2012女排奥运会半决赛:2011中国房地产领域十大谬论 如果当真就输了

　　谬论一：限购令是赶走外地人

　　2月16日，北京市政府推出了最严厉版的“限购令”。此政策一出，在房产业界立即引起不小的震动。广大民众即理性房地产研究人士均对此政策持强烈支持态度，而地产利益群体及其拥趸者则抛出种种谬论，以期混淆视听从而达到干扰调控的目的。在这些谬论中，以刻意煽动民众不满情绪的“限购赶走外地人”为最。

　　事实上，限购令是保护民众绝非赶走外地人。首先，限购令是抑制投资的最有力武器，将在较短的时间平抑房价，从而令消费者能以合理的价位实现安居梦;其次，在目前房价处畸高的状态下，政府不希望看到普通民众为高房价埋单，出台限购举措一方面是不希望民众因买房而大幅增加生活压力，令一方面是为了避免民众在买房后因房价下跌而导致资产严重损失;第三，限购令限制的是外地投机(投资)客，绝非普通外来务工或经商人员。

　　谬论二：银行取消房贷优惠将令消费者被误伤，将加重消费者负担

　　2月中旬，北京、上海等地先后传出部分银行收紧信贷，首套房和二套房利率分别需上浮10%至50%不等的消息。地产利益群体及其代言人便抛出消费者被误伤、加重消费者负担的谬论。

　　事实上，银行取消房贷优惠绝不会误伤消费者。

　　首先在畸高房价下，政府对于房地产实施调控的根本目的是打击投机、抑制投资、引导需求。而在诸多政策中，提高购房门槛、加大购房购房支出是抑制非理性需求的一项有效举措。在政府深化调控的态势下，从目前房地产市场发展态势来看，各地房价必将下跌，民众买房即意味着资产缩水。

　　其次，银行取消个人房贷优惠利率正是为了配合中央调控，通过加大购房支出来达到劝阻民众不要为高房价埋单的目的。而绝非那些房产利益群体及其代言人所说是对消费者的一种误伤。因为银行取消优惠利率，对于实施购买行为的消费者而言是加大了购房支出，而对于那些虑及成本增加而放弃买房的消费者而言却不存在负担增加问题。

　　第三，从实践来看，没有实施购买行为的普通消费者根本没有受到银行取消房贷的误伤。相反地，由于普通消费者放缓了购房节奏，可以从容地选择房源、与卖方谈价，将在理性状态下实施购买行为，此其一;其二，在房价处下跌通道下，可以避免因过早买房导致资产严重缩水;第三，在房价下跌态势下，有可能淘到投机客、投资客割肉的房源。

　　谬论三：政府是房地产最大收益者

　　2月份，郎咸平做客第一财经时表示：“中国涉及房地产的税是12项、费是 50项，是全世界税收品种最多的一个国家。这62项税费占房价的30%~40%，这还不算出让金，出让金应该占到房价的30%~50%之间。如果把62项税费和出让金加起来，会发现我们买的房子的50~90%进了政府的口袋里————房地产商要道德干啥用?都被收走了嘛……”郎咸平之言向公众传达了一个信号，即政府是房地产最大收益者。

　　笔者以为，郎咸平的观点是彻头彻尾的谬论。首先，涉及房地产的税费根本没有郎咸平所说的那么多，且很多费用并非政府征收;其次，税费及土地出让金在房价的占比根本没有郎咸平所说的那么多，况且，这几年房价一直在上涨，而税费却只征一次，房价每上涨一次，税费及土地出让金在房价中的占比将降低一次;第三，近年来，房产商的财富快速累积并膨胀，若真如郎咸平所说，政府拿走房价中的50~90%，则绝不会缔造如此多的地产富豪，几乎所有房产商均将因难以维持而破产倒闭。

　　谬论四：限购令只是压制了需求，对房价的影响不大，一旦限购取消市场将出现报复性反弹，对消费者是误伤

　　两会期间，河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员说：限购令只是压制了需求，对房价的影响不大，一旦限购取消市场将出现报复性反弹，对消费者是误伤。

　　事实上，限购令抑制投机、投资需求，受此影响，房价必将下跌，部分城市房价将大跌。投机、投资需求被逼出房地产市场后，市场必将逐步回归理性，即便取消限购，投机、投资需求因获利预期大为降低而失去对房地产的投机、投资兴趣，房价及市场成交均不会出现所谓的报复性反弹。

　　限购令限制的是外地投机、投资客，绝非普通外来务工或经商人员。在目前的畸高房价下，房屋价格已经远远偏离其价值，民众倾尽毕生甚至全家的财力购房完全是一种奢侈行为。况且，在政府保障房大量且快速推进，政府调控进一步深化的市场态势下，房价必将下跌，民众买房即意味着资产缩水。故此，限购令绝非误伤消费者。

