qq飞车v7赛道寻宝技巧:美丽的童话：个人集资合作建房

美丽的童话：个人集资合作建房 在个人集资合作建房得到一片拥护之声的同时，对合作建房的质疑也此起彼伏。尽管被称为“合作建房第一人”的于凌罡正在努力的把梦想逐步的变成现实，但是一天没有政策出台表明支持合作建房，所有来自民间的声音都只能是一种美好的希望而已。近日，温州个人集资建房者成功拿地，让相关人士看到了个人集资建房的希望曙光，但这仅仅只是希望，个人集资合作建房确存在不可忽视的风险。 个人集资合作建房是指缺房户自己组织起来，通过集资，自行建造适合自己居住房屋的行为。合作建房这种形式最早出现于欧洲。在19世纪，随着工业革命的发展，涌入城市的人口越来越多，造成住房紧张。在房价昂贵、收入又低的情况下，一些穷困者只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。当时欧洲许多国家，如法国、德国、意大利、丹麦和瑞士等国都成立了各种类型的合作建房组织。目前全世界已有近80个国家建立了十多万个合作建房组织，这些合作建房组织已成为一些国家住房建设、销售和管理的主要形式。如波兰每年建房20万套，其中合作建房为8万套，占40%；原民主德国从1971年以来新建和改建三百多万套住宅，其中合作建的有一百二十多万套。在中国，早在2003年就有人提出合作建房的设想。合作建房的发起人于凌罡指出：合作建房应该是非营利的，操作透明，在权利义务相同的前提下做事；个人合作建房，是通过市场化渠道，不享受补贴的一种商业市场行为，而单位集资建房，则是靠特权占有土地，享受不当福利补贴的过去时。合作建房，与单位集资建房，是完全不同的。相反的意见则主要来自大多数的开发商以及一些专家学者。理论层面上解决中低收入人群住房问题的个人集资合作建房，究竟缘何遭来如此质疑呢？ 个人集资建房缘自不断上涨的高房价，目的是要避免开发商占取中间利润来降低房价，从而圆合作建房者一个住房梦想。温州模式的成功，不仅跟地域和市场文化有关，当地活跃的民间融资更是其他城市不可比拟的。买不起房所以自己建房的个人合作建房，在政策、资金及管理方面都存在明显的风险，这也为其带来了操作层面上的种种困难。先说政策风险。目前，个人集资建房缺乏政策和法律支持，既不成立公司，得不到《公司法》的保护和支持，也不成立住房合作社，得不到政策和法律的承认。这种靠多个个人热情的“联盟”，哪怕通过招标拿到了地，在项目审批、贷款申请及项目销售各个环节都可能遇到不可估量的困难，有一项不成功，整个项目就可能功亏一篑。个人集资合作建房盖楼时要向银行按揭贷款，由于高院“生存权大于债权”的司法解释，使得银行对房贷从严审批。而此前并没有合作建房的成功案例，为了控制贷款风险，银行将更为审慎的对待合作建房的贷款申请。加上国家也没有明文出台针对合作建房的相关政策，银行必将持观望态度，资金来源也就成为一个巨大的障碍摆在了合作建房者的面前。另外，缺乏专门的第三方机构专项管理建房款，使得个人集资合作建房的资金风险进一步加大，也会遭来非法集资的嫌疑。个人集资合作建房众多的投资者，同时又是买房人，管理成本和经营成本就必一般开发公司高出许多。又因为没有经验,没有信誉积累,也没有成熟的专业管理人员,与开发商比较,拿到同样一个项目,将会无形中增加更多的成本。除以上因素外,还要考虑到工期、成本控制和采购中的腐败问题,以及更多细微的不可控因素也都可能在未来成为困扰。个人集资建房不能很好的利用市场经济条件下专业分工的优势，其实施过程中巨大的管理成本和诸多可能的扯皮现象，可能导致个体理性引发整体非理性的合成谬误，也将不利于房地产市场和谐稳定的发展。 基于以上分析，笔者提出两种不同于个人集资合作建房的合作建房模式，有的在实践中已初具雏形，但这两种设想都有待现实的考验和政策法律的支持。 