陈宝存：房价怎么降会再怎么涨回去

　　中国做贡献最大的是富裕阶层

　　《中国地产总裁》：拆迁问题一直是各方比较关注的问题，关于拆迁背后引发的一些问题也值得人们深思。您认为拆迁条例中的具体标准为何迟迟推不出来？

　　陈宝存：拿北京的锣鼓巷居民为例，原来的四合院经过加盖早已成了一百多合院。北京主城区疏解人口调查，这个区域的拆迁户讲一个故事：有一钉子户，8平米得到了1500万补偿。这边成为拆迁户的预期了。在城市发展进程中，城市居民和城中村居民只要做好钉子户，就会把房子、车子、工作问题都解决了。这就是目前拆迁中的现状。

　　国务院的拆迁条例是没有具体标准的，各地按当地的情况出台拆迁标准，也是个难题。真正拆迁一个项目，实际上一级开发要做很多东西。拆迁之后，还有很多事情要做。管网、道路要占很多土地，加上现在规定需要更多的绿地等相关的配套设施等，花费更高，更是让拆迁陷入两难境地。

　　像这种大量的成本转移到了土地一级开发上了。中国城市变化如此巨大，实际上开发商起到了巨大的推动作用。开发商作为资本运作者，是组织者，资源整合者。中国的城市建设的功劳完全是已经买商品房的人群。而现在却得不到老百姓认可。老百姓守着这么好的路、公园以前都是没有的，这些都是以前购买商品房的人群花的钱。而以前能买得起商品房的人都是富裕人群，所以，实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群，而不是穷人。穷人创造出来的财富，通过税收当然也有一定贡献，但是买房交税之后，反而是富人又承受了太多太多的成本。

　　“挂羊头卖狗肉”的养老地产

　　《中国地产总裁》：随着人口老龄化速度的加剧，加上国家调控政策的影响，不少开发商正在进军养老地产。目前，我国养老地产处于怎样的阶段？

　　陈宝存：我国现在早就停止批别墅了，但是为什么还有这么多别墅存在，其实就是养老地产、旅游地产“挂羊头卖狗肉”。廊坊、天津大量的项目都是养老项目，太盲目了，养老地产应该慎重。

　　《中国地产总裁》：国内是否有纯粹的养老地产？

　　陈宝存：有，但是都亏。天津有个六千亩的项目，建了60个床位的一个养老院，据说到现在只卖出去一张床位。名义上说是为了和谐社会的建设，其实是为了从政府手里低价拿地，现在说养老基本都是为了套政府的优惠政策。

　　《中国地产总裁》：由于对现金流的影响，房企现在多选择散售为主，而很难考虑长期持有经营。您认为如何实现养老项目的盈利？

　　陈宝存：应该说现在暂时还不具备完完全全独立的整个区域的开发项目，不可能存在盈利空间。上海的亲和园养老项目，投入很高，据说也不怎么赚钱。我们做市场调研就发现，比如在廊坊建养老院，一年交年费20万。有多少人能有闲置的20万去交年费的？另外，居家养老占整个养老的大约95%，这很难改变。中国的孝顺是父母在身边，有钱人要是把父母推到养老院是不孝，这种观念难以改变。这样，没钱的送不出去，有钱的不愿意送。所以，中国目前不适合大规模的推社会养老。

　　现在新开发的养老项目都是冲着有钱人来的，但是养老项目相关的配套医疗设施等难以跟上。老人最害怕的是什么？一是孤独，二是生病。养老院一般都在边缘地带，这些地方不可能有好的医生。怎么把好医生弄过去，这是最重要的。现在最大的问题是旅游地产，商业地产，文化地产实际上都是泡沫，这一点是致命的。但是，住宅地产200年不会有泡沫。

　　住宅地产200年无泡沫

　　《中国地产总裁》：住宅200年不会有泡沫？

　　陈宝存：我一直认为海南才是中国最大的泡沫，因为海南大量商业地产的存在。成都一个城市竟然立下150个城市综合体，泡沫也是巨大的。包括在北京都能感觉到“住商倒挂”的现象，在整个城市规划中，过渡配比了工业用地和商业用地，商业用地和住宅用地的配比应该是1:5、1:3左右。商业用地出价值，它拍卖的时候出价高，这就是成都出的最大的问题，150多个城市综合体项目都成商业，居然没有住宅。

　　我说未来房地产发展，如果把前十年定义为黄金十年，那未来的三十年，必然是白银。人类住宅需求是不可能降低的，随后还会有青铜时代50年，黑铁时代120年。只要有人类就有房地产发展。

　　《中国地产总裁》：您说的这个白银、青铜、黑铁，包括您对时间段的划分分别是30年、50年、120年，是不是也说明了未来房价最终会回归到一个平稳的状态？

　　陈宝存：这是必然的，刚才一直说的实际上就是土地价格一直增长的问题。如果土地价格平稳，房价必然平稳。开发商在市场上是竞争的，但是决定价格却是老百姓，需求推动价格。当拆迁量和生产量一定的时候，大家都去买房，必然导致价格疯长。这是市场的问题，也是选择的问题。如果国家搞分配的话，将会是最差的机制。财产平分，会给很多人心里上造成新的不平等，人类需要的是差距。

