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城市房屋拆迁管理实施办法

第一章    总    则

第一条    为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》，结合我县实际，制定本实施办法。
第二条    凡在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本实施办法。
第三条    城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市建设与发展，有利于改善生态环境，促进人居和谐。
第四条    拆迁人依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服从城市规划建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人是指依法取得《房屋拆迁许可证》的单位。
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
房屋承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的个人或单位。
第五条   县规划和建设局负责对全县城市房屋拆迁工作实施监督管理，履行以下主要职责：
（一）贯彻执行国家法律、法规和本县关于城市房屋拆迁管理的政策；
（二）根据本办法制定房屋拆迁管理的具体措施；
（三）对房屋拆迁实施单位进行资质审查和申报工作；
（四）对房屋拆迁和安置补偿进行检查、指导和监督；
（五）调处房屋拆迁纠纷；
（六）负责房屋拆迁有关数据的调查、核实和统计工作；
（七）查处违反城市房屋拆迁管理规定的行为。
国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
公安、广播电视、教育、房管、电信、供电、供水、供气等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、宽带、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外增加拆迁人和被拆迁人的负担。

第二章    拆迁管理

第六条    城市房屋拆迁实行房屋拆迁许可证制度。任何单位需要拆迁房屋，应当向县规划和建设局交验下列文件资料，申请取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
（一）拆迁申请；
（二）建设项目批准、核准或备案文件；
（三）建设用地规划许可证；
（四）国有土地使用权批准文件；
（五）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；
拆迁计划包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁工程的开工和竣工时间等。拆迁补偿安置方案包括被拆除房屋及其附属物的状况，如房屋用途、产权归属、面积等；各种补偿、补助费用的概算；产权调换房屋安置的标准、房源及相关证明文件；临时过渡方式及期限等具体措施。
（六）金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明；
（七）需要委托拆迁的，需提供委托拆迁协议。
第七条    县规划和建设局应当自收到申请之日起30个工作日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条    县规划和建设局在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、补偿方式、安置地点等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
县规划和建设局和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条    拆迁申请人应当具备完成房屋拆迁补偿所需的资金或者周转房。
拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。县规划和建设部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
拆迁补偿安置资金由办理存款业务的金融机构实行专户储存，由县规划和建设局、拆迁人和金融机构共同签订协议，实行专款专用。拆迁补偿安置资金的存款额度，应当不少于扣除安置现房价值后该项目的补偿安置总额。
拆迁补偿安置资金的使用，由县规划和建设局出具资金用途的说明，由出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构拨付。
第十条    拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建房屋及其他设施；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
 县规划和建设局应告知公安、工商、房管、国土等部门，暂停办理拆迁范围内居民户口迁入、分户，营业执照，房屋产权转移、分割，房屋出租、交换、DI押，水、电、气、电视、通讯线路安装等手续（法律另有规定的除外）。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经县规划和建设局批准，延长暂停期限不得超过6个月。
第十一条    拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。严禁个人和无资格的单位接受委托。
县规划和建设局不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托，也不得设立房屋拆迁单位。
临时机构不得作为拆迁人实施拆迁。
拆迁人应当按物价部门核定的标准和计收方式缴纳房屋拆迁管理费等有关费用。
第十二条    拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的单位出具委托书，并订立拆迁委托合同，拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报县规划和建设局备案。
拆迁人拆除房屋时，必须委托具有房屋拆除资质的施工企业。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十三条    拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议示范文本由县规划和建设局统一拟制，供拆迁当事人参照使用。
拆迁人与被拆迁人应当在规定的拆迁期限内签订书面拆迁补偿安置协议，并报县规划和建设局备案。
拆迁补偿安置协议应当载明以下主要内容：
（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层；
（二）补偿方式、补偿标准和结算方式；
（三）实行产权调换的，载明安置房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层和拆迁过渡方式、过渡期限；
（四）违约责任和解决争议的方式；
（五）其他约定事项。
第十四条    拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在规定的搬迁期限内拒不搬迁的，拆迁人可以依法申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第十五条    拆迁当事人就房屋拆迁补偿金额与被拆迁人协商达不成协议的，县规划和建设局应当组织拆迁当事人协商确定房地产价格评估机构；协商不成的，由县规划和建设局组织拆迁当事人随机抽取具有房地产价格评估资质的机构进行评估，评估费用由拆迁人支付。
 城市房屋拆迁价格评估的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日；房屋拆迁许可证逾期失效的，估价时点为重新颁发房屋拆迁许可证之日。房屋拆迁分期分段实施的，估价时点为当期（段）房屋拆迁实施之日。城市房地产市场价格的评估，一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价办法，并在估价报告中说明原因。
拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，可以申请县规划和建设局进行行政裁决。行政裁决申请人为拆迁人的，县规划和建设局应当书面告知被拆迁人。行政裁决应当自申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可依法申请行政复议，或向人民法院起诉。
第十六条    被拆迁人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，县人民政府可以责成有关部门强制拆迁，或者由县规划和建设局依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
县规划和建设局申请行政强制拆迁前，应当对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容举行听证。

