100 1 0 人性定律:评人民日报文章《中国有条件避免房地产市场硬着陆》

编号：建议16475号 建议主题：评人民日报文章《中国有条件避免房地产市场硬着陆》 建议类别：时政类 建议人： chenqian003 政治面貌：群众 提交时间：2012-01-04 16:18:58
内容：评人民日报文章《中国有条件避免房地产市场硬着陆》

日前人民日报发表了文章《中国有条件避免房地产市场硬着陆》，我认为这篇文章立意是好的，有些为房产商集团维护的味道。很多观点难以让人信服，个人发表下看法。
1、房地产调控的“良性市场”理论
一个健康的市场是不需要政府干预过多的，依赖于市场机制调节的市场，这样的市场本身就能规避价格异动等。按照当前的房产体制，房产市场就不是良性市场，没有自身的“免疫力”和“修复力”。房地产调控应该着眼于良性市场的建设，这靠交易制度、购买制度、土地制度等等构建。例如优先购买制度、禁售期制度、差异化信贷制度等等。房地产调控考虑市场手段，也应该依赖市场手段（非行政手段）。
“鼓励消费、限制投机”的思路是正确的，应该运用到房地产调控来。消费么，就是让人们多买房，不管你是几套。限制投机么，就应该是不能卖，不能拿来赚钱。这样直接就设置新购房屋禁售期就好了么。五年内不能变现，炒房一个都不会有。


2、硬着陆
“分析中国房地产市场，需要从中国的特殊国情出发。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。”
以上是人民日报的评论，这点我支持。我也在多篇论文提到过了。但这里我可以断定，依目前实施的房地产调控政策必然造成房地产“硬着陆”，调控打击的是炒房和非正常交易，不是打压市场（限购、限外等）。尤其是限购政策，就是房地产崩盘的一个硬性条件。
不能疏导降价、打击面过大、打击方向不明确、善后估计不足都是这次房地产调控的缺点，这些都造成了崩盘的可能性。我主张实施市场保护政策，同时针对性的打击二手房交易、新建住房、高价楼盘，尽量避免影响正常市场交易。
这篇文章关于硬着陆的几个条件中，对过高的杠杆率印象深刻，中国问题就是银行资本注入过多，也同时是房贷宽松所致，高杠杆率的风险在于经济泡沫化不是去杠杆化。要想调控，就必须实施去杠杆化，同时也要限制房贷。
3、驳二手房交易扩大化的言论。
人民日报对比了国外和国内的二手房交易情况，来说明中国二手房交易率并不高，以此断定市场不成熟，这犯了拿来主义的错误。简单的交易比例不能拿来作为论据。要看二手房交易的性质，外国是供大于求的合理流转，基本属于实体经济。中国是虚假交易、骗取银行贷款的行为，是炒作行为，是泡沫经济。中国的二手房交易有虚假成分在里面，中国既不能以此来断定供不应求的情况，也不能盲目套搬西式数据，更不能主张“成熟的市场是二手房交易占主体”的观点。
中国目前的主要任务是大力打击二手房交易。首先要考虑中国国情，中国没有土地使用权，没有房产税，中国的供房制度、人口与美国都有很大的差异。因此，二手房交易在美国不是问题，在中国就是问题。而中国的实际情况是，新建楼盘的销售都被二手房交易中介，置业公司控制，所以才会造成二手房的空前繁荣。如果说二手房交易不成问题，那这个人肯定就没有研究过中国炒房的操作模式。
而且二手房屋的炒卖是这次房产危机的最主要表征。是要严厉打击的。今天买、明天卖。这与炒股、炒期货有何差异？因此，作为基本消费品交易制度，不能按照股票操作模式，现在应该建立限制制度，防止商品房过频过快流转。

4、存量房过多与房价飞涨没有必然关系。现在房产的问题不是供不应求的问题，而是新建房屋操作的问题。很多人认为房产调控是打击存量房，我认为不妥，要打击存量房不如大力控制新建住房价格，搞好“期货”市场。存量房具有历史原因，包括土地财政、历史成本等原因，非得叫那些空置房子拿出来不是好办法。对于这些房子最好的办法是听之任之、自生自灭。控制新建楼盘的价格，继续大量建设低价房、限价房。通过期货市场来影响存量房市场，是最好的疏导措施。

5、不要夸大保障房建设作用
人民日报的观点，保障房有效限制房产震荡。保障房建设不是防止硬着陆的好方法，保障房替代多少建设任务，又能否落实都是问题。3600万套已经是一个政府极限了，顶多也就能够支撑三年。如果那时房地产调控还不能结束的化，那么市场就是一个大震荡了。依我看还得尽早提升大部分房产开发的积极性，尽快恢复市场的效率，才能有效避免房产硬着陆。

6、论土地财政与盐业专营区别
我们来对比下盐业专营和土地财政，盐业并非是完全市场化，执行严格定价制度，而土地定价追求最大化原则。土地拍卖制度必然会造成土地的升值，在市场化的当代，显然会造成市场的失衡。这就造成两个结果，一个是无限制的财政收入政策。一个是有限制的财政收入政策。前者会造成市场失衡，后者则不会。
土地升值造成了房产升值概念，这是炒房者的经济学。如果废除能够保持土地价格稳定，房产开发成本就能稳定，就能保持房价的稳定。土地拍卖制度是这一波房价彪升的始甬作者。而相对宽松的扶持政策起了推波助澜的作用，使得炒房团、开发商有了舞台。
中国国家财政收支高于其他国家的，所以财政吃紧不是土地财政主要借口。要我说，国家就应该着眼于精兵简政，着眼于压缩政府开支，打造清水衙门。投资不能靠政府，即使采取融资模式也比政府投资强。
因此，国家必须放弃土地拍卖制度，重新建设土地出让制度，或者实施差异化的土地制度。

就说这么多，现在房产调控混淆视听的东西很多，希望执政者能够明辨是非，老百姓可以糊涂，但当官的绝对不能糊涂。

建议：总体来讲，中国房地产也能更改建立“良性市场”，鼓励消费，限制投机。
实施优先购买制度，禁售期制度，实施禁贷制度，实施较低的杠杆率。