中国最大的恐怖分子:常州地税局第16期政策解读会内容 房地产企业涉税政策讲解

房地产企业涉税政策讲解
第一章 营业税
一、纳税人：
在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照《中华人民共和国营业税暂行条例》缴纳营业税。
这里所称单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
这里所称个人，是指个体工商户和其他个人。
三个条件：
1、提供的行为必须是属于“提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产”范围。
2、必须是有偿提供。（区别视同销售：无偿赠与）但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。这里所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
3、提供的行为必须是发生在中华人民共和国境内。
二、营业税的征收范围：
1、税目税率表中列举的九项，即提供交通运输业、建筑业、邮电通信业、金融保险业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务、转让无形资产和销售不动产。
2、加工和修理、修配，不属于条例规定的劳务(以下称非应税劳务)。
在中华人民共和国境内(以下简称境内)提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产
(一)提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
(二)所转让的无形资产(不含土地使用权)的接受单位或者个人在境内；
(三)所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
(四)所销售或者出租的不动产在境内。
财税[2009]112号对跨年度老合同新旧衔接
适用范围：对2008年12月31日(含12月31日)之前签订的在上述日期前尚未执行完毕的劳务合同、销售不动产合同、转让无形资产合同(以下简称跨年度老合同)
1、跨年度老合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原则，实行按照《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第136号)、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》[(93)财法字第40号]及相关规定执行的过渡政策。
2、上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自2009年1月1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。
3、纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。
财税【2009】112号文的解释
境内应税行为的确定：境内外行为判定原则的调整是新营业税条例及其细则的一个重大变化点。
营业税共涉及七大应税劳务以及转让无形资产和销售不动产。对于转让或出租土地使用权以及销售或出租不动产的营业税应税行为的境内外劳务划分问题，新旧实施细则并没有任何变化，也就不存在过渡问题。因此涉及过渡的主要是两部分内容：
①除土地使用权以外的无形资产转让
②营业税应税劳务（不含土地使用权以及不动产的租赁劳务）
财税[2009]111号
境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。
根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。
二、营业额的确定
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
价外费用的定义
条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
(三)所收款项全额上缴财政。
房地产企业的营业应税收入
一、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。
二、收取的各种价外费用，包括各类手续费、管理费、奖励返还收入、水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等均应并入营业收入申报纳税。
三、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。
四、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。依据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）文件规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税，税率为3%；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税，税率为5%。
五、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为均应按规定足额纳税。
六、以房换地、参建联建、合作建房过程中应按规定申报缴纳营业税。
七、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是均应按规定申报纳税。
八、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否是漏计销售收入。
九、纳税人自建住房销售给本单位职工，应按照销售不动产照章申报纳税。
十、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）应按规定申报纳税；
十一、条例第五条第一款规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应征收营业税。该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权纳入其中。
“售房回租”业务，不能以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。
售后回租业务，涉及开发商、购房者和商户 ,从开发商的角度来看，在售后回租业务中，开发商同时以三种身份（售房人、承租人和转租人）出现 ,房地产开发公司作为售房人应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。作为销售业务，应按照“销售不动产”税目，将销售建筑物及其土地附着物时从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。需要注意的是，开发商按合同约定支付给购房者的租金不得抵减售房的计税收入。作为转租人，开发商一般先向经商户收取租金，然后再按合同约定支付给购房者租金。对开发商收取的租金，应根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目，将从承租方所取得租金的全额收入作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。
其次，从购房人的角度看，在售后回租业务中，购房人既是购房者，又是房屋的出租者。作为购房者，应向房地产开发公司索取全额房价的发票（即不得扣除租金），按照规定缴纳契税。作为出租者，若购房人为个人的，计税依据为房地产开发商承诺的固定回报租金全额，综合税率为5%；若购房人为单位，除了根据《营业税税目税率表》所列“服务业”税目5%的税率缴纳营业税外，还应按照12%的税率缴纳房产税，计税依据为房地产开发商承诺的固定回报租金全额。
对于预收租金的，按照营业税法的规定，应在取得全部租金的时候全额缴纳营业税。作为支付租金的开发企业，应按规定取得出租方的发票，也必须向承租人出具发票。虽然，新营业税法没有规定支付租金方是扣缴义务人，但按照《征管法》和《发票管理办法》的有关规定， 对未按规定取得发票和出具发票的单位，都将给予处罚。
关于价格明细偏低的营业额的核定
第七条 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
(三)按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×(1＋成本利润率)÷(1-营业税税率)
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
纳税后退款和折扣的相关规定
新细则第十四条  纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
新细则第十五条 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
三、营业税的扣缴义务人
第十一条　营业税扣缴义务人：
（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
四、纳税义务发生时间
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
这里所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
这里所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
实施细则第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
五、纳税地点
新条例第十四条　营业税纳税地点：
（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（二）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（三）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