　　谬论五：保障房建设是大跃进

　　5月份，任志强在复旦大学举行讲座时，炮轰保障房政策：不同意用现在这种“大跃进”的方法建设保障性住房。今天，任志强在其博客发文《啥是中国大跃进》，再次叫嚣中央政府今年出台的建设1000万套保障房是大跃进。他对保障房建设的土地、资金、生产能力提出了质疑。

　　事实上，大跃进留给国人更多的是惨痛的思考。赶英超美的出发点、不切实际的规划、自下而上的浮夸、伤及群众生活与感情的做法等导致“大跃进”注定失败。而目前政府出台的保障房政策是为了从根本上保障普通民众住有所居，是以保障民众为出发点、经过科学规划并合理调配资源、各级政府及相关企业积极推进的一项惠及亿万百姓的民生工程。故此，政府保障房政策与“大跃进”绝不能相提并论。而今年保障房任务超额完成，就是对任志强最有力的回击。

　　谬论六：我国最终将取消土地供应双轨制

　　国家土地副总督察甘藏春表示，我国将按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。

　　对于甘藏春提出的扩大有偿使用覆盖面，笔者持支持态度，因为取消某些单位用地的特权，让土地出让价格由市场来调节，真正实现公平。而对于其所提出的取消土地供应双轨制观点，笔者认为有两点值得商榷：

　　第一，其观点存在逻辑错误。既然军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用，就不能说我国最终将取消土地供应双轨制。因为从发展的眼光来看，我国保障性住房的发展刚刚起步，必将成为中国房地产市场主要产品，保障性住房用地将长期存在，而军事及特殊用地也将长期存在。故此，我国土地供应双轨制将长期存在。

　　第二，其观点不利于房地产市场理性发展。所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位;二是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。甘藏春提出的取消土地双轨制即意味着土地供应只能是取消土地划拨之后的单轨制，即土地供应完全采用招拍挂模式。此观点不利于中国房地产市场的理性发展。因为从实践来看，土地招拍挂存在诸多弊端。

　　谬论七：银行上调首套房贷是打击合理需求

　　10月中旬，上海、广州等地多家银行也已经上调了首套房利率。地产利益群体及其拥趸者则抛出种种谬论，以期混淆视听从而达到干扰调控的目的。在这些谬论中，以刻意煽动民众不满情绪的“银行上调首套房贷是打击合理需求”论为最，该文甚至以煽动性的语气说：“缘何对非常合理、纯属自住的第一套房贷如此苛刻?”

　　对此观点，笔者深不以为然，相反地，笔者以为，银行上调首套房贷利率是对消费者的保护，而绝不是苛刻地打击消费者购房需求。

　　首先，在目前的市场状况下，普通民众基于自主需求的购房行为无丝毫合理性。目前房价尚处畸高状态，民众此刻倾尽几代人心血购买的房屋，其价格远超价值，也远远超出民众的承受能力，与此同时，民众在高价位入市更为社会和谐埋下不安定隐患。加之，在调控持续加强、市场成交低迷、开发商及投机客资金日渐趋紧的态势下，房价下跌甚至大跌是必然，民众买房即意味着资产缩水。

　　其次，历次调控之所以成为“空调”，普通民众在商家蛊惑下盲目入市追高是主要原因。去年以来的史上最严房地产调控，已经把投机、投资需求逼出场外，而在开发商、投机客依然死扛房价与中央及民众进行深度博弈的关键时期，依然有民众将几代人的心血投入楼市。这充分表明，中央旨在惠及民生的房地产的调控没能令民众产生足够的信任，房地产利益群体对民众的蛊惑依然能起到足够的作用。在这样的态势下，唯有让民众真正清醒地认识到中央对于房地产调控的决心，唯有让民众理性地看待并处置自己及家人的财产，才能真正保护民众利益不受侵害。银行出台上调首套房贷，正是基于惊醒民众出发的一项保护民众利益的举措。

　　第三，在市场经济环境下，政府不能直接取消商品房交易，只能采取提高购房成本的举措，旨在让民众暂时不要购买商品房，待房价回归合理价位再入市。在目前房价处畸高的状态下，政府不希望看到普通民众为高房价埋单，出台上调首套房贷举措一方面是不希望民众因买房而大幅增加生活压力，另一方面是为了避免民众在买房后因房价下跌而导致资产严重损失。

　　谬论八：限购政策过于严厉，应予调整

　　10月26日，全国人大财经委副主任委员吴晓灵在审议保障房建设和管理工作情况报告时表示，应调整过于严厉的限购政策。对此观点，笔者深不以为然，理由如下：

　　首先，当前的限购政策并非如吴晓灵所言是过于严厉。毫无疑问，限购政策能在很大程度上打击投机、抑制投资，可从政策力度来看，远没有达到吴晓灵所说的过于严厉程度。除了北京规定外地人购房须在京纳税五年外，绝大多数城市是规定两年，有的甚至是一年，这样的规定显然过于宽松。