　　《中国地产总裁》：拆迁问题一直是各方比较关注的问题，关于拆迁背后引发的一些问题也值得人们深思。您认为拆迁条例中的具体标准为何迟迟推不出来？

　　陈宝存：拿北京的锣鼓巷居民为例，原来的四合院经过加盖早已成了一百多合院。北京主城区疏解人口调查，这个区域的拆迁户讲一个故事：有一钉子户，8平米得到了1500万补偿。这边成为拆迁户的预期了。在城市发展进程中，城市居民和城中村居民只要做好钉子户，就会把房子、车子、工作问题都解决了。这就是目前拆迁中的现状。

　　国务院的拆迁条例是没有具体标准的，各地按当地的情况出台拆迁标准，也是个难题。真正拆迁一个项目，实际上一级开发要做很多东西。拆迁之后，还有很多事情要做。管网、道路要占很多土地，加上现在规定需要更多的绿地等相关的配套设施等，花费更高，更是让拆迁陷入两难境地。

　　像这种大量的成本转移到了土地一级开发上了。中国城市变化如此巨大，实际上开发商起到了巨大的推动作用。开发商作为资本运作者，是组织者，资源整合者。中国的城市建设的功劳完全是已经买商品房的人群。而现在却得不到老百姓认可。老百姓守着这么好的路、公园以前都是没有的，这些都是以前购买商品房的人群花的钱。而以前能买得起商品房的人都是富裕人群，所以，实际上中国做贡献最大的还都是富裕人群，而不是穷人。穷人创造出来的财富，通过税收当然也有一定贡献，但是买房交税之后，反而是富人又承受了太多太多的成本。

　　“挂羊头卖狗肉”的养老地产

　　《中国地产总裁》：随着人口老龄化速度的加剧，加上国家调控政策的影响，不少开发商正在进军养老地产。目前，我国养老地产处于怎样的阶段？

　　陈宝存：我国现在早就停止批别墅了，但是为什么还有这么多别墅存在，其实就是养老地产、旅游地产“挂羊头卖狗肉”。廊坊、天津大量的项目都是养老项目，太盲目了，养老地产应该慎重。

　　《中国地产总裁》：国内是否有纯粹的养老地产？

　　陈宝存：有，但是都亏。天津有个六千亩的项目，建了60个床位的一个养老院，据说到现在只卖出去一张床位。名义上说是为了和谐社会的建设，其实是为了从政府手里低价拿地，现在说养老基本都是为了套政府的优惠政策。

　　《中国地产总裁》：由于对现金流的影响，房企现在多选择散售为主，而很难考虑长期持有经营。您认为如何实现养老项目的盈利？

　　陈宝存：应该说现在暂时还不具备完完全全独立的整个区域的开发项目，不可能存在盈利空间。上海的亲和园养老项目，投入很高，据说也不怎么赚钱。我们做市场调研就发现，比如在廊坊建养老院，一年交年费20万。有多少人能有闲置的20万去交年费的？另外，居家养老占整个养老的大约95%，这很难改变。中国的孝顺是父母在身边，有钱人要是把父母推到养老院是不孝，这种观念难以改变。这样，没钱的送不出去，有钱的不愿意送。所以，中国目前不适合大规模的推社会养老。

　　现在新开发的养老项目都是冲着有钱人来的，但是养老项目相关的配套医疗设施等难以跟上。老人最害怕的是什么？一是孤独，二是生病。养老院一般都在边缘地带，这些地方不可能有好的医生。怎么把好医生弄过去，这是最重要的。现在最大的问题是旅游地产，商业地产，文化地产实际上都是泡沫，这一点是致命的。但是，住宅地产200年不会有泡沫。

　　住宅地产200年无泡沫

　　《中国地产总裁》：住宅200年不会有泡沫？

　　陈宝存：我一直认为海南才是中国最大的泡沫，因为海南大量商业地产的存在。成都一个城市竟然立下150个城市综合体，泡沫也是巨大的。包括在北京都能感觉到“住商倒挂”的现象，在整个城市规划中，过渡配比了工业用地和商业用地，商业用地和住宅用地的配比应该是1:5、1:3左右。商业用地出价值，它拍卖的时候出价高，这就是成都出的最大的问题，150多个城市综合体项目都成商业，居然没有住宅。

　　我说未来房地产发展，如果把前十年定义为黄金十年，那未来的三十年，必然是白银。人类住宅需求是不可能降低的，随后还会有青铜时代50年，黑铁时代120年。只要有人类就有房地产发展。