1.政府与中低收入者合作的经济适用房项目建设 当前经济适用房建设主要有以下三个渠道:(1)住房困难户进行集资合作建房；(2)政府组织建设经济适用房；(3)现有开发项目中调整为经济适用房项目。其中第二个渠道即政府组织建设经济适用房占绝大部分，到1998年经济适用房的建设已掀起了一个高潮。但同时，人们不愿看到的是：许多建成的经济适用房价格高、结构不合理、资格审批不严格……致使轰轰烈烈的经济适用房建设并未能解决中低收入人群的住房问题，却反而大有愈演愈烈之趋势。由于政府控制经济适用房的利润率，多数开发商不愿承担相应项目，在缺乏充分竞争的市场上，产品质量、服务质量等一系列的问题也就暴露出来，对经济适用房项目怨声载道也就不足为奇了。若政府和严格审批之后的中低收入人群合作建设经济适用房，一则政府优惠的土地和税收政策可以使得中低收入人群成为直接的受益者，二则通过中低收入人群的集资，可以解决部分的项目资金问题，三则由政府出面贷款，相信能够保证项目的资金充裕而不致延误工期，四则由政府设立非盈利性组织专项保管项目资金，出现资金被卷走的风险也会大大降低。在此设想下，政府指定开发建设单位，并在其指导下，进行项目的统一规划、统一建设；由中低收入人群建立专门的机构（类似业主委员会）对资金及工程建设等进行监督；开发建设单位只领取一定比例的酬金；资金则由政府组建的非盈利性组织专项管理，同时接受出资者（中低收入人群）的监督。 2.开发商于高收入者合作的城郊高端项目 这一设想的提出主要出于对消费理念的推断。市场上存在两种极端的自主建房欲望：一是买不起房的中低收入人群想通过合作建房降低房价，最终能拥有属于自己的房产；二是买的起房子且是买得起大房子的人，想通过自己建房满足个性化的需求。殊途同归，由于建房子不同于织毛衣、做pizza，不可能靠自己的力量学会，因此只能靠寻求合作的方式来满足他们各自的需求。英国早在1946年就开始了新镇建设，而香港也在1973年开始在新界兴建新市镇，它们的成功也为我国当前的城市建设提供了一定的参考价值。在目前我国城市化进程不断加快，城市房价不断攀升的情况下，政府有责任、有必要分散城市人口居住地和稳定房价。吸引高收入人群到城郊居住，不但可以满足他们对面积和个性化的诉求，而且因为他们有车，从资源分配的角度看，也更符合最优化配置，并且能在一定程度上稳定房价。在这一设想下，开发商首先取得高端项目（如独立别墅）的规划许可及建筑许可等，并在规划中提出哪部分项目属于开发商自建销售，哪部分属于合作建设。此时开发商一方面进行自己常规的规划和建设，另一方面为合作建房的出资者（高收入人群）提供技术指导，开发商及设计、建设等单位在项目结束后取得一定比例的酬金，当然项目建成后必须由专业的估价部门对其进行估价，酬金的多少均和项目的优劣直接相关。在这种情况下，各利益体的利益是高度相关的，无形中也加强了众多合作者的相互合作和监督。借鉴香港的做法，政府指定一个像拓展署性质的部门或组建一个非盈利的组织来统筹市政公用配套，协调各部门、各公司的进度。为了整个高端项目的统一协调，可以让开发商和自建的投资者进行联合采购，当然此过程必然涉及大量的沟通和培训，这就需要政府的指导和配合了。在此设想下，开发商从作加工生意转变成了兼作加工和作价值链上的工作，适应性和竞争力也随之增强了。 合作建房如果光靠个人集资，而缺乏政府的支持，缺乏与开发商的合作意识，缺乏对城市整体规划的考虑，其道路必然是充满艰辛且悲壮惨烈的。在探讨合作建房这个问题时，不可忽视的，首先政府必须承担起整合资源的职能，且有严格的相关规定和法律支持，其次，开发商也要逐步的转变模式，逐渐培养服务意识，作价值链上的工作。唯有这两点具备了，不管采取何种模式，合作建房才有获得成功的可能性。