第二章  土地增值税
一、纳税人：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
注：特指转让国有土地使用权
二、以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
三、增值额和税率
1、计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％
四、土地增值税的预征率
根据省局规定精神，我市房地产开发企业预征率按以下标准执行；
㈠普通住宅（140、1.0、1.2）按1%的预征率实行预征；
㈡对房地产开发企业开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%的预征率实行预征；
㈢对房地产开发企业既开发建造普通住宅又开发其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，分别按1%和2%的预征率实行预征，若不能够分别核算的一律按2%的预征率实行预征。
五、清算的条件
根据国家税务总局关于印发《〈土地增值税清算管理规程〉的通知》 和 《土地增值税清算管理规程》苏地税发〔2009〕72号 的规定：
第九条  纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条  对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条  对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第三章     房产税
根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）缴纳房产税（财税[2009]3号 ）
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。不包括农村。
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为１．２％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。
房产税按年征收、分季缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
纳税义务发生的时间
1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
其他规定
财税〔2009〕128号
1、无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
2、产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
3、融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税
关于房地产企业商品房的规定
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
为鼓励地下人防设施，对符合规定的地下人防设施，暂不征收房产税
四、城镇土地使用税
一、城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
二　纳税义务人
1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。
2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；
4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税
三、从2007年1月1日起，外商投资企业、外国企业也被纳入缴纳城镇土地使用税的范围。（国务院令第483号）
征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体、个人所有的土地。
计税依据和税率
一、计税依据
以实际占用的土地面积为计税依据。
1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；
2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
二、税率
城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。
常州地区各等级土地城镇土地使用税税额标准：
一等8元/平方米，二等6元/平方米，三等4元/平方米。
（一）一等土地的地区有：
北至沪宁铁路；东至五角场北路、五角场南路；南至原京杭运河；西至龙江路。
（二）二等土地的地区有：
1、天宁区、钟楼区：在天宁区、钟楼区行政区域内除一等土地外的所有土地。
2、戚墅堰区：在戚墅堰区行政区域内的所有土地。
3、新北区：北至沪宁高速公路；东至新北区界；南至新北区界；西至龙江路。
4、武进区：湖塘镇、武进高新技术产业开发区和武进经济开发区范围内的所有土地。
（三）三等土地的地区：在市区（含武进）境内除上述一、二等土地外，其他均为三等地区。
三、应纳税额的计算
应纳税额＝实际占用的土地面积×适用税额
纳税义务发生时间
从当月起交税的，如填海、开荒山整诒的土地和废弃地的用地自使用之日起开始。
纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税；
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；
购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
五、印花税
纳税义务人：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照规定缴纳印花税
下列凭证为应纳税凭证：
（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
（二）产权转移书据；0.05%
（三）营业帐簿；
（四）权利、许可证照；
（五）经财政部确定征税的其他凭证。
房地产企业主要的应税凭证：
1、房地产企业房屋销售（预售）合同
2、建筑安装、施工合同
3、银行借款合同等
六、城建税及教育费附加
城建税概念：是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。
城建税纳税义务人：外商投资企业和外国企业暂不征收。其他所有缴纳”三税“的企业和个人。
城建税的范围：包括城市市区、县城、建制镇以及税法规定征收“三税”的其他地区。城市市区、县城、建制镇的范围，应以行政区划为标准。
城建税的税率：
1、纳税人所在地在城市市区的，税率：7%
2、纳税人所在地在县城、建制镇的，税率：5%
3、纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇，税率：1%
教育费附加的纳税义务：是以单位和个人缴纳的增值税、消费税、营业税的为计算依据征收的一种附加费。
外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税和教育费附加 (国税发[1994]38号 ）
教育费附加税率：3%
地方教育费附加：税率：1%，是以单位和个人缴纳的增值税、消费税、营业税的为计算所有缴纳“三税”的纳税人，包括外商投资企业和外国企业。因此，对对外支付属于营业税应税劳务的款项，扣缴义务人到税务机关缴纳代开代缴的营业税时，一律需按1%，代扣代缴地方教育费附加。
七、个人所得税
关于全员全额申报：
个人所得税税法第八条，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。（明确了是法定义务）。
全员全额扣缴申报，是指扣缴义务人在代扣税款的次月内，向主管税务机关报送其支付所得个人的基本信息、支付所得数额、扣缴税款的具体数额和总额以及其他相关涉税信息。不是要有税申报的人才需全员全额申报，而是扣缴义务人对支付的每个人都必须进行全员全额申报。因此，作为扣缴义务人必须按规定将每个人的收入及个人涉税信息录入全员全额进行申报。
纳税义务人有下列情形之一的，应当按照规定到主管税务机关办理纳税申报：
（一）年所得12万元以上的；
（二）从中国境内两处或者两处以上取得工资、薪金所得的；
（三）从中国境外取得所得的；
（四）取得应纳税所得，没有扣缴义务人的；
（五）国务院规定的其他情形。
年所得12万元以上的纳税义务人，在年度终了后3个月内到主管税务机关办理纳税申报。
关于董事费征税问题
（一）《国家税务总局关于印发〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔1994〕089号）第八条规定的董事费按劳务报酬所得项目征税方法，仅适用于个人担任公司董事、监事，且不在公司任职、受雇的情形。
（二）个人在公司（包括关联公司）任职、受雇，同时兼任董事、监事的，应将董事费、监事费与个人工资收入合并，统一按工资、薪金所得项目缴纳个人所得税。
关于外籍个人的规定
外籍个人的下列所得，免征个人所得税：
(1)生活费用。外籍个人以非现金形式或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费；
(2)出差补贴。外籍个人按合理标准取得的境内、外出差补贴；
(3)其他费用。外籍个人取得的探亲费、语言培训费、子女教育费等，经审核批准为合理的部分；
(4)股息红利所得。外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。
外籍个人探亲费免税。对外籍个人取得的探亲费，每年探亲不超过2次和支付的标准合理的部分，免征个人所得税。
在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，应当分别计算应纳税额。
