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新西兰华人博客中关于房地产的文章

2011-02-19 14:18:19|  分类： 行业巡礼转载 |  标签：资本  股票  市场  新西兰  银行     字号：大中小 订阅

启人缘录博客

国内朋友来新西兰旅游给我中国经济和中国未来的启示

国内来了一位朋友， 周六， 周日带她到处转转， 看看奥克兰的房地产市场， 她的反应让我感触良多。

我这位朋友在国内有一个小企业， 每年有20多万人民币的净收入， 有一个女儿， 在上海内环有一个120多平方米的房子， 7年之前130多万购入， 去年高点的时候可以卖到400万， 当时我朋友想出手房产， 但是因为家人的反对， 最后作罢， 现在回过头来看， 她对自己判断的正确和处理的错误有一些遗憾， 不过， 都是已经过去的事情， 我朋友是一位乐观的人， 向前看。

星期天我们去东区转了一圈， 趁open home 的机会看了几个房子， 所谓的open home 就是房主为了顺利地把房子售出安排的一种房屋的展示行为， 一般都安排在周六和周日的下午， 在海外， 这几乎是唯一一个可以光明正大地在洋人精心收拾的房子里面随便看的机会， 平时， 即便不错的关系， 一般也很少邀请看卧室的部分， 但open home 却是想怎么看就怎么看。

我们第一个看的是一个全新的双层洋房， 450多平方米的土地面积， 250平方米左右的建筑面积， 5个卧室， 内进双车库， 3套卫浴， 现代化的厨房， 柔软的全羊毛地毯配合带地热系统的瓷砖， 冬天温暖， 夏天凉快， 房屋在名校区之内， 开价69万纽币， 估计应该可以在65万纽币左右搞定， 按照1：5的汇率就是325万人民币左右。

我们第二个看的是一个有多年历史的二手房， 土地面积1170多平方米， 房屋建筑面积260平方米， 全木制外墙，内部高跳梁， 木地板配合地毯， 外面还有一个游泳池， 房屋依山顺坡兴建， 私密性加真正的生活品味， 要价66.5万纽币，估计应该在62万纽币左右可以拿下来。

再后面看了一个政府估价120万纽币， 要价170万纽币可议的三层小洋楼， 无敌海景加奢华的室内设计， 特别是占地面积30平方米的厨房加上50平方米左右的客厅， 确实非常震撼， 而配套的主卧房面积在60平方米左右， 整个建筑物呈现弧形设计， 整体的建筑面积估计在400平方米左右分成3层， 带一个小型的家庭游泳池， 留下深刻影响的是洋人设计师通过建筑物带给我们的那种舒服的感觉， 我朋友的眼光， 国内超过2000万人民币的别墅都很难相提并论。

在回来的途中， 我朋友一直处于一种兴奋， 失落，渴望，混合一点点压力的状态之中， 她的原话是“不让人活了”，大概的意思就是相比起来， 国内的房子几乎不能称为房子了， 建筑面积120多平方米， 一栋楼里面住满了人家， 最多70年的土地使用权， 估计30年左右的实际建筑物的使用寿命， 几乎不能称为装修的装修（也搞到筋疲力尽， 有过第一次不想第二次的那种装修经历）， 在去年最高位的时候价格接近80万纽币， 而国内的平均收入折合纽币的话大约在1万纽币左右， 相当于新西兰平均收入的1/5。 以1/5的收入享受假设同样建筑面积近3倍的房价（她的房屋面积120平方米，高点卖价80万纽币， 240平方米的上海的住房， 应该应该在160万纽币左右）， 而且， 不管从建筑质量， 产权年限（新西兰为永久私人财产， 房屋的正常使用时间超过50年， 很多超过100年的房子还在很好地使用）。

我感觉我朋友几乎冲动到马上坐下来签约买房的地步， 她10日将回国， 她的打算是马上将国内的房子抵押贷款150万人民币， 然后换成大约30万纽币购买60-70万纽币的房子， 因为这些房屋基本的租金收入在600纽币、周左右， 在首付30万以后， 租金的回报可以在8%-10%之间， 而且， 新西兰没有复杂的房屋税收， 除了一年1000多纽币的地税以外， 持有房地产没有其他税务负担， 所以， 这样的房租可以完全cover 全部的银行贷款和房屋一些基本的维护费用。

