Karina Lynne:央行公布中国房地产金融报告 透露三大新政(图)

http://finance.qq.com　2005年08月16日07:40北京现代商报

昨天，中国人民银行公布了《2004年中国房地产金融报告》，并对未来的地产金融业进行了展望。该报告显示，在综合考虑人均住房面积改善和住房自然折旧两个因素的情况下，2005年和2006年全国商品住宅市场将会出现供给略大于需求的局面，全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。
此外，昨天的《地产金融报告》中也对过去一年半以来的数据进行了回顾，同时透露出了一些未来可能执行的地产金融新政。
开征不动产税列入议事日程
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昨天的《地产金融报告》已经将开征不动产税列入了议事日程，并明确表示目前已经有部分城市开始试点征收，并成为地方政府的税收来源。《报告》中指出，开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点，其目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。
因此，未来在征收各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求；要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。
骗贷企业名单将被公开披露
在央行洋洋洒洒31页报告在未来地产业金融风险防范一节中特别指出，要严惩骗贷套利企业，并将公开披露骗贷企业名单。
《报告》指出，开发商通过按揭套取、骗取银行资金是各家银行普遍遇到的一个问题。因此，应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。
居民按揭仍是黄金资产
在回顾过去一年的个人住房贷款状况时，央行《报告》中指出，个人住房贷款质量很高，仍然是银行的黄金资产。
据数字统计，四大行房地产开发商贷款中，农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10％－11％之间。而四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1．5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。相比而言，个人按揭住房贷款仍然是银行的黄金资产。
商报记者 和平／文 商报记者 杜刚／摄
买房人三大关注
在昨天的《地产金融报告》中，透露出了一些与购房者切身利益相关的信息，值得大家关注。
固定利率贷款有望问世
首先，在央行《报告》中表示，将考虑允许商业银行发放固定利率住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。
最近一段时间，利率的变动对房屋销售的调控已经初步显示了效果，但未来利率仍有可能进一步变动。按照从前的房贷政策，如果央行对贷款利率进行调整，那么贷款购房人将在利率新政颁布后的下一年度执行调整后新的利率标准。而固定利率贷款制度下，银行会和贷款人协商确定利率，并不受国家政策影响，有利于帮助贷款人规避利率风险。
也就是说，未来买房人在申请房屋贷款时，不仅可以考虑自己以什么样的方式还款，还可能需要考虑选用固定利率还是变动利率。
期房销售将被取消
此外，央行《报告》中表示，将会考虑取消房屋预售制度。《报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
据了解，在房地产行业的高速发展过程中，期房预售起到了推波助澜的作用。然而在期房销售过程中也出现了交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等问题。使得房地产合同纠纷居高不下、欺诈性烂尾楼日积累多、消费者痛诉信息不对称。而业界也出现了“房屋预售功成可以身退”的呼声。在刚刚发布的《地产金融报告》中也明确提出了要在未来考虑取消房屋预售制度。
发达地区可提高公积金缴存
在央行《地产金融报告》中透露给买房人的一大利好就是要进一步完善公积金制度，并允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例。
昨天的央行《地产金融报告》中指出，要进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者的购房能力。逐步做到所有居民都能上缴住房公积金，提高中低收入者的住房购买力。另外，还要成立专门机构加强公积金监管，并允许发达地区优先提高个人公积金缴存比例。
商报记者 和平
心中有数
60％ 房贷集中在五省
居民购房贷款主要集中在房地产热点地区。2004年上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加个人住房贷款2452．4亿元，占全国增加额的60．2％。
人均住房约25平方米
我国人均居住面积已经超过了中等收入国家的水平。据建设部统计，2003和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23．7和24．97平方米，超过了90年代初期中等收入国家平均20．1平方米的水平。
222亿元炒楼“热钱”进上海
2004年1－11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％；用于购房的外资约70亿元。
个人房贷仅1．5％“不良”
四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1．5％左右，因此个人住房按揭贷款被喻为商业银行的“黄金资产”。
个人房贷占ＧＤＰ11．7％
2004年底我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为11．7％，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占ＧＤＰ的比率平均达到39％，所以我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
商报记者 刘杰