　　《中国地产总裁》：您说的这个白银、青铜、黑铁，包括您对时间段的划分分别是30年、50年、120年，是不是也说明了未来房价最终会回归到一个平稳的状态？

　　陈宝存：这是必然的，刚才一直说的实际上就是土地价格一直增长的问题。如果土地价格平稳，房价必然平稳。开发商在市场上是竞争的，但是决定价格却是老百姓，需求推动价格。当拆迁量和生产量一定的时候，大家都去买房，必然导致价格疯长。这是市场的问题，也是选择的问题。如果国家搞分配的话，将会是最差的机制。财产平分，会给很多人心里上造成新的不平等，人类需要的是差距。

　　《中国地产总裁》：那现在买房合适吗？是否可以“抄底”？

　　陈宝存：永远都要反其道行之。当大家都觉得抄底的时候，这个良机已经失去了。明年的政策，政府已经反应过来了。这次中央工作会议也指出，加快商品房的供应，鼓励房地产市场健康发展。这说明在加快保障房建设的同时，商品房也要加快。但是商品房加快，没有政策扶持不行。当时国家四万亿救市，就有人跟我争论，说十大产业振兴规划没房地产什么事。我当时就说，房地产什么时候需要你振兴了？

　　2009年，我就倡议限制、遏制80后买房，同时要转变居住理念，转买为租。现在都一一实现了，现在限制买房，连刚需也限了。而公租房廉租房这类保障性住房就是冲着租赁去的。绝不可能让80、 90后这四亿人都买得起房的，否则就会出现灾难性后果。

　　《中国地产总裁》：我是不是可以把您刚才对公租房的看法，理解为公租房是为了变相压制刚需？

　　陈宝存：不是，实际上我认为这是逼迫老百姓转变观念的做法，公租房势必推不下去。北京的几个公租房项目公布后发现租金比市场都高。这样，还推它的意义在哪儿？

　　《中国地产总裁》：规定的是略低于市场价格吧？

　　陈宝存：规定是规定。开发商一算，建公租房这点租金是赔钱的，会干吗？实际上十二五期间，完成3600万套以后，住建部已经说得很清楚了，要转变这种方式，转为现金补贴。这是最好的方式。不要再大量的劳民伤财去建房，现在整个市场的租赁价格是比较低的。什么时候才能显示公租房的优势，而且投资商认为投资还有钱可赚，就是我开玩笑说，现有的市场租金涨两倍到两倍半。

　　《中国地产总裁》：您认为这种补贴方式是以纯货币补贴为主，还是需要加一些辅助性的手段？

　　陈宝存：国家给你拿出来一部分货币，自己再从市场赚钱再去买，只能是这样。实际上现在大家都叫的保障房，正确的名称应该是保障性安居工程，包含棚户区改造，旧城改造。保障性安居工程要解决的是城市现有户籍人口的居住问题，这里面有一个自有居住率的概念，去年达到88.2%，就是88.2%的城市人口都是有房子的，但是他们居住水平很低。这就需要商品房卖高价来补偿。保障性安居工程针对的是88.2%之外的人群，谁会考虑外来人口？所以要想在北京生活，那北京还真不一定欢迎你。

　　实际上现在所有土地都来源于老百姓，超低价格的征地最后损害的都是老百姓自己。叫房价高最后受害的也是农民。房价高，土地价格就高，土地价格高就得压制土地价格。高房价反而促成土地价格一点点涨，最终受益的应该是中国的所有老百姓。现在土地财政的概念、租售比等都是错误的。

　　调控——“筑坝堰塞湖”

　　《中国地产总裁》：您预测房地产会有怎样的变化？您对国家的调控有何评价？

　　陈宝存：除非首钢开始生产土地了，这车间里一天能加工出来几百亩土地来，房地产不会有太大变化。中国现在的土地早已没有了国家土地这回事，早就消失了国有划拨土地一说。如果把土地压制住，必然产生土地供应的又一次失衡。我认为现在所有的调控政策都在助推商品房房价攀升，我给调控一直命名为“筑坝堰塞湖”，这个一直应该是放流的，现在在这筑坝，到时冲下来的时候，必然是灾难降临。

　　我之所以对房地产市场特别乐观，是因为现在的调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。中国的房地产市场，要想让他稳定了，首先上边就应该改变思路，现在这种方式肯定是最惨、最错误的方式。

　　《中国地产总裁》：中国的高房价已经迫使一部分富裕阶层“逃离中国”，您认为这种现象的出现对中国实体经济会产生怎样的影响？

　　陈宝存：到海外投资买房，现在有这个趋势，但是不会影响太大。因为他的工厂还在，实业还在，他也完完全全是借用整个银行信贷来做这个事。至于赚的利润成为自己财富的这部分，他到哪买房都是可以的。只是在国内买房，对整个城市化进程会有帮助。但是现在是抑制投资性人群的购买，他们只能出去投资国外了，这对实体经济的影响并不是很大。

　　房地产拉动的行业太多，我当年提出的中国房价大跌，中国经济必然大减速，很多人不支持。如果单纯地压制房价，中国的传统行业一旦发生危机，将会有大批的农民工失业，就是生于五六十年代的这群人才是中国经济发展的基石，跟80后有没有房子没关系。所以，大叫房价大跌，压制房价，实际上是自杀行为。