毛毡戳戳乐教程:上海市居住物业保安

印发《关于贯彻＜上海市居住物业保安）管理办法＞的实施意见》的通知 沪房地物[1998]499号

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各区、县房地局、房管局，崇明县建委；浦东新区公安局、各公安分局、县公安局社会治安防范办公室：

现将《关于贯彻＜上海市居住物业保安管理办法＞的实施意见》印发给你们，请遵照执行。
　

一九九八年七月三十一日


关于贯彻《上海市居住物业保安管理办法》的实施意见

为认真贯彻落实上海市房屋土地管理局、上海市公安局联合制定的《上海市居住物业保安管理办法》[沪房地物（1998）第44号]（以下简称“办法”），进一步完善和规范物业保安管理工作，结合本市实际情况，特制定本实施意见。
一、充分认识加强居住物业保安管理的重要性、必要性
上海市人大常委会颁布的《上海市居住物业管理条例》于1997年7月1日正式施行，标志着本市物业管理已纳人法制规范的轨道。物业管理是现代化城市管理和房地产综合经营的重要组成部分，是与物业管理区域治安防范密切联系的。物业管理的目标是要为居民群众提供和保持安全、整洁、舒适的居住环境。高效、优质的物业保安服务是保障物业管理区域良好公共秩序的重要环节。因此，加强居住物业保安管理，对于提高本市综合管理能力、推动房地产可持续发展和促进社会治安的稳定，推进社会主义精神文明建设具有重要意义，也是完善新形势下群防群治工作和推进治安防范社会化、专业化进程的客观需要。
二、落实管理责任，确保居住物业保安管理的顺利开展
（一）根据《办法》第五条规定：上海市房屋土地管理局（以下简称“市房地局”）、上海市公安局（以下简称“市公安局”）是本市物业保安的行政主管部门。具体管理工作由市房地局物业管理处、市公安局社会治安防范局基层防范指导处共同负责，并建立协调工作班子。
（二）区、县房地产管理部门和公安分（县）局共同负责本辖区内物业保安的监督管理。
区、县房地局物业科（房政科）和公安分（县）局社会治安防范办公室应落实专人，建立工作班子和联系、协调制度，明确工作职责和管理责任，加强检查监督，确保本区、县物业保安管理的顺利开展。
（三）物业管理单位应根据《物业管理服务合同》的要求，对物业管理区域实施保安管理，并认真履行物业保安责任。物业所在地房地产管理部门和公安机关，特别是公安派出所（警察署）应加强对物业管理单位的物业保安实施监督管理。
三、建立管理规范，明确物业保安管理的工作程序
（一）受理从业申请
1、考虑当前物业管理的实际情况，物业管理单位对已聘用的保安人员，在按（办法》第七条规定进行初审后，集中向物业所在地公安派出所（警察署）提出申请，提供被聘人员《居民身份证》（外来人员还需提供本市的暂住证和务工证）等证件（证明），领取并填写《上海市居住物业保安人员申请登记表》（附表一），办理登记手续。
需从事物业保安的人员，应向其户口所在地公安分（县）局社会治安防范办公室提出申请，经初审符合条件的，领取并填写《上海市居住物业保安人员申请登记表》，办理登记手续。
2、对已办理登记手续的人员，由公安派出所（警察署）负责进行审核工作。审核中发现申请人不符合《办法》第七条规定条件的，受理申请的公安机关应在《上海市居住物业保安人员申请登记表》上签署不同意申请的意见。对经审核符合条件的申请人，受理申请的公安机关应签署同意申请的意见，并于受理之回日起7日内告知物业管理单位或申请人。对符合条件的人员，受理申请的公安派出所（警察署）应将有关名单送分（县）局社会治安防范办公室备案。
（二）加强物业保安人员岗前培训
1、统一组织培训。物业保安人员岗前培训工作由公安分（县）局社会治安防范办公室和区、县房地局物业管理科（房政科）共同组织，委托具有保安专业培训资格的机构进行，一并负责全程监督，保证培训质量。
2、岗前培训要求。物业保安人员岗前培训应按市公安局社会治安防范局、市房地局物业管理处联合编印的《上海市居住物业保安实用教程》及培训考核大纲进行。培训采用集中授课形式，授课时间不得少于20课时（每课时45分钟）。
3、岗位培训考试。培训结束后，由区、县房地局物业管理科和公安分（县）局社会治安防范办公室组织考试，考试分书面测试和保安业务技能测试二种，其中：书面测试50分。保安业务技能测试50分，考试题目由市房地局物业管理处和市公安局社会治安防范局基层防范指导处确定。经考试，书面测试和保安业务技能测试各达到30分以上的为合格，由考核单位发给《上海市居住物业保安岗位证书》（附件二）。对考试不合格者，可安排一次补考；经补考仍不合格者，不发《岗位证书》，并不得录用；同时告知被考人、所在物业管理单位和公安派出所（警察署）。
