2012巅峰对决：房产税或将接棒限购令

时间：2012年01月06日 16:32:44 中财网　　政府说
　　2012楼市者，困限购令久矣。问之，则曰："2010困于经济，2011困于限购。今楼市已入2012年，调控或仍数矣。"言之，貌若甚戚者。
　　如问之，且曰："若恐限购乎？何者更符楼市发展，更限购，复房产税，则何如？"
　　若果如此，楼市或现转机："房将不为投机所扰？则房价之涨与跌，未若复供需关系之真实。2011如无限购令，则房价涨矣。自2008年长春房价开涨，积于今进5年矣，而购房之难日蹙。殚全家之入，竭贷款之能，首付而困顿，还贷而艰难，省支出，减交往，殚精竭虑，往往而举步维艰也。2008年若曾购房，今其价几已倍之焉，购房就增值，几以成楼市之定理，如此到2010年，则楼市充斥投机者焉，非住则买尔，而买以炒房增值。投机之于楼市，如止渴之饮鸩，楼市繁华昙花一现，长此以往者，泡沫暴涨而危及经济。调控因此而起，先调控，而收效甚微，则限购令出。今观之，已见效矣。2011年底强令延续限购令，期毕其功于一役。越今年则限购PK房产税，此楼市巅峰对决，岂若简单之调控政策变化？若选适者用之，比2011年之严控更见成效，今后楼市安耶？"
　　《开发商说》之后，本报再做《政府说》，限购令延续已毋庸置疑，房产税似乎也即将推出，2012年的楼市，限购令PK房产税，谁力挽楼市狂澜！
　　2012，世界是不是如电影《2012》一般？尚待观望！2012，楼市是不是能够触底反弹？就看政策！显然，2012年楼市将会怎么走，最集中的焦点就归结在今年政策还将如何执行、以及是否会有更严厉的调控政策出台。经历了一年左右的宏观调控之后，楼市已经到了保持调控成果的关键时期，显然楼市政策调控不会放松，房产税、限购令的巅峰对决就分外引人注目，限购令延续已无悬念的现在，房产税是否将接过调控"接力棒"，似乎已经昭然若揭，实则不然！
　　第一回合：
　　限购令、房产税谁更有"实力"
　　限购令在2011楼市调控年中扮演了非常重要的角色，其在其他调控房价上涨手段都起了作用但还差点火候的情况下推出，在当时的情况下，也只有限购令才能把房价抑制住，至少将房价过高过快上涨的势头给抑制住。但众所周知的是，限购令在遏止投资热的同时，也限制了一部分刚需购房者的需求，随着限购令的延续，大部分城市在限购细则上都会进行一系列的调整，使刚需们能够满足购房意愿，但是具体如何划分投资与自住需求，可能需要花些功夫了。
　　与限购令的高效、短期效应完全相反，房产税更多的体现在长期效应上，实施初期的楼市调控效果不会非常明显。房地产政策的调控从短期目标来讲，去泡沫是很重要的；中期来讲，扩供给很重要，达成供求相对的平衡；从长期而言，制度建设非常重要，要避免上几轮所出现的报复性的价格上涨，同时避免房地产资产化的投机性趋向。从这个方面分析，房产税将是制度建设中间的非常重要的一环，对于未来楼市健康发展将是非常关键的。
　　第二回合：
　　2012是否将"税上限下"
　　房产税的争论由来已久，去年限购令的实施，更被很多人看做是为房产税的推行做一个铺垫，近期财政部部长曾表示，要稳步推进房产税改革试点。一些人据此作出了房产税即将替代限购令的预测，但从楼市实际分析，限购令即将退出、房产税即将实施的说法似乎尚待商榷。现在来谈限购令退出，在尚有一些限购城市没有对限购令延期表态的时候，明显不合时宜。目前的楼市形势还不容许放松限购的政策，大多数城市都还没有完成本轮房地产宏观调控的目标，调控重点的一线城市房价还没有回到合理的水平。因此，未来限购令的退出恐怕不会一窝蜂地集体退出，而是根据具体情况逐步退出。
　　2011年年初，上海、重庆开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。从目前的情况来看，试点结果不会很快显现，所以房产税的全面推行几乎不能出现在2012年，今年或许会循序渐进，逐步扩大试点范围，最后覆盖全国，但这是需要较长一段时间来实现。
　　第三回合：
　　胜者究竟"限还是税"
　　近期结束的中央经济工作会议提出，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。由此可见，除了上海和重庆之外，今年极有可能推出第二批房产税试点城市，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换限购令等行政手段，因此最终的结果，必然是限购令的退出，以及房产税的全面推行。
