房屋转让法律风险，律师建议对于市场上一些投资期限动辄十年以上，也没有合理退出机制的项目，要提高警惕，慎重选择。