4、培训费用。各区、县房地局物业管理科和公安分（县）局社会治安防范办公室委托的具有保安专业培训资格的机构，应向市、区（县）物价部门申报核准保安培训收费项目及标准，并按规定收取费用。培训所需费用由需从事物业保安服务的人员或物业管理单位支付。收费单位应出具收费发票或凭证。
（三）签订《物业保安服务合同》
物业管理单位聘用物业保安人员，应当与持有《岗位证书》的应聘人员签订《上海市居住物业保安服务合同》（附件三），并向物业所在地房地产管理部门办理备案手续。《物业保安服务合同》有效期限不得超过物业管理单位的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》的有效期。
物业管理单位应当为被聘用的物业保安人员办理人身意外保险。保险金额不低于10万元人民币。
（四）办理物业保安人员上岗《值勤证》
物业管理单位应当持被聘用保安人员的《岗位证书》、保险凭证和已签订的《物业保安服务合同》复印件和身份证照片，向物业所在地公安分（县）局社会治安防范办公室申领物业保安人员《值勤证》（附件四）；社会治安防范办公室应进行登记、审验，并在7日内制作和发给《值勤证》。
物业保安人员在上岗值勤时必须佩带《值勤证》。
（五）严格对物业保安人员的日常管理
1、物业管理单位对不履行《物业保安服务合同》的物业保安人员，应依照《物业保安服务合同》的约定予以解聘。解聘时，物业管理单位应收回被解聘人员的《值勤旧，交公安机关予以注销（剪掉右下角）。
2、物业保安人员不履行《物业保安服务合同》，造成一定危害结果的，由物业所在地公安派出所（警察署）负责调查，签署意见报公安分（县）局社会治安防范办公室和区、县房地局审批后，注销其《岗位证书》。
3、物业所在地房地局办事处和公安派出所（警察署）负责对物业保安人员《岗位证书》实行年审。对年审合格者，由房地局办事处和公安派出所（警察署）在《岗位证书》上加盖年审印章；对年审不合格者，由公安派出所（警察署）签署意见，报公安分（县）局社会治安防范办公室和区（县）房地局审批后，注销其（岗位证书》（注销审批表见附件五）。
持有《岗位证书》的人员，未按规定进行年审的，其《岗位证书》由公安分（县）局社会治安防范办公室和区（县）房地局予以注销。
四、精心组织实施，逐步加强本市居住物业保安管理
（一）及时开展调查摸底
各区、县房地局和公安分（县）局应结合各自情况，在8月底之前完成对本区、县物业管理单位以及物业保安人员的情况调查，摸清底数，掌握情况，做好资料积累，制订具体实施方案认真组织实施。
（二）加强专门培训工作
市房地局、市公安局负责对各区、县房地局，公安分（县）局的主管人员进行培训。各区、县房地局、公安分（县）局负责对房地局办事处、物业管理单位、公安派出所（警察署）等有关人员进行培训，并做好宣传发动工作。
（三）加强分类指导工作
今年，物业管理条件较好的区域要全面开展物业保安管理；全市由原房管所改制的物业管理单位应积极创造条件，理顺关系，逐步开展物业保安管理，明年起全面施行。各区、县要在8月底之前选择1—2个物业管理条件较好、已经实行物业保安的物业管理区域开展试点工作，注意总结试点经验和方法，以期尽早推广。在9月底之前各单位要指导和督促物业管理系统对已聘用的物业保安人员进行清理整顿，对不符合条件的从业人员予以清退，对符合条件的人员办理手续开展培训考核工作。自1999年1月1日起，实行物业保安人员持证上岗制度，没有取得《岗位证书》的人员不得从事物业保安服务。
物业管理单位聘用的物业保安人员已统一着装的，其服装、标志的颜色和式样，要与政法干警或其他执法部门工作人员以及保安服务公司保安人员的穿着、使用的标志有明显的区别。
根据《上海市居住物业保安管理办法》的有关规定，开展居住物业保安管理所需的（上海市居住物业保安人员申请登记表》、《物业保安人员岗位证书》、《物业保安服务合同》示范文本、《值勤证》、《居住物业保安人员＜岗位证书＞注销审批表》等，由市房地局、市公安局社会治安防范局统一印制。
（四）完善检查监督办法；
各级房地产管理部门和公安机关要切实加强对居住物业保安管理的检查和监督，对物业管理单位违反《办法》有关规定的，应按照《办法》第十八条的规定进行处理、处罚。同时，对在物业保安管理中取得明显成效的有关单位、物业管理单位以及在物业保安服务中作出突出贡献的物业保安人员进行表彰奖励。

