典狱司的戏腔:吴晓波：中国楼市至少还要涨十年

　　吴晓波简介

　　1968年生，毕业于复旦大学新闻系，著名财经作家。上海交通大学EMBA课程教授，“蓝狮子”财经图书出版人，常年从事公司研究。出版的著作《大败局》被评为“影响中国商业界的二十本书”之一，《激荡三十年》被评为“2007年度中国最佳商业图书”。

　　提起中国楼市的发展前景，吴晓波坦言：“我非常有信心!”他分析道，长期看，中国经济的发展速度，在未来10-15年内仍将会是全世界最好的，只要中国经济不崩盘，房地产就不可能崩盘。对此，吴晓波打趣道，“我曾说过中国的股票不值得投资，但中国的房子绝对值得投资。这么多年以来，炒房炒破产的，全国数下来可能还不到一百人吧，但炒股炒亏本的却是一抓一大把。所以从长远看，有钱买房子还是不会错的。”

　　吴晓波解释说，首先，中国房价下跌的可能性不大。多年前，中央财政有上海和北京两种模式，地方财政比较富足，中央财政吃紧。后来推出了国税、地税制，中央财政越来越大，地方财政开始吃紧。于是地方用卖土地的方式来增加财政收入。“很多大城市，地方财政的70%来自土地收入，而房价的构成中很大一块是土地价格构成的。因为政府对土地涨价具有渴望性需求，因此房价要下跌是非常困难的。”

　　其次，目前中国出现的通胀行情不可能只是短期行为，上月通胀高达5.5%，未来通胀压力还会继续，“这一轮通胀是从2007年开始，我觉得至少将会长达10年时间。通胀令钢筋水泥等建房成本持续走高，因此不动产持续升值也就无可置疑。”

　　值得一提的是，从供需关系看，中国楼市前景与城市化进程分不开。目前中国城市化率大概是46%，而发达国家至少要达到70%，以每年1%的人口城市化进程计算，中国要达到接近发达国家的水平，这至少需要10-15年的时间。至少还有2.5亿—3亿人要进城，这对楼市来说，将是个巨大的“人口红利”。因此，在未来的10-15年内，中国房地产还是大有可为的，房价还是会继续上涨，虽然中间会有些起伏，但从大势看将会整体上扬的。

　　吴晓波还分析道，中国楼市的启动是从1998年开始的，过去的十多年，中国楼市是拉动内需的火车头。现在楼市虽然受到宏观调控政策和通货膨胀的很大影响，但基本仍能代表中国经济的基本面。“相信未来5年、10年甚至15年，中国经济要发展，房地产仍然是一个很重要的晴雨表。”

　　目前中国经济面临一些困难

　　提起当前的经济大势与楼市走向，吴晓波坦言：“现在中国经济的情况跟2008年底的困境非常相似，同样都面临很多的困境——可以说是长久以来，在多轮调控之下，中国经济包括楼市在内，各种‘并发症’大爆发。”吴晓波分析道，当前一方面是股票持续阴跌，内需不振，房地产和土地交易量的持续下降，直接影响到装饰、建材乃至汽车等行业的市场需求;二是实体经济仍未走出困境，房地产购买力受限;三是通胀压力，人民币汇率持续攀高，房地产各项成本持续上涨，房价上涨压力仍高;四是准备金率、利率不断上调，发展商资金链从紧，消费者贷款购房成本较高，投资门槛大增;五是因土地交易量、地价下挫，地方政府土地收入锐减，比如上海去年的土地出让金就收了约1600亿元，今年1-6月却只有300亿元左右。“就目前看，我想不出有什么解决的办法，但相信政府一定会有办法解决。”