所谓的察己可以知人， 察古可以知今， 看到树木可以知道森林， 我从我的朋友身上看到了今天的中国经济， 它的困惑， 政府的无奈和中国经济潜在的危险和机会， 包括对于投资的影响。

我这位大陆来的朋友在看过一圈东区的几个房子以后， 感觉实在太过超值， 甚至希望立刻坐下来写单买屋， 由此引发我的一番感慨。

2010年中国政府高调控制房地产市场， 市场有各种各样的解读， 比如说中美两个大国之间的博弈， 美国压迫中国人民币升值， 中国方面就事先调控房地产， 防止在人民币升值以后资产大量流出大陆； 也有关于老百姓买不起房屋导致的国内政治压力引发的高调房地产调控； 也有看法是为了控制通货膨胀；还有一些不是那么着调的一些说法。

坦白来说， 中国政府对于房地产的突然如此高调介入是出乎意料的， 但从我朋友这次来新西兰旅游时所表现出来的对于新西兰房地产的态度， 我意识到实际上真正的中国政府担心的并不完全是美国， 而是有许多来自于更广泛的中产阶层资产外流的担心。

关于人民币的币值问题， 到底是应该升值还是应该贬值， 坊间的说法很多， 似乎大部分经济学家， 不管是国内的， 还是美国的， 都认为人民币还有升值的空间， 但坦白来说， 对于这一点我是一贯不认同的， 美国方面的观点实际上更多的是基于资本利益而不是经济的考量， 而中国经济学家们倾向于人民币可以继续升值的点在哪里， 我是一直不知其所以然更多一些。 当然， 我理解中国政府最大的担忧实际上在于资本外流， 所以， 打碎牙还在坚持给外界一个人民币升值的预期， 因为如果人民币的汇率方向由升值预期转为贬值预期， 那我担心中国政府至少还没有为资本的外流做好充分的准备， 而且， 我更担心的是这个准备基本无法完成。

而从房地产过去一段时间， 特别是过去5年的跳跃式的上涨， 与其说是投资商或者开发商的暴力或者昧着良心， 不如说是典型的人民币贬值的过程， 也就是所谓的通货膨胀， 只是因为这种通货膨胀没有发生在消费领域， 而是发生在投资领域， 房地产领域， 而中国的cpi 指数又非常巧合地并不将房地产价格的变化列入指数， 这才导致了所谓的高速发展低通胀的经济格局。

即便是用脚趾头思考的话， 我们就知道这种对内的人民币的贬值和对外的人民币的升值是无法永远延续下去的， 但问题是这个转折点到底在哪里， 那2010年的中国政府的高调调控房地产让我感觉到了这样一个转折点的逐渐临近。

非常简单， 如果2009年房地产价格上涨的情况继续延续， 而人民币继续升值的话， 那不必说集团型的海外资本， 即便是普通的中产阶层， 应该有一半的上海， 北京， 深圳的居民都具备投资移民的资格， 不管是去加拿大还是澳洲， 或者就是新西兰， 如果这种可能性发展成为事实的话， 仅仅这种中产阶层的资本外流就是非常恐怖甚至是无法被中国政府接受的东西， 因为这批中产阶层是中国经济的核心所在， 在中国全部经济活动中的比重会相当巨大， 中产阶层， 不管他们的资金， 能力， 知识或者创造力对于中国整体经济的影响都极为重大和深远。

所以， 我的推测是从2009年10月份开始， 有很大一部分中国的中产阶层开始了他们的资本外流的动作， 最终引起了政府的高度关注， 并高调控制房地产价格的上涨。

从资本的流向来说， 基本上是3个领域， 一个就是产业资本的领域， 一个是消费领域， 一个就是投资资本的领域， 这三个领域里面， 产业资本是一个介入资本很难退出的领域， 我也并不认为介入其中的产业资本有多大的退出冲动， 不管是意愿和实际的操作难度， 产业资本都是最最长期的资本， 中国的情况也决定了对于海外资本并不是退出的问题，而是如何更好地介入， 更低成本介入的问题。