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上海市房屋土地管理局&上海市公安局社会治安防范局    1998-07-31    印发《关于贯彻＜上海市居住物业保安）管理办法＞的实施意见》的通知沪房地物[1998]499号各区、县房地局、房管局，崇明县建委；浦东新区公安局、各公安分局、县公安局社会治安防范办公室：

    现将《关于贯彻＜上海市居住物业保安管理办法＞的实施意见》印发给你们，请遵照执行。
　

                                                                                一九九八年七月三十一日


                            关于贯彻《上海市居住物业保安管理办法》的实施意见

    为认真贯彻落实上海市房屋土地管理局、上海市公安局联合制定的《上海市居住物业保安管理办法》[沪房地物（1998）第44号]（以下简称“办法”），进一步完善和规范物业保安管理工作，结合本市实际情况，特制定本实施意见。
    一、充分认识加强居住物业保安管理的重要性、必要性
    上海市人大常委会颁布的《上海市居住物业管理条例》于1997年7月1日正式施行，标志着本市物业管理已纳人法制规范的轨道。物业管理是现代化城市管理和房地产综合经营的重要组成部分，是与物业管理区域治安防范密切联系的。物业管理的目标是要为居民群众提供和保持安全、整洁、舒适的居住环境。高效、优质的物业保安服务是保障物业管理区域良好公共秩序的重要环节。因此，加强居住物业保安管理，对于提高本市综合管理能力、推动房地产可持续发展和促进社会治安的稳定，推进社会主义精神文明建设具有重要意义，也是完善新形势下群防群治工作和推进治安防范社会化、专业化进程的客观需要。
    二、落实管理责任，确保居住物业保安管理的顺利开展
    （一）根据《办法》第五条规定：上海市房屋土地管理局（以下简称“市房地局”）、上海市公安局（以下简称“市公安局”）是本市物业保安的行政主管部门。具体管理工作由市房地局物业管理处、市公安局社会治安防范局基层防范指导处共同负责，并建立协调工作班子。
    （二）区、县房地产管理部门和公安分（县）局共同负责本辖区内物业保安的监督管理。
    区、县房地局物业科（房政科）和公安分（县）局社会治安防范办公室应落实专人，建立工作班子和联系、协调制度，明确工作职责和管理责任，加强检查监督，确保本区、县物业保安管理的顺利开展。
    （三）物业管理单位应根据《物业管理服务合同》的要求，对物业管理区域实施保安管理，并认真履行物业保安责任。物业所在地房地产管理部门和公安机关，特别是公安派出所（警察署）应加强对物业管理单位的物业保安实施监督管理。
    三、建立管理规范，明确物业保安管理的工作程序
    （一）受理从业申请
    1、考虑当前物业管理的实际情况，物业管理单位对已聘用的保安人员，在按（办法》第七条规定进行初审后，集中向物业所在地公安派出所（警察署）提出申请，提供被聘人员《居民身份证》（外来人员还需提供本市的暂住证和务工证）等证件（证明），领取并填写《上海市居住物业保安人员申请登记表》（附表一），办理登记手续。
    需从事物业保安的人员，应向其户口所在地公安分（县）局社会治安防范办公室提出申请，经初审符合条件的，领取并填写《上海市居住物业保安人员申请登记表》，办理登记手续。
    2、对已办理登记手续的人员，由公安派出所（警察署）负责进行审核工作。审核中发现申请人不符合《办法》第七条规定条件的，受理申请的公安机关应在《上海市居住物业保安人员申请登记表》上签署不同意申请的意见。对经审核符合条件的申请人，受理申请的公安机关应签署同意申请的意见，并于受理之回日起7日内告知物业管理单位或申请人。对符合条件的人员，受理申请的公安派出所（警察署）应将有关名单送分（县）局社会治安防范办公室备案。
    （二）加强物业保安人员岗前培训
    1、统一组织培训。物业保安人员岗前培训工作由公安分（县）局社会治安防范办公室和区、县房地局物业管理科（房政科）共同组织，委托具有保安专业培训资格的机构进行，一并负责全程监督，保证培训质量。
    2、岗前培训要求。物业保安人员岗前培训应按市公安局社会治安防范局、市房地局物业管理处联合编印的《上海市居住物业保安实用教程》及培训考核大纲进行。培训采用集中授课形式，授课时间不得少于20课时（每课时45分钟）。
    3、岗位培训考试。培训结束后，由区、县房地局物业管理科和公安分（县）局社会治安防范办公室组织考试，考试分书面测试和保安业务技能测试二种，其中：书面测试50分。保安业务技能测试50分，考试题目由市房地局物业管理处和市公安局社会治安防范局基层防范指导处确定。经考试，书面测试和保安业务技能测试各达到30分以上的为合格，由考核单位发给《上海市居住物业保安岗位证书》（附件二）。对考试不合格者，可安排一次补考；经补考仍不合格者，不发《岗位证书》，并不得录用；同时告知被考人、所在物业管理单位和公安派出所（警察署）。
