偶看新闻巴萨vs利物浦:始于1800年的美国房地产泡沫史
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/29 23:53:32
作者追踪始于1800年的美国房地产泡沫史，从中总结出了相关规律并展望未来的趋势。图文并茂，通俗易懂，希望对经济分析、经济预测、宏观政策参考、投资等有一定的帮助。
作者：译言 来源：东西 (http://dongxi.net/)
译者：Shierzou
译文链接：http://select.yeeyan.org/view/271978/245916
对于历史爱好者来说，最近发生的经济崩溃一点都不觉得意外。
读者菲利普·J·安德森是某财经博主。他给我们送来了频具启发性的对美国整个房地产泡沫史分析。
安德森写道：“最初144年里，美国房地产周边产业、土地销售和或不动产建设高潮基本上一直每隔18年循环一次”。世界上最具有破坏性的衰退期总是发生在土地投机前夕（追求经济地租），土地投资热由于银行信用创造的误导而加剧。
1、首先，大框架为：美国联邦政府贱卖土地始于1800年。自此，土地交易和投机行为基本上每隔18年出现波峰和低谷。
表1：美国公地销售，1000英亩为单位，1800-1923
资料来源：《美国商业沉浮：1790-1860》，史密斯和科尔，哈佛大学，1935年，附录D。1860年后的数据，来自麦卡特尼的《1873年的危机》，表25，第131页；1875年后的数据，来自希巴德的《公地政策的历史》，第114页。
2、回到1837年，第一个主要的兴衰期。就在股市达到顶峰后进入萧条期，这一趋势在我们这个年代已领教过了。
表2：铁路公司股票—价格指数，1834-1844（选择的8个股票，基于1834-1842）
资料来源：哈佛大学1935年出版,史密斯和科尔的《美国商业沉浮：1790-1860年》表64，第179页3、结果，在随后的数年时间里，银行囤积金、银和现金。
表3：四个州（马萨诸塞，罗得岛,纽约和宾夕法尼亚）银行的状况（这四个州有数据）。1830-1844年每年10月至12月金属铸币对联合流通钞票和存款的比率。
资料来源：哈佛大学1935年出版,史密斯和科尔的《美国商业沉浮：1790-1860年》表19，第75页
4、1849年，淘金热后银行贷款回升，信贷回到扩张模式：
表4：1820-1860银行数量和未偿贷款
资料来源：Bodenhorn, Howard的《美国内战前的银行》，2001年9月5日由Robert Whaples编辑的EH.Net百科全书。网址：www.eh.net/encyclopedia/contents/Bodenhorn, Howard Antebellum Banking in the United States。
5、至19世纪50年代，开始了另一轮的兴衰周期，美国内战阻止经济的持续下挫：
表5：铁路公司股票——每月价格（含所有公司）指数，年份1841-1862（以1853年为基准）
6、看看1857年的高利率及此后几年反常的低利率。
表6：1841-1862年纽约市月均折扣率
资料来源：哈佛大学1935年出版,史密斯和科尔的《美国商业沉浮：1790-1860年》表74，第192页
7、再一次，银行囤积资产，用金银重筑根基
表7：东部银行：( 马萨诸塞，罗得岛,纽约和宾夕法尼亚）金银铸币对存款加流通的比率
资料来源：哈佛大学1935年出版,史密斯和科尔的《美国商业沉浮：1790-1860年》表74，第120页
8、1873年，又一场危机（再一次以股价下跌的为前兆）在触底前经历四年的混乱。期间利率仍低于平均值。
表8：
资料来源：McCariney，《1873年的危机》第43章，表36。
9、1893年，历史重演，直到五年后小幅反弹：
表9：美国铁路股票指数（每年初，股票所占份额数加权）
资料来源：Macauley, Frederick R.《自1856年，美国利率、债券收益率和股票价格波动所暗含的一些理论难题》，1938年国家经济研究局第33号文。
10、1993年后，相应地利率维持低水平:
表10：1874-1900年的利率
11、最值得回味的崩溃发生于1929年，导致经济大萧条。整个19世纪30年代，银行贷款和作为贷款抵押品的土地价格只跌不升。
表11：1921-1940的银行贷款
12、直到20世纪50年代，二战结束后，经济和房地产周期才得以复元。1974年股低低迷，自此进入下一个最大的崩溃期。
表12：
13、下一个房地产周期为1974年至1992年，这一周期的第二阶段因信贷创造和房地产抵押贷款而大幅飙升。
表13：1980-2000年，储蓄机构，房地产贷款比例
资料来源：《成熟经济体的银行倒闭》，《国际清算银行》表3，第59页，网址：http://www.bis.org/publ/bcbs_wp13.pdf
14、1991年股市低迷进入1992年创下历史最纪录，1994年前利息率仍偏低
表14：
15、趋势持续：这是同一表格，时间从2011年9月16日起。历史重演。注意周期前半部分在崩溃后回调，一旦美联储介入，指数强烈反弹，道琼斯指数达到历史最高水平。
表15：
16、安德森注意到该报告的最后提到“如果市场比2009年的低谷还低，目前的循环还会持续下去”
表16：2011+++
