偶看新闻哈狗帮 mp3:老木头投资总结2011（商铺）
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 05:09:36
老木头投资总结2011
今年开始正式写博，也可以算是投资元年。因为前几年生活花费太高，没有多少剩余资金，不过经过努力，生活条件取得大幅提升。当然离不开家人帮助，在这里表示感谢，感谢可爱老婆，敬爱的父母，无私的岳父母的支持，使得我这个一穷二白小伙通过不断的努力，通过知识和智慧，以及正确的理念和果断的选择。让自己的家庭从无房无车到不当房奴的情况下住宽敞的房子，并且有着自己的小车，车是2年前分期付款买的，2年时间负担不小，不过目前款已经还完。然而房和车并不是我的最终目的，他只是必须品。
10-11年把小房产变卖以合适的价格买入更大的房子，由60平变成150平，生活条件明显改善。但是背负了不少的银行贷款。因为去年宝宝的出生需要岳父母一起住好相互照顾，并且岳父母的房子太老旧，没有阳光照射所以把把他们的那套房子卖掉做首付，然后贷款买房，这样房子变大了，他们也能住得更舒适。但每个月我需要承担扣除公积金自动还款后的商业贷款3400元左右（哈哈，出手及时，我当时以7.5折的价格贷款，随后就贷款利率就涨到110%了）。而我们的婚房也是60平，宝宝出生后房子就显得特别拥挤，我们跟岳父母一起住后就把婚房出租了。一年房租15000元还得交物业，暖气费，还面临不断更换租客耽误租期这样一年也就13000块钱左右，如果租客频繁的替换可能还会收到更低的年租金，并且影响邻居生活。
因此今年4-6月份，我进行了一次资产置换，通过网络查询，几个小时就找到几个目标，于是第二天就去考察，当天就跟对方签约。签约后卖房却不是很顺利，卖了2月，也从最初的中介评估价72万降到了66.5万的价格卖出（07年买入的时候花了首付20万，除去贷款后这样算起来净资产收益率能达到100%以上了，我想其中有很大部分是杠杆的作用）。并以41万的价格买入一间小商铺，加上各种费用大概总价格需要48万。还掉公积金贷款15万，剩余3.5万，商铺目前净年收益4.4万，达到9%以上的收益率是一笔非常合适的交易（其实最开始根据我的考察租金大概能收到15%，但是交易成本增加，并且适当的给租客优惠收益率明显下降，我的租客已经租这个店铺7年了，去年以2600元跟原房主租的，所以不能涨太多。）。但商铺的租金目前相对可比店铺偏低，还有很大的升值空间。
商铺租金完全覆盖了住房所需每月贷款，做到了以房养房。这样每个月都有现金流流入股票投资。
11年股票投资收益：
A股盈亏率
-10.6%
B 股盈亏率
总盈亏率
总加权盈亏
摩擦成本
0.30%
换手率
17%
我获得现金的方式基本上决定了我的投资资金不能是固定的，而是以定投的方式买入股票，这样在年终算自己的收益也是一件相对费力的事情。可能存在误差，但是希望结果尽量能反映我的投资实情。
先说股票买卖原则，尽量便宜的价格买入优秀的公司，如果关注的股票价格相对波动太大做适当的转换，但是尽量避免交易。减少卖出交易次数，减少摩擦成本。这样更能够提高准确率。其实买股票就应该像买商铺一样，得看地段（护城河），商铺开发商管理收费（管理层），租金和投入比（市盈率），升值潜力（成长性）。但最重要的是要便宜的价格买入容易出租的商铺。
今年主要投资几个股票：（我从股票交易软件上截图的，买入操作时软件就自动标识为B,卖出为S）这个图看不到买入数量，但能看到我买入的节奏和价格，当然便宜的时候且有钱的时候就多买，贵的时候就少买，谁更合适买谁。
招商银行
兴业银行
贵州茅台:贵州茅台有一次卖出操作202元卖出换成万科A.