　　即便是住建部出台的二三线城市五条限购标准，也显得非常宽松。可以说，若按这个标准，几乎没有几个二三线城市会出台限购，事实也证明，到目前为主，真正出台符合中央精神限购政策的二三线城市没有几家。

　　其次，限购政策是本轮调控的一枚重磅炸弹，在当前调控的关键时期，一旦松绑将令调控功亏一篑。畸高房价所激发的社会矛盾已然日益激化，中央正是看到了这一点，才自全年开始发动了史上最严的房地产调控，这不亚于一场革命，而在这场革命中，限购无异于一枚重磅炸弹能在很大程度上将投机、投资逼出场外，将在很大程度上利于房地产市场理性回归。若在此刻松绑限购，将令投机再度泛滥，房价再度疯涨，开发商再度死扛房价，民众不得已再度投身购房大军，倾尽几代人心血为畸高房价埋单，中国的房地产调控将再度沦为“空调”!

　　谬论九：房价跌50%是中国不能承受之重

　　11月11日，在2011年财新峰会上，刘明康表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌 50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。此消息一出，立即在房地产业界引起轩然大波，有人质疑刘明康的说法，称房价跌50%银行肯定承受不了，有人说房价下跌50%，中国经济会受重创，甚至有开发商说，“房价跌50%就跑路，但肯定是银行先死”。

　　笔者以为，中国房价跌50%，不仅银行承受得了，对于中国而言，也绝非不能承受之重。

　　首先，房价是近两年才猛涨的，绝大多数房贷是房价上涨前产生的，房价跌50%，银行完全能承受;其次，房价下跌50%，尽管银行不良贷款率将上升，却不会危及金融体系;第三，房价跌50%，尽管将导致已购房者资产缩水，却不会引起社会动荡;第四，房价跌50%，尽管将导致部分地产商破产，却有利于房地产领域洗牌，促进房地产市场尽快迈向健康有序的发展通道。第五，今年1000万套保障房顺利完成，这样，在后期的建设、投放过程中，将在很大程度上带动建筑、建材、家电、家居等房地产相关行业发展。即使房价下跌50%，也不会对房地产相关行业产生什么不利的影响。相反地，房价下跌50%，将促进民众在教育、旅游、休闲、文化等方面的消费，在很大程度上拉动内需。

　　谬论十：春节后政府将救市

　　日前，SOHO中国董事长潘石屹在参加第一财经频道《头脑风暴》节目录制时表示，政府可能会在春节后救市。

　　对于潘石屹的观点，笔者深不以为然。其谬误之处在于：

　　一、赖以支撑其观点的前提是错误的。

　　在潘石屹看来，中央的房地产调控若继续加强，将对开发商、地方政府、房地产相关行业产生不利的影响，他用“走不下去了”来形容调控所产生的后果，这也是很多地产业界人士普遍抛出的论调。而事实却绝非如此!

　　本轮调控堪称史上最严，并呈持续化、常态化趋势，必将促进中国房地产市场尽快迈入健康有序的发展通道。毫无疑问，本轮调控将令房价出现理性回调，在房价下跌过程中开发商的利润势必会受到影响，可只要开发商能顺应大势适时降价，必将能快速回笼资金从而度过难关。

　　当然，那些死扛房价的开发商则难逃破产厄运，可这些开发商的破产却有利于房地产领域洗牌，这也是房地产行业为之前的疯狂必须付出的代价。十多年来房地产市场疯狂发展，鱼目混珠，泥沙俱下。房价的下跌，大浪淘沙，洗掉那些不合格的地产商，使一些真正有实力的，有社会责任感的地产商留下来，实行兼并重组，对地产行业的长期方展也是有好处的。

　　而就地方政府而言，绝不存在“走不下去”的问题。很多人都以为，中央调控将严重影响地方政府的土地财政，这也是潘石屹赖以支撑其地方政府“走不下去”观点的重要依据。事实上，中经会议明确要加快普通商品住房建设，扩大有效供给。这充分表明，地方政府在普通商品房用地的供应上不会减少，土地财政不会受到多大影响。

　　我们再看房地产相关行业，今年，1000万套保障房顺利完成，这样，在后期的建设、投放过程中，将在很大程度上带动建筑、建材、家电、家居等房地产相关行业发展。在加上普通商品住宅的大量兴建，调控不会对房地产相关行业产生什么不利的影响。相反地，将在很大程度上促进民众在教育、旅游、休闲、文化等方面的消费，在很大程度上拉动内需。

　　二、对政府救市时间节点的判断是错误的。

　　潘石屹说春节后政府将会救市，完全是一厢情愿的想法，是绝不可能实现的。依笔者看来，在房价没有出现合理回调之时，中央绝不会松绑调控，更不会救市。

　　首先，中央对于房地产调控的目标由“稳定房价”，到“遏制房价过快上涨”，再到“促进房价合理回归”，可以看出，中央已经坚定了打压房价的决心和信心。 2012年中经会议更是明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。可以想见，在房价没有出现合理回调时，中央绝不会放松调控。