大野智海马图高清:易宪容 ：什么样的收房地产税才有效果

什么样的收房地产税才有效果

2012-01-31 09:56:05

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房地产税在上海与重庆已经试点一年有余了，但是从市场的反映来看，征收房地产税对遏制高房价所起到效果是十分有限。同时，今年上海准备继续推行房地产税。可能国人会问，为何在成熟的市场体系下一个行之有效的税收制度在中国就会水土不服？是与中国具体国情有关还是与所出台的税收制度有关？我在早些时候就指出，如果中国推出的房地产税不是一种公正公平的税收制度，那么这种房地产税的推行所起到作用是十分有限的。

一般来说，在一个成熟的市场下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税（即是财产税中的一种）。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征房地产税，它能够起到以下几个方面的作用：

一是可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家，由于未实现的资本收益在计算上有实际困难，通行会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收，这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞，使得政府一部分税收流失而无从补救。

二是发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料，世界上每一个国家的财富分配，都要远较它们的所得分配更为集中，财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力表现，征收财产税既表明了一个人的付税能力，也可减少财富集中，从而促进所得的分配。

三是征收财产税也是与谁收益谁付费的课税原则相一致的。因为每一个国家的政府支出中，国防与治安支出是最为重要一块，而这些支出的目的就是为了保卫国人的生命财产安全的。还是，公共基础设施的建设不仅能够繁荣经济也能够使财产增值。

四是随着人口增加和经济发展，国人所拥有的财产会不断增加，个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不严扩大，使得财产税收入得以稳定发展，加上房地产的不动性，从而减少了逃税的可能。

当然，财产税还能提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转稼给消费者身上，从而遏制房地产的过度需求等。也就是说，无论对是房地产的投机炒作还是过度需求，房地产税能够起到重要的作用。

一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押

贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。

依照各国现行税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此一工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定住房设定优惠减免办法。其优惠减免对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。也就是说，房地产税的征收并非对所持有的住房都来征收，而是需要对不同使用性质的住房、对于不同收入居民持有的住房、对于持有住房多少不同是采取区别对待的。

对征收房地产税，目前社会上不少人把它与土地出让金联系起来，认为购买住房时，房价中包括了70年土地出让金的钱，因此再征房地产税是双重课税。其实，这完全是一种误解。土地出让金与房地产税完全是两码事。比如，在发达的市场国家，这些国家的土地都私有的，住房建筑商修建住房时，都得从私人手中购买得土地，而这种土地的购买都得通过交易价格进行。发达市场经济国家，建筑住房的土地是市场购买的，但是这些住房没有哪一套不征物业税的。只不过，根据各种住房及家庭的情况所征收的税有所不同，甚至于免税。这就是为何要一个公平公正的房地产税的关键所在。

不过，要征收房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料（即每一套住房都必须要清楚的档案，什么时候出生、谁持有、交易价格是如何变化的等，如人的档案一样）。二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。

所以要开征房地产税就得先对现有的住房进行全面普查，在此基础上建立起住房的历史档案。没有住房的历史档案，房地产税的税基与税率也就无从入手。然后要建立起公平公正的房地产税收制度，以此来确定对不同的住房采取不同的税收优惠减免。然后，不仅现有的二手房市场要成熟，而且要建立起科学规范住房价格评估体系等。如果说没有这些基础条件，仅仅是征收房地产税而征收，那么这样的房地产税收制度能够起到作用是十分有限的。上海与重庆一年来对房地产税的试点就是准备不充分，制定的房地产税制也不公平合理。

总之，面对巨大的房地产泡沫，要遏制过高的房价，开征房地产税当然是十分必要的。。它不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收入公平分配，也能够减少房地产投机，对遏制高房起到重要的作用，同时，它也保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。但是，开征房地产税还得在制度安排上创造条件，要先对全国住房进行普查，要法规设定上要先建立一个公平公正房地产税收制度等。这样房地产税征收就能够起到比较好的作用。如果这些条件不成立，要遏制高房价就得先从住房交易流转环节入手，采取严厉的住房交易税及住房交易所得税。等房地产税的基础条件满足后再征收，这样可能会好一些。