　　2012年是备受关注的一年，也是楼市调控进一步推进的一年，可以肯定的是，延续至2012年的楼市调控必然有"新手段"，2012年更是房产税试点城市扩容的最佳时机。从中央政府多次重申，可以感受到对于楼市调控不动摇的决心，限购令作为行政手段，对楼市调控有非常大的积极作用，但从长期分析，开征房产税有助于促进房价回归理性，也符合经济规律。从长远分析，房产税的征收将优化房产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，促进房地产业的长期健康发展，房产税改革试点范围必然扩大，将逐步取代限购限价等"临时性"政策。(记者 房霄洋)
　　长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永：
　　房产税代替限购令是大势所趋
　　2012年的元旦刚刚过去，对于长春楼市来说，这是一个充满了变数的发展历程，有两则消息为长春楼市所万分关注，一是长春住房保障和房地产管理局局长刘大平公开表示，今年限购令延续；第二则消息是有关媒体称，房产税将取代限购令，成为楼市调控的重要砝码。限购令施行一年以来，对长春楼市的影响有多大？房产税具有哪些优点，为何千呼万唤始出来？就此问题，记者采访了长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永，其就此问题进行了一一答复。
　　限购令起到了积极作用
　　"2011年长春房地产市场销售量确实不太好"，长春住房保障和房地产管理局局长刘大平曾表示，限购令对长春许多楼盘的销售量影响较大。的确，从去年年初开始，国家施行严厉的楼市调控政策，先后颁布了限购令、限贷等措施，与前几年雷声大雨点小的调控力度相比，这一次的动作显示了国家平抑房价、打击炒房的坚强决心。
　　按照国家的部署，长春市认真严格执行限购令，在年终岁尾，我们请长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永对限购令施行以来的效果作了总结，他说："观望情绪浓重，市场压力大，交易量下滑，这是最直观的市场感受；但是限购令也对长春楼市的健康平稳起到了积极的作用，打击了一些投资客和投机客，减少囤房、炒房等哄抬房价的行为，在一定程度上增加市场的有效供应，把房子卖给真正需要购房的家庭。也促进了开发商群体的优胜劣汰，迫使开发商生产出更多品质住房。虽然部分刚需人群受到了影响，但对促进房价回归合理的价位起到了重要的作用，可以说是受惠于广大人民群众的一项政策。未买房的人都盼望房子降价，买了房子的人又盼房子涨价，实际上合理的房价才是大家受益的根本保障。国家打压房地产，遏制高涨房价是新政出台的出发点，但更重要和长远的目的是为了房地产市场健康、有序的发展。对房地产市场而言，楼市结构的平衡才是市场稳定的重要根本。只有一方面加大保障性住房建设力度，一方面减少不合理销售，才能为社会提供更多的房源，使房地产市场的供求比例逐渐和谐，供求关系日趋平衡，房价也才会趋于合理。"
　　限购令只是权宜之计
　　"限购令和房产税没有孰优孰劣之分，它们是不同属性、不同范畴的两项政策。限购令是行政手段，房产税则是市场手段"，关于限购令和房产税的孰优孰劣、何时施行等问题，一直是市民热议的话题，长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永表示："房产税是利用经济杠杆来约束投资和投机行为，是纯粹的市场经济手段；而限购令则完全是强行规定的行政手段。房产税通过税收立法，来重新规定房地产市场的游戏规则，一经确定，不会轻易变动；而限购令不仅可以随时调整，而且也可以随时取消。从期限上讲，房产税是长期行为，限购令是临时措施。税收必须有立法支持，因此一旦开征，就会具有长期约束力；而限购令，不论是哪个地方的版本，都明确写有'暂时'、'暂停'或'临时'的字样，限购令的优点就是见效快，但也只是权宜之计，不能长久实行。"
　　限购令是房产税的过渡
