偶看新闻首尔服装介绍:企业租赁集体土地上厂房应注意的问题
来源：百度文库 编辑：偶看新闻 时间：2024/04/28 04:29:24
企业租赁集体土地上厂房应注意的问题
自2007年1月1日起，工业用地出让必须采用招标拍卖挂牌方式并执行《全国工业用地出让最低价标准》，这大幅增加了外资企业的用地成本，实务中，因 为集体土地价格相对低廉，一些外资企业改为租用集体土地建造厂房，目前较为普遍的做法是直接与集体土地所属的村委会签署土地租用（或合作）协议。但实际 上，大陆法令规定，单位和个人从事建设，必须使用国有土地，如需使用集体土地，仅限两种情况：一是先将集体土地征为国有，再以出让、划拨或租赁等方式由企 业取得。二是农村集体经济组织或乡镇企业以集体土地作价入股，与其他企业合资、合作（必须经县级人民政府批准）。集体土地是不允许直接出让或出租的，违法 出让或出租集体土地，受让人及承租人面临着出让、出租行为被法院认定为无效的风险，届时悉数投资可能化作泡影。
集体土地使用权不得出租，但集体土地上的建筑物大陆法令并未禁止出租则没有明确规定。实务中，符合以下条件的集体厂房是允许出租并受法律保护的：
1、厂房属于集体经济组织单独或与他人合作建成；
2、所使用的集体土地已经过县级以上政府批准，作为建设用地；
3、厂房建设手续合法并经工程质量验收和消防验收合格；
4、用途必须是工业或仓库、办公、商铺等建筑物，不能是民宅。
集体厂房出租，出租的标的主要是地上建筑物，集体土地使用权仍属于集体经济组织，并未发生实质性的流转，故政府主管部门对这种做法一般不作为违法行为进行查处，人民法院一般也会认定当事人之间的租赁合同有效。
但如果建筑物不属于合法建成，未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者建筑物建筑违反建设工程规划许可证的规 定，租赁双方因为该不合法建筑物的租赁发生纠纷起诉至法院的，法院则一般裁定驳回起诉，告之当事人向政府主管部门申请处理。在政府主管部门对不合法建筑物 处理后，当事人可就该纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
因此，租赁集体土地上已经建成的厂房，应注意以下事项，避免发生纠纷时得不到法律的保护：
一、查看主体
依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，只有以下情况才可以使用集体建设用地进行生产建设：
1、农村集体经济组织使用本集体经济组织土地办企业；
2、农村集体经济组织或乡镇企业以集体土地作价入股，与其他企业合资、合作（必须经县级人民政府批准）。
故，应查看出租方的经营证照，是否属于本村集体企业或集体组织/企业参与入股的企业，只有这些企业出租的集体厂房，才有可能是依法建成的厂房。
二、查看证件
查看出租的厂房所占用之土地是否取得建设用地使用许可证，建成的厂房是否取得房屋所有权证，是否有相应的规划手续，厂房投入使用前是否已经完成建设项目“三同时”验收等等。
另，承租后拟经营的项目如果与原厂房建设所申报的建设项目不一致的，新项目投入生产前还应办理新项目的环境评估和“三同时”验收手续。
三、出租方权利机构的决议
为尽可能避免租赁合同产生纠纷，应要求出租方同时使用公章和法定代表人签字作为合约签署生效的要件。另外，因为集体企业属于本村集体经济组织所有，通 俗一些说，就是属于本村村民共同所有。随着大陆村民法制意识的加强，一些村民对本村企业擅自出租本村土地、资产给他人经营，造成本村资产流失或带来污染， 可能持对抗态度，故为谨慎起见，建议在签署合约时应尽可能要求出租方出具其权利机构同意将厂房出租的决议文件。