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县规划和建设局向人民法院申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：
（一）行政强制拆迁申请书；
（二）裁决调解、听证记录和裁决书；
（三）被拆迁人不同意拆迁的理由；
（四）被拆迁房屋的证据保全公证书；
（五）拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；
（六）被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；
（七）相关规定要求的其他材料。
拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，或者未向公证机关就被拆除房屋的有关事项办理证据保全的，不得实施强制拆迁。拆迁人在实施拆迁中不得采用恐吓、胁迫以及停止供水、供电、供气等手段强迫被拆迁人搬迁，不得擅自组织强制拆迁。
第十七条    尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当符合国家有关规定并经县规划和建设局同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十八条    拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十九条    县规划和建设局应当建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案的管理。

第三章    拆迁补偿与安置

第二十条    拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，由拆迁人按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。
第二十一条    城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。
被拆迁房屋使用性质的认定，以房屋权属证书记载为准。
本办法施行前已建成的房屋，经过规划建设行政主管部门批准，但未取得房屋所有权证，而被拆迁人长期自住的，拆迁时按规划和建设局批准的面积实行货币补偿或产权调换；未经规划建设行政主管部门批准的，作为违章建筑进行处理，不予补偿。
本办法施行后，新建、改建、扩建的房屋，未经规划建设行政主管部门批准的视为违章建筑，拆迁房屋时作为违章建筑不予补偿；虽经规划建设行政主管部门批准，但未办理所有权证的，责令限期补办所有权证，再按标准进行补偿。
非住宅房屋按照下列规定认定：
（一）房屋所有权证记载为非住宅房，按非住宅房补偿；其中持有在拆迁冻结前办理的有效营业执照、缴税凭证，并实际用于营业的，按营业房补偿；
（二）房屋所有权证记载为住宅的，拆迁冻结前实际作为非住宅房使用的，在交验县规划和建设管理部门批准文件和县国土管理部门补交变更房屋用途出让金凭证后，按非住宅房补偿；其中持有在拆迁冻结前办理的有效营业执照、缴税凭证，并实际用于营业的，按营业房补偿。
第二十二条    拆迁补偿方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者产权调换和货币补偿相结合的方式进行。
除本办法第二十一条第二款和第二十四条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十三条    实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，依据《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》，以房地产市场评估价格确定。
拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议、交接房屋后，应在10日内办清结算手续。
第二十四条    实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人依照本办法第二十三条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所安置房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆迁出租的房屋，由被拆迁人与房屋承租人协商解除租赁关系。解除租赁关系的，拆迁人只对被拆迁人进行补偿；未解除租赁关系的，只能实行产权调换，租赁关系继续保持。
 第二十五条    实行产权调换的住宅房，被拆迁人原房屋产权建筑面积在45平方米以下，他处无住房且经济特别困难，并持有城市居民最低生活保障领取证的，应当按不低于建筑面积45平方米调换。45平方米以内的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算，超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，拆迁人按30%向被拆迁人收取原产权建筑面积补差款和超面积购房款。
第二十六条   拆迁产权不明或有产权纠纷的房屋，在县规划和建设局公布的拆迁期限内未查明或未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报县规划和建设局审核同意后实施拆迁。拆迁前拆迁人应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第二十七条    对拆迁设有DI押权的房屋，由DI押人和DI押权人重新签订DI押协议并按规定到房管等部门重新登记备案。DI押人和DI押权人在拆迁管理部门的拆迁期限内达不成DI押协议的，由拆迁人参照本办法第二十六条规定实施拆迁。
第二十八条    拆迁人应当提供符合国