　　盛学永表示："从长远来看，房产税必然取代限购令，这是大势所趋。"此外，房产税通过税收的形式，将投资客或投机客的部分现金财富重新收归国有，这在客观上可以减少市场上过剩的流动性；而限购令虽然可以减少流动性的继续增加，却不会影响既有流动性的总量；限购令最多也只是把流动性从一个领域挤出，之后释放到其他领域中去。而房产税可以抑制投机的热情，房产税断了政策的退路，使投资客的幻想泯灭，持有房产的时间越长，持有成本也就越高，不如早早出手。而单纯的实施限购令，则可以表示将来发生变化的可能性很大，因此投资者持房待观也不会增加什么成本，赌上一把是完全值得的。虽然房产税具有更合理的诸多优点，但盛学永认为，这也不是马上就能实施的，"房产税要经过调研、制度确立、试点等工作，公民房产信息联网也是必不可少的一项工作，不能一蹴而就。限购令就是房产税的过渡阶段，待时机成熟，施行房产税，限购令就可以功成身退了。"
　　(记者 朱巾国)
　　●政策链接
　　楼市调控 各地有妙招
　　长沙按面积限购
　　2011年3月4日，长沙市出台的限购令却令人耳目一新：对在本市市区(市辖五区，下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭)，限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。
　　这将意味着长沙市将有几类人从2011年3月4日起不可以在长沙市五区购买90平方米以下的新建商品房：
　　一、户籍为长沙、株洲、湘潭、常德、益阳、娄底、衡阳、岳阳八个城市的居民在长沙市五区已经有2套及2套以上房产的不可以购买。
　　二、除了上述城市以外的在长沙市五区已经有1套房产的不可以购买。与此同时，限购细则并没有对二手房买卖进行限制。
　　重庆率先试点房产税
　　重庆市政府在2011年1月27日分别宣布，作为个人住房房产税改革试点，从2011年1月28日开始向个人房产征收房产税。标志着酝酿多年的房产税进入实质运转阶段。另外，从当年10月1日起，重庆市将对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。
　　重庆市对存量房征税的方式，是全国特有的以"算旧账"式地向存量住房收取房产税。
　　随着存量房产开始缴纳房产税，意味着重庆借助房产税新政，对房地产调控做到了全方位覆盖，当地房产管理部门根据2011年一季度交易水平测算，2011年重庆主城交易的应税住房将接近万套，加上存量独栋住房，初步测算这些房产在确权登记后应缴纳房产税逾亿元人民币。
　　上海房产税用做保障房建设
　　上海市人民政府2011年印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
　　●他山之石
　　国外楼市如何调控
　　日本政府实行"保低放高"政策
　　日本政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，主要是用来保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，高收入者的住房由市场解决。此外，鼓励企业自建房分配给职工，日本企业的自建房受到政府鼓励与土地供应上的优惠。
　　韩国多项政策齐头并进
　　韩国政府重点扩大优质低价住房供应量，金融方面规定金融机构提供住房贷款的额度不能超过房屋实际市场价格的40%，以遏制投机性购房。加大了对不动产，特别是高价值不动产的税收力度，使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额不动产税。
　　美国多方面调控地产市场
　　美国政府有区别性的自住房与投资房的贷款利率，区别性的普通住房贷款利率和大额贷款利率。对于低收入家庭首次购房，政府更提供许多优惠贷款条件，包括降低(甚至为零)首期支付额、住房抵押保险、减免购房时的交易费用等等。征收房产税，房产税率由各州自行决定，大部分州的税率为房产价值的1.2%-1.8%，房价越高比例越高。
　　英国强化住房保障与差别税收政策
　　英国政府提出要"以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会"。防止炒房的做法是：银行对房屋贷款额度有严格的限制，不能超过个人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。
　　德国主要从房价与租价两方面进行管理
　　在德国，房价开发商说了不算，所有房地产交易情况都要集中起来，形成"销售价格总汇"，各地评估委员会则根据"销售价格总汇"每年制订"地价图"。房屋出租价格方面，与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型"房租合理价格表"。