飞车测试在哪个图:谢百三:大中城市房地产急速上涨，加剧贫富差别

——三、五年前不买房、卖房者对小孩的打击是灾难性的

关于我国贫富差别的个人原因之九（兼谈本周股市）

复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授

（一）2001年起房地产市场价格急速上涨，人心惶惶

中国大中城市的房地产在1993——2000年期间是处于被调整，下跌过程中的，朱镕基作为常务副总理亲自兼任中国人民银行行长，下大力气打压“股市热”、“开发区热”、“房地产热”。但从2001年起，各地政府开始关注这一影响极大的市场，想尽办法，提供各种优惠政策，比如上海市给买房者提供蓝印户口，让“新上海人”的子女凭蓝印户口考大学，录取分数可比外地学子低100分。此外，买上海房的人，还可以个人所得税抵房款，（即免交个人所得税）。……从2001年起，上海房地产市场开始启动，升温，复旦大学旁边的新房产为5000元一平米，买房者越来越多，老师们，邻居们，朋友们在路上遇到了，所问所谈的最多的就是：“买房了吗？快买啊！”“天天在涨，还要涨啊！”从4000元/m2向5000元/m2涨，仅用了几个月。谁也不知道它会涨到多少，它的上升空间有多大，人心惶惶，人心浮动。一批看房人甚至闯进了复旦大学新建的学生宿舍，要抢购，经保安再三做工作，才悻悻退出。

我曾经想买一套中远小区的60m2的小房，作为书房，到房产中介公司，竟有七人盯住此房，中介的两名小姐见我是复旦教授，很希望卖给我，记得是28万元吧，她们让我下午2：30来交定金，我转了半天，发现它下边是一条流量很大的马路等等；下午2：30去告诉她们，不买了，结果七个人一拥而上，纷纷抢着交定金，一位老伯一边挤一边给女儿打电话，那个抢房的疯狂场面，我终生难忘。

从2001年起，中国大中城市房地产急速上涨，结果证明2001年的抢房者，特别是通过银行按揭的抢房者所作的都是对的，他们避免了在新一轮贫富分化中落入窘境。

（二）中国大中城市房地产大涨10年，有不可抗拒原因

很多人对房地产上涨过快，耿耿于怀。其实，它的上涨是多种原因造成的，有很多原因是不可抗拒的，认识到这一点，在当时抢买一套房，（像电视剧《蜗居》那样）就是十分必要的。这些不可抗拒的原因是：

①美国2001年9月11日，纽约的恐怖主义袭击，标志着美国必然要发动一场报复战争，必打塔利班，（甚至祸及伊拉克）；美国一开战，必大量印美元，实行十分宽松货币政策。美元多了，必向中国等新兴国家流动，中国人民币要升值，利率又是美国的10多倍，美元等外汇必大量进入中国，中国的外汇占款必急剧增加，国内不得不多发货币。这样，黄金、石油与中国大中城市房地产就会吸引大量货币而急剧上涨。

②房地产确是中国经济的支柱产业，直接关联19个产业，间接影响42个产业，影响钢铁、铜、电解铝、水泥、石灰、玻璃、家具……一业兴，百业兴。地方政府要发展经济，把GDP搞上去，就一定会呵护，发展房地产，而只有在上涨的势头中，这一行业才可大发展。

③每年中国大学生毕业600多万，全部不肯离开大中城市，等于300万个家庭，需300万套房子。

④每年农民工有300万——500万进城，进来了 ，就动态地留下来了，（有进有出，总体是进多，出少），要100年才能进完。他们买不起房就租，租就是分期付款地买。这都构成了刚性需求。

⑤地方财政需要卖地才能维持。2010年，北京、上海、天津的卖地收入，占了三地财政收入额60%以上。这就是“土地财政”。地方政府的通灵宝玉，命根子，他们是鼓励房地产涨，而怕跌的，一跌，土地卖不掉了。地方财政就限于破产边缘。现在，各地已借了10.7万亿，，很困难了。

⑥在内外夹击的种种因素下，中国的货币M2越发越多，有的是主动多发的，有的是无奈多发的。2000年，中国的M2为11.8万亿，它与GDP比例是1.38倍。而2011年，，M2已达80万亿了，它和GDP的比例是1.9倍。（而美国这一数据仅0.65倍）。

当大量资金、货币集中到来时，它并不一定会导致全面通胀，而会集中进入一些地方、产业及产品，即这些地方、产业供不应求，又不可能再生。这就是黄金、石油、古董、古诗画及大中城市的房地产。资金集中涌入，日涨夜大，无法压抑。

（三）目前的房地产调控是极严厉的，非正常市场行为下的现象

2011年起，我国大中城市的调控取得了明显效果，2012年春节，首都北京，七天出现了零成交，上海成交量也急剧下降，各地新房价格也有了20%的下跌。但这种下跌，成交量的萎缩是在极严厉的调控下发生的，可以说是古今中外，从未发生过的。北京限购令、控制在5年交税证明才可买，上海、重庆要交房产税，全国70多个大中城市都在限购。因此，目前房地产的极度低迷是国家十分严厉的措施下发生的。且，由于房地产低迷引起的副作用，对宏观经济之影响还在持续、发生之中。

