gre考试几点结束:老人应慎重对待户口引入、承租人变更等问题

主 题：老人应慎重对待户口引入、承租人变更等问题
日 期：2010-10-15 17:00:58
作 者：
来 源： 上海法治报
内 容：法治报记者 金玮
伴随着本市的旧城区改造，不少旧式住宅面临动拆迁，在这一过程中，面对动拆迁款的分割，容易出现纠纷。而老年人由于生理和心理的原因，往往处于弱势地位，其权益容易受到侵害，身心易受到损伤。
记者日前从本市唯一拥有老年审判庭的静安区法院了解到，近年来，该院受理的涉老年人动迁款分割纠纷案件呈现出多发、上升趋势， 2007年仅22件，2008年增长一倍达到44件，去年也有40余件，而今年1至9月就已达到40多件。采访中，记者了解到，目前在分割动迁款过程中，老年人的权益容易受到损害。
那么受到损害后老年人究竟应该怎么办？在分割动迁款时，老年人又需注意哪些事项呢？
案例一
引入小辈户口反被索讨动迁款
一段时间以来，年逾花甲的黄老伯一直有些闷闷不乐。他不曾想到，早几年引入侄孙女的户口并代为照顾的一番好心竟然为他招来一场官司，侄孙女小玲日前起诉要分割他们一家人的动迁款。
原来，在1999年时，黄老伯的侄女即小玲的母亲以“家中小孩无人照顾，父母均上班、晚上读夜大，小孩尚在读小学，需人照看”为由向曹家渡派出所申请将小玲户籍迁往黄老伯的一套承租公房内。当时，黄老伯亦表示自己有个女儿可负责照顾这一侄孙女，因此同意小玲户籍报入自己的家中。同年11月，小玲户籍迁入黄老伯家中，并于初中读书阶段实际居住，之后回到其父母身边，但户籍地址未变更。
2009年时，黄老伯承租的公房所在区域被划入动迁范围，当时黄老伯一家五人以及侄孙女小玲的户口在该公房内。 2002年2月，黄老伯与拆迁人土地管理中心以及拆迁公司签订 《房屋拆迁补偿安置协议》，约定黄老伯获得包括货币补偿款、搬家补助费在内的各项费用以及奖励共计181万余元，同时黄老伯出资117万余元购买了两套安置房。面对黄老伯一家的乔迁之喜以及获得近70万元的补偿款，未从黄老伯处分得钱款的小玲因此将黄老伯一家五人告上法庭，要求五名被告共同付给自己10万元的动迁安置补偿款。对此，黄老伯等五名被告辩称，小玲不属于系争房屋的同住人，不认可诉请。
法院认为，尽管原告户籍在系争房屋内，但黄老伯并未由此多分得动迁安置补偿款，而黄老伯在引入小玲户口时也未同意其取得房屋的权利份额，此外小玲的父母均享受过福利分房，且小玲自身业已成年，应靠自己努力改善居住条件，据此驳回原告诉请。
【法官评析】
引入户口，权益可能遭摊薄
静安区法院民三庭 （即老年庭）副庭长孙亦玢在接受记者采访时表示，根据本市现在房屋拆迁补偿安置政策，对于本市中心城区新启动的旧区改造项目，采用以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的套型面积补贴和价格补贴，并折算为货币补偿金额，同时兼顾居住困难户的认定与货币补贴的方式，俗称 “数砖头”，不再 “数人头”。 “在政策上趋于完善的同时，对于老年人而言，倘若其引入的户口增多，有可能造成其本身权利份额被摊薄，权益受到一定程度侵害，从而易引起纠纷。”
公房承租人与动迁部门签订协议后，承租人与同住人因动迁安置款分配不一，往往会诉至法院，要求法院对拆迁房屋内在籍户口的人员是否属于共同居住人进行认定。对此，孙亦玢表示，根据相关规定，拆迁时，公有住房的同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 “当然，如结婚、出生、成为海员、就学等原因户口不在该处，可不受上述条件限制。这里所指的其他住房，是指福利性质取得的房屋。”
“在处理涉老动迁款分割纠纷时，对于同住人的认定应严格按照标准进行，有些情况下老人为了照顾子女的小孩读书而允许空挂户口、子女在他处已经获得福利分房或已经享受过动迁安置的，不应认定为同住人，在动迁利益分配中应予以剔除，以此保障老年人在动迁中应该享有的份额。”同时，孙亦玢也提醒老年人，在引进子女等外来户口时，要慎重考虑，以免自身权益遭受侵害。另外如引进户口人员在他处未享受过福利性质分房、动迁安置的，或虽有住房但居住困难的，则在动迁时必须分配给其相应的动迁款。
案例二
儿子擅自拿动迁款购房，老人面临无处栖身
今年61岁的刘老先生至今仍然在为儿子的病逝感到哀伤。事实上，令他难过的原因并非全然因为丧子之痛，也涉及他今后何处栖身的问题。