万科A：今年进行了少量买入，并且在办了B股账户后换成了万科B以万科A7.1的价格换成7.18港币的万科B.
万科B:有一次买入，由万科A换入。
苏宁电器：这股票是今年争议最大的股票，但是作为长期投资者，我仍然对苏宁充满信心，但是他的价格远没有银行这么低估，所以只占我总投入的百分之几。
杭汽轮B:开B股账户后，进行杭汽轮B买入操作，杭汽轮B属于有护城河，净资产收益率高，市盈率低的股票。
中国人寿和中国平安：中国人寿和中国平安都属于保险股，但是对于谁好谁坏很多人都有自己的观点，但是我却说不清楚，所以少量参与。
上面是中国人寿的操作。下面是中国平安的操作，先买的平安，后来人寿价格下跌巨大换入人寿，后来人寿价格回来，卖了人寿，因这时候平安下跌了很大。
巨星科技：期间极少量投入巨星科技，因银行家太便宜，相对价格巨星科技太高所以卖出，卖出后中小板及创业板迎来了大幅下跌，便宜才是硬道理，如果没有安全边际是非常可怕的 。
前A股资产：
目前A股资产：
目前B股资产：
其中A股占总资产的85%，B股占15%左右。
2011年总的卖出次数非常少，这主要得益于对价值投资理念的不断学习。在市场剧烈波动的情况下不因为市场的波动影响投资计划，对安全边际，逆向投资以及对公司的分析更深刻，这些都必须感谢新浪博客，这一年结识不少志同道合的投资战友，2011年是价值投资者抱团取暖的一年。是不断播种的一年。今年学习了不少博客的文章，自己也发表了几篇博文。得到了一些博友的认可，目前博客关注：
取得了可惜的成绩，来年还得不断学习，与博友们一起进步。
祝大家在新的一年里身体健康，家庭和睦，工作顺利，投资理论和实践更上一层楼！
老木头
2012.1.1
花都buffett2012-01-01 14:18:15 [举报]
商铺投资你今年买入，当年投资回报有9%以上，简直难以想象，是商场内的产权铺么？木头兄哪个城市的？博主回复：2012-01-01 14:20:03
年化投资回报率，不是当年回报率。不过租金是先收了，还收了保证金。
我在大连，不过这个商铺是可遇不可求。管我财2012-01-01 14:29:09 [举报]
广州第一高楼绿地中心商场铺保证十年租金回报7%，好夸张！博主回复：2012-01-01 14:39:33
关键是谁保证，最终需要市场来保证。
Cathaya2012-01-01 14:37:24 [举报]
“我获得现金的方式基本上决定了我的投资资金不能是固定的，而是以定投的方式买入股票，这样在年终算自己的收益也是一件相对费力的事情。可能存在误差，但是希望结果尽量能反映我的投资实情。”
对不定期投入取出的投资，建议可运用Excel表格中的XIRR函数计算收益率。博主回复：2012-01-01 14:39:13
谢谢了。
花都buffett2012-01-01 14:43:43 [举报]
年化有9%也是不可想象了，街铺么？这边的回报都低于3%，静态40年回本，这两个月有些一手商铺开发商卖出来甚至要一百年静态回本。博主回复：2012-01-01 14:51:57
我这是二手的，不是街铺，不过是这里最繁华地段的地下商铺，没有空置率。主要是大爷急着用钱而且对市场不了解，他租给租客的租金明显低估所以造成商铺价格低估。
他挂牌价45万，我根据他的租金跟他讲价降到41万。
我想60万目前也应该有人会买。
对了我的净收益是让承租方负担一切费用后的，物业费都要10000块钱左右，租客付，其他所以费用都他包了，不过他也是挣钱的，他考虑好多个这样的铺子，收益率比9%高多了。
目前基本没有空置率。华坚道2012-01-01 14:44:31 [举报]
谈到商铺，最近广州不少中介拉我看铺，初步估算年回报率在8%左右，而且对这块不是很熟悉，还是放弃了。博主回复：2012-01-01 14:52:42