在投资领域， 传统的就是房地产， 债券和股票三个投资方向， 从规模来说， 房地产的规模一般都是最大的， 基本上会是债券和股票市场的总和， 从流动性的角度来看， 房地产的流动性比较差， 而股票市场的流动性最好一点。从投资收益来看， 过去10年， 房地产投资的收益回报最高， 债券市场比较稳定的收益， 而股票市场的波动性最大一点。 总结以上几个客观情况， 目前最大的派发冲动应该来自于房地产市场， 而这恰好又是资本容量最大的市场， 明白了这一点，我们基本知道， 未来房地产市场整体来说上涨的可能性不大， 前提是中国政府对于经济还有控制力的情况下， 所以，如果未来房地产市场价格恢复上涨， 要么就是中国政府对于经济的控制力已经基本消失， 要么就是人民币从升值周期走向贬值周期， 房地产的上涨只是因为贬值失去控制而致， 否则， 我实在很难想象房地产的价格会恢复上涨。

当然， 如果加拿大或者澳大利亚的投资移民的门槛提高， 或者这两个最重要的移民国家对中国关闭大门， 那房地产市场的价格非常有可能重新恢复上涨。

理解了房地产的部分， 我们也就能够理解对于中国的上证指数来说， 在人民币币值没有实质性的变化之前，10000点， 甚至5000点以上都只能归于想象， 政府无法承受这样的高位最后引起的资本套现和资本外流对于中国整体金融体系的冲击， 因为这个市场的流动性太高， 在几天， 几个星期之内就可以实现低成本的大规模换手。

因此， 同样的前提下， 中国的资本市场2000-4000点震荡徘徊的机会大。

但问题是如果如此多的货币资产无法流向投资领域和产业资本领域的话， 那么能够进去的似乎也只有消费领域一个地方而已，尽管这个领域资本的进入会迅速恶化百姓的生活水准， 但目前来看， 依然是成本最低的一个方向， 相比于资本流入房地产和股票市场带来的资本外流的压力， 人民币在国内实际购买力的减弱暂时还可以接受。

当然， 我们也看到了国内近期一些不和谐的因素， 但两害相侵权其重， 以轻重缓急的角度来看， 暂时还是牺牲普通百姓的利益成本最小一点， 尽管后果也非常严重。

那这种在人民币币值保持稳定的前提下， 资本流入消费领域， 对于投资人来说最大的机会就是消费类， 通胀概念类的个股机会更大一点， 超越指数的机会更大一些。

最后还是祝朋友们好运！

高企人

2009 新西兰房地产市场投资之我见（一）  分类： 财经分析 2009-04-24 16:30
1. 本文并非严谨的投资分析报告， 本文的大部分观点来自于逻辑， 而非数据实证研究。

2. 感谢美国CFA金融投资协会会员，新西兰卓越金融投资服务有限公司的CEO杨军；金融博士， 澳洲MACQUARIE大学金融系讲师朱婷婷，新西兰Ｂarfoot ＆ Thompson MANUREWA Office 2006， 2007 冠军销售Fiona Liu 提供相关数据和部分观点。

前言：

在次贷危机发生之前， 实证研究表明， 房地产市场的价格走势是螺旋上升的， 也就是说， 地球只有一个，上帝赋予人类的这个资源优势提供房地产市场最大和最永恒的投资与投机题材， 居于房地产价格永远向上的假设， 在次贷危机发生之前， 金融机构开发了无数的房地产金融产品和它的衍生金融交易品种，而投资人也热衷于房屋和房屋衍生金融产品的投资和投机交易，直到次贷危机爆发， 人类才意识到房地产价格也有大幅下跌的可能性和现实意义， 就像所有其他金融品种的炒作一样，有春天， 夏天， 也有秋天和冬天。

价格下跌是残酷的， 以次贷危机发生地美国来说，我们援引新华社4月初的一项报道，美国3月31日公布的一项数据显示，今年1月份美国主要大城市的住房价格指数下跌幅度创历史纪录。标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示，覆 盖全美20个主要城市的住房价格指数今年1月份为146.40点，同比下滑19%，为2003年9月以来最低点。这一价格指数峰值出现在2006年7月，为206.52点。
如果我们比对最高点的话，这个价格指数下跌了了40%， 而这还不是结束，至少在本文发表之前，我们还没有看到任何美国房地产触底的消息，见诸报端更多的是有关美国的房地产价格下跌周期只完成了2/3等诸如此类的报道。