房地产企业支付违约金的个人所得税问题
1、房地产由于延期交付房屋而支付给购房者的违约金不需缴纳个人所得税。此违约金属于合同性质的违约，没有偶然的性质，不能套“偶然所得”
2、购房者由于申请不到贷款而退房，从房地产企业拿到的补偿款应按照“其他所得”缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。
国税函〔2008〕576号
房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据个人所得税法的有关规定精神,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
八、企业所得税
国税发[2009]31号文第二条规定：本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业
国税发[2006]31号文第十一条则明确规定适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业
原外资房地产开发企业适用文件：《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号
2008年1月1日起 ，国税发[2006]31号）文件已经因新企业所得税的实施而废止了
国税发【2009】31号明确了房地产开发企业的房地产开发经营业务范围
该文第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题：
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额
对房地产开发企业所得税征收方式的规定：
不得事先采取核定征收方式
可以事后采取核定征收方式（征管法第三十五条规定情形）
开发企业收入的确认：
（一）、开发产品销售收入范围
全部价款：现金、现金等价物及其他经济利益
（二）、企业代收的各种基金、费用和附加等的销售收入确认
1、纳入开发产品价内
2、由企业开具发票
视同销售的规定和税务处理
新31号文第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。
与原政策相比的主要变化：开发产品自用的税收处理。新31号文第七条取消了【2006】31号转作固定资产视同销售的规定
新31号文第二十四条规定：开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
预租收入
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，确认收入的方法，31号文的第6条。
预计毛利率
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
关于计税毛利率
（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。
（二）房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发产品
实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告时，应出具差异调整专项报告。报告应包括以下内容：
1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情况等；
3、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》；
4、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。
（三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市地税局根据《通知》第八条规定的毛利率,联合同级国税局结合不同开发产品共同确定。
关于经济适用房、限价房和危改房。苏地税发[2009]53号
（一）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料
1、立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；
2、土地管理部门划拨土地的批准文件；
3、物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；
4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；
5、列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；
6、经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
7、主管地税机关要求提供的其他资料。
（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管地税机关报送以下资料：
1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；
2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；
3、主管地税机关要求提供的其他资料。
（三）对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。
预售收入和业务招待费、广告费和业务宣传费的税务处理
房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。（苏地税发[2009]53号）
计税成本的核算
计税成本对象的确定原则|（新31号文第26条）：
1、可否销售原则 ；2、分类归集原则 ；
3、功能区分原则 ；4、定价差异原则 ；
5、成本差异原则 ；6、权益区分原则 。
特殊规定： 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理（新31号文第33条）
根据新31号文的要求：成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
计税成本的内容
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费
成本核算要求
苏地税发[2009]53号文第三条第五款要求，房地产开发企业应按期按成本对象做好共同（间接）成本的核算和分配，并登记相关台账 。
房地产开发企业应做好本年共同（间接）成本分摊明细表
具体要求表式和要内容见53号文附表3
成本核算的程序
企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算
业务招待费。
企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
广告费和业务宣传费。
企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算
其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
成本核算的特别要求
企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经主管税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
三项预提费用
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
苏地税发[2009]31号文规定：房地产开发企业在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》
房地产企业佣金的规定
国税发【2009】31号文，是企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。但需代扣代缴营业税及地方教育费附加。
成本、费用扣除的税务处理
1、 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
2、 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
3、开发产品计税成本的核算按以上讲的成本核算的要求进行处理。
4、 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
5、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
6、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
7、 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
8、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
9、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
10、企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
11、　企业的利息支出按以下规定进行处理：
（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
12、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
13、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
14、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
契税
根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，土地前期开发成本不得扣除。
房地产开发企业竞得土地使用权后，应及时按文件规定缴纳契税