主要是好不好租，如果合适还是可以买的。
管我财2012-01-01 14:53:45 [举报]
由绿地集团来保证，每年不低于7%。我想说的是商铺感觉过热了，广州第一高楼居然还要提供这么优厚的条件招商！博主回复：2012-01-01 14:54:45
需要慧眼呀。
花都buffett2012-01-01 14:58:37 [举报]
绿地中心有二期啊，12年估计会推出。
估计绿地等钱救急，米推保证，按道理果个位置应该做得起来，距营运经验又足，全国好多绿地中心，广州只不过系其中一个花都buffett2012-01-01 15:00:49 [举报]
地下铺属不属于人防设施，有些没有产权只有使用权的。
如果有商铺产权那木头兄真是捡到宝了博主回复：2012-01-01 15:08:29
40年产权的。实际面积
8平，产权面积 27平。 管我财2012-01-01 15:05:19 [举报]
街铺曾经是我最重仓投资，呵呵。无产权商铺千万不要买！切记！博主回复：2012-01-01 15:07:49
有产权的，40年产权。
花都buffett2012-01-01 15:12:59 [举报]
商场内铺一手我是不敢下手的了，失败比成功的好多，很多做不起来，二手已经形成稳定客流的就可以考虑，但通常二手放出来回报很低，如果位置好又回报这么高总价这么低，基本上这边绝迹。
除非超大型shoppingmall一手可以考虑，失败几率较低博主回复：2012-01-01 15:25:20
我这是成熟的商铺，已经有6-7年了吧，这个地方客流可是大连最多的，年轻人逛街必去的地方。没有空置的商铺。
新浪网友2012-01-01 15:24:58 [举报]
写的好！
对苏宁电器的看法：
我按年度顺序阅读了苏宁电器的所有年报，感觉：从刚开始的热血沸腾，非常想购买它的股票，到看了2011年中报和3季报以后，觉得苏宁电器可以跟踪，但吸引力不大。
苏宁电器的增长是靠不断的外延扩张，不断的从股市融资取得的，从这些年报上你可以统计一下它从股市融了多少资，融资开店的效果到底怎样？
另外苏宁电器的网上业务必须对它的网下业务有促进才有意义，
即：网上卖的产品应该与网下相同，让消费者从网上购买真正得到好处才有意义，不能为了电子商务而电子商务，苏宁电器的管理层好象还没有弄明白这一点，只是强调网上卖的产品与网下不同。
购买苏宁电器的时机：
苏宁电器的网上业务必须对它的网下业务有促进，才会购买它的股票，否则，股东的钱基本上都变成了昂贵的开店费用（主要的场地租赁费）。博主回复：2012-01-01 15:27:00
苏宁是优秀的企业，只是暂时遇到了麻烦，不过苏宁一直是从麻烦中走过的。
zgjsszluxuan2012-01-01 15:28:27 [举报]
这个商铺租金真高啊。
楼主银行仓位也太重了。博主回复：2012-01-01 15:29:56
是呀，忒重了点。
华坚道2012-01-01 15:46:02 [举报]
木头兄，淘到宝了，我看那个属于老城区，有一期项目运营成熟，目前是二期项目，二期那个商业楼重新改造的，以前二层是苏宁店，三层是酒楼，现在改造精品小铺等，人流还算比较旺。博主回复：2012-01-01 15:54:02
如果合适就果断出击，不过目前股票估值这么低也没有必要着急。
南岳山大汉2012-01-01 15:48:16 [举报]
学习了，顶一个。不输就行2012-01-01 15:48:50 [举报]
我非常的肯定，您的四十几万应该买股票而不是商铺，看来不是家人不同意就是自己在股票上不……呵呵1博主回复：2012-01-01 15:53:12
商铺和股票性质是不太一样的。
你现在能有分红率大于9%的股票吗？难。
我是想用商铺抵押贷款再买股票怎么样？
不过不知道利息怎么样。胖头鱼的价值投机2012-01-01 15:54:57 [举报]