百分比的角度看问题是一个非常残酷的事情，从1元上升到1个亿，需要无数多百分之百的增长，但从1个亿跌回零，只需要一次百分之百的下跌。

从目前的相关报道来看，新西兰的房地产市场相比美国要幸福很多，英文先驱报2月9日报道 房产评估局表示，截止今年一月份为止国内房屋售价加速下滑。 据该部门统计，截止到今年1月的过去12个月里，国内房价平均下滑8.3%。而在12月份时统计数据还是7.4%。，在过去的60年里，不管房价如何的涨涨跌跌，但如果以年度来统计的话，还没有出现过连续两年房价都下跌的记录，2008年是下跌的一年，如果2009年同样下跌的话，这个过去60年的房地产价格变化记录将会被打破， 这样的事情会发生吗？ 

新西兰央行在过去8个月时间之内不断大幅度地调低利率，新西兰的房屋价格在1月份出现加速下滑势头以后，2月份的房地产市场却表现非常良好，交易量和交易价格都有迅猛反弹，现在有关房地产市场的评论非常多，有些还非常乐观，未来的新西兰房地产市场到底会如何变化，让我们一起来探索答案。

探索之路：

我们可以例举很多影响房地产价格的因素， 但正常意义上不外乎资本，利率，收入预期， 税务优势， 通货膨胀，另外的比如GDP或者说经济的增长，原材料和工资等制造成本的变化实际上都可以由前面的几个因素推导而来， 而在这些所有的因素之中，我把资本放在第一重要性。

从逻辑上来说，资本市场的核心是资本， 在目前的信用货币体系下，不管是股票，债券， 商品，还是房地产或者是金融衍生产品，只要他们可以在定义上归入金融投资领域，资本都是对它们价格起到最明显和最重要的影响。

如果我们看看过去几年这一场全球房地产盛宴的发生背景和发展以及崩溃的过程相信对我们理解未来会有很大的正面帮助。

我们称之为21世纪的房地产资产盛宴是因为在历史上，房屋实际价格的上涨从未如此迅速，从未持续如此长的时间，也从未发生在如此众多的国家，从美国、英国、澳大利亚到法国，西班牙和中国，房地产市场价格都出现了飙升迹象。

从2001年到2005年，发达经济体的住房总价值在5年里增加了30万亿美元以上，达到了70多万亿美元。这样的涨幅相当于这些国家的国内生产总值(GDP)总和。 这不仅使得的房价上涨相形见绌，而且比20世纪90年代末的全球股市泡沫或者20世纪20年代末的美国股市泡沫更为严重。换言之，当前世界房地产市场 的这一“海啸狂潮”是有史以来最为严重的泡沫。

出现这样一波全球性的房地产盛宴泡沫，我个人把有关的因素归结为：

历史性的低利率促使购房者更多地借贷；
在股市崩溃后，家庭对股票投资失去信心，所以房地产显得十分诱人。
但如果深层挖掘的话，即便简单的这两个原因其实还蕴含许多因素。

比如我们进一步探索到底是什么导致了历史性的低利率，我们会发现这实际上源于美联储大规模的印刷美元和金融机构极度地使用金融杠杆这两个原因的混合体， 巨量的资本和疯狂的盈利冲动以及便利的金融工具的诞生，美联储印制的美元几何级地进入房地产市场，最后导致了充足的资本和低利率的借贷，最后导致泡沫诞生。当然，我们还可以继续探究为何美联储要提供市场如此多的资金， 金融机构如何可以设计出如此多的金融和衍生产品， 因为论述太过庞大，而且对我们的结论影响不大，所以，不再深度展开。

当然，我们基于同样的原因和理由，一旦伯南克提高利率，问题就出现了，导致房地产市场盛宴的原始资本出现变化，价格出现变化，金融衍生品市场出现问题，金融机构的资产负债表出现危机，银行和金融机构开始处理资产负债表，并开始缩减杠杆规模，而金融机构的去杠杆动作导致资本的进一步紧缺，最终价格走势出现逆转，房地产市场泡沫破裂，房地产价格退潮并最终演变为次贷危机。