　　投资者三四季度或可关注楼市

　　针对消费者最关注的“现在是不是购房好时候”的问题，吴晓波指出，从2009年12月开始的这一轮楼市调控持续到目前已有18个月，实体经济仍未全面恢复、开发建设成本提高、贷款从紧、人民币汇率上升、城市化进程减速、失业率上升等各种社会经济“并发症”正不断涌现，“我觉得从现在开始到明年12月底，政府再推出配套性政策的可能性不大。因此，未来一年的情况非常严峻，将会是中国楼市乃至中国经济比较难挨的时期。目前这时候炒股票不行，炒房子也不行，买黄金也没有保障。”因此，对一些手中有余钱的中产者，吴晓波建议，“目前最好的做法就是给自己放假——好好吃，好好玩，好好购物，在形势未明的时候中场休息一下。”

　　尽管如此，吴晓波还指出，“从当前楼市调控情况看，我觉得今年三四季度是一个非常关键的敏感时期。实际上自去年第三季度以来，房价一直仍在上涨。房价就像皮球，目前的调控政策是将‘皮球’强行下压至水底，如果希望下压成功，只有两种方式：一是把皮球戳破，即大力开展保障房建设;二是寻求一个新的产业拉动内需，使之摆脱对房地产行业的依赖。从目前看，这两种方式目前看来都不太可能。但准备金率一直在上涨，银根继续从紧，第三四季度社会的资金压力将更大。买楼的人都想抄底，我觉得今年第三四季度开始，将会是一个比较好的开始考虑看房选楼的时期。”

　　治房产重症关键要改革“土地财政”

　　当前中国房地产的不合理状态，是一个重症的慢性病人，发高烧时用限购、限贷等暂时性的“外科疗法”来冰冻降温是必需的，但单纯治标不治本是不行的，容易引起各种并发症，引起反弹。中国地产要正常化，首先就要改变当前的财税制度。

　　在1994年之前，中央与地方的财政收入分配方式采用的是“定额上缴加递增分成模式”(上海)、“收入递增包干分成模式”(北京)，这造成中央政府变成了一个“讨饭财政”，在1992年，全国财政收入3500亿元，其中，中央收入1000亿元，地方收入2500亿元，中央财政支出2000亿元，赤字1000亿元。鉴于这种现状，中央决定“分灶吃饭”，中央与地方实行分税制。此后，从1994年至2002年，财政收入年均增长17.5%，中央财政收入占全国财政收入的比重为55%，比改革前的1993年提高了33个百分点。地方财政一度变得十分拮据，其改善是从1998年之后开始的，原因就在于，亚洲金融风暴之后，中央政府为了启动内需被迫松动房地产政策，地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”，时至今日，很多地方的财政收入仍有四成到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣，以及楼价居高不下的根本原因。

　　因此，要彻底改变楼市的发展逻辑，从根本上讲，就必须重构中央与地方的财税分配制度，而这显然不是在短期内能够完成的。

　　城市综合体运营商将成未来大房企方向

　　“当前从一线城市到二三线，甚至三四线城市，轰轰烈烈的新城建设、旧城改造运动给发展商带来了巨大的商机”，展望房地产业的未来发展态势，多年来精于公司研究的吴晓波指出，“中国房地产业的发展已开始走出原先的单盘开发、批量建房、卖房的模式，大发展商们已开始更深入地渗透到城市的运营和城市综合体的开发、运作中。对发展商来说，这将是未来更能‘赚大钱’的方向。”吴晓波进一步分析道，与普通的住宅项目开发相比，城市综合体项目在拿地方面更易批量操作，而且大多含有大量的商业和工业用地，一定程度上能规避近年主要针对住宅市场的政策风险，但运作城市综合体项目，更考验发展商的资金、规模和专业化、整合能力，其进入门槛更高，运作时间更长，更需要与地方政府有更密切的关系。“从这一点上看，显然大型国企、央企和大型上市企业们未来的优势将更为突出。”那中小型发展商未来出路何在呢?吴晓波表示，“中小型发展商要想在这一轮变革中寻找出路，关键是要有良好的资金流和过硬的好产品，最重要的是要调整好心态，要清楚房地产暴利的时代已经结束，只有脚踏实地地运作才有继续生存的机会。”(李琳)