建议将招行换成东阿阿胶博主回复：2012-01-01 15:57:57
谢谢你的建议，不过我从来不建议别人买入，也不听别人的建议
。 BeyondFeelings2012-01-01 16:22:45 [举报]
来自BeyondFeelings的评论博主回复：2012-01-01 18:33:20
新年好。
随风而行2012-01-01 16:23:29 [举报]
坚持自己的操作原则是成功的第一步来自：手机新浪网(手机访问sina.cn) 你也想用手机抢沙发？博主回复：2012-01-01 18:33:01
关键还是要操作原则的正确。
千金散尽2012-01-01 16:41:03 [举报]
1.迄今看到最简单明了的总结！
2.商铺抵押贷款和股票抵押贷款有何不同？
3.有关招行，如果真出色，招行A最后会涨过招行H，因为国人是严重人来疯，而港人理性。博主回复：2012-01-01 18:32:39
谢谢鼓励。股票抵押？你说的是融资融券吧，好像期限有很大区别。
生生不息2012-01-01 16:46:26 [举报]
我和你投资年龄差不多。今年业绩比你差远了。商铺投资，的确是可遇不可求，9%的回报真不错，有些地方5个点以下回报的商铺都很难找。管兄见解好，无产权商铺不能沾。老木头兄看来要和银行地产死磕了。 博主回复：2012-01-01 18:31:32
呵呵，谁叫他又便宜有好呢。
股之茶乐2012-01-01 16:50:41 [举报]
木兄亏损比我小，但今年的收获大于亏损，我已经知足！博主回复：2012-01-01 18:30:50
关键不是哪一年的亏损多少，关键是有没有找到真确的路。
richard2012-01-01 17:25:50 [举报]
了。商铺投资，的确是可遇不可求，9%的回报真不错
很好啊哈。
希望深圳也能找到这个价格 这个租金的商铺哈 博主回复：2012-01-01 18:30:16
平时多关注可能能寻到宝。
richard2012-01-01 17:34:28 [举报]
苏宁情况继续体验哈
苏宁易购~~ 苏宁买书10天没来。。。他们有客服打我电话主动，接受 我取消订单 。这客服不错；
淘宝买衣服，退货。，店家服务可以，但是用申通快递深圳这，这快递很差很差。。。。---让我开始去京东买衣服
京东退衣服，网络申请，手机短信就看到很快当天 短信通知，
是否退款申请有没问题 。很好。。感觉。
。。~~从这里看 b2c 京东 综合， 品质保证，
服务好，
对于我这种城市想追求点品质的 ，喜欢京东的 服务 ，品质，哈；
小结：为什么这么多退货，就是买衣服主要，买电子从来没退货。
衣服不去试真的麻烦 大小问题，*质量问题 ，很容易出现错误。 ~~所以这给我感觉 有实体店的好处，实体店试的重要，
不过苏宁实体店是卖电子，不过我买手提电脑手机也是一定要试的，从这角度看，实体店 有用 ，用好-加网络 那就很好。哈
现在同事的消费模式，很多是网络买， 实体店看，让后网络买。
但网络品质一直有问题，感觉实体店以后卖品质好的 受的影响小点。
电子商务店的比较：
京东模式不错感觉，服务好，品质信誉好；
淘宝就客服多，都购买半定制商品 咨询上方便快捷；
。。但京东的回复 提问也越来越快。
苏宁易购：感觉学习京东模式 应该是有前途的模式啊；
？物流自检优势，客服还可以优势，。。
产品采购选择 --等，页面技术等？ 。。加油啊。。。 博主回复：2012-01-01 18:29:46
谢谢你提供的信息，苏宁易购进步飞快。
潜龙在渊2012-01-01 17:42:51 [举报]
老木头看来不老，而且相当年轻。羡慕一下。呵呵。
祝来年大伙都有好收成。呵呵。博主回复：2012-01-01 18:28:24
谢谢了，祝大家身体健康，早日实现理想。