刘老先生之前一直同儿子刘信与儿媳王红一同生活。在2008年8月之前，刘老先生以同住人的身份，一直居住在原先由自己承租，后被儿子买下产权的位于泰兴路上的一套房屋内。 2008年时，该套房屋面临动迁，同年8月，作为被拆迁人的刘信与当地土地管理中心签订 《城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，与父亲以及妻子两个同住人共同获得一笔百万元的动迁款。
原本，刘老先生作为被动迁房屋的同住人，应分得一部分动迁款，但是儿子刘信和儿媳却在未告知刘老先生的情况下，拿着这笔动迁款购买了位于普陀区真北路上的一套住房，产权人为刘信与妻子两人，刘老先生并未被载明为产权人，只是被接到新房居住。另外，购房后所剩动迁款30多万元也由刘信夫妇实际掌握着。面对儿子擅自处分动迁款用于购房的情况，刘老先生虽看在眼里，但念在平日里儿子与儿媳对自己也多般照顾，便暂未计较。
2009年8月，儿子刘信因病去世，儿媳王红自认理所当然继承亡夫所有财产，并逐渐对刘老先生冷淡起来，甚至扬言要将刘老先生赶出家门。面对儿媳态度的转变，刚经历丧子之痛的刘老先生更加心寒，也因此决定与儿媳分家，于是以儿媳王红实际占有动迁款为由起诉，要求返还其应分得的动迁款近30万元。
最后，经法院调解，双方当事人就本案争议以及刘信的财产继承纠纷达成协议，位于真北路上的房屋由王红所有，而王红则支付刘老先生房屋折价款及动迁款60万元。
【法官评析】
变更承租人要慎重
“当老年人不是被拆迁房屋承租人，也不是产权人，只是拆迁房屋共同居住人时，往往会发生被子女侵犯动迁利益的纠纷。” 孙亦玢坦言，这种纠纷发生的原因就在于老年人在房屋动迁时未及时与相关人员协商动迁款分配方案，而后导致其本身财产权益遭侵占。
“本案原告之子在房屋动迁后，未与原告协商分割动迁款，即以自己名义购买了商品房，但购买不久，又不幸因病去世，故原告只得将其媳妇诉至法院。”孙亦玢表示，本案经过法官的多次调解工作，终于使得双方达成和解。 “其实，老年人在动拆迁利益上，应当积极争取保护自身权益，子女则应当充分重视老年人的合理需求，尊重老年人的选择，安排好老年人居住安置问题。”
“在老年人原先承租的公房变更承租人或办理售后公房买卖时，要慎重作出决定，切勿轻易放弃权利，以免日后与子女关系不睦，再心生后悔，则为时已晚。”同时，孙亦玢还提醒老年人，在签订动迁协议时，也勿随意委托他人，代理人一旦领取动迁款，却又未给付老年人后，则会给老年人造成不必要的麻烦，容易导致动迁款难以追讨，也容易造成其自身合法权益受到侵害。此外，法院已建议动迁部门，在遇到涉老动迁的，应当充分考虑老人利益，审核老年人的监护问题及行为能力，安置好老年人居所，保障其基本生存权利。
案例三
同住人要分动迁款
今年已经93岁高龄的赵阿婆个人名下有一套位于万春街上的老房子，她与儿子孙琪以及两个孙子孙明、孙天一同生活在该处，四人的户籍也在该套房屋中。
去年11月8日，儿子孙琪作为赵阿婆的委托代理人与土地管理中心签订了 《房屋动迁补偿安置协议》，该协议约定土地管理中心向赵阿婆支付包括动迁补偿款、搬家补助费以及各类奖励等各类费用共计140多万元，同时赵阿婆用动迁款申购了位于闵行区的两处安置房，并有部分余款。
今年上半年，身为同住人的孙子孙明却将祖母赵阿婆以及父亲和兄弟告上法庭，诉称赵阿婆由代理人出面签订动迁协议，同时分得动迁款及动迁住房，其中有自己的份额，却未获得任何安置款，因此要求祖母赵阿婆向其支付动迁款35万元。当时，赵阿婆由于身体原因未到庭应诉，而另外两个被告则当庭表示不愿意将动迁款分割给原告，但表示赵阿婆同意其对所分得安置房有居住权。
法院认为，原告孙明作为被拆迁房屋内的使用人，有权获得安置。但同时法院也注意到，被拆迁房屋性质为产权房，产权人为赵阿婆个人，动迁人给予赵阿婆的货币补偿款和安置房屋归赵阿婆所有，但需负责安置房屋使用人。而在动迁过程中，动迁人采取的安置补偿方式是根据被拆房屋的价值进行补偿的，孙明并无个人补贴款项。据此，法院判决驳回孙明分割动迁款的诉请，但确认其对赵阿婆所购的一套安置房享有居住和使用的权利。
【法官评析】
产权房动迁安置，需兼顾多方利益
据孙亦玢介绍，关于产权房 （私房）动迁安置分配问题，在审判实践中尚存有争议。例如当动迁补偿款大于被拆迁房屋的市场价值时，对动迁安置房和货币补偿款的归属会产生纠纷，被拆迁房屋内的实际居住人口会向产权人主张分割相应份额，法院审理将针对案件不同类型与情况作出处理。