而在我简单表述的第二个因素后面更有异常深刻的因素，而这个因素实际上也是未来导致我们最后结论的一个非常重要的推论依据。 以金融市场来说，永远的会有低潮，发展和高潮的阶段，一次循环的结束也是另外一次循环的开始，只是由于我们关注的视点太过小，所以，经常会看不到这种以历史的角度显而易见的基本市场规律。

股票市场的低迷是下一轮发展的基础，而房地产高潮的结束在逻辑上又是下一轮低迷的开始， 而且，在所有的金融品种中间，由于市场流动性和交易成本的影响，在同样价格和价值的投资背景下，投资人的投资次序选择同样也是显而易见的，而这些都会在最基本的资本供应层面上影响未来几年房地产市场的发展前景。

市场不变，但不会简单重复， 简单至极的真理。

2009 新西兰房地产市场投资之我见（二）  分类： 财经分析 2009-04-24 16:32
1. 本文并非严谨的投资分析报告，本文的大部分观点来自于逻辑， 而非数据实证研究。

2. 感谢美国CFA金融投资协会会员，新西兰卓越金融投资服务有限公司的CEO杨军；金融博士， 澳洲MACQUARIE大学金融系讲师朱婷婷，新西兰Ｂarfoot ＆ Thompson MANUREWA Office 2006， 2007 冠军销售Fiona Liu 提供相关数据和部分观点。

（在第一部分我们谈论了房地产市场过去的一些价格变化和一些基本的市场规律，在本期里面我们将进入更细节一点的探讨，　主要是有关２月份新西兰房地产价量齐升的理解以及银行财务杠杆的变化的来龙去脉及其对房地产市场价格变化的影响）
 

2月份房地产市场价量齐升的理解        。

有关本次次贷危机的解读已经很多，我们暂时不把太多的篇幅放在次贷的成因和它未来的发展上面，我们把目光集中在为了解救次贷危机，全世界所采用的财政的，货币的一些经济政策和它的影响作一个简单的表述。

为了解决次贷危机，目前各国央行采用的都是大幅降低利率，扩大财政开支的技术手段， 房地产由于大约95%或者更高的买家都是采用银行贷款，所以，实际上是对利率极端敏感的金融产品，从某种程度上来说，利率的调整对于普通百姓最大的感受就是房屋还贷资金的改变， 从这个意义上来说，大幅度调低利率是对房屋市场极端正面的技术手段， 这也可以解释为何在2月份以后奥克兰房屋市场出现价量齐升的良好局面。

更细节的研究的话，我们把新西兰房地产市场最近一个月的良好表现归结到以下几个因素

1．  在2009年2月份之前的3-5个月时间， 整个世界金融投资市场布满负面消息，投资人因为受到这些消息的影响，基本上都采取观望的态度，所以，正常的购买力和购买欲望被人为压抑， 但是随着时间的推移，金融危机的紧张局面得到有效控制，利率市场中央银行大举降息， 投资人的房贷负担有效降低， 在经历了一月份的成交地量以后， 购房欲望喷发性释放，造成房地产市场的价格和交易量同时上升。

2．  人民币对纽币大幅度升值，在2月份，3月份这个汇率达到了过去20多年的历史低点，大量中国资本流入新西兰，从东区，南区和北岸实际的成交来看，过去两个月的房地产市场的购买主力是大中华区的华人买家， 他们挟大量的亚洲资产冲击房地产市场。

3．  由于澳洲在2月份暂停了降息的步伐，所以，市场开始预期新西兰的利率下调政策也即将进入尾声，而从实际表现来看，各主要商业银行也开始纷纷调高远期的贷款利率，尽管事实来看，新西兰财长对这种商业银行的举措非常感冒，但在市场的情绪上面，促使潜在买家迅速进入市场，争取固定在一个比较低的利率水平上面。

4．  对于新西兰移民政策的可能变化的预期，部分投资/投机客开始积极地寻找合适的房屋作提前布局。

个人认为以上4点是导致近期新西兰房地产市场井喷行情的主要因素。