    4、培训费用。各区、县房地局物业管理科和公安分（县）局社会治安防范办公室委托的具有保安专业培训资格的机构，应向市、区（县）物价部门申报核准保安培训收费项目及标准，并按规定收取费用。培训所需费用由需从事物业保安服务的人员或物业管理单位支付。收费单位应出具收费发票或凭证。
    （三）签订《物业保安服务合同》
物业管理单位聘用物业保安人员，应当与持有《岗位证书》的应聘人员签订《上海市居住物业保安服务合同》（附件三），并向物业所在地房地产管理部门办理备案手续。《物业保安服务合同》有效期限不得超过物业管理单位的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》的有效期。
    物业管理单位应当为被聘用的物业保安人员办理人身意外保险。保险金额不低于10万元人民币。
    （四）办理物业保安人员上岗《值勤证》
    物业管理单位应当持被聘用保安人员的《岗位证书》、保险凭证和已签订的《物业保安服务合同》复印件和身份证照片，向物业所在地公安分（县）局社会治安防范办公室申领物业保安人员《值勤证》（附件四）；社会治安防范办公室应进行登记、审验，并在7日内制作和发给《值勤证》。
    物业保安人员在上岗值勤时必须佩带《值勤证》。
    （五）严格对物业保安人员的日常管理
    1、物业管理单位对不履行《物业保安服务合同》的物业保安人员，应依照《物业保安服务合同》的约定予以解聘。解聘时，物业管理单位应收回被解聘人员的《值勤旧，交公安机关予以注销（剪掉右下角）。
    2、物业保安人员不履行《物业保安服务合同》，造成一定危害结果的，由物业所在地公安派出所（警察署）负责调查，签署意见报公安分（县）局社会治安防范办公室和区、县房地局审批后，注销其《岗位证书》。
    3、物业所在地房地局办事处和公安派出所（警察署）负责对物业保安人员《岗位证书》实行年审。对年审合格者，由房地局办事处和公安派出所（警察署）在《岗位证书》上加盖年审印章；对年审不合格者，由公安派出所（警察署）签署意见，报公安分（县）局社会治安防范办公室和区（县）房地局审批后，注销其（岗位证书》（注销审批表见附件五）。
    持有《岗位证书》的人员，未按规定进行年审的，其《岗位证书》由公安分（县）局社会治安防范办公室和区（县）房地局予以注销。
    四、精心组织实施，逐步加强本市居住物业保安管理
    （一）及时开展调查摸底
    各区、县房地局和公安分（县）局应结合各自情况，在8月底之前完成对本区、县物业管理单位以及物业保安人员的情况调查，摸清底数，掌握情况，做好资料积累，制订具体实施方案认真组织实施。
    （二）加强专门培训工作
    市房地局、市公安局负责对各区、县房地局，公安分（县）局的主管人员进行培训。各区、县房地局、公安分（县）局负责对房地局办事处、物业管理单位、公安派出所（警察署）等有关人员进行培训，并做好宣传发动工作。
    （三）加强分类指导工作
    今年，物业管理条件较好的区域要全面开展物业保安管理；全市由原房管所改制的物业管理单位应积极创造条件，理顺关系，逐步开展物业保安管理，明年起全面施行。各区、县要在8月底之前选择1—2个物业管理条件较好、已经实行物业保安的物业管理区域开展试点工作，注意总结试点经验和方法，以期尽早推广。在9月底之前各单位要指导和督促物业管理系统对已聘用的物业保安人员进行清理整顿，对不符合条件的从业人员予以清退，对符合条件的人员办理手续开展培训考核工作。自1999年1月1日起，实行物业保安人员持证上岗制度，没有取得《岗位证书》的人员不得从事物业保安服务。
    物业管理单位聘用的物业保安人员已统一着装的，其服装、标志的颜色和式样，要与政法干警或其他执法部门工作人员以及保安服务公司保安人员的穿着、使用的标志有明显的区别。
    根据《上海市居住物业保安管理办法》的有关规定，开展居住物业保安管理所需的（上海市居住物业保安人员申请登记表》、《物业保安人员岗位证书》、《物业保安服务合同》示范文本、《值勤证》、《居住物业保安人员＜岗位证书＞注销审批表》等，由市房地局、市公安局社会治安防范局统一印制。
    （四）完善检查监督办法；
    各级房地产管理部门和公安机关要切实加强对居住物业保安管理的检查和监督，对物业管理单位违反《办法》有关规定的，应按照《办法》第十八条的规定进行处理、处罚。同时，对在物业保安管理中取得明显成效的有关单位、物业管理单位以及在物业保安服务中作出突出贡献的物业保安人员进行表彰奖励。
上海市房屋土地管理局&上海市公安局社会治安防范局   1998-07-31