“如本案即涉及产权房 （私房）动迁安置房的处理。”据孙亦玢介绍，根据相关规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有，被拆迁人（产权人）应当负责安置房屋使用人。老年人作为产权人，有权获得动迁货币补偿款和动迁安置房屋。 “同时，原告在被拆迁房屋内有本市常住户口，没有享受过福利分房，应作为被拆迁房屋内的使用人，有权获得相应的居住安置。”
至于法院未支持原告要求分割货币补偿款的原因，孙亦玢表示，本案被拆迁房屋是以房屋面积标准计算货币补偿款的，并未考虑人口因素，老人选择了货币安置款购买安置房的方案，房屋产权则应当归老人所有，且老人承诺在购买的安置房屋中保证原告居住使用。“考虑到老年人的实际生活所需及双方情况，判决原告在动迁安置房屋中享有居住和使用的权利，既保障了老年人晚年生活老有所居，又维护了使用人在房屋动迁中应该享有的权益。”
对此，孙亦玢也提醒，房屋动拆迁的安置补偿内容应当包括财产补偿和居住安置两个部分，老年人的产权房被拆迁时，在获得货币补偿款的同时应当考虑对实际居住人员的安置问题。如动迁补偿时考虑人口因素的，产权人仍需对被安置人进行相应的补偿，而不仅仅是居住上的安置。所以老年人遇到产权房动迁时，也应当合理合法地行使权利。
案例四
均分动迁钱款令孤老无力购房
一段时间以来， 66岁的郑老太与自己的继子李华一家三口一同居住在位于北京西路上的一套由郑老太前夫李老先生承租的公房内，四人的户籍也在此公房内。而李老先生在1997年与郑老太协议离婚时，自愿放弃了该房屋的财产权利。
2008年，该套房屋所在区域被划入动拆迁范围。 2009年6月，李华与郑老太与拆迁人以及拆迁公司签订了 《房屋拆迁补偿安置协议》，约定李华一家三口与郑老太总计四人可获得包括动迁补偿款、困难补助、搬场费等共计300多万元。
然而，由于李华一家与继母郑老太之间关系素来不和，不愿在同处购房安置，而是主张分割动迁款。面对继子李华提出的依据人头数平分钱款的主张，郑老太明确反对。郑老太明白，倘若依据人数平分钱款，凭借自己一个人分到的几十万元是无力购房的。
由于郑老太与李华一家三人始终无法达成动迁款分配协议，动迁公司便未发放动迁安置款。眼看动迁款迟迟不能拿到手，李华一家三人将郑老太与动迁公司告上法庭，要求与郑老太四人一同均分动迁款。对此，郑老太辩称，李华等三名原告不应认定为房屋的同住人，不同意诉请。而动迁公司则表示，由于李华等三人与郑老太之间无法达成非配意见，所以暂未放款。
法院认为，被告作为老年人长期居住使用诉争房屋，且年老多病，从生存能力以及再次改善居住条件的能力看，均弱于三原告，同时鉴于被告一人所需购房面积较小，而目前市场上，小面积房型单价相对较高，故在实际分割时，应对被告予以照顾，较三原告应适当多分。据此，法院判决郑老太一人分得100万多元动迁款，而李华一家三口分得动迁款200多万元。
【法官评析】
缺乏经济来源 可酌情多得动迁款
孙亦玢坦言，由于目前房屋价格的不断上涨，房屋动迁是老百姓改善居住条件的有利途径，然而，家庭内部如何分配动迁款，往往因意见不一而诉至法院。
“根据房屋拆迁有关规定，被拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款，安置房屋归房屋承租人及共同居住人共有。”孙亦玢表示，法院在审理动迁款分割纠纷时，承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但是，对于承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的，可以酌情多分。 “在涉及老年人的动迁款分割及住房安置时，应综合考虑房屋的来源、各方对共有财产的贡献大小及生活的实际需要，特别是对于老年人，应充分考虑其重新购房需要及后续生活状况，保证老年人最基本的生活需求。”
最后，孙亦玢也建议老年人在领取动迁款后，在家庭内部分割时尽量能够达成书面协议，与子女及同住人之间对分配方案予以确认。给付钱款后，则要求对方出具收条。 “当然，老年人对属于自己的动迁款分配也要有自己明确的主张，不能由于子女意见不一而左右摇摆。如老年人应当明确是要求取得安置款项还是安置房屋，在条件允许情况下，法院亦会充分尊重老年人的真实意愿。”
（本文案例中人物均为化名）