（四）三、五年前不买房，卖掉房的人，对小孩的伤害是灾难性的

中国大中城市房地产的大涨，使中国贫富分化加剧。

很多在2001——2004年买了房子的人，（特别是用银行贷款、按揭买房的人），现在房子都在成倍地上涨；复旦大学附近5000/m2已涨到3—3.5万/m2了。涨了7倍。（与M2的增幅完全一样）。他们的财富无形中增加了6——7倍。

其中，有一位复旦大学的女生（上海人），2001年，爸爸妈妈说，“我们只能给你50万做嫁妆，你自己去运作吧。”这个女生对宏观经济及上海房地产市场作一番调查后，用50万元，在银行按揭（当时，首付只要20%），一下子买了5套房、（每套房的实价是50万）。我们非常为她担心，万一房价波动，跌下去，她的利息，实价付得出吗？她笑着说：“老师，你们讲了那么多上涨原因，我感到，房价必涨。”10年过去了，她的五套房子都涨到250万——300万了。她在房子涨到60万时，卖掉一套，还清了全部银行贷款，另外4套房子就是白得了。她成了标准的富姐。

另一种人，却在不断上涨的房价面前，总是算实价，算总账，不敢买房子。一位作家，从湖北，到北京；不断地存款，存到100万时，房价涨到150万了；存到150万时，房价涨到250万了，他写了个文章，哀叹房价之急涨，他怎么拼命写文章也赶不上房价，写文章挣的钱，都淹没在房价上涨之中，白干了很多年。

更有甚者，复旦一位女生的母亲，多次来听课，她听说中央在调控房地产，竟然在三年前，将仅有的两套房（一套本来是给女儿结婚的，其女是复旦数学系高材生），卖掉一套。结果卖了就涨，她后悔死了。多次来电话和我讲：“后悔死了，难过死了。”现在加100万都买不回来了。

特别令人遗憾与难过的是，有的人是不听劝告，在四年前坚决把房卖掉，现在成了终生的遗憾。

一位亲戚，四年前来短信，说，杭州市政府给了他们一套动迁房指标，让我去杭州看看，出出主意。我于周末匆匆赶去，一看，非常好。一套90万，一套138万；两套任选一套。我亲自骑车，到美丽的西湖仅10分钟，而西湖，是中国最美的地方啊，我从小学开始，经常住西河坊街到柳浪闻莺，湖滨来玩。

我确认这里的房价必然大涨。劝这位亲戚及夫人，坚决买下来。他们只有80万元，我说我们可以凑给你。他“人穷志不穷”，坚决不要。有卖掉之意。我真的怕了，当晚请了杭州一家银行的副行长（我的MBA学生），他的年轻的妻子是杭州一家著名房地产发展商的售楼小姐，他们做东，请我和亲戚全家吃饭，在西湖边的一家酒店花了2千多元，从晚上6：30到10：30，一直劝他们买房，一定要买下来，这个地段太好了，一定会大涨，钱不够，他们银行可以借给他们。他们点头，又不可置否，犹豫不决。我把他夫人悄悄拉到一边，说：“一定要把这套房子买下来，大小均可，这是你们家最后一块黄金。最后一块金砖啊！它必涨啊！”她吱吱唔唔地犹豫着应承着，但明显地想卖掉。

一周以后，亲戚来了个信，他以158万将大房买进后又卖掉了，挣了20万，他说：“他一个月工资仅3000元，要很多年才挣到这20万啊！问你们一借，欠债更多啊！”我气极，让他立即同样买一套回来，几年后必涨，契税等由我出。他干脆关机，不回信了。……四年过去了，这套近西湖的房涨了约200万。他们夫妻从此不敢经过骑车此地，说每每经过心里像刀割一样的疼。现在，他们的小孩26岁了，谈恋爱要买房那个了，但100万怎么在大城市买房呢？

贫富差别就此大距离拉开了。

唉，有的事，是可以预测的。宏观经济是可以预测的，微观经济是不可预测，明明可以预见的，何以不听劝告呢？

【本周股市处于反弹之中，人们都盼着养老金尽早入市，养老金进入股市肯定是一个利多，但是全国的养老金余额是1.92万亿，据我们所知，真正入市的只能占30%，而且这也是要求非常严格的，入市也就是5000多亿，而深沪两地的股票市值已经达到20万亿。此外要提醒大家的是，养老金是保命钱，我国很多城市已经进入老龄化城市，养老金是只能赚不能赔的，是来保值升值的。这不是来救市，即使规定他们3月份4月份入市，他们也不一定入市的，他们一定会选择一个低点，这是个商业秘密，不能在哄高时去买股票。】